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我国经济由高速增长步入中高速增长的新常态阶段，全国房地产开发投资增速日渐下行，房地产业逐渐成为拖累经济增长的重要因素之一，2016 年我国经济工作的主要任务之一是化解房地产库存。文章对沈阳市房地产市场实际情况进行调研获取资料，总结沈阳市房地产市场现状、库存压力等问题，分析问题产生的原因，进而结合实际情况提出切实可行的沈阳市加速房地产去库存的对策和建议。
一、沈阳市房地产市场调研情况说明
（一）調研对象
本次调研对象主要针对对房地产市场有重大影响作用的三大群体：政府机构、房地产开发企业、消费者。
（二）调研时间
2016年3月5日—2016年5月5日
（三）调研方法
1.文案调查法。通过互联网、官方统计数据、政府工作报告等了解我国房地产市场宏观政策及沈阳市过去10年有关房地产政策及相关供需情况。
2.深入访谈法。对沈阳沿海国际房地产开发有限公司、沈阳中海兴业房地产开发有限公司、沈阳万锦香樟树房地产开发有限公司、沈阳碧桂园房地产开发有限公司、沈阳优家置业房地产中介和沈阳市政府进行深入访谈。
3.问卷调查法。以正在楼盘看房的消费者、主要交通站点（地铁站、公交车站）及市中心繁华地段流动人员为调查总体，从中进行随机抽取1000名消费者作为调查的具体对象，当场发放和回收问卷。
（四）调查结果分析
1.沈阳市当前房地产业现状。全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。
2.房地产开发商投资情况。我市开发投资规模仍保持逐年扩大态势。2015年，全市完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，住宅投资完成1962.7亿元，与上年持平；写字楼投资完成906.6亿元，增长20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成1357亿元，增长13.2%。
3.消费者需求情况。
（1）样本性别构成情况：1000名调查对象中男性消费者为473人，占总数的47.3%；女性消费者为527人，占总数52.7%，调查对象对性别的选取差别不大。
（2）消费者的年龄组成：在1000名调查者中25—30岁250人，31—40岁344人，41—49岁246人 ，50岁以上为160人，调查消费群体主要体现为消费群的主力—中青年。
（3）消费者的职业构成情况：大学生150人 ，公务员212人，工人235人 ，农民122人，公司职员121人，自由职业者160人。
（4）不同人群购买率情况：通过调查分析大学生购买率占8%，公务员占25%，工人占19%，農民占8%，公司职员占21%，自由职业者占19%。
（5）可接受价格情况：有44.60%的被访者能接受3000---3500元/㎡； 有36.36%的人接受2500—3000元/㎡。
（6）消费者购买认知途径：通过调查发现消费者购买认知途径中报纸占11.12%， 电视占8.15% ，杂志11.18%， 电台占9.16%，户外广告占20.18%，朋友介绍占17.26%，互联网占32.97%。
二、房地产业库存化的问题及原因
（一）房地产市场供过于求
地方政府受益于土地财政推波助澜，无止境地拍卖土地，激励开发企业进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。然而，房价过高使得有购买能力的有效需求明显不足， 房地产市场出现了严重供过于求的局面。
（二）房地产市场新增需求总体有限
一般说来， 15-59岁劳动年龄人口 （特别是其中25-45岁的人口）是住房刚需的主要来源。近年来，我国人口老龄化趋势明显。国家卫生计生委数据显示：自2011年我国 15-59 岁劳动年龄人口达到峰值后日趋下降，2014 年已经降至9.3亿，2014 年底老龄化人口数量已达 2.12亿人，而0-14岁低龄人口占比仅为 16.5%，明显低于世界平均26%的水平。虽然2015 年二孩政策已经放开，但短期内难以影响房地产市场的需求端，因此房地产市场新增需求总体有限。
（三）房地产相关的部门产能过剩
我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，2015年全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度。房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。
三、关于沈阳市加速房地产去库存的对策与建议
（一）加强政府政策引导，减轻房地产企业赋税
要解决房地产库存量的问题，应首先制定和完善相关行业的政策法规，形成灵活有效的制度约束规范；其次，应加强行业审批力度以及监督措施，对没有资质的企业坚决制止，对违法违规经营的企业严厉惩处，努力营造和谐健康的房地产市场；第三，政府应通过免税和去税的手段切实减轻房地产企业税费压力，切实降低房价居高不下的问题，使得老百姓能够买得起房。
（二）政府应激发农民工市民化住房需求
政府应通过户籍改革加快农民工市民化进程，拓宽政策帮助农民在城市定居，激发房地产市场有效需求，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。政府可以通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，把公租房扩大到非户籍人口，打通供需通道，消化库存。同时政府可以推动住房公积金制度改革，将农民工和个体工商户纳入住房公积金体系，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。
（三）政府购买消化
加大政府收购力度，打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场之间置换。对于由政府财政资金投资的房屋征收拆迁安置工作，政府要明确专人负责购买商品房转安置房工作，并坚持在平等自愿的基础上，尽可能多地引导房屋被征收人选择货币安置、实物调换。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围。商品房与公租房的打通，由政府收购存量商品房，并尽量不再新建。
（四）通过房地产企业并购消化
一些中小房地产企业经营效益低下，融资能力不足，资金链紧张，可能诱发区域性房地产风险和金融风险。因此，应鼓励这些城市房地产企业通过并购重组做强做大，提高产业集中度，增强抵御市场风险的能力，共同破解资金链和供求链的问题。
（五）通过互联网等新技术促进房产买卖公开化透明化运作
作为国家重要的发展战略——“互联网+”，备受国人关注，因此传统的房地产企业应努力提升自身的创新能力，积极运用互联网等信息技术，从用户需求做起，到房产产品设计、销售融资模式都应积极借鉴互联网思维，并能够有效利用云计算技术等先进的信息技术，加强用户的房产需求研究和房产定位研究，提升房产市场供给能力的创新，努力实现房产供给的公开透明化运作，为有效减少房地产库存量以及房地产后续发展做出积极贡献。
一、沈阳市房地产市场调研情况说明
（一）調研对象
本次调研对象主要针对对房地产市场有重大影响作用的三大群体：政府机构、房地产开发企业、消费者。
（二）调研时间
2016年3月5日—2016年5月5日
（三）调研方法
1.文案调查法。通过互联网、官方统计数据、政府工作报告等了解我国房地产市场宏观政策及沈阳市过去10年有关房地产政策及相关供需情况。
2.深入访谈法。对沈阳沿海国际房地产开发有限公司、沈阳中海兴业房地产开发有限公司、沈阳万锦香樟树房地产开发有限公司、沈阳碧桂园房地产开发有限公司、沈阳优家置业房地产中介和沈阳市政府进行深入访谈。
3.问卷调查法。以正在楼盘看房的消费者、主要交通站点（地铁站、公交车站）及市中心繁华地段流动人员为调查总体，从中进行随机抽取1000名消费者作为调查的具体对象，当场发放和回收问卷。
（四）调查结果分析
1.沈阳市当前房地产业现状。全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。
2.房地产开发商投资情况。我市开发投资规模仍保持逐年扩大态势。2015年，全市完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，住宅投资完成1962.7亿元，与上年持平；写字楼投资完成906.6亿元，增长20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成1357亿元，增长13.2%。
3.消费者需求情况。
（1）样本性别构成情况：1000名调查对象中男性消费者为473人，占总数的47.3%；女性消费者为527人，占总数52.7%，调查对象对性别的选取差别不大。
（2）消费者的年龄组成：在1000名调查者中25—30岁250人，31—40岁344人，41—49岁246人 ，50岁以上为160人，调查消费群体主要体现为消费群的主力—中青年。
（3）消费者的职业构成情况：大学生150人 ，公务员212人，工人235人 ，农民122人，公司职员121人，自由职业者160人。
（4）不同人群购买率情况：通过调查分析大学生购买率占8%，公务员占25%，工人占19%，農民占8%，公司职员占21%，自由职业者占19%。
（5）可接受价格情况：有44.60%的被访者能接受3000---3500元/㎡； 有36.36%的人接受2500—3000元/㎡。
（6）消费者购买认知途径：通过调查发现消费者购买认知途径中报纸占11.12%， 电视占8.15% ，杂志11.18%， 电台占9.16%，户外广告占20.18%，朋友介绍占17.26%，互联网占32.97%。
二、房地产业库存化的问题及原因
（一）房地产市场供过于求
地方政府受益于土地财政推波助澜，无止境地拍卖土地，激励开发企业进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。然而，房价过高使得有购买能力的有效需求明显不足， 房地产市场出现了严重供过于求的局面。
（二）房地产市场新增需求总体有限
一般说来， 15-59岁劳动年龄人口 （特别是其中25-45岁的人口）是住房刚需的主要来源。近年来，我国人口老龄化趋势明显。国家卫生计生委数据显示：自2011年我国 15-59 岁劳动年龄人口达到峰值后日趋下降，2014 年已经降至9.3亿，2014 年底老龄化人口数量已达 2.12亿人，而0-14岁低龄人口占比仅为 16.5%，明显低于世界平均26%的水平。虽然2015 年二孩政策已经放开，但短期内难以影响房地产市场的需求端，因此房地产市场新增需求总体有限。
（三）房地产相关的部门产能过剩
我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，2015年全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度。房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。
三、关于沈阳市加速房地产去库存的对策与建议
（一）加强政府政策引导，减轻房地产企业赋税
要解决房地产库存量的问题，应首先制定和完善相关行业的政策法规，形成灵活有效的制度约束规范；其次，应加强行业审批力度以及监督措施，对没有资质的企业坚决制止，对违法违规经营的企业严厉惩处，努力营造和谐健康的房地产市场；第三，政府应通过免税和去税的手段切实减轻房地产企业税费压力，切实降低房价居高不下的问题，使得老百姓能够买得起房。
（二）政府应激发农民工市民化住房需求
政府应通过户籍改革加快农民工市民化进程，拓宽政策帮助农民在城市定居，激发房地产市场有效需求，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。政府可以通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，把公租房扩大到非户籍人口，打通供需通道，消化库存。同时政府可以推动住房公积金制度改革，将农民工和个体工商户纳入住房公积金体系，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。
（三）政府购买消化
加大政府收购力度，打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场之间置换。对于由政府财政资金投资的房屋征收拆迁安置工作，政府要明确专人负责购买商品房转安置房工作，并坚持在平等自愿的基础上，尽可能多地引导房屋被征收人选择货币安置、实物调换。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。将符合条件的非户籍常住人口纳入公租房保障范围。商品房与公租房的打通，由政府收购存量商品房，并尽量不再新建。
（四）通过房地产企业并购消化
一些中小房地产企业经营效益低下，融资能力不足，资金链紧张，可能诱发区域性房地产风险和金融风险。因此，应鼓励这些城市房地产企业通过并购重组做强做大，提高产业集中度，增强抵御市场风险的能力，共同破解资金链和供求链的问题。
（五）通过互联网等新技术促进房产买卖公开化透明化运作
作为国家重要的发展战略——“互联网+”，备受国人关注，因此传统的房地产企业应努力提升自身的创新能力，积极运用互联网等信息技术，从用户需求做起，到房产产品设计、销售融资模式都应积极借鉴互联网思维，并能够有效利用云计算技术等先进的信息技术，加强用户的房产需求研究和房产定位研究，提升房产市场供给能力的创新，努力实现房产供给的公开透明化运作，为有效减少房地产库存量以及房地产后续发展做出积极贡献。