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随着国家对房地产业政策管控的不断加强，商业地产采用“轻资产”模式运营正受到越来越多企业的青睐。本文通过分析轻资产运营的多种模式，对各模式下财务管理问题进行研究，希望帮助商业地产运营企业认识到积极运用财务管控对策、发挥财务管理职能对管理能力提升、财务管理规范化产生的积极作用，以财务视角更好地提出运营规划建议。
一、引言
传统商业地产一般经过投资、开发、规划、设计、建设、交付、运营的完整环节，重资产经营，以售养租模式赚取资产升值收益。与传统的商业地产开发运营模式不同，轻资产运营以知识资本为基础，用较少的自有资金或者通过资本市场手段，以提供运营等增值服务方式赚取服务费以及品牌附加收益。
“轻资产”运营是一种利用杠杆以最少投入换取最大商业价值的新型战略模式，体现为以其核心价值如公司品牌价值、营销能力、创新能力、客户资源等为主导进行发展。用轻资产模式更有利于扩张，占据价值链有利高地，提升核心竞争力，实现公司可持续盈利和快速发展的战略目标。本文将重点研究轻资产模式下财务管理问题应对，解决运营困难，助力企业实现发展目标。
二、商业地产轻资产运营主要模式
（一）合作与财务投资
合作与财务投资模式是由商业地产开发企业在市场上寻找有价值的项目进行并购与开发，目标通常是增长潜力较大的一二线及部分强三线城市的项目，与金融机构或者其他投资机构合作，成立产业基金、并购基金或合资公司对开发滞后的项目或公司进行盘活。
（二）品牌、服务管理输出
品牌、服务管理输出模式是由商业管理企业与项目投资方进行合作，业主负责项目开发的核心业务，商业管理企业通过委托管理方式输出品牌及运营服务，赚取各阶段管理服务费、佣金或者从净租金收益中分成。输出目标通常面向区域性开发类企业的存量项目，也可是在建项目。
（三）整租物业
整租物业模式是由商业地产开发企业向有实力但缺乏开发或者商业运营经验的地产企业整租取得商业项目，通过自有管理团队运营进行品牌输出，收取商户租金、运营广告等收入后向业主支付租金，获得差额收益。
（四）售后返租
售后返租模式是由商业地产开发企业将物业产权转移给金融租赁公司、投资机构或者直接销售给小业主，通过签订售后回租协议再获得项目整体的运营权。通常售后回租模式多应用于住宅底商、沿街商铺以及住宅配套商业街区和社区商业。
（五）基金投资
基金投资模式是由商业地产开发企业将具备发展潜力、处于上升期的增值型商业物业打包装入私募基金或者信托基金，并持有该基金部分股权，其他股权则由养老基金、保险基金等机构投资者持有。通过稳健的项目运营实现资产增值，然后从基金中退出，实现投资成本回收和收益变现。
三、商业地产轻资产运营模式下财务管理存在的主要问题
（一）融资局限和营运资本限制
商业地产开发企业在原重资产经营模式下，融资方式比较集中，以其所购置土地、房产销售收入等作为还款保证，金融机构承担大部分市场风险。在轻资产模式下，资产所有权份额减少影响还款保证，在租售比极低的市场环境下，租金现金流回笼压力加大。并且商业地产资金使用效率低，银行信贷政策变化对商业地产冲击巨大，筹资情况恶化引发运营资本受限使企业面临较大财务风险。例如售后回租模式虽然能够实现资产出表轻资产化运营，但租金回笼不理想将导致承诺的租金收益无法覆盖银行贷款成本，融资条件进一步恶化。
资金回笼是商业地产企业产出回报的体现，物业销售及租赁收入是商业地产企业资金回流的重要来源。为实现资金快速回流，部分企业会选择将项目全部销售，但由于商业地产存货周转天数普遍较长，影响资金流动性，导致营运资本受限。为实现长期稳定运营收益，部分企业会选择将项目全部出租，但由于资金回流形式单一，可能导致后期运营再投入成本与租金收入不匹配的问题。例如整租物业模式虽然能够降低开发成本，加速商业扩张，但仍然面临支付租金的压力，需要获取足够运营资金作为保障。
（二）运营能力达不到管理预期
轻资产运营模式对企业的运营能力要求较高，需要商业运营经验的积累，有一定門槛。实施轻资产战略，能够快速获取在营商业体数量及面积的增长，但保证所有项目都能够有较高的出租率和客流，需要过硬的运营能力。并且轻资产模式比较容易被复制，为了避免缺少特色，对商业运营企业的经验和能力是否能够持续创新产出提出了严苛的要求。
例如，品牌、服务管理输出模式虽然可以有效规避地产市场风险，旱涝保收，但对于商业项目运营管理输出的专业度和输出方的品牌知名度均有要求较高，一旦运营能力不达预期，将大大降低业主方的运营成功率;整租物业模式虽然能够通过租金调整业绩和税收，但运营状况不佳将导致整租成本侵蚀经营利润;基金投资模式虽然实现了安全性、收益性和流动性的集中和平衡，但是操作复杂，在符合企业战略发展方向的同时，还需要政策支持和投资者青睐，对运营者的管理能力要求较高。
（三）面临信用风险和高昂沟通成本
轻资产运营模式之所以能够帮助公司实现快速发展的目标，其主要优势来源于与合作方的强强联合，因此对合作方的甄选非常重要。轻资产模式的合作方，除具有合作意愿外还需具备一定的资信实力，这也成了合作双方的双刃剑。对于合作方来说，资信实力强大是项目运作的有力保障，另一方面，合作方可能不能接受强势管理输出方的发展策略。对于商业管理公司而言，快速扩张需要依赖强大的合作方，另一方面，过度依赖合作方又会削减轻资产输出方的话语权，两者之间高昂的沟通成本也同样会限制轻资产模式企业的发展速度。
例如售后回租模式通过将产权移到表外规避固定资产折旧，虽然改善了资产流动性，提升了经营效益，但是由于部分中小地产企业信用较差，散户销售承诺回报过高，存在履约信用风险及铺位纠纷;合作与财务投资模式虽然降低了自身的投资风险和财务压力，但由于双方或多方均拥有决策权，运营过程中容易出现意见分歧;品牌、服务管理输出模式虽然属于强势乙方策略，但物业所有权和管理权分离，同样会出现管理分歧及收益分配问题。 四、商业地产轻资产运营模式下加强财务管理的对策
（一）提高资金运作管理能力
1.拓宽融资渠道
随着大量财政资金投入到保障房建设，商业地产企业银行信贷成本提高，企业资金缺口扩大，要优化资本结构，实施多元化融资方式。大型商业地产企业信用度高，除了作为银行信贷对象，还可选择股票融资、合作开发、海外投资基金等方式，中小商业地产企业则可通过互助性担保争取银行贷款支持。
2.加强资金预算控制
轻资产运营模式企业通常实行高周转率的运营策略，通过加强资金预算控制，提高公司资金流转速度，降低资金占有率，来保障充足的现金流。如统一制定资金需求计划，细化资金预算管理，监控自有资金比例，实行项目成本动态管理。另外，也可以通过制定合理的运营策略，提高已售物业应收账款的周转率，保障出租物业租金收入的回收率，加快资金回笼速度，充足公司运营资本，使公司运行更加顺畅。
（二）持续提升项目运营能力
1.加强投资项目资本预测
轻资产运营模式中，企业的经验文化、商业信用、品牌管理、产业链优势以及资源整合能力相较于企业运用重型资产经营模式时更为重要。为了凸显自身的核心价值，集中精力放在高附加值业务上，应加强投资项目资本预测和盈利状况预测，识别带来高现金流入的业务，将低附加值业务战略外包给专业的合作伙伴，充分利用有限的资源占据产业链上游，使公司获取更多的利润。
2.推动业财融合激发创新能力
伴随商业地产市场竞争不断加剧，轻资产运营模式具有容易被模仿的特点，使得商业管理人员必须具备敏锐的市场嗅觉，创造与时俱进的管理特色。“业财融合”管理会计体系的应用不仅能够促进财务人员管理水平的提升，同时也能培养业务人员的财务意识，把财务活动和业务经营相结合，帮助管理团队形成公司管理特色。通过产品创新、开拓新市场、营销新客户，降低客户集中化风险;通过智力资本、品牌影响力盘活企业重资产;通过实行“一项目一特色”差异化发展路径，实现快速扩张商业市场以及占领低线市场。
（三）完善内部控制设计
1.加强对合作方的信用审查及资质审核
为了保障商业项目顺利运营，合作方资信调查和资质审核是轻资产运营模式下不可或缺的环节。首先要了解合作方的基本经营情况及过往合作案例，其次要知晓项目取得背景及项目资金来源，是否失信或涉诉，必要时还可关注项目实控人的情况。如果合作方信用等级不高，公司实力平平，可以让其出具资金证明或者根据实际情况完善业绩测试条款、适当提高违约金赔偿比例，促进双方均能公平行使权力，降低履约风险。
2.建立通畅的沟通渠道提高效率
与合作方或者委托方签订管理协议时，应明确在轻资产运营模式下的产品定位及产品系列，量化产品线标准、品质要求及成本预算指标，并对市场变化导致的成本变动进行管控，约定协商机制和违约责任。在项目运营过程中要加强沟通，当双方在经营理念、产品风格等方面产生分歧时，要主动外派管理团队促进沟通，比如组织双方开展团建互动，增强认同感。同时也要建立激励考核机制，实施成本目标奖惩制度，使得双方朝着共同的方向努力，及时排除合作隐患。
五、結语
商业地产运营企业本质是商户管理服务机构，提供服务和输出管理是主要盈利方向，为了提高该类型企业的运营效益必须深入分析其运营模式和评估具体业务的财务风险。面对项目筹备期及运营期可能出现的财务管理问题，财务管理职能缺位将直接影响企业整体运营效率。因此，在轻资产运营模式下，除了要研究传统财务数据，还要根据不同运营方式选择不同管理应对手段，解决运营管理过程中可能存在的问题，达到未雨绸缪防患于未然的效果。
（作者单位：珠海格信发展有限公司）
一、引言
传统商业地产一般经过投资、开发、规划、设计、建设、交付、运营的完整环节，重资产经营，以售养租模式赚取资产升值收益。与传统的商业地产开发运营模式不同，轻资产运营以知识资本为基础，用较少的自有资金或者通过资本市场手段，以提供运营等增值服务方式赚取服务费以及品牌附加收益。
“轻资产”运营是一种利用杠杆以最少投入换取最大商业价值的新型战略模式，体现为以其核心价值如公司品牌价值、营销能力、创新能力、客户资源等为主导进行发展。用轻资产模式更有利于扩张，占据价值链有利高地，提升核心竞争力，实现公司可持续盈利和快速发展的战略目标。本文将重点研究轻资产模式下财务管理问题应对，解决运营困难，助力企业实现发展目标。
二、商业地产轻资产运营主要模式
（一）合作与财务投资
合作与财务投资模式是由商业地产开发企业在市场上寻找有价值的项目进行并购与开发，目标通常是增长潜力较大的一二线及部分强三线城市的项目，与金融机构或者其他投资机构合作，成立产业基金、并购基金或合资公司对开发滞后的项目或公司进行盘活。
（二）品牌、服务管理输出
品牌、服务管理输出模式是由商业管理企业与项目投资方进行合作，业主负责项目开发的核心业务，商业管理企业通过委托管理方式输出品牌及运营服务，赚取各阶段管理服务费、佣金或者从净租金收益中分成。输出目标通常面向区域性开发类企业的存量项目，也可是在建项目。
（三）整租物业
整租物业模式是由商业地产开发企业向有实力但缺乏开发或者商业运营经验的地产企业整租取得商业项目，通过自有管理团队运营进行品牌输出，收取商户租金、运营广告等收入后向业主支付租金，获得差额收益。
（四）售后返租
售后返租模式是由商业地产开发企业将物业产权转移给金融租赁公司、投资机构或者直接销售给小业主，通过签订售后回租协议再获得项目整体的运营权。通常售后回租模式多应用于住宅底商、沿街商铺以及住宅配套商业街区和社区商业。
（五）基金投资
基金投资模式是由商业地产开发企业将具备发展潜力、处于上升期的增值型商业物业打包装入私募基金或者信托基金，并持有该基金部分股权，其他股权则由养老基金、保险基金等机构投资者持有。通过稳健的项目运营实现资产增值，然后从基金中退出，实现投资成本回收和收益变现。
三、商业地产轻资产运营模式下财务管理存在的主要问题
（一）融资局限和营运资本限制
商业地产开发企业在原重资产经营模式下，融资方式比较集中，以其所购置土地、房产销售收入等作为还款保证，金融机构承担大部分市场风险。在轻资产模式下，资产所有权份额减少影响还款保证，在租售比极低的市场环境下，租金现金流回笼压力加大。并且商业地产资金使用效率低，银行信贷政策变化对商业地产冲击巨大，筹资情况恶化引发运营资本受限使企业面临较大财务风险。例如售后回租模式虽然能够实现资产出表轻资产化运营，但租金回笼不理想将导致承诺的租金收益无法覆盖银行贷款成本，融资条件进一步恶化。
资金回笼是商业地产企业产出回报的体现，物业销售及租赁收入是商业地产企业资金回流的重要来源。为实现资金快速回流，部分企业会选择将项目全部销售，但由于商业地产存货周转天数普遍较长，影响资金流动性，导致营运资本受限。为实现长期稳定运营收益，部分企业会选择将项目全部出租，但由于资金回流形式单一，可能导致后期运营再投入成本与租金收入不匹配的问题。例如整租物业模式虽然能够降低开发成本，加速商业扩张，但仍然面临支付租金的压力，需要获取足够运营资金作为保障。
（二）运营能力达不到管理预期
轻资产运营模式对企业的运营能力要求较高，需要商业运营经验的积累，有一定門槛。实施轻资产战略，能够快速获取在营商业体数量及面积的增长，但保证所有项目都能够有较高的出租率和客流，需要过硬的运营能力。并且轻资产模式比较容易被复制，为了避免缺少特色，对商业运营企业的经验和能力是否能够持续创新产出提出了严苛的要求。
例如，品牌、服务管理输出模式虽然可以有效规避地产市场风险，旱涝保收，但对于商业项目运营管理输出的专业度和输出方的品牌知名度均有要求较高，一旦运营能力不达预期，将大大降低业主方的运营成功率;整租物业模式虽然能够通过租金调整业绩和税收，但运营状况不佳将导致整租成本侵蚀经营利润;基金投资模式虽然实现了安全性、收益性和流动性的集中和平衡，但是操作复杂，在符合企业战略发展方向的同时，还需要政策支持和投资者青睐，对运营者的管理能力要求较高。
（三）面临信用风险和高昂沟通成本
轻资产运营模式之所以能够帮助公司实现快速发展的目标，其主要优势来源于与合作方的强强联合，因此对合作方的甄选非常重要。轻资产模式的合作方，除具有合作意愿外还需具备一定的资信实力，这也成了合作双方的双刃剑。对于合作方来说，资信实力强大是项目运作的有力保障，另一方面，合作方可能不能接受强势管理输出方的发展策略。对于商业管理公司而言，快速扩张需要依赖强大的合作方，另一方面，过度依赖合作方又会削减轻资产输出方的话语权，两者之间高昂的沟通成本也同样会限制轻资产模式企业的发展速度。
例如售后回租模式通过将产权移到表外规避固定资产折旧，虽然改善了资产流动性，提升了经营效益，但是由于部分中小地产企业信用较差，散户销售承诺回报过高，存在履约信用风险及铺位纠纷;合作与财务投资模式虽然降低了自身的投资风险和财务压力，但由于双方或多方均拥有决策权，运营过程中容易出现意见分歧;品牌、服务管理输出模式虽然属于强势乙方策略，但物业所有权和管理权分离，同样会出现管理分歧及收益分配问题。 四、商业地产轻资产运营模式下加强财务管理的对策
（一）提高资金运作管理能力
1.拓宽融资渠道
随着大量财政资金投入到保障房建设，商业地产企业银行信贷成本提高，企业资金缺口扩大，要优化资本结构，实施多元化融资方式。大型商业地产企业信用度高，除了作为银行信贷对象，还可选择股票融资、合作开发、海外投资基金等方式，中小商业地产企业则可通过互助性担保争取银行贷款支持。
2.加强资金预算控制
轻资产运营模式企业通常实行高周转率的运营策略，通过加强资金预算控制，提高公司资金流转速度，降低资金占有率，来保障充足的现金流。如统一制定资金需求计划，细化资金预算管理，监控自有资金比例，实行项目成本动态管理。另外，也可以通过制定合理的运营策略，提高已售物业应收账款的周转率，保障出租物业租金收入的回收率，加快资金回笼速度，充足公司运营资本，使公司运行更加顺畅。
（二）持续提升项目运营能力
1.加强投资项目资本预测
轻资产运营模式中，企业的经验文化、商业信用、品牌管理、产业链优势以及资源整合能力相较于企业运用重型资产经营模式时更为重要。为了凸显自身的核心价值，集中精力放在高附加值业务上，应加强投资项目资本预测和盈利状况预测，识别带来高现金流入的业务，将低附加值业务战略外包给专业的合作伙伴，充分利用有限的资源占据产业链上游，使公司获取更多的利润。
2.推动业财融合激发创新能力
伴随商业地产市场竞争不断加剧，轻资产运营模式具有容易被模仿的特点，使得商业管理人员必须具备敏锐的市场嗅觉，创造与时俱进的管理特色。“业财融合”管理会计体系的应用不仅能够促进财务人员管理水平的提升，同时也能培养业务人员的财务意识，把财务活动和业务经营相结合，帮助管理团队形成公司管理特色。通过产品创新、开拓新市场、营销新客户，降低客户集中化风险;通过智力资本、品牌影响力盘活企业重资产;通过实行“一项目一特色”差异化发展路径，实现快速扩张商业市场以及占领低线市场。
（三）完善内部控制设计
1.加强对合作方的信用审查及资质审核
为了保障商业项目顺利运营，合作方资信调查和资质审核是轻资产运营模式下不可或缺的环节。首先要了解合作方的基本经营情况及过往合作案例，其次要知晓项目取得背景及项目资金来源，是否失信或涉诉，必要时还可关注项目实控人的情况。如果合作方信用等级不高，公司实力平平，可以让其出具资金证明或者根据实际情况完善业绩测试条款、适当提高违约金赔偿比例，促进双方均能公平行使权力，降低履约风险。
2.建立通畅的沟通渠道提高效率
与合作方或者委托方签订管理协议时，应明确在轻资产运营模式下的产品定位及产品系列，量化产品线标准、品质要求及成本预算指标，并对市场变化导致的成本变动进行管控，约定协商机制和违约责任。在项目运营过程中要加强沟通，当双方在经营理念、产品风格等方面产生分歧时，要主动外派管理团队促进沟通，比如组织双方开展团建互动，增强认同感。同时也要建立激励考核机制，实施成本目标奖惩制度，使得双方朝着共同的方向努力，及时排除合作隐患。
五、結语
商业地产运营企业本质是商户管理服务机构，提供服务和输出管理是主要盈利方向，为了提高该类型企业的运营效益必须深入分析其运营模式和评估具体业务的财务风险。面对项目筹备期及运营期可能出现的财务管理问题，财务管理职能缺位将直接影响企业整体运营效率。因此，在轻资产运营模式下，除了要研究传统财务数据，还要根据不同运营方式选择不同管理应对手段，解决运营管理过程中可能存在的问题，达到未雨绸缪防患于未然的效果。
（作者单位：珠海格信发展有限公司）