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在全国各地大力推进保障房建设的背景下，REITs方案纷纷改弦易辙，掉头转向试点保障房，期待搭上保障房的顺风车。
业界普遍寄希望于房地产投资信托基金(REITs)，能从根本上改变中国房地产行业融资、变现模式。但REITs的中国之路，却是九曲十八弯。从建议论证到草案设计阶段，几年问便先后遭遇国际金融危机与国内房地产调控。而其方案设计也几经周折，从商业地产REITs屡次被扼杀摇篮，到后来“证监会”股权版REITs和“央行”债券版双管齐下。REITs的中国之路，昭示了中国地产行业融资破局的艰辛。
在十二五大力推进保障房建设的背景下，各地的REITs方案纷纷改弦易辙，掉头转向试点保障房，终于使得REITs有望搭上保障房的顺风车。北京、上海、天津被正式列为试点城市，尤其是天津版的廉租房与上海版公租房方案，已通过央行审批，只待国务院一声令下。
中国特色的REITs模式
尽管严格意义上的内地REITs始终不见踪影，但以内地物业为基础的赴港或海外上市REITS并不罕见。近几年，“越秀房地产投资信托基金”、“嘉茂零售中国信托基金”、“华瑞中国地产信托”等在香港、新加坡等地纷纷上市。近期，长江实业正有望推出首只在港上市的以人民币计价的REITs，该REITs的物业池，主要包括北京东方广场及长和系持有的多个酒店及商场项目。据悉，香港REITs为股权型，以持有和出租物业的租金作为主要收入来源。
随着中国发力保障房建设，尤其是十二五规划的庞大体量。各地纷纷嗅到风头，最能体现这个转向的，莫过于上海率先将原先的商业REITs方案改成公租房版本。天津版的廉租房与上海版公租房方案，被公认为最有可能获得首批试点。而作为三个试点城市之一，北京的REITs进度相对落后。北京相关的平台公司尚未成型，但初步表明：将倾向于将廉租房、公租房资产和房租收益等打包。
与此同时，而广东、海南、苏州等地也纷纷通过各种形式表态“试吃螃蟹”。广东省政府提出要进行公共租赁住房股权信托基金融资试点。海南省日前已经向国务院申报REITs试点，具体方案由海航置业和海南省金融办共同草拟提交，物业池对象主要为海南的保障房。此外，苏州也在积极申请成为REITs试点城市。
时至今日，尽管以保障房作为资产池中主要资产的国内首只REITs尚未领取准生证，但首批REITs的募集资金将用于保障性住房建设几成定局。DTZ戴德梁行华北区投资部董事及主管王宇涛表示，如果保障房REITs顺利获批，则创造了有中国特色的REITs版本，应该是国际上的首例。
政策支持是关键
中国社会科学院房地产金融研究中心尹中立博士认为，REITs能否成功运行，政策支持是关键，财政补贴占大头。政策放开后，还要看政府的决心和力度有多大。
据介绍，比较可行的REITs模式，是政府联手大型房企、信托公司、社会保险基金及投资机构，共同设立REITs基金，通过定向募集方式，辅以一定比例的社会公开募资。REITs的资金来源很多，主要依靠民间资本，包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。同时，为了避免租金收取过程中出现的种种问题，应考虑设立专门的廉租房租金专用账户，政策性补贴、住房公积金补贴及承租人缴纳的租金应按时进入专用账户，以确保于REITs股东的收益。
业内普遍认为，基于REITs在中国回报率低的特点，政府必须进行充分的财政补贴。目前国内银行间债券利率4％，银行对REITs的认可回报率为8％，而廉租房实际回报率仅3％。金融信托专家孙飞认为：“REITs的收益应达到5％到6％，与普通商业物业的租金回报率持平，为银行存款利率的一倍左右，才能满足基金投资者的预期。不足的资金，政府要通过各种渠道补足。”
津版保障房REITs方案显示，其主要基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司持有并管理的4万套廉租房，建筑面积达200余万平方米。该集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源，每月按照1.85元／平方米收取月租，大大低于周边27元／平方米的价格。这意味着，其中25元／平米左右的差额要靠政府补足。按其总建筑面积计算，至少每月需上千万的差额补贴。
而对于该方案所称其REITs产品净回报率有可能达到10％，多名业内人士均表示“有待观察，因为无论政府补贴也好，后期租金收入也好，要达到10％很难。”
资金缺口仍很大
不言而喻，稳定而庞大的租金收入是REITs的核心。政府可利用土地供给和税费优惠等政策降低成本，依托租金收入，对投资者进行长期回报。但基于国内商业租金也普遍偏低的情况，REITs打包池中的保障住房租金暂时还不能充当顶梁柱。
资金来源上，除了中央专项资金补贴，住房和城乡建设部明文规定各地必须拿出10％的土地出让金用于保障房建设。王宇涛表示，中央划拨的1.3万亿专项资金，各地政府大概拿出一千多亿土地出让金，加上前期各种资金补贴等，至少还有八千多亿的资金缺口。
天津给出的方案为“以地换房”和“以售养租”。“以地换房”即是通过配件保障房的各类优惠措施，促成房企代建保障房。而关键的是“以售养租”。在天房集团的保障房资产包中，限价商品房出售能够使得天房集团获取一定利润回报，为保障房REITs提供租金补贴。也就是说，廉租房和公租房上的亏损，统统通过限价商品房赚回来。王宇涛透露，根据最新消息，国内有望在保障房用地上不缴纳土地出让金，而采取逐年收取租金的模式，实现可持续的收入回报。
混搭商业资产
显然，要实现REITs成功营运，资产包中必须混搭商业地产。上海市目前公布的方案为，将公租房、廉租房、商业地产、工业地产等物业资产未来10年租金的收益权作为基础资产打包，将所融得的大部分资金投入到保障房建设。然后委托信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。
“真正REITs的国际主流模式就是以商业物业为主打，配合一定规模的保障性住房。廉租房或公租房只是其中一部分”，孙飞认为：“香港首只REITs领汇基金，主要投资于香港零售和停车场设施，收入大部分来自租金。”他指出，“这恰恰能给廉租房REITs提供借鉴，即除了打包廉租房，也可以将其周边商铺、停车位以及底商的收入用来为廉租房的租金收益提供补充。”
据悉，国际上典型的REITs产品多为股权性质。通常在证券交易所挂牌交易。王宇涛表示，基于国家大规模的保障房规划，以及部分地区相对成熟的REITs草案，关于REITs下一步动作值得期待。
业界普遍寄希望于房地产投资信托基金(REITs)，能从根本上改变中国房地产行业融资、变现模式。但REITs的中国之路，却是九曲十八弯。从建议论证到草案设计阶段，几年问便先后遭遇国际金融危机与国内房地产调控。而其方案设计也几经周折，从商业地产REITs屡次被扼杀摇篮，到后来“证监会”股权版REITs和“央行”债券版双管齐下。REITs的中国之路，昭示了中国地产行业融资破局的艰辛。
在十二五大力推进保障房建设的背景下，各地的REITs方案纷纷改弦易辙，掉头转向试点保障房，终于使得REITs有望搭上保障房的顺风车。北京、上海、天津被正式列为试点城市，尤其是天津版的廉租房与上海版公租房方案，已通过央行审批，只待国务院一声令下。
中国特色的REITs模式
尽管严格意义上的内地REITs始终不见踪影，但以内地物业为基础的赴港或海外上市REITS并不罕见。近几年，“越秀房地产投资信托基金”、“嘉茂零售中国信托基金”、“华瑞中国地产信托”等在香港、新加坡等地纷纷上市。近期，长江实业正有望推出首只在港上市的以人民币计价的REITs，该REITs的物业池，主要包括北京东方广场及长和系持有的多个酒店及商场项目。据悉，香港REITs为股权型，以持有和出租物业的租金作为主要收入来源。
随着中国发力保障房建设，尤其是十二五规划的庞大体量。各地纷纷嗅到风头，最能体现这个转向的，莫过于上海率先将原先的商业REITs方案改成公租房版本。天津版的廉租房与上海版公租房方案，被公认为最有可能获得首批试点。而作为三个试点城市之一，北京的REITs进度相对落后。北京相关的平台公司尚未成型，但初步表明：将倾向于将廉租房、公租房资产和房租收益等打包。
与此同时，而广东、海南、苏州等地也纷纷通过各种形式表态“试吃螃蟹”。广东省政府提出要进行公共租赁住房股权信托基金融资试点。海南省日前已经向国务院申报REITs试点，具体方案由海航置业和海南省金融办共同草拟提交，物业池对象主要为海南的保障房。此外，苏州也在积极申请成为REITs试点城市。
时至今日，尽管以保障房作为资产池中主要资产的国内首只REITs尚未领取准生证，但首批REITs的募集资金将用于保障性住房建设几成定局。DTZ戴德梁行华北区投资部董事及主管王宇涛表示，如果保障房REITs顺利获批，则创造了有中国特色的REITs版本，应该是国际上的首例。
政策支持是关键
中国社会科学院房地产金融研究中心尹中立博士认为，REITs能否成功运行，政策支持是关键，财政补贴占大头。政策放开后，还要看政府的决心和力度有多大。
据介绍，比较可行的REITs模式，是政府联手大型房企、信托公司、社会保险基金及投资机构，共同设立REITs基金，通过定向募集方式，辅以一定比例的社会公开募资。REITs的资金来源很多，主要依靠民间资本，包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。同时，为了避免租金收取过程中出现的种种问题，应考虑设立专门的廉租房租金专用账户，政策性补贴、住房公积金补贴及承租人缴纳的租金应按时进入专用账户，以确保于REITs股东的收益。
业内普遍认为，基于REITs在中国回报率低的特点，政府必须进行充分的财政补贴。目前国内银行间债券利率4％，银行对REITs的认可回报率为8％，而廉租房实际回报率仅3％。金融信托专家孙飞认为：“REITs的收益应达到5％到6％，与普通商业物业的租金回报率持平，为银行存款利率的一倍左右，才能满足基金投资者的预期。不足的资金，政府要通过各种渠道补足。”
津版保障房REITs方案显示，其主要基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司持有并管理的4万套廉租房，建筑面积达200余万平方米。该集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源，每月按照1.85元／平方米收取月租，大大低于周边27元／平方米的价格。这意味着，其中25元／平米左右的差额要靠政府补足。按其总建筑面积计算，至少每月需上千万的差额补贴。
而对于该方案所称其REITs产品净回报率有可能达到10％，多名业内人士均表示“有待观察，因为无论政府补贴也好，后期租金收入也好，要达到10％很难。”
资金缺口仍很大
不言而喻，稳定而庞大的租金收入是REITs的核心。政府可利用土地供给和税费优惠等政策降低成本，依托租金收入，对投资者进行长期回报。但基于国内商业租金也普遍偏低的情况，REITs打包池中的保障住房租金暂时还不能充当顶梁柱。
资金来源上，除了中央专项资金补贴，住房和城乡建设部明文规定各地必须拿出10％的土地出让金用于保障房建设。王宇涛表示，中央划拨的1.3万亿专项资金，各地政府大概拿出一千多亿土地出让金，加上前期各种资金补贴等，至少还有八千多亿的资金缺口。
天津给出的方案为“以地换房”和“以售养租”。“以地换房”即是通过配件保障房的各类优惠措施，促成房企代建保障房。而关键的是“以售养租”。在天房集团的保障房资产包中，限价商品房出售能够使得天房集团获取一定利润回报，为保障房REITs提供租金补贴。也就是说，廉租房和公租房上的亏损，统统通过限价商品房赚回来。王宇涛透露，根据最新消息，国内有望在保障房用地上不缴纳土地出让金，而采取逐年收取租金的模式，实现可持续的收入回报。
混搭商业资产
显然，要实现REITs成功营运，资产包中必须混搭商业地产。上海市目前公布的方案为，将公租房、廉租房、商业地产、工业地产等物业资产未来10年租金的收益权作为基础资产打包，将所融得的大部分资金投入到保障房建设。然后委托信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。
“真正REITs的国际主流模式就是以商业物业为主打，配合一定规模的保障性住房。廉租房或公租房只是其中一部分”，孙飞认为：“香港首只REITs领汇基金，主要投资于香港零售和停车场设施，收入大部分来自租金。”他指出，“这恰恰能给廉租房REITs提供借鉴，即除了打包廉租房，也可以将其周边商铺、停车位以及底商的收入用来为廉租房的租金收益提供补充。”
据悉，国际上典型的REITs产品多为股权性质。通常在证券交易所挂牌交易。王宇涛表示，基于国家大规模的保障房规划，以及部分地区相对成熟的REITs草案，关于REITs下一步动作值得期待。