论文部分内容阅读
保险企业力邀不动产为“舞伴”，二者一拍即合、高歌猛进，直接略过“慢三”进“快三”。四个月以来，险资频频携舞不动产，一时风光无限。
在中国，非地产主业的公司掺和地产，已不是什么新闻。但是资金监管严格的保险业则是“大姑娘上花轿”——头一回。
自去年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》一声令下，险企投资不动产序幕彻底拉开。去年12月末，号称“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，其建筑面积12万平米，楼面价高达2.1万元／平方米。而从此前公布的竞标入围名单看，险企几乎涉足了所有分拆地块。
戴着脚镣跳舞
《保险资金运用管理暂行办法》为险企所划的红线十分清晰：不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。通俗地说，一不许炒地，二不许炒房。2010年末的“保险业情况通报会上”，保监会主席吴定富指出，2011年将加强对股权和不动产投资的重点监管，防止出现投资冲动。
中国房地产学会副会长陈国强认为，应联系到与此相适应的背景，一方面是由于资金模的不断增加，保费增速加快，保险资金配置压力较大，开始寻求突破口。另一方面，楼市调控深化，收入诱人的商业地产成了资金避风港。
与此同时，保监会规定，投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10％。业内普遍认为，由于投入的资金量较小，短期对保险公司不会有太大影响。
尽管戴着脚镣跳舞，然而险企无疑是一群舞术高超的舞者。险企搭着不动产的肩膀，不动产和着险企的拍子，舞池风生水起。
绕道“不动产”舞池
自古“英雄”好“美女”，从来对策胜政策。“大赛”所允许的“舞池”就那么巴掌大，但险企灵活搭讪，堂堂然以“自用”为由喜获不动产“芳心”。
所谓自用，可以表现在名正言顺地拿地，也可以表现为正儿八经地收购商业地产项目以及股权投资。平安信托即以自用为名在北京、上海、成都等地连下数城。
DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵认为：“随着规模、人力的发展，保险公司需要购买、建设自身物业办公用房如大规模的总部大楼是正常需求。通过我们与一些保险机构所打的交道，其目的还是多为自用，当然，不排除险企背后有较大的投资冲动，进行一种自用加投资的模式。”
在商业地块竞争激烈、险企拍地未必成功的情况下，股权投资可以更便宜的价格曲线进军不动产。
今年底，中国人民保险集团和旗下公司组成的中国人保联合体，成功以股权收购的方式购置了原首都时代广场，总计支出37.4亿元，该地块未来将作为集团新的总部办公大楼。该公司的核心资产是目前用作写字楼和商业用途的北京市西长安街88号建筑物。
据了解，平安、国寿、泰康、太平洋保险当属领舞者，均已投资了几个以上的项目。国寿除了潜入商业地产外，2010年上半年就拟拿出1000亿资金投入养老地产，泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，而太保也以收购商业地产项目为主。
全国工商联商业不动产专委会秘书长朱凌波认为：“如平安集团等险企，已经纷纷在设立专业化投资平台公司、打造地产开发团队等方面全面出手。”据悉，有些保险公司谋求与开发商共舞：邀请开发商积极拿地建楼，并为其量身定制相配适的商业地产项目。
出租“舞伴”
舞伴常有，但很多曾“伤”了不动产的“心”。或是中途“移情别恋”，或是“体力”难以为继，最终双方一拍两散。
朱凌波认为，险资与不动产是绝佳的“舞伴”。作为成熟的金融资本，其大规模、追求长期性与稳健回报的特点，完全与商业地产的属性相契合，是进入商业地产的最佳资本。
据估算，商业地产的收益率普遍为5％－8％，运作较为成功的如平安集团，其旗下平安信托在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业，租金回报率在6％－7％，而一般来说写字楼年租金回报率在4％上下。
因此，险企要想与“佳人”长期共舞，必须出租舞伴，进行成熟的商业地产运作，即依靠持有物业进行长期租赁。投资优质地块能够获得稳定的回报率，在国际上已经有较为成熟的运作模式。
刘兵介绍说，比如欧洲的很多优质不动产，都能见到险资的身影。一些发达国家的险资，尤其是寿险资金会把一定比例资金投入到有稳定收益、项目风险度不是很高的地产项目中。
养老地产无疑是险资的可供出租的热门“舞伴”。
泰康人寿去年成立专业从事养老社区投资与运营的子公司——泰康之家投资有限公司，首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，为中国保险业第一个养老社区投资试点项目，预计于2013年至2014年建成。
据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。
此前泰康人寿董事长陈东升公开表示，保险资金进驻养老社区，可以将寿险产业链拉长20年至30年。作为新兴商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务产品等，助力泰康人寿圆梦寿险服务“从摇篮到天堂”的品牌理想。
对于险企“携舞”不动产的未来，刘兵表示二者大势渐成：“尽管目前主要以商业投资与养老地产为主，但是各种物业模式有望混搭。尤其不排除将来险企将手头物业进行零售的可能，未来的政策肯定会放开，这只是时间问题。”
在中国，非地产主业的公司掺和地产，已不是什么新闻。但是资金监管严格的保险业则是“大姑娘上花轿”——头一回。
自去年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》一声令下，险企投资不动产序幕彻底拉开。去年12月末，号称“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，其建筑面积12万平米，楼面价高达2.1万元／平方米。而从此前公布的竞标入围名单看，险企几乎涉足了所有分拆地块。
戴着脚镣跳舞
《保险资金运用管理暂行办法》为险企所划的红线十分清晰：不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。通俗地说，一不许炒地，二不许炒房。2010年末的“保险业情况通报会上”，保监会主席吴定富指出，2011年将加强对股权和不动产投资的重点监管，防止出现投资冲动。
中国房地产学会副会长陈国强认为，应联系到与此相适应的背景，一方面是由于资金模的不断增加，保费增速加快，保险资金配置压力较大，开始寻求突破口。另一方面，楼市调控深化，收入诱人的商业地产成了资金避风港。
与此同时，保监会规定，投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10％。业内普遍认为，由于投入的资金量较小，短期对保险公司不会有太大影响。
尽管戴着脚镣跳舞，然而险企无疑是一群舞术高超的舞者。险企搭着不动产的肩膀，不动产和着险企的拍子，舞池风生水起。
绕道“不动产”舞池
自古“英雄”好“美女”，从来对策胜政策。“大赛”所允许的“舞池”就那么巴掌大，但险企灵活搭讪，堂堂然以“自用”为由喜获不动产“芳心”。
所谓自用，可以表现在名正言顺地拿地，也可以表现为正儿八经地收购商业地产项目以及股权投资。平安信托即以自用为名在北京、上海、成都等地连下数城。
DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵认为：“随着规模、人力的发展，保险公司需要购买、建设自身物业办公用房如大规模的总部大楼是正常需求。通过我们与一些保险机构所打的交道，其目的还是多为自用，当然，不排除险企背后有较大的投资冲动，进行一种自用加投资的模式。”
在商业地块竞争激烈、险企拍地未必成功的情况下，股权投资可以更便宜的价格曲线进军不动产。
今年底，中国人民保险集团和旗下公司组成的中国人保联合体，成功以股权收购的方式购置了原首都时代广场，总计支出37.4亿元，该地块未来将作为集团新的总部办公大楼。该公司的核心资产是目前用作写字楼和商业用途的北京市西长安街88号建筑物。
据了解，平安、国寿、泰康、太平洋保险当属领舞者，均已投资了几个以上的项目。国寿除了潜入商业地产外，2010年上半年就拟拿出1000亿资金投入养老地产，泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，而太保也以收购商业地产项目为主。
全国工商联商业不动产专委会秘书长朱凌波认为：“如平安集团等险企，已经纷纷在设立专业化投资平台公司、打造地产开发团队等方面全面出手。”据悉，有些保险公司谋求与开发商共舞：邀请开发商积极拿地建楼，并为其量身定制相配适的商业地产项目。
出租“舞伴”
舞伴常有，但很多曾“伤”了不动产的“心”。或是中途“移情别恋”，或是“体力”难以为继，最终双方一拍两散。
朱凌波认为，险资与不动产是绝佳的“舞伴”。作为成熟的金融资本，其大规模、追求长期性与稳健回报的特点，完全与商业地产的属性相契合，是进入商业地产的最佳资本。
据估算，商业地产的收益率普遍为5％－8％，运作较为成功的如平安集团，其旗下平安信托在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业，租金回报率在6％－7％，而一般来说写字楼年租金回报率在4％上下。
因此，险企要想与“佳人”长期共舞，必须出租舞伴，进行成熟的商业地产运作，即依靠持有物业进行长期租赁。投资优质地块能够获得稳定的回报率，在国际上已经有较为成熟的运作模式。
刘兵介绍说，比如欧洲的很多优质不动产，都能见到险资的身影。一些发达国家的险资，尤其是寿险资金会把一定比例资金投入到有稳定收益、项目风险度不是很高的地产项目中。
养老地产无疑是险资的可供出租的热门“舞伴”。
泰康人寿去年成立专业从事养老社区投资与运营的子公司——泰康之家投资有限公司，首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，为中国保险业第一个养老社区投资试点项目，预计于2013年至2014年建成。
据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。
此前泰康人寿董事长陈东升公开表示，保险资金进驻养老社区，可以将寿险产业链拉长20年至30年。作为新兴商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务产品等，助力泰康人寿圆梦寿险服务“从摇篮到天堂”的品牌理想。
对于险企“携舞”不动产的未来，刘兵表示二者大势渐成：“尽管目前主要以商业投资与养老地产为主，但是各种物业模式有望混搭。尤其不排除将来险企将手头物业进行零售的可能，未来的政策肯定会放开，这只是时间问题。”