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摘要：当前中小城市房地产经纪行业主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。为促进中小城市房地产经纪行业的健康有序发展，当前应加强对从业人员相关专业知识培训，完善相关监督法规，提高政府监管效用和整顿行业秩序。
关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策
一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题
随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市——四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构——房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：
（一）从业人员专业素养低
房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同
不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
（二）监督法规不完善
目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1—3人组成，主要从事房屋信息的登记、代理办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。
（三）政府部门监管难度大
当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。
（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营
当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。
二、规范中小城市房地产经纪行业的对策 （一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质
房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。
（二）完善监督法规
要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。
（四）整顿行业内部秩序
建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构发布的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵偱《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。
在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。
参考文献：
【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》
【2】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》
作者简介：敖世强（1973-），男，四川内江人，四川省内江市房地产管理局监察办主任。
关键词：中小城市；房地产；经纪；问题；对策
一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题
随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市——四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构——房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：
（一）从业人员专业素养低
房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同
不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
（二）监督法规不完善
目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1—3人组成，主要从事房屋信息的登记、代理办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。
（三）政府部门监管难度大
当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。
（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营
当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。
二、规范中小城市房地产经纪行业的对策 （一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质
房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。
（二）完善监督法规
要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。
（四）整顿行业内部秩序
建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构发布的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵偱《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。
在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。
参考文献：
【1】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》
【2】内江市房地产管理局《2012年房地产经纪机构调查报告》
作者简介：敖世强（1973-），男，四川内江人，四川省内江市房地产管理局监察办主任。