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【摘 要】近几年，房地长行业发展迅猛，同时也加大了企业之间的竞争。房地产企业要想在激烈的市场中生存就必须要通过强化施工管理来提高企业的竞争力，对此加强房地产项目的施工管理进行研究非常有必要，从而采取有效的措施解决存在的问题，提高房地产开发项目管理的科学性、规范性。基于此本文分析了房地产项目的施工管理的相关方面。
【关键词】房地产项目；施工管理；措施
1、我国房地产项目施工管理现状
近十几年来我国房地产市场经历了高速发展的阶段，房地产市场的刚性需求使得众多企业之间的竞争也越发激烈，市场的激烈竞争给房地产企业带来新的挑战。企业要在土地出让招标中获胜除了资质、势力等方面的因素外还要在施工技术、施工管理方面具有对手无可比拟的优势。而施工管理水平也成为体现房地产企业的重要实力之一。目前房地长项目施工管理中还有很多的不足，严重制约了分行业的发展。因此需要我们加强房地产项目施工管理的研究，相信我国房地产项目会随着房地产工程项目的发展而发展，项目施工管理也能够逐渐适应工程建设的需要，同时需要注意的是在这样的基础上还要不断的创新和自我完善。
2、影响房地产开发项目施工管理的因素分析
2.1、影响房地产开发项目施工进度的因素
影响施工进度的主要因素表现为：一是相关单位没有按照预定的进度执行。项目施工是由不同部门共同协作才能完成的，如果其中任何的一个部门、环节出现问题都会影响施工的进度；二是设计的变更。在施工过程中经常会出现设计变更的现象，设计变更会导致原来预定的施工方案被改变，进而会产生新的工作，其必然会导致工程的延期；三是施工所需要的物质短期。在施工过程中施工物质的保障工作是施工管理中的重要内容，因为施工物质短期而导致施工进度延期的现象在房地产项目施工中比较常见，比如因为资金没有及时到位，而导致施工企业不能及时地购买施工材料、支付施工人员工资等导致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出现。同时还有自然灾害是我们不能控制的，需要引起我们的重视。
2.2、影响房地产项目施工质量的因素
影响施工质量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工过程中人的因素对施工质量的影响是巨大的，如果施工人员在施工过程中不严格遵守施工要求规范或者其本身就存在技术问题，这样他们所从事的工作就不可能从根本上保障质量；二是施工材料的因素。施工材料是构成施工质量的重要保障，如果没有符合施工要求的建筑材料，那么无论采取什么样的施工技术方案都不可能保障施工质量；三是机械的因素。随着现代建筑业的不断发展，机械在施工中的作用越来越突出，机械设备的功能状态直接关系到施工的质量，比如在施工过程中的计量方面，如果全站仪的标定超过预定的时间就会导致建筑物和构件的点位出现偏差，影响施工的质量。
2.3、影响房地产项目施工成本的因素
纵观房地产项目施工的全过程，影响成本的因素贯穿于整个项目工程的施工过程，具体表现在：一是没有严格规范施工合同。施工合同是施工双方权利与义务的有效保障，是房地产企业实现经济效益的重要依据，通过合同可以明确规定施工的总造价以及具体的费用支出情况等；二是在施工过程中没有对工程进行严格的管理。在具体的施工中由于忽视监督管理的作用或者因为制度的不健全导致相应的责任没有落实到实处，导致施工的进度与控制与预定的方案相差甚远，比如施工人员不严格执行施工建筑材料保管制度，导致施工材料的损坏，而造成施工成本的上升；三是缺乏对工程进度风险的准确把握。施工过程中会存在一定的风险，如果不能及时的将这些风险因素处理掉，就会增加施工的成本。
3、加强房地产开发项目施工管理的措施
3.1、进度管理
加强进度管理应根据项目的进度目标制定进度计划，通过进度计划指导工程实施。进度控制过程中，一定要抓住关键线路，以关键线路上的关键工作为核心，严控其进度，并以关键线路为中心来组织日常管理工作和督促其他工作的实施，尽量避免窝工、停工等影响进度的事件的发生。根据进度计划，合理配置人力，材料，機械设备等资源的供应。定时地进行现场进度的检查并与进度计划进行对比，若出现滞后情况时，应认真分析发生滞后的原因，并制定相关措施用以抢回进度，以保证进度在可控范围内。同时通过采取专业分包、鼓励采用新材料及新工艺提高施工进度等方法来加快施工进度。
3.2、质量管理
在工程质量管理的过程中，应该贯彻全员、全面的工程质量管理的思想，根据动态控制原理，对整个施工阶段进行事前控制、事中控制和事后控制。事前控制属于主动控制，通过编制工程施工质量计划，确定工程质量目标，设立工程质量控制关键点，并分析可能导致工程质量偏离质量目标的各种可能因素，并建立质量控制风险清单，针对影响因素和质量风险清单制定有效的预防措施，未雨绸缪，防患于未然。事中控制是指在工程施工过程中，对可能影响施工质量的各种因素进行动态控制，这个过程是一个自控与监控相辅相成的过程，在此过程中我们必须采取“样板先行”的方法来建立重要施工工序的样板，同时通过“三检”制度，严控每一道施工工序的质量。事后控制就是针对已经发生工程质量问题的部位或工序采取补救措施挽回工程质量的过程，主要采取返工、修补、加固、重做等方式来弥补质量缺陷，保证交付的产品是一个合格的产品。
3.3、成本管理成本管理
应贯穿于房地产开发项目的整个开发过程当中。其中对工程管理影响最深的成本管控重点阶段是设计阶段与施工阶段。在设计阶段要做好成本管理，首先要坚定不移的推行限额设计制度，然后必须引进竞争机制，开展设计公开招投标，通过充分竞争机制引入优秀的设计单位进行设计，提高设计的性价比，减少设计的疏漏之处，从而降低工程造价。要想做好施工阶段的成本管控，就必须做好材料及设备的选定、工程设计变更及现场签证的控制这两方面的工作。在进行材料与设备选定时，首先应编制出材料与设备采购清单，然后根据质量与性能要求，初步筛选出可能的供货渠道，并引入竞争机制，选取性价比高的材料供应商。对于设计变更与现场签证的控制方面，一定要尽量控制设计变更的数量与造价，因此设计变更应该与限额设计挂钩，通过限额设计来控制设计变更的造价，在进行现场签证时，现场工程师一定要认真审核细致计量方能降低工程造价。
3.4、加强管理工作的信息化建设
在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。
3.5、加强行业法律法规建设
近年来，房地产企业出现了持续繁荣和高速增长的阶段。有的企业由于利益驱使出现很多违规违法行为，导致市场竞争秩序被破坏，国家和消费者利益受损。这与我国法律法规不健全，监督体系不完善等现象存在必然的联系。为此，提升项目管理质量必须做好法律法规建设，为行业竞争秩序的维护提供一个稳定可靠的保障。
总之，建设成高质量的房地产项目是房地产企业存在与市场竞争中的重要要素，因此加强施工管理是非常重要的，需要引起我们的重视。
参考文献：
[1]赵波.房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.
[2]张明.房地产项目管理[D].天津大学，2004.
[3]褚加艺.房地产项目的施工管理探析[J].科技与企业，2014，11：7.
【关键词】房地产项目；施工管理；措施
1、我国房地产项目施工管理现状
近十几年来我国房地产市场经历了高速发展的阶段，房地产市场的刚性需求使得众多企业之间的竞争也越发激烈，市场的激烈竞争给房地产企业带来新的挑战。企业要在土地出让招标中获胜除了资质、势力等方面的因素外还要在施工技术、施工管理方面具有对手无可比拟的优势。而施工管理水平也成为体现房地产企业的重要实力之一。目前房地长项目施工管理中还有很多的不足，严重制约了分行业的发展。因此需要我们加强房地产项目施工管理的研究，相信我国房地产项目会随着房地产工程项目的发展而发展，项目施工管理也能够逐渐适应工程建设的需要，同时需要注意的是在这样的基础上还要不断的创新和自我完善。
2、影响房地产开发项目施工管理的因素分析
2.1、影响房地产开发项目施工进度的因素
影响施工进度的主要因素表现为：一是相关单位没有按照预定的进度执行。项目施工是由不同部门共同协作才能完成的，如果其中任何的一个部门、环节出现问题都会影响施工的进度；二是设计的变更。在施工过程中经常会出现设计变更的现象，设计变更会导致原来预定的施工方案被改变，进而会产生新的工作，其必然会导致工程的延期；三是施工所需要的物质短期。在施工过程中施工物质的保障工作是施工管理中的重要内容，因为施工物质短期而导致施工进度延期的现象在房地产项目施工中比较常见，比如因为资金没有及时到位，而导致施工企业不能及时地购买施工材料、支付施工人员工资等导致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出现。同时还有自然灾害是我们不能控制的，需要引起我们的重视。
2.2、影响房地产项目施工质量的因素
影响施工质量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工过程中人的因素对施工质量的影响是巨大的，如果施工人员在施工过程中不严格遵守施工要求规范或者其本身就存在技术问题，这样他们所从事的工作就不可能从根本上保障质量；二是施工材料的因素。施工材料是构成施工质量的重要保障，如果没有符合施工要求的建筑材料，那么无论采取什么样的施工技术方案都不可能保障施工质量；三是机械的因素。随着现代建筑业的不断发展，机械在施工中的作用越来越突出，机械设备的功能状态直接关系到施工的质量，比如在施工过程中的计量方面，如果全站仪的标定超过预定的时间就会导致建筑物和构件的点位出现偏差，影响施工的质量。
2.3、影响房地产项目施工成本的因素
纵观房地产项目施工的全过程，影响成本的因素贯穿于整个项目工程的施工过程，具体表现在：一是没有严格规范施工合同。施工合同是施工双方权利与义务的有效保障，是房地产企业实现经济效益的重要依据，通过合同可以明确规定施工的总造价以及具体的费用支出情况等；二是在施工过程中没有对工程进行严格的管理。在具体的施工中由于忽视监督管理的作用或者因为制度的不健全导致相应的责任没有落实到实处，导致施工的进度与控制与预定的方案相差甚远，比如施工人员不严格执行施工建筑材料保管制度，导致施工材料的损坏，而造成施工成本的上升；三是缺乏对工程进度风险的准确把握。施工过程中会存在一定的风险，如果不能及时的将这些风险因素处理掉，就会增加施工的成本。
3、加强房地产开发项目施工管理的措施
3.1、进度管理
加强进度管理应根据项目的进度目标制定进度计划，通过进度计划指导工程实施。进度控制过程中，一定要抓住关键线路，以关键线路上的关键工作为核心，严控其进度，并以关键线路为中心来组织日常管理工作和督促其他工作的实施，尽量避免窝工、停工等影响进度的事件的发生。根据进度计划，合理配置人力，材料，機械设备等资源的供应。定时地进行现场进度的检查并与进度计划进行对比，若出现滞后情况时，应认真分析发生滞后的原因，并制定相关措施用以抢回进度，以保证进度在可控范围内。同时通过采取专业分包、鼓励采用新材料及新工艺提高施工进度等方法来加快施工进度。
3.2、质量管理
在工程质量管理的过程中，应该贯彻全员、全面的工程质量管理的思想，根据动态控制原理，对整个施工阶段进行事前控制、事中控制和事后控制。事前控制属于主动控制，通过编制工程施工质量计划，确定工程质量目标，设立工程质量控制关键点，并分析可能导致工程质量偏离质量目标的各种可能因素，并建立质量控制风险清单，针对影响因素和质量风险清单制定有效的预防措施，未雨绸缪，防患于未然。事中控制是指在工程施工过程中，对可能影响施工质量的各种因素进行动态控制，这个过程是一个自控与监控相辅相成的过程，在此过程中我们必须采取“样板先行”的方法来建立重要施工工序的样板，同时通过“三检”制度，严控每一道施工工序的质量。事后控制就是针对已经发生工程质量问题的部位或工序采取补救措施挽回工程质量的过程，主要采取返工、修补、加固、重做等方式来弥补质量缺陷，保证交付的产品是一个合格的产品。
3.3、成本管理成本管理
应贯穿于房地产开发项目的整个开发过程当中。其中对工程管理影响最深的成本管控重点阶段是设计阶段与施工阶段。在设计阶段要做好成本管理，首先要坚定不移的推行限额设计制度，然后必须引进竞争机制，开展设计公开招投标，通过充分竞争机制引入优秀的设计单位进行设计，提高设计的性价比，减少设计的疏漏之处，从而降低工程造价。要想做好施工阶段的成本管控，就必须做好材料及设备的选定、工程设计变更及现场签证的控制这两方面的工作。在进行材料与设备选定时，首先应编制出材料与设备采购清单，然后根据质量与性能要求，初步筛选出可能的供货渠道，并引入竞争机制，选取性价比高的材料供应商。对于设计变更与现场签证的控制方面，一定要尽量控制设计变更的数量与造价，因此设计变更应该与限额设计挂钩，通过限额设计来控制设计变更的造价，在进行现场签证时，现场工程师一定要认真审核细致计量方能降低工程造价。
3.4、加强管理工作的信息化建设
在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。
3.5、加强行业法律法规建设
近年来，房地产企业出现了持续繁荣和高速增长的阶段。有的企业由于利益驱使出现很多违规违法行为，导致市场竞争秩序被破坏，国家和消费者利益受损。这与我国法律法规不健全，监督体系不完善等现象存在必然的联系。为此，提升项目管理质量必须做好法律法规建设，为行业竞争秩序的维护提供一个稳定可靠的保障。
总之，建设成高质量的房地产项目是房地产企业存在与市场竞争中的重要要素，因此加强施工管理是非常重要的，需要引起我们的重视。
参考文献：
[1]赵波.房地产项目施工管理研究[D].华南理工大学，2013.
[2]张明.房地产项目管理[D].天津大学，2004.
[3]褚加艺.房地产项目的施工管理探析[J].科技与企业，2014，11：7.