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北京不少中小房企都在近两年遭遇了“拿地难”的困境。拿地突破，成了不少中小企业的在北京的梦想。
“今年的首要任务还是拿地，拿到地。”新年年初，在售楼处里沐浴着晨光，张攀(化名)对记者说着新年的一个愿望。张攀是北京一房企的总经理，目前在北京只有一个在售项目，而这个项目在2011年就有望清盘。为了避免“断顿”，从去年年底，张攀就开始出现在北京土地市场上，但投标三次，均铩羽而回。
难以逾越的“大腕儿”
相比此前的两年，2010年，北京土地供应已经创了新高。根据年初北京市国土局局长魏成林介绍，2010年，北京住宅用地供应2525公顷，超额完成全年2500公顷的用地计划。同比2009年增长65％。在这当中，“保障房用地实际供应量约占住宅用地供应总量的52.7％。”据此计算，保障房供地约1331公顷，普通商品住宅供地约1194公顷。
虽然北京住宅用地供应面积同比大涨，但对于许多中小房企来说，增长是别人的，首先是以央企、北京地方国企和龙头级上市房企的。这些“大腕儿”成为中小企业难以逾越的高度，特别是在热门地块的争夺中。
去年4月“土地新政”之前，央企在北京土地市场上“大显身手”。从年初以59.7亿元拿下丰台区六圈“地王”的中海，到3月中旬拿下大望京地块的远洋和保利、拿下海淀区东升乡地块的中国兵器等，在1至3月成交的17块住宅用地中，超过10块均被央企背景企业、北京市国企竞得。热门地块更是无一旁落。
“大腕儿”也已经成为去年全年北京土地市场上的赢家甚至寡头。记者根据北京市土地整理储备中心官方信息统计，2010年北京市共成交居住用地80宗，建设用地面积合计766.1万平方米。在这当中，中铁房地产集团、万科(联合体)、首开集团、中海地产、北京城建五家拿下19宗地块，建设用地面积合计245万平方米，拿地宗数和建设用地面积分别占到总数的约1／4和1／3。其中，中铁房地产集团、万科(联合体)、首开三家建设用地面积均超过50万平米。
出让方式之痛
相比较房企“大腕儿”的纵横驰骋，北京中小房企在京拿地就显得力不从心。而这方面的一个代表人物就是地产界的明星任志强。
任志强个人在房地产界是不折不扣的大腕儿，但任志强的华远地产在北京的地位，远远比不上任志强在房地产业内的地位。2010年，在北京市土地招拍挂市场上，任志强的华远可谓屡战屡败、屡败屡战，最终通过联手一级开发商实现“零的突破”。据记者不完全统计，华远2010年在北京土地市场出手不下十次，但最终只在11月底联手一级开发商拿下通州梨园一地块。
在业内人士看来，抛开任志强总是扮演“批评者”的个人因素，华远拿地困难，不外乎先是遭遇了“没钱”的问题，后是遭遇了出让方式的门槛。这也是北京中小房企普遍面临的两个问题。
在原先“价高者得”的挂牌竞争中，中小房企面对财大气粗的央企和龙头上市公司等几无优势可言。2010年3月15日，华远就曾参加了大望京1号地的争夺，面对当时远洋地产、中国烟草旗下中维地产的强势，华远早早退出了竞争。单价举到每平米一万多就不敢举了，而这块地最终成交单价超过27500元／平方米。
而在北京从2010年4月推出土地新政后，综合评标的出让方式在北京住宅用地出让逐渐占据主流。在评标体系中，除投标价款外，投标人财务及资信，项目定位、方案说明、经营理念及开发进度，企业资质、开发业绩特别是保障房开发经验及综合印象等都是考量项目。华远此后在北京土地市场上数次折戟，任志强自己分析原因主要是卡在保障房开发经验上。
而不能不提的是，相对于挂牌竞价的公开透明，除报价一项外，综合评标过程并不公开，评标方式中的其他项目普遍缺少细化、明确的标准。“中小企业很容易就输在综合印象上。”一位北京民营房企开发商表示，中小房企知名度首先就逊色于大房企，在主观因素明显的综合印象分上就不容易得分，“对规划方案、经营理念等评价也是见仁见智的，缺少细化、明确的标准。”
北京土地市场上曾经出现报价垫底的企业拿地现象，为不少房企人士所诟病。张攀等多位人士就对记者表示，因为不透明，综合评标就多了很多让人遐想的暧昧。
出路：联合抑或转战
对于在综合评标规则下的出路，张攀表示，如果综合评标规则不变，一般的中小企业想突破并不容易，除非是先期介入一级开发。这样的一个好处是提前对地块情况熟悉，在项目定位、开发方案方面可以更充分，“账可以算得更细”。还有一个业内熟知的好处是，通过一级开发可以更早地构建和政府部门的关系。而对于拥有土地资源并进行了一级开发以及与政府关系良好的中小型企业，则可以借助外地进京大型开发企业的资金和开发经验，形成优势互补，胜算更大。
“品牌形象好的中小企业也可以以品牌入股，走代建的路子。”一家知名品牌房企人士表示，2010年，包括绿城等知名品牌在内的房企，为了突破资金或拿地方面的瓶颈，都开始走品牌代建的路子。即便在北京土地市场上风生水起的万科，联合拿地然后由万科操盘开发，本身也具有借助品牌优势和开发经验“半代建”的特征，也已有一套成熟的模式。大企业可以输出品牌，具有品牌优势的中小企业同样也可以。
除联合之外，转战也是中小房企探索的一条新路。首先是北京的热门地块。一家房企人士对记者表示，相对于对热门地块的热衷，部分位置较偏、面积较小的“冷门”地块往往不会为大房企所青睐，这就是中小房企的机会。此外，转型涉足小型商业地产、工业地产等也可以成为中小房企的发展选择。
道不行，乘桴浮于海。北京中小房企的机会不止在北京。跳出北京看，转战二三线城市则是中小房企的另一种机会。比如拥有一级开发资质的北京华远地产，虽然在京城土地市场上举步维艰，但是在青岛、西安、长沙攻城略地，在建和筹备的已有4个项目。长沙项目华远·金外滩，则是华远在“长沙最繁华、最成熟的区域”斩获的土地，总建筑面积高达97万平米。起家于北京、主打节能低碳产品的当代节能置业，在继续扎根、拓展北京市场的同时，面对大企业的压力，也积极寻求向二三线城市发展，把业内闻名的MOMA系列推向京外。目前，当代已经在长沙、太原、南昌、九江等地拿地开发。
“今年的首要任务还是拿地，拿到地。”新年年初，在售楼处里沐浴着晨光，张攀(化名)对记者说着新年的一个愿望。张攀是北京一房企的总经理，目前在北京只有一个在售项目，而这个项目在2011年就有望清盘。为了避免“断顿”，从去年年底，张攀就开始出现在北京土地市场上，但投标三次，均铩羽而回。
难以逾越的“大腕儿”
相比此前的两年，2010年，北京土地供应已经创了新高。根据年初北京市国土局局长魏成林介绍，2010年，北京住宅用地供应2525公顷，超额完成全年2500公顷的用地计划。同比2009年增长65％。在这当中，“保障房用地实际供应量约占住宅用地供应总量的52.7％。”据此计算，保障房供地约1331公顷，普通商品住宅供地约1194公顷。
虽然北京住宅用地供应面积同比大涨，但对于许多中小房企来说，增长是别人的，首先是以央企、北京地方国企和龙头级上市房企的。这些“大腕儿”成为中小企业难以逾越的高度，特别是在热门地块的争夺中。
去年4月“土地新政”之前，央企在北京土地市场上“大显身手”。从年初以59.7亿元拿下丰台区六圈“地王”的中海，到3月中旬拿下大望京地块的远洋和保利、拿下海淀区东升乡地块的中国兵器等，在1至3月成交的17块住宅用地中，超过10块均被央企背景企业、北京市国企竞得。热门地块更是无一旁落。
“大腕儿”也已经成为去年全年北京土地市场上的赢家甚至寡头。记者根据北京市土地整理储备中心官方信息统计，2010年北京市共成交居住用地80宗，建设用地面积合计766.1万平方米。在这当中，中铁房地产集团、万科(联合体)、首开集团、中海地产、北京城建五家拿下19宗地块，建设用地面积合计245万平方米，拿地宗数和建设用地面积分别占到总数的约1／4和1／3。其中，中铁房地产集团、万科(联合体)、首开三家建设用地面积均超过50万平米。
出让方式之痛
相比较房企“大腕儿”的纵横驰骋，北京中小房企在京拿地就显得力不从心。而这方面的一个代表人物就是地产界的明星任志强。
任志强个人在房地产界是不折不扣的大腕儿，但任志强的华远地产在北京的地位，远远比不上任志强在房地产业内的地位。2010年，在北京市土地招拍挂市场上，任志强的华远可谓屡战屡败、屡败屡战，最终通过联手一级开发商实现“零的突破”。据记者不完全统计，华远2010年在北京土地市场出手不下十次，但最终只在11月底联手一级开发商拿下通州梨园一地块。
在业内人士看来，抛开任志强总是扮演“批评者”的个人因素，华远拿地困难，不外乎先是遭遇了“没钱”的问题，后是遭遇了出让方式的门槛。这也是北京中小房企普遍面临的两个问题。
在原先“价高者得”的挂牌竞争中，中小房企面对财大气粗的央企和龙头上市公司等几无优势可言。2010年3月15日，华远就曾参加了大望京1号地的争夺，面对当时远洋地产、中国烟草旗下中维地产的强势，华远早早退出了竞争。单价举到每平米一万多就不敢举了，而这块地最终成交单价超过27500元／平方米。
而在北京从2010年4月推出土地新政后，综合评标的出让方式在北京住宅用地出让逐渐占据主流。在评标体系中，除投标价款外，投标人财务及资信，项目定位、方案说明、经营理念及开发进度，企业资质、开发业绩特别是保障房开发经验及综合印象等都是考量项目。华远此后在北京土地市场上数次折戟，任志强自己分析原因主要是卡在保障房开发经验上。
而不能不提的是，相对于挂牌竞价的公开透明，除报价一项外，综合评标过程并不公开，评标方式中的其他项目普遍缺少细化、明确的标准。“中小企业很容易就输在综合印象上。”一位北京民营房企开发商表示，中小房企知名度首先就逊色于大房企，在主观因素明显的综合印象分上就不容易得分，“对规划方案、经营理念等评价也是见仁见智的，缺少细化、明确的标准。”
北京土地市场上曾经出现报价垫底的企业拿地现象，为不少房企人士所诟病。张攀等多位人士就对记者表示，因为不透明，综合评标就多了很多让人遐想的暧昧。
出路：联合抑或转战
对于在综合评标规则下的出路，张攀表示，如果综合评标规则不变，一般的中小企业想突破并不容易，除非是先期介入一级开发。这样的一个好处是提前对地块情况熟悉，在项目定位、开发方案方面可以更充分，“账可以算得更细”。还有一个业内熟知的好处是，通过一级开发可以更早地构建和政府部门的关系。而对于拥有土地资源并进行了一级开发以及与政府关系良好的中小型企业，则可以借助外地进京大型开发企业的资金和开发经验，形成优势互补，胜算更大。
“品牌形象好的中小企业也可以以品牌入股，走代建的路子。”一家知名品牌房企人士表示，2010年，包括绿城等知名品牌在内的房企，为了突破资金或拿地方面的瓶颈，都开始走品牌代建的路子。即便在北京土地市场上风生水起的万科，联合拿地然后由万科操盘开发，本身也具有借助品牌优势和开发经验“半代建”的特征，也已有一套成熟的模式。大企业可以输出品牌，具有品牌优势的中小企业同样也可以。
除联合之外，转战也是中小房企探索的一条新路。首先是北京的热门地块。一家房企人士对记者表示，相对于对热门地块的热衷，部分位置较偏、面积较小的“冷门”地块往往不会为大房企所青睐，这就是中小房企的机会。此外，转型涉足小型商业地产、工业地产等也可以成为中小房企的发展选择。
道不行，乘桴浮于海。北京中小房企的机会不止在北京。跳出北京看，转战二三线城市则是中小房企的另一种机会。比如拥有一级开发资质的北京华远地产，虽然在京城土地市场上举步维艰，但是在青岛、西安、长沙攻城略地，在建和筹备的已有4个项目。长沙项目华远·金外滩，则是华远在“长沙最繁华、最成熟的区域”斩获的土地，总建筑面积高达97万平米。起家于北京、主打节能低碳产品的当代节能置业，在继续扎根、拓展北京市场的同时，面对大企业的压力，也积极寻求向二三线城市发展，把业内闻名的MOMA系列推向京外。目前，当代已经在长沙、太原、南昌、九江等地拿地开发。