论文部分内容阅读
摘要：
对于城市一级土地开发公司而言，其在开展一级土地开发活动的过程中所涉及到的利益非常广泛，因此，如何实现自身的利益最大化并且实现利益的科学合理的分配是一项值得关注的问题。基于此，本文从制度缺乏完善下一级缺乏合理避税的有效措施等方面对于城市一级土地开发公司在涉税处理及筹划中存在的问题进行了详细的探讨和分析，并且针对上述问题提出了相应的解决措施，以促进开发公司税负能力水平的提升，以达到合理避税的目的，有效降低企业的税负压力，降低企业的成本，以实现一级土地开发公司经营效益最大化的根本目标。
关键词：
城市一级土地开发公司；税务处理；税收筹划；
一、写作背景研究
在土地储备相关政策和制度落实的过程中，城市以及土地开发是一项不可或缺的重要措施。在土地使用的整个过程中，土地一级开发是其中首要的环节，也是关键的环节之一。城市一级土地开发公司的涉税处理及筹划主要是指，在充分考虑企业实际的情况的基础和前提之下，纳税人根据相关的法律规章制度，以灵活的方式应对，在事前做好充足的准备，从而在不造成违法违规等问题的基础上以最大化程度的降低纳税成本，从而以达到减少税费支出并且实现企业经济效益和社会效益最大化的根本目标。在一级土地开发的过程中，无论是获取利益还是利益分配利益等方面，均会涉及到不同的税费问题。所以，城市一级土地开发公司开展涉税处理以及筹划的工作尤为重要。一般情况下，在土地一级开发的过程中，政府主要扮演着协调各方利益的作用，以最终形成妥协方案的一个过程。作为城市一级土地开发公司而言，虽然这是一项正常的经营经济活动，但是由于其具有鲜明的政治性和综合性等特征，涉及到的范围非常广泛，牵扯到利益较多。所以，有必要对城市一级土地开发公司涉税和税务筹划等问题进行深入的探索和分析，对于其中存在的风险可以及时的采取有效的措施进行预防。
二、城市一级土地开发公司涉税处理及筹划问题分析
一般而言，在土地一级开发的过程中，所涉及到的税费主要由增值税以及企业所得税等内容所构成。当然，其中还存在着一些真空地带是税收筹划工作中面临的重点和难点。从目前的情况来看，城市一级土地开发公司在涉税处理及规划方面主要存在着以下几方面的问题：
（一）城市一级开发模式不清晰
从目前城市一级土地开发公司大多为地方政府性平台公司，目前开发模式大致分为两种，总包方式及收取固定开发收益方式，最终导致资产归属于企业还是地方政府。
总包方式即地方政府以整理区域内涉及的土地、税收的增加量，除了政府购买服务的扶贫项目及棚户区改造项目，通过地方政策反补给企业。一级开发涉及的资产留在开发企业。
收取固定开发收益方式即根据计入开发成本提取固定比率，政府通过土地整理收益方式拨付企业，一级开发涉及的资产归政府所有。
企业在开发前期纳税筹划时，往往话语权不多，导致边干边改，相应的政府授权开发等相关文件后置。
（二）一级土地开发过程中缺乏合理的措施，成本和风险过高
如果采取总包方式，大量无效资产在企业资产中，如：学校、道路、综合管网等，竣工结算需要提取折旧，导致一级开发公司收益负担过重。
收取固定开发收益模式，往往开发成本的构成有大量拆迁费用，无法提供发票，存在纳税风险。
一级土地开发过程中，往往涉及大量民生工程，工程的时间节点，无法按照当时纳税筹划测算节点实现。
（三）涉税处理及筹划的过程中尚未充分发挥政府税收优惠政策
从目前公司在开展一级土地开发公司过程中，即使国家或者政府相关部门已经出台了有关于一级土地开发的优惠政策。但是，企业在实际的开发过程中，往往存在着对于优惠政策和信息无法及时准确的掌握，从而造成税务处理及筹划的不合理，无法有效的降低企业的税务压力。除此之外，即使公司已经采取设立项目公司或者新立公司的形式，但是却未能够充分发挥这种形式的优势和作用，无法充分的运用在公司设立地区的税收优惠额度以达到有效规避本地区以外获得的收入。
三、加强城市一级土地开发公司涉税处理及筹划的有效措施分析
（一）做好一级土地开发的涉税处理及筹划的基础性工作
针对城市一级土地开发公司尚未构建积极完善的税务管理机制以及监督管理制度的情况。所以，做好一级土地开发涉税处理及处理的基础性工作是前提。首先，必须紧紧围绕一级土地税收筹划的相关要求和标准，要加强对前期的基础性工作的设计和整合的科学性和有效性，例如，加强一级土地开发公司内部的管理部门与业务部门之间的沟通与联系，企业内部和外部等政府机构之间的良好衔接。其次，通过构建完善的、科学的一级合理的涉税处理制度等。例如，针对不同的开发模式制定不同的涉税处理制度；针对一级开发中涉及到拆迁、道路配套等不会产生经济效益的资产，制定详细的税务处理方式等，使得一级土地开发过程中的涉税处理做到有制度可依。同时，在制定会计报表的时候严格遵循相关的法律法规等规章制度，有效提升会计报表的真实性、完整性以及可靠性，从而使得会计信息的质量可以得到保障。除此之外，可以定期向公司的管理层提供相关的有效信息，从而为企业的管理决策提供有效的信息支撑。最后，注重管理决策安排的科学性和合理性，对于税务的处理及筹划工作等在事前就做好充分的准备，以有效降低企业的纳税过程中所存在的安全隐患，提高企业涉税处理及筹划的科学性。
（二）加强一级开发公司与二级开发商的联动开发，引入开发商成立项目公司
一般情况下而言，在开展一级土地开发活动的过程中，虽然土地一级开发和开发商二
级开发之间并没有直接的关联。但是，在实际的一级开发活动过程中，加强一级开发与二级开发商的联动开发，引入开发商合作成立项目公司的方式进行开发，通过这样的好处在于，大部分的项目公司往往会由开发公司以及政府相关部门共同出资设立，有的项目还会有第三方公司共同出资参与。因此，通过新设公司或者项目公司的形式，一方面，可以有效的实现成本的共同承担以及风险的分散；另一方面，开发商由于自己出资的原因成為项目的大股东，从而可以在新立的公司中使得自身的利益可以得到有效的保障；最后，企业通过新立公司或者共同设立公司与自身公司的关联关系，从而将本公司在新立公司或者项目公司中获得的收益转换为其股份以及债务等，可以起到有效规避因资金往来所产生的税务责任等，从而实现合理避税的目标。
（三）积极运用当地的税收优惠政策，实现合理避税 在一级土地开发的过程中，当地政府往往会出台很多优惠政策以鼓励支持开发商的土地开发项目的实施，尤其是税收政策上面的优惠政策。因此，在开发的过程中，开发公司应该对于这些优惠政策要有全面的、充分的以及全面的了解并掌握相关的税收政策，并且应该积极的运用这些优惠政策以达到合理的税务筹划。一方面，可以将税收的成本合理的转嫁给政府部门，或者是通过置换等形式以换取政府部门的税收减免。另一方面，企业也可以通过新设公司和项目公司的形式，在获取利益之后，可以通过巧妙地运用税收相关法律以及规定等争取税收优惠，以达到合理避税地目标。
四、结束语
综上所述，土地开发公司在开展一级土地开发活动的过程中，在科学利用税务筹划原理的基础和前提之下，合理的开展相关的避税工作。只有这样，才能够有效降低开发公司的成本，最终实现企业的利益最大化的目标。同时，由于房地产开发所涉及到的税收种类最为丰富和齐全，税负的要求和标准相对而言也是最高的，因此这就对于合理避税提出了更要的要求和标准。因此，在对城市一级土地开发公司进行涉税处理及筹划的时候，并且要具备前瞻性和战略性，从而在激烈竞争的市场环境中以实现经营和决策的科学性和规范性，通过合理的、规范的涉税处理及筹划，以实现各方利益的协调性，促进企业核心竞争力的显著提升。作为一级土地开发公司，必须全面充分的掌握相关的法律法规正则，提高自身税负自查的能力水平，全面提高自身的纳税技能和能力，从而实现在技术层面上降低企业税负，有效控制企业的成本。
参考文献：
[1]邵学峰，梁志元.PPP模式与降低地方土地储备机构债务规模——基于建立土地证券化二级市场的探索性思考[J]. 技术经济与管理研究，2016，（05）.
[2]钟瑞杰.关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J].企业改革与管理，2016，（08）.
作者简介：
姜爽，青岛西海岸金融发展有限公司。
对于城市一级土地开发公司而言，其在开展一级土地开发活动的过程中所涉及到的利益非常广泛，因此，如何实现自身的利益最大化并且实现利益的科学合理的分配是一项值得关注的问题。基于此，本文从制度缺乏完善下一级缺乏合理避税的有效措施等方面对于城市一级土地开发公司在涉税处理及筹划中存在的问题进行了详细的探讨和分析，并且针对上述问题提出了相应的解决措施，以促进开发公司税负能力水平的提升，以达到合理避税的目的，有效降低企业的税负压力，降低企业的成本，以实现一级土地开发公司经营效益最大化的根本目标。
关键词：
城市一级土地开发公司；税务处理；税收筹划；
一、写作背景研究
在土地储备相关政策和制度落实的过程中，城市以及土地开发是一项不可或缺的重要措施。在土地使用的整个过程中，土地一级开发是其中首要的环节，也是关键的环节之一。城市一级土地开发公司的涉税处理及筹划主要是指，在充分考虑企业实际的情况的基础和前提之下，纳税人根据相关的法律规章制度，以灵活的方式应对，在事前做好充足的准备，从而在不造成违法违规等问题的基础上以最大化程度的降低纳税成本，从而以达到减少税费支出并且实现企业经济效益和社会效益最大化的根本目标。在一级土地开发的过程中，无论是获取利益还是利益分配利益等方面，均会涉及到不同的税费问题。所以，城市一级土地开发公司开展涉税处理以及筹划的工作尤为重要。一般情况下，在土地一级开发的过程中，政府主要扮演着协调各方利益的作用，以最终形成妥协方案的一个过程。作为城市一级土地开发公司而言，虽然这是一项正常的经营经济活动，但是由于其具有鲜明的政治性和综合性等特征，涉及到的范围非常广泛，牵扯到利益较多。所以，有必要对城市一级土地开发公司涉税和税务筹划等问题进行深入的探索和分析，对于其中存在的风险可以及时的采取有效的措施进行预防。
二、城市一级土地开发公司涉税处理及筹划问题分析
一般而言，在土地一级开发的过程中，所涉及到的税费主要由增值税以及企业所得税等内容所构成。当然，其中还存在着一些真空地带是税收筹划工作中面临的重点和难点。从目前的情况来看，城市一级土地开发公司在涉税处理及规划方面主要存在着以下几方面的问题：
（一）城市一级开发模式不清晰
从目前城市一级土地开发公司大多为地方政府性平台公司，目前开发模式大致分为两种，总包方式及收取固定开发收益方式，最终导致资产归属于企业还是地方政府。
总包方式即地方政府以整理区域内涉及的土地、税收的增加量，除了政府购买服务的扶贫项目及棚户区改造项目，通过地方政策反补给企业。一级开发涉及的资产留在开发企业。
收取固定开发收益方式即根据计入开发成本提取固定比率，政府通过土地整理收益方式拨付企业，一级开发涉及的资产归政府所有。
企业在开发前期纳税筹划时，往往话语权不多，导致边干边改，相应的政府授权开发等相关文件后置。
（二）一级土地开发过程中缺乏合理的措施，成本和风险过高
如果采取总包方式，大量无效资产在企业资产中，如：学校、道路、综合管网等，竣工结算需要提取折旧，导致一级开发公司收益负担过重。
收取固定开发收益模式，往往开发成本的构成有大量拆迁费用，无法提供发票，存在纳税风险。
一级土地开发过程中，往往涉及大量民生工程，工程的时间节点，无法按照当时纳税筹划测算节点实现。
（三）涉税处理及筹划的过程中尚未充分发挥政府税收优惠政策
从目前公司在开展一级土地开发公司过程中，即使国家或者政府相关部门已经出台了有关于一级土地开发的优惠政策。但是，企业在实际的开发过程中，往往存在着对于优惠政策和信息无法及时准确的掌握，从而造成税务处理及筹划的不合理，无法有效的降低企业的税务压力。除此之外，即使公司已经采取设立项目公司或者新立公司的形式，但是却未能够充分发挥这种形式的优势和作用，无法充分的运用在公司设立地区的税收优惠额度以达到有效规避本地区以外获得的收入。
三、加强城市一级土地开发公司涉税处理及筹划的有效措施分析
（一）做好一级土地开发的涉税处理及筹划的基础性工作
针对城市一级土地开发公司尚未构建积极完善的税务管理机制以及监督管理制度的情况。所以，做好一级土地开发涉税处理及处理的基础性工作是前提。首先，必须紧紧围绕一级土地税收筹划的相关要求和标准，要加强对前期的基础性工作的设计和整合的科学性和有效性，例如，加强一级土地开发公司内部的管理部门与业务部门之间的沟通与联系，企业内部和外部等政府机构之间的良好衔接。其次，通过构建完善的、科学的一级合理的涉税处理制度等。例如，针对不同的开发模式制定不同的涉税处理制度；针对一级开发中涉及到拆迁、道路配套等不会产生经济效益的资产，制定详细的税务处理方式等，使得一级土地开发过程中的涉税处理做到有制度可依。同时，在制定会计报表的时候严格遵循相关的法律法规等规章制度，有效提升会计报表的真实性、完整性以及可靠性，从而使得会计信息的质量可以得到保障。除此之外，可以定期向公司的管理层提供相关的有效信息，从而为企业的管理决策提供有效的信息支撑。最后，注重管理决策安排的科学性和合理性，对于税务的处理及筹划工作等在事前就做好充分的准备，以有效降低企业的纳税过程中所存在的安全隐患，提高企业涉税处理及筹划的科学性。
（二）加强一级开发公司与二级开发商的联动开发，引入开发商成立项目公司
一般情况下而言，在开展一级土地开发活动的过程中，虽然土地一级开发和开发商二
级开发之间并没有直接的关联。但是，在实际的一级开发活动过程中，加强一级开发与二级开发商的联动开发，引入开发商合作成立项目公司的方式进行开发，通过这样的好处在于，大部分的项目公司往往会由开发公司以及政府相关部门共同出资设立，有的项目还会有第三方公司共同出资参与。因此，通过新设公司或者项目公司的形式，一方面，可以有效的实现成本的共同承担以及风险的分散；另一方面，开发商由于自己出资的原因成為项目的大股东，从而可以在新立的公司中使得自身的利益可以得到有效的保障；最后，企业通过新立公司或者共同设立公司与自身公司的关联关系，从而将本公司在新立公司或者项目公司中获得的收益转换为其股份以及债务等，可以起到有效规避因资金往来所产生的税务责任等，从而实现合理避税的目标。
（三）积极运用当地的税收优惠政策，实现合理避税 在一级土地开发的过程中，当地政府往往会出台很多优惠政策以鼓励支持开发商的土地开发项目的实施，尤其是税收政策上面的优惠政策。因此，在开发的过程中，开发公司应该对于这些优惠政策要有全面的、充分的以及全面的了解并掌握相关的税收政策，并且应该积极的运用这些优惠政策以达到合理的税务筹划。一方面，可以将税收的成本合理的转嫁给政府部门，或者是通过置换等形式以换取政府部门的税收减免。另一方面，企业也可以通过新设公司和项目公司的形式，在获取利益之后，可以通过巧妙地运用税收相关法律以及规定等争取税收优惠，以达到合理避税地目标。
四、结束语
综上所述，土地开发公司在开展一级土地开发活动的过程中，在科学利用税务筹划原理的基础和前提之下，合理的开展相关的避税工作。只有这样，才能够有效降低开发公司的成本，最终实现企业的利益最大化的目标。同时，由于房地产开发所涉及到的税收种类最为丰富和齐全，税负的要求和标准相对而言也是最高的，因此这就对于合理避税提出了更要的要求和标准。因此，在对城市一级土地开发公司进行涉税处理及筹划的时候，并且要具备前瞻性和战略性，从而在激烈竞争的市场环境中以实现经营和决策的科学性和规范性，通过合理的、规范的涉税处理及筹划，以实现各方利益的协调性，促进企业核心竞争力的显著提升。作为一级土地开发公司，必须全面充分的掌握相关的法律法规正则，提高自身税负自查的能力水平，全面提高自身的纳税技能和能力，从而实现在技术层面上降低企业税负，有效控制企业的成本。
参考文献：
[1]邵学峰，梁志元.PPP模式与降低地方土地储备机构债务规模——基于建立土地证券化二级市场的探索性思考[J]. 技术经济与管理研究，2016，（05）.
[2]钟瑞杰.关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J].企业改革与管理，2016，（08）.
作者简介：
姜爽，青岛西海岸金融发展有限公司。