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【摘要】2003年3月24日最高人民法院通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》( 以下简称《解释》) ，继《消费者权益保护法》首次运用惩罚性赔偿的规定以后，惩罚性赔偿措施首次引入到房屋买卖合同的纠纷处理中。对于惩罚性赔偿在该领域的运用，各家持不同观点，如以梁彗星为代表学者的反对派及以刘俊海为代表的支持派。本文将从惩罚性赔偿在房屋买卖中运用的合理性、对经济适用房的适用性及存在的问题及完善做简要分析。
【关键词】惩罚性赔偿 商品房 经济适用房 适用性
一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析
惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿，一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1]，对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性，笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。
（一）惩罚性赔偿制度的功能
惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]
首先，对受害者而言，惩罚性赔偿具有补偿的功能，其赔偿数额虽说超出了实际损害额，但其仍以实际损害为基础，首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态，其次才是对其进行的惩罚，支付超额的赔偿金。
其次，对于不法行为人而言，惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出，惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者，这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处，可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。
再次，对于潜在不法行为人而言，惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看，当违法成本小于违法所带来的收益时，作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域，损害赔偿是以补偿为基本原则的，即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿，此时，违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益，如果不加大其违法成本，是不足以遏制其违法行为的。
（二）房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据
在《解释》中可以看到，其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统,并无惩罚性赔偿责任的规定，《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》（以下简称《消法》），因此，商品房是否使用惩罚性赔偿制度，关键看其是否属于《消法》所保护的范围。
首先，合同本应完全遵循意思自治原则，但是在消费者购物活动中，消费者处于明显的弱势地位，因此有了《消法》对其实行倾斜性保护，而在房屋买卖合同中，普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商，因此，其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。
其次，居者有其屋是对于基本生存权的基本保障，而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来，我国实行市场经济，房地产市场也迅速发展起来，在促进我国经济发展的同时，也带来了高房价的问题，房屋价格过高，致使购房者望而却步，居民的生存权受到了损害，购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。
综上所述，商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本，因此可以适用惩罚性赔偿制度。
（三）笔者在引言中已经提到，对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿，理论界仍存在一些否定性意见
理由大致如下：其一，《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房；其二，《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物，故《消法》可作类推适用；其三，商品房涉及金额巨大，若是适用《消法》第49条会导致显失公平，且双倍赔偿造成的影响巨大，不利于我国房地产行业的发展；其四，商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]
对于第一个理由，笔者认为，虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合，但是对于买房自用的房屋消费者而言，其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位，况且法律本身就有一定的滞后性，《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去，只能说在当时的立法环境下没有预见到，因此，第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》，笔者认为，由于立法者对每部法律作出规定时，其立法目的和要保护的法益是不同的，因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到，作为一个理性经济人，房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比，当成本小于收益时，法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的，因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿，一方面可以加大房产商的违法成本，防止出现侵害购房者的情形，另一方面，对房产市场也起到了净化的作用，反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任，如果购房者的目标房屋已经不存在了，那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢？
而从个地方的实践来看，也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子，如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护，并规定了惩罚性赔偿。
综上所述，在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。
二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性
在《解释》中可以看到，对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房，那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢？
（一）经济适用房与商品房的区别
1994年，我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定，经济适用房是我国在进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新兴房产种类，由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房，它具有以下几个特征：[7]
其一，土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的，而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。
其二，针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策，是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型，因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋，因此其购买者并没有这种限制。
其三，所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目，且针对有限的购买群体，为了保障交易安全，防止出现违法违纪、趁机牟利的行为，对购房者的处分权能也做了限制，如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易，因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。
其四，购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障，因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。
由此看出，经济适用房具有明显的保障性和政策性特点，因此在相关法律方面也有不同的规定，但在购房者与房产商的关系上，经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同，因此，虽然目前法律并没有相关规定，但笔者认为，当经济适用房购房者的权益受到损害时，仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。
（二）关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用
《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任，一是订立合同后转卖，二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的，其买卖也遵循了严格的条件和程序，但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。
首先，对于开发商的恶意违约，应该适用惩罚性赔偿，而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策，购房者也有严格的准入条件，但在开发商和购房者的关系来看，与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别，这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者，由于财力不足而对“经济性”的要求更高，因此其对于房屋的选择性有局限性，况且当经济适用房供不应求时，符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋，其能再次排上队的几率很小，而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易，因此当购房目的不能达成时，仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现，经济适用房的购买者将承受更大的风险，因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度；而另一方面，开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策，其成本相对于普通商品房开发商低很多，因此，当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时，让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。
其次，买卖二手经济适用房时恶意违约的，应分情况讨论。根据有关规定，对于已经居住满五年的经济适用房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款；对于居住不满五年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者，如果符合申请条件，仍可再度申请经济适用房。基于这些规定，笔者认为，如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房，说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件，也从侧面说明了其购买力上的变化，因此，对于这类卖房者的恶意违约，应当适用惩罚性赔偿制度，但是因没有与开发商一样的优势，因此幅度应该低于开发商的恶意违约；如果按照购买时的价格出售经济适用房，从主观恶性来说是小于前者的，况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件，因此对其不适用惩罚性的赔偿制度，而只适用于一般的违约赔偿责任。
（三）关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用
《解释》第9条第（一）项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中，开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流，遵循严格的程序要求，因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况，因此笔者认为，第一项是不适用于经济适用房的，而其他两种欺诈情形，完全可以适用关于恶意违约时的分析。
（四）关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用
《解释》第14条规定，当房屋面积误差比超过3%时，对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定，实际上就是对根本违约的界定，在经济适用房中，当然可以适用这种根本违约的情形，因此，也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。
由此可见，经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价，但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点，房地产商为了从中谋取利益，往往背离了这两个特点而损害购买者的利益，而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异，处于一个更不利的地位，其利益更容易受到损害；对于二手经济适用房，则要根据不同情形，综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定，因此，立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。
三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善
通过以上分析，已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性，但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节，因此应该找出问题并进行制度的完善。
（一）法律依据的缺失
首先，对于买受人的定位。根据上文分析，目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》，但是根据《消法》的规定，消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人,一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定，商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人，这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的，如果没有“正式”的概念链接，说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此，应当对买受人的法律地位进行明确的规定。
其次，在《解释》中列明的法律依据中，无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施，而我们推断出来的唯一法律依据，即《消法》，却没有列明在法律依据之列，这说明《解释》不是对《消法》的直接使用，而是缺乏法律依据的司法创制[9]，纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性，但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上，其情况更为严重，甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定，因此，法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。
（二）适应范围过于狭窄
《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来，虽说这种列举方式简单明确，便于识别和操作，但是在房屋买卖纠纷中，违约和欺诈的情形复杂多变，并不是列举所能涵盖的，如开发商不具备开发商品房的主体资格；所销售的商品房屋证件不齐全，致使商品房的权利出现严重瑕疵；开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题，致使房屋居住目的无法实现等等[10]，而在经济适用房中，甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定，受害者得不到应有的保护，违法者得到不惩治，显然不符合立法精神。因此，应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。
（三）惩罚性赔偿数额仍需明确
在《消法》中，惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明,《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”,而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为，对于惩罚性赔偿，由于其惩罚力度较大，因此不能给法官留下太多的自由裁量权，以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房，其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。
参考文献
[1]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究,2003(5):1.
[2]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究,2003(5):1.
[3]李胜利.购房者利益保护与惩罚性赔偿责任[J].法商研究,2006(5):58.
[4]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会,2007(3):277.
[5]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会,2007(3):277.
[6]高娃，王瑜、魏魏.经济适用房买卖操作实务[M].北京:法律出版社,2008.1.
[7]郑思静.论经济适用房的基本法律问题[J].法制与社会,2008(6):189.
[8]陈耀东.再论购房者消费者地位及惩罚性赔偿的适用[J].中国房地产,2003(8):61.
[9]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊,2007(1):26.
[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会,2009(3):52.
[11]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊,2007(1):26.
作者简介：吴婷婷（1989—），女，河南周口人，华东政法大学2010级经济法学专业研究生，研究方向：商法。
【关键词】惩罚性赔偿 商品房 经济适用房 适用性
一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析
惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿，一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1]，对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性，笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。
（一）惩罚性赔偿制度的功能
惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]
首先，对受害者而言，惩罚性赔偿具有补偿的功能，其赔偿数额虽说超出了实际损害额，但其仍以实际损害为基础，首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态，其次才是对其进行的惩罚，支付超额的赔偿金。
其次，对于不法行为人而言，惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出，惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者，这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处，可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。
再次，对于潜在不法行为人而言，惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看，当违法成本小于违法所带来的收益时，作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域，损害赔偿是以补偿为基本原则的，即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿，此时，违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益，如果不加大其违法成本，是不足以遏制其违法行为的。
（二）房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据
在《解释》中可以看到，其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统,并无惩罚性赔偿责任的规定，《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》（以下简称《消法》），因此，商品房是否使用惩罚性赔偿制度，关键看其是否属于《消法》所保护的范围。
首先，合同本应完全遵循意思自治原则，但是在消费者购物活动中，消费者处于明显的弱势地位，因此有了《消法》对其实行倾斜性保护，而在房屋买卖合同中，普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商，因此，其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。
其次，居者有其屋是对于基本生存权的基本保障，而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来，我国实行市场经济，房地产市场也迅速发展起来，在促进我国经济发展的同时，也带来了高房价的问题，房屋价格过高，致使购房者望而却步，居民的生存权受到了损害，购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。
综上所述，商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本，因此可以适用惩罚性赔偿制度。
（三）笔者在引言中已经提到，对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿，理论界仍存在一些否定性意见
理由大致如下：其一，《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房；其二，《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物，故《消法》可作类推适用；其三，商品房涉及金额巨大，若是适用《消法》第49条会导致显失公平，且双倍赔偿造成的影响巨大，不利于我国房地产行业的发展；其四，商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]
对于第一个理由，笔者认为，虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合，但是对于买房自用的房屋消费者而言，其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位，况且法律本身就有一定的滞后性，《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去，只能说在当时的立法环境下没有预见到，因此，第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》，笔者认为，由于立法者对每部法律作出规定时，其立法目的和要保护的法益是不同的，因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到，作为一个理性经济人，房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比，当成本小于收益时，法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的，因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿，一方面可以加大房产商的违法成本，防止出现侵害购房者的情形，另一方面，对房产市场也起到了净化的作用，反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任，如果购房者的目标房屋已经不存在了，那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢？
而从个地方的实践来看，也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子，如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护，并规定了惩罚性赔偿。
综上所述，在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。
二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性
在《解释》中可以看到，对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房，那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢？
（一）经济适用房与商品房的区别
1994年，我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定，经济适用房是我国在进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新兴房产种类，由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房，它具有以下几个特征：[7]
其一，土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的，而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。
其二，针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策，是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型，因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋，因此其购买者并没有这种限制。
其三，所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目，且针对有限的购买群体，为了保障交易安全，防止出现违法违纪、趁机牟利的行为，对购房者的处分权能也做了限制，如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易，因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。
其四，购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障，因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。
由此看出，经济适用房具有明显的保障性和政策性特点，因此在相关法律方面也有不同的规定，但在购房者与房产商的关系上，经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同，因此，虽然目前法律并没有相关规定，但笔者认为，当经济适用房购房者的权益受到损害时，仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。
（二）关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用
《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任，一是订立合同后转卖，二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的，其买卖也遵循了严格的条件和程序，但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。
首先，对于开发商的恶意违约，应该适用惩罚性赔偿，而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策，购房者也有严格的准入条件，但在开发商和购房者的关系来看，与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别，这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者，由于财力不足而对“经济性”的要求更高，因此其对于房屋的选择性有局限性，况且当经济适用房供不应求时，符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋，其能再次排上队的几率很小，而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易，因此当购房目的不能达成时，仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现，经济适用房的购买者将承受更大的风险，因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度；而另一方面，开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策，其成本相对于普通商品房开发商低很多，因此，当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时，让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。
其次，买卖二手经济适用房时恶意违约的，应分情况讨论。根据有关规定，对于已经居住满五年的经济适用房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款；对于居住不满五年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者，如果符合申请条件，仍可再度申请经济适用房。基于这些规定，笔者认为，如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房，说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件，也从侧面说明了其购买力上的变化，因此，对于这类卖房者的恶意违约，应当适用惩罚性赔偿制度，但是因没有与开发商一样的优势，因此幅度应该低于开发商的恶意违约；如果按照购买时的价格出售经济适用房，从主观恶性来说是小于前者的，况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件，因此对其不适用惩罚性的赔偿制度，而只适用于一般的违约赔偿责任。
（三）关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用
《解释》第9条第（一）项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中，开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流，遵循严格的程序要求，因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况，因此笔者认为，第一项是不适用于经济适用房的，而其他两种欺诈情形，完全可以适用关于恶意违约时的分析。
（四）关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用
《解释》第14条规定，当房屋面积误差比超过3%时，对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定，实际上就是对根本违约的界定，在经济适用房中，当然可以适用这种根本违约的情形，因此，也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。
由此可见，经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价，但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点，房地产商为了从中谋取利益，往往背离了这两个特点而损害购买者的利益，而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异，处于一个更不利的地位，其利益更容易受到损害；对于二手经济适用房，则要根据不同情形，综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定，因此，立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。
三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善
通过以上分析，已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性，但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节，因此应该找出问题并进行制度的完善。
（一）法律依据的缺失
首先，对于买受人的定位。根据上文分析，目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》，但是根据《消法》的规定，消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人,一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定，商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人，这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的，如果没有“正式”的概念链接，说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此，应当对买受人的法律地位进行明确的规定。
其次，在《解释》中列明的法律依据中，无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施，而我们推断出来的唯一法律依据，即《消法》，却没有列明在法律依据之列，这说明《解释》不是对《消法》的直接使用，而是缺乏法律依据的司法创制[9]，纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性，但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上，其情况更为严重，甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定，因此，法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。
（二）适应范围过于狭窄
《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来，虽说这种列举方式简单明确，便于识别和操作，但是在房屋买卖纠纷中，违约和欺诈的情形复杂多变，并不是列举所能涵盖的，如开发商不具备开发商品房的主体资格；所销售的商品房屋证件不齐全，致使商品房的权利出现严重瑕疵；开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题，致使房屋居住目的无法实现等等[10]，而在经济适用房中，甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定，受害者得不到应有的保护，违法者得到不惩治，显然不符合立法精神。因此，应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。
（三）惩罚性赔偿数额仍需明确
在《消法》中，惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明,《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”,而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为，对于惩罚性赔偿，由于其惩罚力度较大，因此不能给法官留下太多的自由裁量权，以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房，其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。
参考文献
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[11]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊,2007(1):26.
作者简介：吴婷婷（1989—），女，河南周口人，华东政法大学2010级经济法学专业研究生，研究方向：商法。