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十年前有这么一个故事。一个温州农民借遍全村高利贷，押房押地，凑了两三百万，在上海某楼盘同70多套房子——当年零首付，只需贷款时缴些“人事费用”。他在毛坯房住了数月，门板卸下来当床睡，在断供前抛一套房，继续还贷，适时再抛一套……最后贷款还清，净赚30多套房。这在当年不算什么新鲜事，不过几轮调控过后，此般牛人早被“雨打风吹去”。有人洗是楼市回归理性，也有人说好时代过去了，限购令祭出，投资客们盼过了“金三银四”，盼过了“红五月”，却迟迟盼不来回暖。惯在高端住宅市场弄潮的炒家，还能继续笑看风云吗?
捂住高端住宅
尚海湾会所掩映在郁郁葱葱的花园中，欧式风格的家具将大堂装点得颇为气派，墙上挂着几幅抽象风格的油画，如果参观一下这里业主的住宅，多半能在客厅里看到风格类似的作品。
业主张先生已经等了一会儿，淡色衬衫，一丝不苟，看上去十分洗练_这和他挑房子的风格一致。
去年“国十条”出台不久，张先生人手了这套尚海湾的高端住宅，160多平方米全装修，单价每平方米6万多元，这个价格在他看来还有长足的升值空间。“徐汇区里面已经太挤了，所以想找一个徐汇区边上开阔点的地方，上海办世博把原来在这里的单位迁走了，环境好多了，人也比较少，而且正好在黄浦江第二个湾，世博滨江风水好。”
2010年的“限贷”政策没有打乱投资客的步伐，热钱泛滥，这批人对银行贷款的依存度极低。而他们的主战场自然不会放在陈旧逼仄的次新房或老公房，高端住宅仍是香饽饽。
“好楼盘抢手啊!”张先生原本看中尚海湾附近楼盘一处180多平方米的高端住宅，每平方米4万多。但研究了一段时间，发现这个楼盘下面将建造磁悬浮，从白莲泾经过这里再到市区，世博前已经开工，但因为工程技术问题在世博会期间暂停，估计今后还会继续建造。张先生打起了退堂鼓，对方二话不说退还10万定金，“人家根本不在乎，过两天又卖了，客户还是一次_生忖的。”张先生赶紧调转枪头人手尚海湾。
“卖房子?肯定不考虑。”虽然今年的“限购令”和以往的“限贷”不是同一重量级，张先生也感受到“风萧萧兮易水寒”，不过根据经验，这个时候尤其耍摒牢。
2005年，政府收紧“银根”、“地根”，张先生试探性地将手上一套为孩子报户口的学区房抛出，“那时房价微跌，租给别人太麻烦了，一会儿灯坏了，一会儿马桶坏了要去修。我是2004年每平方一万多买进的，差不多这个价钱卖出，去掉各种税，还亏了一点。”过了没多久楼市回暖，市场迎来一轮报复性增长，市中心学区房还成了领涨题材，张先生后悔不已，“还好没有把手上的好房子抛掉。”
“高端住宅抗跌性更强。”这是张先生多年实践琢磨出的真理。这几年，他将手上次新房和老公房逐渐抛出，换成别墅和市中心高端住宅。平时一有时间就爱逛楼盘，看到品质好的小区，一买就是两套。
眼下卖房子?高端业主祁先生也摆摆手，“我们有朋友有十几套房子的，也没有出手。”当然，现在也卖不了好价钱。
有人说，人世间最遗憾的事，莫过于卖出一套好房子又看着它涨了，祁先生很能体会这种无奈。他投资股票多年，曾在2007年股市最高的档口全身而退，深谙“高抛”之道，但把经验移植到楼市，他却发现每次对“拐点”的判断都失误，或者说，楼市还没有经历过真正的“拐点”。
2007年他将资金挪到高端住宅市场，在白金汉宫买了一套别墅，地上300多平方米，地下100多平方米，还带一个近干平方米的花园，单价3万／平方米。
2010年初调控已见端倪，提首付，收银根，人们不知道政府还会从多拉A梦的口袋里再拿出什么法宝，祁先生没有熬过“等待另一只靴子落地”的忐忑，在“国十条”出台前一个星期把这套高端住宅抛了，价格比入手价翻了—倍。
“我对那个房子是很看好的。后来我太太坚持要卖，就卖了。其实那个时候已经知道附近迪斯尼要建了，不应该抛啊，现在又涨了，悔不当初啊。”
祁先生痛定思痛，这次调控一定要捂住手上的几套高端住宅。2010年12月，他购入一套星河湾住宅，300多平方米，单价4.6万／平方米。今年2月限购令出台后，高端楼市低迷，“现在也没跌也没大涨。”不过他很看好后市，“在上海那种房子涨到10万一平方米是很正常的。”
“高端楼盘增值潜力肯定有，我还是倾向于持有，五年内是不会抛的。”吴先生也是星河湾的业主，2010年2月买了一套星河湾289平方米的住宅，单价4.3万／平方米。
10年前开始投资高端住宅，吴先生的目标很简单——“只选最好的”。从最早买新华路上的外销房，150方米，单价277美元／平方米，他每年都会选购优质盘，手上保持三四套高端住宅。
“从目前来看，钱是很充裕，但是股市赚钱的效益又特别差，起码是今年的股市很少有人是赚钱的，外面游资泛滥，它一定要找渠道嘛，通胀又那么厉害，那就最好买一个资产放在那再说了。所以我觉得上海的房产尤其是豪宅是不会跌的。”
按自住标准选投资
“好房子抗跌。什么是好房子?就是你一看到自己就想搬进去住的房子。你自己都不愿住的房子，别人干嘛来买?”
祁先生对挑选好房子有一套“军规”，“第一，地理位置比较重要，离地铁近，周围便利。第二，整个规划环境非常重要，场地要宽阔，绿化也很好，空间也非常充裕。第三，楼盘的面积要大。小楼盘，我反正是看都不会去看的，建得再高档我也不会去看。第四条就要考虑建筑质量。第五条就是房型结构……”
拿这些标准筛一筛，基本就剩下品牌开发商的明星产品。“就跟买股票一样，一般都是强者恒强，就是买好房子嘛。尤其是上海这个地方一定要买那种比较有品牌的开发商，相对做得比较好的房子。”祁先生“专攻”一手市场，先对开发商先做一个清晰的了解，再对楼盘进行长时间研究。
买名牌心理在楼市的延续，让很多人追捧品牌开发商，虽然品牌未必是质量的保证，但肯定是高价的保证。高端楼盘的宣传创意万变不离其宗，不遗余力地把自家房子和“高端生活”挂钩，消费者对广告中手捧红酒杯极目远眺的男主角“审美疲劳”后，投资老手未必对所有的“天价”照单全收。
“离市区很远的楼盘均价七八万、八九万，我是不看好，价格太高投资者赚不了，难道指望它五年十年变15万?”
“细节能看出开发商是不是认真，如果楼盘细节好、园林好、室内设计好、会所配套好，价格高一点也买得值。要是质量一般地方又远，还开价八九万，那升值空间能有多大?”吴先生调侃道，有些开发商老板在电视台忙大事，有些老板忙造房子小事，“还是忙小事的靠谱”。
从历史来看，房市复苏，市中 心的楼盘往往先回暖，虽然人们公认市中心好房子具有良好的抗跌性，但近几年投资者对地理位置的追求没那么执著，已经放宽到上海周边区域。
祁先生习惯从上海中环、外环区域下手。“从我的理论来讲，投资是不应该离市中心太近的。所以我们买房子也就没有考虑到市中心的房子。因为人口增长之后、交通便捷了，将来人口居住的趋势应该还是往外移吧。市内虽然位置比较好，但是环境就相对差一些，活动的空间就小多了嘛。”
张先生也是外环住宅的拥趸，不过他的“强项”是别墅。自从1999年在松江购进第—套别墅，他已过手了多套。“最早松江别墅4000多元每平方米，独栋别墅，前后有花园，但是房子之间的间距很小，住进去感觉不太好，而且住在郊区天天到市区上班也不方便，后来就搬了。”
张先生发现，住别墅、在天台上烤肉的生活并不如想象中那么惬意，开始调整自己的投资战略，“别墅，就是别有一宅，更适合度假或投资。”
既然抛弃了常住的念头，没有了地域的限制，选择就更加宽泛了。“上海近郊的别墅自然环境不怎么样，没山没水，而且小区今天敲明天弄，乱搭违章建筑，价格又比较贵，我觉得不太值。外地的别墅就不同了，依山傍湖，自然环境好多了。”
他没事就去嘉兴、杭州等周边地区转转，看看房子，“折腾”一下。2007年他在西塘附近陈木镇买了一栋别墅，两层280多平方米，单价每平方米1.5万，离淀山湖很近，而上海市区淀山湖边上的别墅动辄两3万一平方米。“外地别墅之间的间距比较大，还带一个1500平方的花园。”现在这套房子均价已经涨到3万多。
“买别墅要按自住的标准去选。”投资别墅张先生自有一番实战心得，“不要太高，二楼就行了，澳式英式都可以，朝南的房间要多，适合老人住，房间要大一些。位置最好不要在小区边上，因为来来往往的车多。还有小区物业品质很重要，物业好，小区保安会比较好，打理得干净，乱扔垃圾、违章搭建也少。还有就是交通要方便，最好车从高速公路下来就能到。”
看来说到底，做地产投资的不二法门，就是五个字：自己愿意住。
限购，收手吗?
“手中有钞票，心中有烦恼。”祁先生叹了口气。
“现在市场整个观望氛围比较浓嘛。身边的朋友也基本上是这个心理。大家都有矛盾，手上有钱不投资觉得贬值，投资又没有很好的渠道，股市也没有赚钱的效应，房产现在打压得又这么厉害。”
一部分先知先觉的投资者抢滩香港，有数据显示，香港1200万或以上的房产交易中中国内地买家占了28％，也许不久以后太平山顶和香港--岛南面，还有靠近内地的西九龙到处能听到普通话。
转战二三线不受限购影响的城市也是不少人的选择。祁先生坦言在家乡武汉还有两套房，但目前没有人手新的，“我感觉二三线城市发展的势头还比较好，价格也比较便宜。武汉的房子也是2007年买的。我买了一个复式的，当时是四千多一平方米买的。现在也就翻了—倍，八干多块钱一平方米。”
“不过实际上政策是一致的。房地产市场要复苏，首先是上海、北京、深圳这些一线城市复苏。所以不在上海没资的话，其他地方也不会去考虑。”
房地产股票、地产信托基金等间接投资渠道也是可选项，不过这些玩意儿就不是买啥涨啥了。
“基本上没买房地产的股票。房地产公司有不同的楼盘、不同的资产组合在一起，跟宏观经济有高度相关性的。但某一个楼盘，如果很好的话，就不一定跟宏观政策有关，我指的是价值上，但是销售量可能也会受到一定的限制。”
“不过我们自己也在做一个商业地产基金。我们找了一个比较好的商业地产项目，以基金的名义跟别人一起来做。我们可能会跟做商业地产有经验的公司—起做。”
“大家虽然不知道什么时候能解冻，但都认为这个政策不能持续很长久，这是毫无疑问的。我估计这个政策再坚持个一年可能就会解冻。因为现在整个房地产行业受到影响、银行受到影响、住宅相关的产业都受到一定影响，所以等到GDP增长下降、失业率上升，那个时候政策可能就要松绑。”
捂住高端住宅
尚海湾会所掩映在郁郁葱葱的花园中，欧式风格的家具将大堂装点得颇为气派，墙上挂着几幅抽象风格的油画，如果参观一下这里业主的住宅，多半能在客厅里看到风格类似的作品。
业主张先生已经等了一会儿，淡色衬衫，一丝不苟，看上去十分洗练_这和他挑房子的风格一致。
去年“国十条”出台不久，张先生人手了这套尚海湾的高端住宅，160多平方米全装修，单价每平方米6万多元，这个价格在他看来还有长足的升值空间。“徐汇区里面已经太挤了，所以想找一个徐汇区边上开阔点的地方，上海办世博把原来在这里的单位迁走了，环境好多了，人也比较少，而且正好在黄浦江第二个湾，世博滨江风水好。”
2010年的“限贷”政策没有打乱投资客的步伐，热钱泛滥，这批人对银行贷款的依存度极低。而他们的主战场自然不会放在陈旧逼仄的次新房或老公房，高端住宅仍是香饽饽。
“好楼盘抢手啊!”张先生原本看中尚海湾附近楼盘一处180多平方米的高端住宅，每平方米4万多。但研究了一段时间，发现这个楼盘下面将建造磁悬浮，从白莲泾经过这里再到市区，世博前已经开工，但因为工程技术问题在世博会期间暂停，估计今后还会继续建造。张先生打起了退堂鼓，对方二话不说退还10万定金，“人家根本不在乎，过两天又卖了，客户还是一次_生忖的。”张先生赶紧调转枪头人手尚海湾。
“卖房子?肯定不考虑。”虽然今年的“限购令”和以往的“限贷”不是同一重量级，张先生也感受到“风萧萧兮易水寒”，不过根据经验，这个时候尤其耍摒牢。
2005年，政府收紧“银根”、“地根”，张先生试探性地将手上一套为孩子报户口的学区房抛出，“那时房价微跌，租给别人太麻烦了，一会儿灯坏了，一会儿马桶坏了要去修。我是2004年每平方一万多买进的，差不多这个价钱卖出，去掉各种税，还亏了一点。”过了没多久楼市回暖，市场迎来一轮报复性增长，市中心学区房还成了领涨题材，张先生后悔不已，“还好没有把手上的好房子抛掉。”
“高端住宅抗跌性更强。”这是张先生多年实践琢磨出的真理。这几年，他将手上次新房和老公房逐渐抛出，换成别墅和市中心高端住宅。平时一有时间就爱逛楼盘，看到品质好的小区，一买就是两套。
眼下卖房子?高端业主祁先生也摆摆手，“我们有朋友有十几套房子的，也没有出手。”当然，现在也卖不了好价钱。
有人说，人世间最遗憾的事，莫过于卖出一套好房子又看着它涨了，祁先生很能体会这种无奈。他投资股票多年，曾在2007年股市最高的档口全身而退，深谙“高抛”之道，但把经验移植到楼市，他却发现每次对“拐点”的判断都失误，或者说，楼市还没有经历过真正的“拐点”。
2007年他将资金挪到高端住宅市场，在白金汉宫买了一套别墅，地上300多平方米，地下100多平方米，还带一个近干平方米的花园，单价3万／平方米。
2010年初调控已见端倪，提首付，收银根，人们不知道政府还会从多拉A梦的口袋里再拿出什么法宝，祁先生没有熬过“等待另一只靴子落地”的忐忑，在“国十条”出台前一个星期把这套高端住宅抛了，价格比入手价翻了—倍。
“我对那个房子是很看好的。后来我太太坚持要卖，就卖了。其实那个时候已经知道附近迪斯尼要建了，不应该抛啊，现在又涨了，悔不当初啊。”
祁先生痛定思痛，这次调控一定要捂住手上的几套高端住宅。2010年12月，他购入一套星河湾住宅，300多平方米，单价4.6万／平方米。今年2月限购令出台后，高端楼市低迷，“现在也没跌也没大涨。”不过他很看好后市，“在上海那种房子涨到10万一平方米是很正常的。”
“高端楼盘增值潜力肯定有，我还是倾向于持有，五年内是不会抛的。”吴先生也是星河湾的业主，2010年2月买了一套星河湾289平方米的住宅，单价4.3万／平方米。
10年前开始投资高端住宅，吴先生的目标很简单——“只选最好的”。从最早买新华路上的外销房，150方米，单价277美元／平方米，他每年都会选购优质盘，手上保持三四套高端住宅。
“从目前来看，钱是很充裕，但是股市赚钱的效益又特别差，起码是今年的股市很少有人是赚钱的，外面游资泛滥，它一定要找渠道嘛，通胀又那么厉害，那就最好买一个资产放在那再说了。所以我觉得上海的房产尤其是豪宅是不会跌的。”
按自住标准选投资
“好房子抗跌。什么是好房子?就是你一看到自己就想搬进去住的房子。你自己都不愿住的房子，别人干嘛来买?”
祁先生对挑选好房子有一套“军规”，“第一，地理位置比较重要，离地铁近，周围便利。第二，整个规划环境非常重要，场地要宽阔，绿化也很好，空间也非常充裕。第三，楼盘的面积要大。小楼盘，我反正是看都不会去看的，建得再高档我也不会去看。第四条就要考虑建筑质量。第五条就是房型结构……”
拿这些标准筛一筛，基本就剩下品牌开发商的明星产品。“就跟买股票一样，一般都是强者恒强，就是买好房子嘛。尤其是上海这个地方一定要买那种比较有品牌的开发商，相对做得比较好的房子。”祁先生“专攻”一手市场，先对开发商先做一个清晰的了解，再对楼盘进行长时间研究。
买名牌心理在楼市的延续，让很多人追捧品牌开发商，虽然品牌未必是质量的保证，但肯定是高价的保证。高端楼盘的宣传创意万变不离其宗，不遗余力地把自家房子和“高端生活”挂钩，消费者对广告中手捧红酒杯极目远眺的男主角“审美疲劳”后，投资老手未必对所有的“天价”照单全收。
“离市区很远的楼盘均价七八万、八九万，我是不看好，价格太高投资者赚不了，难道指望它五年十年变15万?”
“细节能看出开发商是不是认真，如果楼盘细节好、园林好、室内设计好、会所配套好，价格高一点也买得值。要是质量一般地方又远，还开价八九万，那升值空间能有多大?”吴先生调侃道，有些开发商老板在电视台忙大事，有些老板忙造房子小事，“还是忙小事的靠谱”。
从历史来看，房市复苏，市中 心的楼盘往往先回暖，虽然人们公认市中心好房子具有良好的抗跌性，但近几年投资者对地理位置的追求没那么执著，已经放宽到上海周边区域。
祁先生习惯从上海中环、外环区域下手。“从我的理论来讲，投资是不应该离市中心太近的。所以我们买房子也就没有考虑到市中心的房子。因为人口增长之后、交通便捷了，将来人口居住的趋势应该还是往外移吧。市内虽然位置比较好，但是环境就相对差一些，活动的空间就小多了嘛。”
张先生也是外环住宅的拥趸，不过他的“强项”是别墅。自从1999年在松江购进第—套别墅，他已过手了多套。“最早松江别墅4000多元每平方米，独栋别墅，前后有花园，但是房子之间的间距很小，住进去感觉不太好，而且住在郊区天天到市区上班也不方便，后来就搬了。”
张先生发现，住别墅、在天台上烤肉的生活并不如想象中那么惬意，开始调整自己的投资战略，“别墅，就是别有一宅，更适合度假或投资。”
既然抛弃了常住的念头，没有了地域的限制，选择就更加宽泛了。“上海近郊的别墅自然环境不怎么样，没山没水，而且小区今天敲明天弄，乱搭违章建筑，价格又比较贵，我觉得不太值。外地的别墅就不同了，依山傍湖，自然环境好多了。”
他没事就去嘉兴、杭州等周边地区转转，看看房子，“折腾”一下。2007年他在西塘附近陈木镇买了一栋别墅，两层280多平方米，单价每平方米1.5万，离淀山湖很近，而上海市区淀山湖边上的别墅动辄两3万一平方米。“外地别墅之间的间距比较大，还带一个1500平方的花园。”现在这套房子均价已经涨到3万多。
“买别墅要按自住的标准去选。”投资别墅张先生自有一番实战心得，“不要太高，二楼就行了，澳式英式都可以，朝南的房间要多，适合老人住，房间要大一些。位置最好不要在小区边上，因为来来往往的车多。还有小区物业品质很重要，物业好，小区保安会比较好，打理得干净，乱扔垃圾、违章搭建也少。还有就是交通要方便，最好车从高速公路下来就能到。”
看来说到底，做地产投资的不二法门，就是五个字：自己愿意住。
限购，收手吗?
“手中有钞票，心中有烦恼。”祁先生叹了口气。
“现在市场整个观望氛围比较浓嘛。身边的朋友也基本上是这个心理。大家都有矛盾，手上有钱不投资觉得贬值，投资又没有很好的渠道，股市也没有赚钱的效应，房产现在打压得又这么厉害。”
一部分先知先觉的投资者抢滩香港，有数据显示，香港1200万或以上的房产交易中中国内地买家占了28％，也许不久以后太平山顶和香港--岛南面，还有靠近内地的西九龙到处能听到普通话。
转战二三线不受限购影响的城市也是不少人的选择。祁先生坦言在家乡武汉还有两套房，但目前没有人手新的，“我感觉二三线城市发展的势头还比较好，价格也比较便宜。武汉的房子也是2007年买的。我买了一个复式的，当时是四千多一平方米买的。现在也就翻了—倍，八干多块钱一平方米。”
“不过实际上政策是一致的。房地产市场要复苏，首先是上海、北京、深圳这些一线城市复苏。所以不在上海没资的话，其他地方也不会去考虑。”
房地产股票、地产信托基金等间接投资渠道也是可选项，不过这些玩意儿就不是买啥涨啥了。
“基本上没买房地产的股票。房地产公司有不同的楼盘、不同的资产组合在一起，跟宏观经济有高度相关性的。但某一个楼盘，如果很好的话，就不一定跟宏观政策有关，我指的是价值上，但是销售量可能也会受到一定的限制。”
“不过我们自己也在做一个商业地产基金。我们找了一个比较好的商业地产项目，以基金的名义跟别人一起来做。我们可能会跟做商业地产有经验的公司—起做。”
“大家虽然不知道什么时候能解冻，但都认为这个政策不能持续很长久，这是毫无疑问的。我估计这个政策再坚持个一年可能就会解冻。因为现在整个房地产行业受到影响、银行受到影响、住宅相关的产业都受到一定影响，所以等到GDP增长下降、失业率上升，那个时候政策可能就要松绑。”