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【摘 要】小产权房是不符合国家法律法规的房产项目，如果不加以治理，将会扰乱正常的房地产市场，政府要加强对小产权房的治理与监管，国土等相关部门也要加强执法。同时文章也对已经建好的小产权房转换为商品房提出了一些思考。
【关键词】小产权房；监管；房地产；探析；思考
文章编号：ISSN1006—656X（2014）05-0041-02
一、小产权房现象透析
2007年6月18日，建设部发出购房警示，再一次强调：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房产证。有些开发商在一些房地产项目中承诺办理的“乡产权”、小产权，均不符合法律法规的规定，更不受法律保护。
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这些房子大都建筑在城乡结合部，有较好的通行条件，离城市中心较近，小产权房由于是建筑在村集体土地上，没有缴纳土地出让金等一些费用，因此这些建设项目没有在房产管理部门备案，小产权房也就不可能有房产证， 它不是商品房更得不到法律的保护，小产权土地属于集体土地，归村集体所有，购房者由此产生的一系列问题也就不可能得到法律的保护，更有一些小产权房的开发商，在房子售罄时就消失的无影无踪，入住以后的问题也会接二连三的出现，物业管理跟不上，住房维修基金也无从说起，最终受损害的还是购房者个人。小产权房也不可以进行贷款。原因很简单，它不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以在金融部门办理抵押等他项权利。
2007年6月22日，郑州市政府就已经对5起利用村集體土地进行违法建房的案件进行了通报，并在同年7月16日，郑州市发布了《关于依法处理利用集体土地从事违法建设的通告》。对小产权房亮起红灯并叫停的城市并非郑州一个城市，同年的6月25日，北京市国土资源局局长安家盛就表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等一些违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。全国其它地市也都出台了全面清理整顿小产权房的政策措施，但是也有一些较小的地级市，小产权房有愈演愈烈之势。在国土部和住建部严厉打击之下，开发商顶风违纪建小产权房，深层次的原因是地方唯GDP论在作祟。其实放眼全国三百三十多个地级行政建制的城市，除了江南的一些比较发达开放较早的地级市以外，剩下的没有几个地区财政不靠卖地维持，甚而一些地区的债务远远超过当地政府的财政收入，对于不时曝光的地王，当地政府绝对难辞其咎。一方面地方财政依赖于开发商缴纳 的土地出让金，因此开发商有一些些微违规，当地政府也都是睁一只眼闭一只眼，而一些开发商（这些开发商都是和政府某些主要职能部门有关或利益相关）在通过招拍挂合法拥有正规土地使用权的同时，也会和当地城乡结合部的村干部联合开发这些违规的项目。比如某地级市的警察公寓和区级的公安小区，只是开发商在中间穿针引线，找到供地方（村集体）和土地需求者（用地方），开发商作为承建商，在三方都获利的情况之下，受害的只能是一些守法的公民和守法的开发商，同时国家的利益也会受到损失。因为小产权房便宜，当房地产市场大量充斥小产权房时，会使一些通过正规手续拿到土地而房价较高的商品房销售滞缓，甚至销售不出去，从而会引发起房地产市场较大的波动。
二、小产权房火爆现象分析
以北、上、广这三个城市为例，这些正规的楼盘动辄上万甚至几万，一个三口之家，即便双方都是高级白领，月入过万，要想买百十万以上的房子也是有不小压力的，这时，价格比同地段商品房价格低了一半还多的小产权房就会有很大的吸引力。安居才能乐业，对大多数买小产权房的人来说，有房子住就行，其它的事情都还比较遥远，似乎可以不管。如果对小产权房治理不严，管理松懈，势必将会引起社会较大的波动。
小产权房多是由村镇自己联合开发商进行开发，不存在土地出让金，土地征用费，耕地占用税等各项税费，即使以城市商品房一半的价格出售，仍有相当大的利润空间。一套正规商品房可以买几套小产权房，当一套商品房和几套小产权房相比，商品房和小产权房如果都在市场同样出售就会引起非常严重的后果，而小产权房在以后城市规划拆迁过程中权益得不到保护时，也一样会引发一系列问题。当一个人一生的财富遭到较大的缩水时，会引起怎样的心理不平衡，而这时他们首先会求助于政府，当通过上访他们的权益得不到明确答复和保护时候，求助司法部门又被告知不受法律保护之后，一些极端群众会到各级信访部门上访，甚至会围攻政府的某些职能部门。因此政府在处理小产权房违规过程中要慎之又慎。
对于小产权房这类房屋，各地政府监管似乎并不到位，也没有明确的处罚规定。由于村民建房符合《土地管理法》的规定，而争议在于上市交易环节，进入市场后该由哪个部门监管则成了空白。
三、小产权房现象的思考
据房地产业内专家透露，从2000年以后，随着土地招拍挂的逐渐实行，在城市商品房房价价位居高不下的刺激下，“小产权房”已经成为了除商品房、廉租房、经适房和单位团购房以外的另一种城市房屋供应类型。
何为“小产权房”？小产权房通常是指地处城乡结合部和城市郊区，其实是乡镇和当地村委会在集体土地上开发，无法办理国家产权证的“集体房”。由于他们在建设房屋时不用缴纳土地出让金与其它国家税费，房屋建成之后的成本大大减少，比如郑州市东区附近一家房地产开发公司的小产权房售楼部在向购房者介绍房子的情况时，她说，这个小区一共25000多套房子，半年时间内，房子销售的就剩下30多套了。
这类小产权房卖得好就是因为这种房子价格的优势，售楼小姐在售楼时候很能把握购房者的心态，她们往往会给购房者算一笔账：目前，郑州市东区的房子动辄上万，而小产权房的价位还不到商品房的一半，性价比是最好的说服力。当购房者问起买完房子啥时间可以办理房产证时，售楼小姐会说她们公司属于城中村改造，是买村里的集体土地，暂时拿不到房产证，但可以一直住着。 小产权房牵涉到农村集体建设用地的流转和确权问题，面对小产权房这个既成事实的问题，国家有关部门曾经表示将在适当的时机通过立法来解决，然而，立法是一个相对漫长的过程。小产权房何以尴尬存在且有愈演愈烈之势？以笔者愚见，不外乎两点，一是当地政府监管不力，二是全国商品房房价普遍居高不下。
之前曾经火爆的电视连续剧《蜗居》抨击了商品房房价居高不下，房奴自嘲购房者如“蜗牛”重负。曾有新闻媒体和网络评论到：在当下靠“经济实力”说话的今天，在城市生活的新一代城市居民，某些中低收入者选择“小产权房”，恐怕不能仅仅以“不懂法律”、“自找风险，自担风险”来责备他们。
媒体上抨击购房者选择离开正当的商品住房，在于人们对开发商和一些炒房者获取暴利的愤怒。通过我们以上对商品房和小产权房的成本比较，人们发现，土地出让金、各种税费占房价比例之高是显而易见的。如果我们进一步追问土地出让金和各种费用都流向了哪里，就会发现这背后的症结更加错综复杂。
根据我国一九九八年重新修订的《土地管理法》，我国土地分为国有和集体两类，城市土地归国家所有，农村土地属于村集体所有，城市郊区的土地也属于农村集体所有，随着各地经济的发展，城市框架的拉大，住宅商品化，一些城市的管理者猛然发现“土地出让金”是一个聚宝盆，原本不起眼的一块地，动辄就能“出让”几千万甚至上亿元。名义上土地属于国家所有，但“土地出让金”大部分却归地方政府支配，“卖地财政”甚至成为一些地方财政收入的主要来源。一些大城市的财政收入一半以上都是靠“土地出让金”来维持。这也成为一些地方地王频出，房地产投资热，房价不断上扬的一大诱因。进一步说，一些地方政府之所以对国家要求的限价地、限价房、经适房等等举措“雷声大，雨点小”，这也是主要原因之一，也既是政府不愿意让利的心里在作祟。
四、小产权房治理的思考
对于小产权房的治理既要治标又要治本，只有标本兼治才能打好这场持久的攻坚战。国土资源部执法监察局局长李建勤在2010年9月27日国土资源部召开12336国土资源违法举报工作座谈（培训）会后接受记者采访时表示国家要出台小产权房问题的处理方案。小产权房是拆是留，在业界学界也有截然不同的观点。有关部门参与小产权房治理政策的专家和小产权房课题研究的国土部人士预计，解决小产权房问题，采取“一刀切”的可能性不大。但是，对小产权房的整治以笔者愚见至少要采取以下两点措施：
（一）要把制度严格落实。
对现已存在的小产权房，，如果对一个城市的规划没有太大的影响，部分符合规划，质量又合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房，然后再补发房产证。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
（二）要依法严格规范土地市场，加大土地市场执法力度
对已经建成或在建的小产权房以某一年为止，可以合理、合法、合规的转正，之后要严格执法，加大房地产市场的执法力度，各地国土部门执法过程中，要独立执法。现在全国好多地方的國土资源局名义上国土厅隶属于国土部，市局隶属于省厅，县局隶属于市局。但是，这种隶属有点四不像，人员上划，可是财务和办公经费却属于地方政府拨付，这就导致在执法过程中，作为土地执法过程中的执法主体，本来该严格执法的国土部门“严”不起来。虽然国土部土地问责约谈制度有对地方政府一把手约谈的规定，但在现实执法过程中土地执法力度难免会大大缩水，各地国土部门在经费上受制于地方政府，有时在执法中还要看地方政府的脸色行事，而土地又关系到地方政府部门的钱袋子，这样就造成对违法违规的土地执法力度不足，也就造成地方较多的土地违法违规案件频发。
【关键词】小产权房；监管；房地产；探析；思考
文章编号：ISSN1006—656X（2014）05-0041-02
一、小产权房现象透析
2007年6月18日，建设部发出购房警示，再一次强调：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房产证。有些开发商在一些房地产项目中承诺办理的“乡产权”、小产权，均不符合法律法规的规定，更不受法律保护。
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这些房子大都建筑在城乡结合部，有较好的通行条件，离城市中心较近，小产权房由于是建筑在村集体土地上，没有缴纳土地出让金等一些费用，因此这些建设项目没有在房产管理部门备案，小产权房也就不可能有房产证， 它不是商品房更得不到法律的保护，小产权土地属于集体土地，归村集体所有，购房者由此产生的一系列问题也就不可能得到法律的保护，更有一些小产权房的开发商，在房子售罄时就消失的无影无踪，入住以后的问题也会接二连三的出现，物业管理跟不上，住房维修基金也无从说起，最终受损害的还是购房者个人。小产权房也不可以进行贷款。原因很简单，它不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以在金融部门办理抵押等他项权利。
2007年6月22日，郑州市政府就已经对5起利用村集體土地进行违法建房的案件进行了通报，并在同年7月16日，郑州市发布了《关于依法处理利用集体土地从事违法建设的通告》。对小产权房亮起红灯并叫停的城市并非郑州一个城市，同年的6月25日，北京市国土资源局局长安家盛就表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等一些违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。全国其它地市也都出台了全面清理整顿小产权房的政策措施，但是也有一些较小的地级市，小产权房有愈演愈烈之势。在国土部和住建部严厉打击之下，开发商顶风违纪建小产权房，深层次的原因是地方唯GDP论在作祟。其实放眼全国三百三十多个地级行政建制的城市，除了江南的一些比较发达开放较早的地级市以外，剩下的没有几个地区财政不靠卖地维持，甚而一些地区的债务远远超过当地政府的财政收入，对于不时曝光的地王，当地政府绝对难辞其咎。一方面地方财政依赖于开发商缴纳 的土地出让金，因此开发商有一些些微违规，当地政府也都是睁一只眼闭一只眼，而一些开发商（这些开发商都是和政府某些主要职能部门有关或利益相关）在通过招拍挂合法拥有正规土地使用权的同时，也会和当地城乡结合部的村干部联合开发这些违规的项目。比如某地级市的警察公寓和区级的公安小区，只是开发商在中间穿针引线，找到供地方（村集体）和土地需求者（用地方），开发商作为承建商，在三方都获利的情况之下，受害的只能是一些守法的公民和守法的开发商，同时国家的利益也会受到损失。因为小产权房便宜，当房地产市场大量充斥小产权房时，会使一些通过正规手续拿到土地而房价较高的商品房销售滞缓，甚至销售不出去，从而会引发起房地产市场较大的波动。
二、小产权房火爆现象分析
以北、上、广这三个城市为例，这些正规的楼盘动辄上万甚至几万，一个三口之家，即便双方都是高级白领，月入过万，要想买百十万以上的房子也是有不小压力的，这时，价格比同地段商品房价格低了一半还多的小产权房就会有很大的吸引力。安居才能乐业，对大多数买小产权房的人来说，有房子住就行，其它的事情都还比较遥远，似乎可以不管。如果对小产权房治理不严，管理松懈，势必将会引起社会较大的波动。
小产权房多是由村镇自己联合开发商进行开发，不存在土地出让金，土地征用费，耕地占用税等各项税费，即使以城市商品房一半的价格出售，仍有相当大的利润空间。一套正规商品房可以买几套小产权房，当一套商品房和几套小产权房相比，商品房和小产权房如果都在市场同样出售就会引起非常严重的后果，而小产权房在以后城市规划拆迁过程中权益得不到保护时，也一样会引发一系列问题。当一个人一生的财富遭到较大的缩水时，会引起怎样的心理不平衡，而这时他们首先会求助于政府，当通过上访他们的权益得不到明确答复和保护时候，求助司法部门又被告知不受法律保护之后，一些极端群众会到各级信访部门上访，甚至会围攻政府的某些职能部门。因此政府在处理小产权房违规过程中要慎之又慎。
对于小产权房这类房屋，各地政府监管似乎并不到位，也没有明确的处罚规定。由于村民建房符合《土地管理法》的规定，而争议在于上市交易环节，进入市场后该由哪个部门监管则成了空白。
三、小产权房现象的思考
据房地产业内专家透露，从2000年以后，随着土地招拍挂的逐渐实行，在城市商品房房价价位居高不下的刺激下，“小产权房”已经成为了除商品房、廉租房、经适房和单位团购房以外的另一种城市房屋供应类型。
何为“小产权房”？小产权房通常是指地处城乡结合部和城市郊区，其实是乡镇和当地村委会在集体土地上开发，无法办理国家产权证的“集体房”。由于他们在建设房屋时不用缴纳土地出让金与其它国家税费，房屋建成之后的成本大大减少，比如郑州市东区附近一家房地产开发公司的小产权房售楼部在向购房者介绍房子的情况时，她说，这个小区一共25000多套房子，半年时间内，房子销售的就剩下30多套了。
这类小产权房卖得好就是因为这种房子价格的优势，售楼小姐在售楼时候很能把握购房者的心态，她们往往会给购房者算一笔账：目前，郑州市东区的房子动辄上万，而小产权房的价位还不到商品房的一半，性价比是最好的说服力。当购房者问起买完房子啥时间可以办理房产证时，售楼小姐会说她们公司属于城中村改造，是买村里的集体土地，暂时拿不到房产证，但可以一直住着。 小产权房牵涉到农村集体建设用地的流转和确权问题，面对小产权房这个既成事实的问题，国家有关部门曾经表示将在适当的时机通过立法来解决，然而，立法是一个相对漫长的过程。小产权房何以尴尬存在且有愈演愈烈之势？以笔者愚见，不外乎两点，一是当地政府监管不力，二是全国商品房房价普遍居高不下。
之前曾经火爆的电视连续剧《蜗居》抨击了商品房房价居高不下，房奴自嘲购房者如“蜗牛”重负。曾有新闻媒体和网络评论到：在当下靠“经济实力”说话的今天，在城市生活的新一代城市居民，某些中低收入者选择“小产权房”，恐怕不能仅仅以“不懂法律”、“自找风险，自担风险”来责备他们。
媒体上抨击购房者选择离开正当的商品住房，在于人们对开发商和一些炒房者获取暴利的愤怒。通过我们以上对商品房和小产权房的成本比较，人们发现，土地出让金、各种税费占房价比例之高是显而易见的。如果我们进一步追问土地出让金和各种费用都流向了哪里，就会发现这背后的症结更加错综复杂。
根据我国一九九八年重新修订的《土地管理法》，我国土地分为国有和集体两类，城市土地归国家所有，农村土地属于村集体所有，城市郊区的土地也属于农村集体所有，随着各地经济的发展，城市框架的拉大，住宅商品化，一些城市的管理者猛然发现“土地出让金”是一个聚宝盆，原本不起眼的一块地，动辄就能“出让”几千万甚至上亿元。名义上土地属于国家所有，但“土地出让金”大部分却归地方政府支配，“卖地财政”甚至成为一些地方财政收入的主要来源。一些大城市的财政收入一半以上都是靠“土地出让金”来维持。这也成为一些地方地王频出，房地产投资热，房价不断上扬的一大诱因。进一步说，一些地方政府之所以对国家要求的限价地、限价房、经适房等等举措“雷声大，雨点小”，这也是主要原因之一，也既是政府不愿意让利的心里在作祟。
四、小产权房治理的思考
对于小产权房的治理既要治标又要治本，只有标本兼治才能打好这场持久的攻坚战。国土资源部执法监察局局长李建勤在2010年9月27日国土资源部召开12336国土资源违法举报工作座谈（培训）会后接受记者采访时表示国家要出台小产权房问题的处理方案。小产权房是拆是留，在业界学界也有截然不同的观点。有关部门参与小产权房治理政策的专家和小产权房课题研究的国土部人士预计，解决小产权房问题，采取“一刀切”的可能性不大。但是，对小产权房的整治以笔者愚见至少要采取以下两点措施：
（一）要把制度严格落实。
对现已存在的小产权房，，如果对一个城市的规划没有太大的影响，部分符合规划，质量又合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房，然后再补发房产证。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
（二）要依法严格规范土地市场，加大土地市场执法力度
对已经建成或在建的小产权房以某一年为止，可以合理、合法、合规的转正，之后要严格执法，加大房地产市场的执法力度，各地国土部门执法过程中，要独立执法。现在全国好多地方的國土资源局名义上国土厅隶属于国土部，市局隶属于省厅，县局隶属于市局。但是，这种隶属有点四不像，人员上划，可是财务和办公经费却属于地方政府拨付，这就导致在执法过程中，作为土地执法过程中的执法主体，本来该严格执法的国土部门“严”不起来。虽然国土部土地问责约谈制度有对地方政府一把手约谈的规定，但在现实执法过程中土地执法力度难免会大大缩水，各地国土部门在经费上受制于地方政府，有时在执法中还要看地方政府的脸色行事，而土地又关系到地方政府部门的钱袋子，这样就造成对违法违规的土地执法力度不足，也就造成地方较多的土地违法违规案件频发。