2010年，尽管遭遇严厉调控，但万科销售总额仍突破干亿大关。从万科身上折射出中国楼市未来发展新趋向。
　　
　　2010年，尽管遭遇严厉调控，中国房地产市场的投资与销售依然保持了快速增长势头。
　　作为行业标杆企业的万科，不但销售额同比增长接近80％，并且持续数月销售过百亿，销售总额突破千亿大关，实现了中国房地产企业规模化发展的历史『生跨越。
　　千亿地产航母的成功缔造者为什么是万科?从万科企业身上是否已经折射出中国楼市的未来发展新趋向?
　　自知者明。按照万科集团总裁郁亮的自我总结，支撑万科获得今年惊人业绩的主要法宝有三：一是产品定位上聚焦主流住宅；二是经营策略上采取快速周转；三是区域布局上实施战略纵深。其实，仔细推敲不难发现，此三大法宝无异于“三个代表”，分别代表了中国住房市场的三个重要趋向。
　　一是聚焦主流需求。万科所强调的主流住宅，大家比较一致的理解是，适合刚性需求群体，以首次置业、自住需求为主的普通商品住房。适合刚性需求群体。也可以称之为大众住宅、普通住宅、中低端住宅。
　　以万科2010年的实际销售情况看，90平米以内的中小户型几乎占到六成，144平米以内的普通住宅约占九成。正是凭借这样独特的产品定位优势、户型结构优势，使得万科在面对严厉调控时显得游刃有余，避实就虚地进入了主流需求市场，抓住了受调控影响程度最小、以中小套型的普通住宅为主体的蓝海领域。在大多数开发商依旧苦苦纠结于政策与市场之时，万科则是在轻装上阵奇兵突进。
　　抑制投资投机性需求、回归住房的居住属性、加大普通住房供应是本轮调控的重要政策看点。可以预见的是，这些政策已经不再是短期调控措施，而将成为影响我国未来楼市走向的常态化要求；同样可以预见的是，聚焦主流需求，开发普通住宅也将成为房地产开发企业的基本选择。
　　二是改变盈利模式。过去的十年无疑是中国房地产市场大跃进快速发展的黄金十年，但中国房地产过去的基本赢利模式是高财务杠杆加土地增值。在这种赢利模式下，开发商主要依赖高负债周转、依赖土地自然升值获利、依赖通货膨胀预期提升销售额。作为行业公认的领先企业，万科显然较早地意识到了这一赢利模式的局限性，意识到了房地产行业迫切需要转型，房地产企业的赢利模式需要重塑。耐人寻味的是，2008年的全国性行业危机帮助万科统一了内部思想，使万科得以跳出固有的盈利模式窠臼。于是，万科开始果断放弃依靠土地自然升值赚钱，转而选择快速周转的经营策略，于是，房地产行业开始有了“像造汽车那样造房子”，“像卖汽车那样卖房子”等新鲜说法和别样做法。
　　万科转变赢利模式的行业意义在于，在楼市调控日见常态化的背景下，开发商未来将难以获得高财务杠杆和土地增值所带来的暴利，而可能进入类似于制造业的微利时代，赚钱将不再那么容易。而从盖房子本身来讲，如何提升专业开发能力这一核心竞争力，致力于在开发环节去实现更多的增值，而非单靠土地增值，已经变得格外重要。
　　三是拓展新兴区域，布局二三线城市。万科在区域布局上的战略纵深，其实质是加快布局二三线市场，拓展新兴区域。战略纵深到二三线城市，在行业中并非由万科最先提出，但万科无疑是房地产龙头企业中对此认知最为深刻、实施亦最为成功的企业之一。比如，一般房地产企业进入二三线城市是散点式布局，万科则是围绕大都市圈、高铁沿线发展。以北京区域为例，万科现在进入了香河、唐山、秦皇岛、下一步还将进入涿州。
　　显然，与其他房地产企业的标准化做法相比，万科这种着眼于国家战略性经济圈和大都市圈，着眼于未来高铁时代区域发展的新格局，着眼于构建多层次、立体化布局的战略纵深就具有了更丰富的含义。