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[摘 要]“供求关系决定价格”，这一经济规律，在房地产行业表现得尤为明显，从成本的角度讲，土地价格需要进一步下调，然而与其他商品不一样，房价似乎从来不是单纯由成本决定的。
[关键词]房地产 价格上涨 政府管制
中图分类号：TD327.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）11-0107-01
国家对房地产宏观调控的力度不断深入，却遭到地方的屡屡抵制，分析其原因，发现针对中央与地方在土地出让中的问题，必须依靠制度与法制来建立“中央为主导，地方为主体”的政府间新型利益关系，才能实现地方政府和中央政府利益博弈的相对均衡，在地方政府、中央政府的博弈关系中，最需要关注的就是地方政府在博弈中的心理，从对地方进行博弈的动机出发，结合中央在这方面制定的相应政策，探讨进一步努力的方向。现引入一个简单的博弈模型进行分析。
1、模型的建立
假设：
①中央政府、地方政府均为理性经济人，以自身利益最大化为目标；
②地方政府守规时中央收益为A，不守规时中央收益为kA（0 ③中央监督成本C1，地方守规成本为C2，不守规时执行成本为0；
④中央监督概率为P1，地方守规概率为P2；
⑤若地方政府守规，则中央给予奖励D；若地方不守规，则中央给予惩罚E，且只要中央政府监督，地方守规与不守规的行为就会被查出，并分别予以奖励或惩罚。
根据假设条件，地方守规时中央扣除成本的净收益为A-C1，中央要对地方进行D的奖励，故中央的预期收益为A-C1-D；当地方不守规时中央扣除成本的净收益为kA-C1，中央给予地方E的处罚，中央预期收益为 kA-C1+E。而如果中央不监督地方也不守规，中央得到的收益是守规时的k倍（0 假设中央政府的期望效用函数为U（P1），地方政府的期望效用函数为U（P2），则
2、结论
（1）地方政府的守规成本C2越高，则越需要中央政府的监督（其概率P1*越大）；而中央对地方的奖励（D）或惩罚力度（E）越大，则需要监督的概率越小。
（2）中央政府的监督成本（C1）越高，则地方政府的守规概率P2*越小；对地方政府的奖励（D）越多，则地方政府的守规概率反而越小（由（1）式P2*=（E-C1）/（D+E）可得）。地方政府的守规行为只有在中央进行监督时才被予以奖励，如果守规时中央却没有监督则不会奖励，但是反过来如果中央没有监督，地方却不守规，不但不会受到惩罚，还可以避免守规的成本，中央政府奖励措施对地方政府守规并没有起到激励的作用。
（3）中央对地方的惩罚E越大，地方政府守规概率越大（由（1）式，P2*=（E-C1）/（D+E），
对E求偏导，P2*（E）'=（D+C1）/（D+E）2>0）。
中央在不监督时没法判断哪些地方政府守规哪些违规，而在奖励与惩罚中，惩罚的效果显然比奖励的效果显著，故而要想抑制地方对中央政策的不配合行为，更好的办法是监督并加大惩罚力度。
3、地方政府与中央政府博弈的对策
中央推出的政策一般都是方向性、原则性，而各地方政府在执行这些政策时就必须将这些原则性的要求进行解读，在“解读”过程中，各地常常与中央政策打擦边球，以最大化当地利益，且地方总是有一种刺激经济增长的趋势，当经济处于高位时再加大投资力度，势必造成消费瓶颈而遏制经济增长。另外，尽管中央一直在不断出台新政策抑制房价过快上涨，但高昂的房价不仅为当地财政税收提供了可靠的来源，同时也拉动了相关的上下游产业，有利于地方官员政绩的提高，因此对政策的消极应对也是必然的。
4、地方博弈是为了争取当地或个人利益而采取的一种策略，根源还是相关制度的不完善造成的
（1）目标冲突。中央对房地产宏观调控，实现房地产价格同国民经济同步稳定增长。而作为理性经济人的地方政府，是利益的承载者，会考虑当地经济发展，为地方谋取利益。
（2）分权化改革的不完善。分权使得地方成为一个独立的利益主体，并且具有独立的管理任务和政策目标，从分税制运行情况看，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重一直保持在70%左右；但地方政府的财政收入占整个财政收入的比重却逐年下降，换言之，地方政府的支出任务远远超出了自身的收入能力。
（3）GDP为核心的政绩考评体系。政府官员的政绩更多依赖上级的考核指标，即现行的以GDP为核心的政绩考评体系。地方政府将更多精力放在与考评指标相关的发展上，对没有纳入指标体系的政策则漠不关心。长期如此，地方之间就形成了一种“示范效应”，相互效仿，中央政策自然不能落到实处。
5、协调中央与地方博弈的对策
（1）理清中央与地方的财权与事权。分税制改革以后，地方政府逐渐作为一个独立的经济主体与中央进行博弈。但一旦中央下放事权，就必须将与之相关的收益一并或按比例地下放，或者补充与之相适应的配套措施，如“财政补贴”、“税收返还”等。只有使地方在财权与事权上保持一定程度的平衡，消除地方政府对在财务上的后顾之忧才能使其安于治理当地经济，才能严格执行中央政策。
（2）完善对地方政府的政绩考核体系与激励机制。目前，考察地方官员的政绩仍以经济总量、GDP增长等纯经济硬性指标进行衡量，加上我国地方官员任期较短的特点，致使地方政府不能从长远利益考虑，却盲目追求短期经济总量增长、GDP增长，以提升任期内的政绩。中央政府要以科学的激励机制督促地方政府正确认识科学的发展观与政绩观，更大程度地促进经济的可持續发展。
（3）采取市场化手段，避开地方政府对政策的削弱作用。中央与地方在宏观调控的博弈中，地方显然是占有优势的一方，中央可以尽量采取利率政策、税收政策等市场化方式，使得这些政策的执行不需要地方的配合也能起到调控的作用，从而规避地方对中央调控政策的不利影响。
另外，在房地产领域，要改革和完善土地收益和土地的招拍挂制度，适度限制地方政府对当地土地收益的的权力，适当收归部分土地收益权，减少地方政府对土地收益的强烈依赖。这也是在保证财权事权对等的条件下，适时地对其土地收益进行补偿。
[关键词]房地产 价格上涨 政府管制
中图分类号：TD327.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）11-0107-01
国家对房地产宏观调控的力度不断深入，却遭到地方的屡屡抵制，分析其原因，发现针对中央与地方在土地出让中的问题，必须依靠制度与法制来建立“中央为主导，地方为主体”的政府间新型利益关系，才能实现地方政府和中央政府利益博弈的相对均衡，在地方政府、中央政府的博弈关系中，最需要关注的就是地方政府在博弈中的心理，从对地方进行博弈的动机出发，结合中央在这方面制定的相应政策，探讨进一步努力的方向。现引入一个简单的博弈模型进行分析。
1、模型的建立
假设：
①中央政府、地方政府均为理性经济人，以自身利益最大化为目标；
②地方政府守规时中央收益为A，不守规时中央收益为kA（0
④中央监督概率为P1，地方守规概率为P2；
⑤若地方政府守规，则中央给予奖励D；若地方不守规，则中央给予惩罚E，且只要中央政府监督，地方守规与不守规的行为就会被查出，并分别予以奖励或惩罚。
根据假设条件，地方守规时中央扣除成本的净收益为A-C1，中央要对地方进行D的奖励，故中央的预期收益为A-C1-D；当地方不守规时中央扣除成本的净收益为kA-C1，中央给予地方E的处罚，中央预期收益为 kA-C1+E。而如果中央不监督地方也不守规，中央得到的收益是守规时的k倍（0
2、结论
（1）地方政府的守规成本C2越高，则越需要中央政府的监督（其概率P1*越大）；而中央对地方的奖励（D）或惩罚力度（E）越大，则需要监督的概率越小。
（2）中央政府的监督成本（C1）越高，则地方政府的守规概率P2*越小；对地方政府的奖励（D）越多，则地方政府的守规概率反而越小（由（1）式P2*=（E-C1）/（D+E）可得）。地方政府的守规行为只有在中央进行监督时才被予以奖励，如果守规时中央却没有监督则不会奖励，但是反过来如果中央没有监督，地方却不守规，不但不会受到惩罚，还可以避免守规的成本，中央政府奖励措施对地方政府守规并没有起到激励的作用。
（3）中央对地方的惩罚E越大，地方政府守规概率越大（由（1）式，P2*=（E-C1）/（D+E），
对E求偏导，P2*（E）'=（D+C1）/（D+E）2>0）。
中央在不监督时没法判断哪些地方政府守规哪些违规，而在奖励与惩罚中，惩罚的效果显然比奖励的效果显著，故而要想抑制地方对中央政策的不配合行为，更好的办法是监督并加大惩罚力度。
3、地方政府与中央政府博弈的对策
中央推出的政策一般都是方向性、原则性，而各地方政府在执行这些政策时就必须将这些原则性的要求进行解读，在“解读”过程中，各地常常与中央政策打擦边球，以最大化当地利益，且地方总是有一种刺激经济增长的趋势，当经济处于高位时再加大投资力度，势必造成消费瓶颈而遏制经济增长。另外，尽管中央一直在不断出台新政策抑制房价过快上涨，但高昂的房价不仅为当地财政税收提供了可靠的来源，同时也拉动了相关的上下游产业，有利于地方官员政绩的提高，因此对政策的消极应对也是必然的。
4、地方博弈是为了争取当地或个人利益而采取的一种策略，根源还是相关制度的不完善造成的
（1）目标冲突。中央对房地产宏观调控，实现房地产价格同国民经济同步稳定增长。而作为理性经济人的地方政府，是利益的承载者，会考虑当地经济发展，为地方谋取利益。
（2）分权化改革的不完善。分权使得地方成为一个独立的利益主体，并且具有独立的管理任务和政策目标，从分税制运行情况看，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重一直保持在70%左右；但地方政府的财政收入占整个财政收入的比重却逐年下降，换言之，地方政府的支出任务远远超出了自身的收入能力。
（3）GDP为核心的政绩考评体系。政府官员的政绩更多依赖上级的考核指标，即现行的以GDP为核心的政绩考评体系。地方政府将更多精力放在与考评指标相关的发展上，对没有纳入指标体系的政策则漠不关心。长期如此，地方之间就形成了一种“示范效应”，相互效仿，中央政策自然不能落到实处。
5、协调中央与地方博弈的对策
（1）理清中央与地方的财权与事权。分税制改革以后，地方政府逐渐作为一个独立的经济主体与中央进行博弈。但一旦中央下放事权，就必须将与之相关的收益一并或按比例地下放，或者补充与之相适应的配套措施，如“财政补贴”、“税收返还”等。只有使地方在财权与事权上保持一定程度的平衡，消除地方政府对在财务上的后顾之忧才能使其安于治理当地经济，才能严格执行中央政策。
（2）完善对地方政府的政绩考核体系与激励机制。目前，考察地方官员的政绩仍以经济总量、GDP增长等纯经济硬性指标进行衡量，加上我国地方官员任期较短的特点，致使地方政府不能从长远利益考虑，却盲目追求短期经济总量增长、GDP增长，以提升任期内的政绩。中央政府要以科学的激励机制督促地方政府正确认识科学的发展观与政绩观，更大程度地促进经济的可持續发展。
（3）采取市场化手段，避开地方政府对政策的削弱作用。中央与地方在宏观调控的博弈中，地方显然是占有优势的一方，中央可以尽量采取利率政策、税收政策等市场化方式，使得这些政策的执行不需要地方的配合也能起到调控的作用，从而规避地方对中央调控政策的不利影响。
另外，在房地产领域，要改革和完善土地收益和土地的招拍挂制度，适度限制地方政府对当地土地收益的的权力，适当收归部分土地收益权，减少地方政府对土地收益的强烈依赖。这也是在保证财权事权对等的条件下，适时地对其土地收益进行补偿。