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摘 要 投资性房地产在满足一定条件下允许采用公允价值计量。然而在实务中却存在着各种各样的问题，公允价值计量并没有被多数公司采纳。我国应加快市场化建设，为公允价值的应用创造良好的市场条件，促进投资性房地产市场的健康快速发展。
关键词 投资性房地产 公允价值 会计准则
一．投资性房地产与公允价值计量简述
1．投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
2．公允价值的含义和特征
我国会计准则忠对公允价值的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。” 公允价值作为一种新的计量属性，最大的特征就是它来自于公平交易市场的确认，具有明显可观察性和决策的相关性。公允价值的确定原则是：当交易的资产或负债存在活跃的市场时，按照活跃市场中的报价确认；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的双方最近的市场交易中使用的价格或者其他实质上相同的资产或负债的公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应采用估值技术等确定公允价值。
二．公允价值计量在投资性房地产应用中存在的问题
自2006年新会计准则实施以来，采用公允价值计量的上市公司仅占全部拥有投资性房地产上市公司的很小一部分，这其中主要的问题有：
1．公允价值的取得很困难，投资性房地产的公允价值难以确定。
公允价值的本质在于交易的公平性及交易双方的自愿性，也就是说公允价值的获取依赖公平、成熟的市场环境。近几年来我国经济飞速发展，市场经济体系不断完善，然而这与公平、成熟的市场环境仍然有一定差距。市场信息的不对称使买卖双方不能对等地获得关于交易的市场消息。其次新会计准则规定，采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足下列的两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。（2）企业能够能够能活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够投资性房地产的公允价值作出合理的估计。这个要求的条件是比较严格的，在现行的市场经济下，满足这些条件有很大的难度，因此公允价值的取得就是首先需要解决的问题。
2．公允价值计量导致价格变化频繁，造成利润波动。
在采用历史成本计量时，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值却是经常变化的，它跟随市场价格的变化而变化，这种频繁的变化就会导致公司财务状况和盈利能力的波动。房地产市场繁荣时，投资性房地产价格不断上涨，采用公允价值计量会使企业的利润增加；房地产萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产价格持续下降，这时候就会导致企业利润减少，业绩下滑。房地产行业是一个高风险的行业，利润波动幅度的扩大很容易误导投资者，同时上市公司的业绩也受到影响，加大企业的财务风险，或许这就是为什么企业一直对采用公允价值计量房地产保持谨慎的态度。
3．推广公允价值需要较高的成本和较高的会计人员素质
首先，相比较历史成本，公允价值的运用对技术和人才有更高的要求， 在每个会计期末，会计人员和财务人员都要对资产和负债作出新的判定，收集信息处理信息，企业因此需要投入更多的资源，增加操作成本。同时公允价值的计量和核算相对复杂，需要高能力的会计人员才能完成，企业雇佣或者自己培训会计人员都构成了企业的一项支出。其次，就我国的现状来看，会计和财务人员的专业技能和业务素质水平不够高，但是在采用公允价值的实际工作中，会计人员的综合素质是很重要的一个因素，只有很好的理解公允价值以及有很好的估计和判断能力才能做到公允价值精确的估计，这对很多企业来说都是一种挑战。
三．针对公允价值计量中存在的问题应该采取的对策
1．建立健全公平的投资性房地产交易市场
公允价值来源于活跃的、公平的市场，所以应该加快投资性房地产行业的市场化水平建设，促进市场经济的繁荣发展，市场完善了，竞争环境具备了，确定投资性房地产的成本和市场价格才会降低难度，会计人员通过完善的市场取得所需要的数据和信息，更有利于作出判断，从而在会计环境上为公允价值的推广创造了外部条件。
2．完善公允价值在投资性房地运用中的信息披露
一个投资者作为企业利益的相关者，总是希望能够兼得会计信息的相关性和可靠性，不管是采用成本模式还是公允价值模式计量投资性房地产，投资者总是希望得到尽可能多的信息，因此在企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，可以同时披露相关资产的历史成本、减值准备以及折旧和摊销等信息，更好的为利益相关者服务。
同时，从国家的角度来说，应该明确公允价值计量披露的各种问题，包括公允价值的确定方法，估计假设等，使披露更加规范、科学，国家和企业的共同做出努力，为利益相关者提供尽可能多的信息，为其做出决策服务。
3．提高相关会计人员职业素质和道德水平
公允价值的计量需要会计人员很好的职业判断能力，在判断的过程中有较强的主观性，而且市场处在时刻的变化之中，提供的信息量巨大，因此有必要对会计人员进行相关技能的培训，提高其学习能力和判断能力，同时要加强会计人员的职业的道德素质，增强其职业责任，只有如此才能保证公允价值计量提供给决策者的信息更加可靠。
公允价值的引入能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反映，为投资者提供更加真实与可靠的信息，从而有利于他们作出正确判断。然而在引入过程中也不可避免的出现很多问题，因此有必要认识到这些问题并及时采取措施纠正这些问题，更好的发挥公允价值计量模式的效果和作用。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006
[2]立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通,2007(12)
[3]李洪艳,从投资性房地产看公允价值计量的应用[J]中国商界,2010( 8)
关键词 投资性房地产 公允价值 会计准则
一．投资性房地产与公允价值计量简述
1．投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
2．公允价值的含义和特征
我国会计准则忠对公允价值的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。” 公允价值作为一种新的计量属性，最大的特征就是它来自于公平交易市场的确认，具有明显可观察性和决策的相关性。公允价值的确定原则是：当交易的资产或负债存在活跃的市场时，按照活跃市场中的报价确认；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的双方最近的市场交易中使用的价格或者其他实质上相同的资产或负债的公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应采用估值技术等确定公允价值。
二．公允价值计量在投资性房地产应用中存在的问题
自2006年新会计准则实施以来，采用公允价值计量的上市公司仅占全部拥有投资性房地产上市公司的很小一部分，这其中主要的问题有：
1．公允价值的取得很困难，投资性房地产的公允价值难以确定。
公允价值的本质在于交易的公平性及交易双方的自愿性，也就是说公允价值的获取依赖公平、成熟的市场环境。近几年来我国经济飞速发展，市场经济体系不断完善，然而这与公平、成熟的市场环境仍然有一定差距。市场信息的不对称使买卖双方不能对等地获得关于交易的市场消息。其次新会计准则规定，采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足下列的两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。（2）企业能够能够能活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够投资性房地产的公允价值作出合理的估计。这个要求的条件是比较严格的，在现行的市场经济下，满足这些条件有很大的难度，因此公允价值的取得就是首先需要解决的问题。
2．公允价值计量导致价格变化频繁，造成利润波动。
在采用历史成本计量时，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值却是经常变化的，它跟随市场价格的变化而变化，这种频繁的变化就会导致公司财务状况和盈利能力的波动。房地产市场繁荣时，投资性房地产价格不断上涨，采用公允价值计量会使企业的利润增加；房地产萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产价格持续下降，这时候就会导致企业利润减少，业绩下滑。房地产行业是一个高风险的行业，利润波动幅度的扩大很容易误导投资者，同时上市公司的业绩也受到影响，加大企业的财务风险，或许这就是为什么企业一直对采用公允价值计量房地产保持谨慎的态度。
3．推广公允价值需要较高的成本和较高的会计人员素质
首先，相比较历史成本，公允价值的运用对技术和人才有更高的要求， 在每个会计期末，会计人员和财务人员都要对资产和负债作出新的判定，收集信息处理信息，企业因此需要投入更多的资源，增加操作成本。同时公允价值的计量和核算相对复杂，需要高能力的会计人员才能完成，企业雇佣或者自己培训会计人员都构成了企业的一项支出。其次，就我国的现状来看，会计和财务人员的专业技能和业务素质水平不够高，但是在采用公允价值的实际工作中，会计人员的综合素质是很重要的一个因素，只有很好的理解公允价值以及有很好的估计和判断能力才能做到公允价值精确的估计，这对很多企业来说都是一种挑战。
三．针对公允价值计量中存在的问题应该采取的对策
1．建立健全公平的投资性房地产交易市场
公允价值来源于活跃的、公平的市场，所以应该加快投资性房地产行业的市场化水平建设，促进市场经济的繁荣发展，市场完善了，竞争环境具备了，确定投资性房地产的成本和市场价格才会降低难度，会计人员通过完善的市场取得所需要的数据和信息，更有利于作出判断，从而在会计环境上为公允价值的推广创造了外部条件。
2．完善公允价值在投资性房地运用中的信息披露
一个投资者作为企业利益的相关者，总是希望能够兼得会计信息的相关性和可靠性，不管是采用成本模式还是公允价值模式计量投资性房地产，投资者总是希望得到尽可能多的信息，因此在企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，可以同时披露相关资产的历史成本、减值准备以及折旧和摊销等信息，更好的为利益相关者服务。
同时，从国家的角度来说，应该明确公允价值计量披露的各种问题，包括公允价值的确定方法，估计假设等，使披露更加规范、科学，国家和企业的共同做出努力，为利益相关者提供尽可能多的信息，为其做出决策服务。
3．提高相关会计人员职业素质和道德水平
公允价值的计量需要会计人员很好的职业判断能力，在判断的过程中有较强的主观性，而且市场处在时刻的变化之中，提供的信息量巨大，因此有必要对会计人员进行相关技能的培训，提高其学习能力和判断能力，同时要加强会计人员的职业的道德素质，增强其职业责任，只有如此才能保证公允价值计量提供给决策者的信息更加可靠。
公允价值的引入能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反映，为投资者提供更加真实与可靠的信息，从而有利于他们作出正确判断。然而在引入过程中也不可避免的出现很多问题，因此有必要认识到这些问题并及时采取措施纠正这些问题，更好的发挥公允价值计量模式的效果和作用。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006
[2]立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通,2007(12)
[3]李洪艳,从投资性房地产看公允价值计量的应用[J]中国商界,2010( 8)