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【摘要】随着市场化经济的发展，房地产企业竞争日益激烈。全面预管理是房地产企业的核心，全文主要论述房地产企业管理的特点，出现的问题及解决方法等。
【关键词】预算管理；房地产企业；资金预算
随着房产地企业之间的竞争不断加剧，房地产行业市场化导向不断增加，无论是企业内部还外部都出现了种种问题，这就要求房地业企业对自身经营实行全面的预算管理。
一、什么是预算管理
预算管理，是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。
二、房地产企业管理的特点：
（一）现金流预算管理是基础。房地产行业是具有高负债，高利润、高风险的特点，由于现金流顺畅可以保证房地产行业正常运转，因此，房地产企业全面预算管理可以以现金流预算为基础进行。
（二）具有全方位性的特点。预算管理具有全员性、全面性和全过程性能。房地产企业只有将所有的信息和资金全面整合起来，带动所有的人员对整个过程进行全方位的管理、控制，才能实现企业资金合理配置。
（三）工程形象是进度的节点。房地产的开发周期比较长，总包主一般会以工程进度为节点进行结款，这种结款方式对企业的会计利润影响非常大，因此它对于房地产企业综合效益有重要的意义。
（四）工程项目预算是管理的核心。由于工程项目预算的工作量非常大，项目比较繁多，复杂。所以工程项目的预算是管理的核心。
三、房地产企业实施预算管理存在的问题
（一）组织机构体系不健全。在实际工作中，房地产企业往往将预算编制由财务部门，或者由财务部与成本（合约）部来牵头管理。单凭个别部门的力量获取的数据在全面性、系统性、全程性都存在问题，从全局的角度把握预测、预算数据较为困难，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，从而影响了预算管理的权威性和严肃性。
（二）预算缺乏全面性、科学性和客观性：1.预算内容缺乏全面性房地产资金投入大，开发周期长，企业预算应考虑经营预算、投资预算（项目预算）、财务预算的平衡，具体实施时要根据实际情况进行调整或变更。2.预算编制缺乏客观性预算管理与市场状况、经营活动的实际情况相脱节。一方面在编制预算时没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析，如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，编制出的预算客观性就较差。另一方面，企业预算指标存在着一定程度的随意性，如费用指标，往往各部门因自身利益会尽量争取，而编制汇总部门却并未从严掌握，“网开一面”，导致费用累计失控；3.预算指标缺乏科学性首先，房地产企业预算编制的指标一般侧重在销售率、回款率，重点在回款情况、净收益情况，往往只注意预算指标的量化数据，而对预算的设定是否可行、是否符合战略目标缺乏综合性考虑。
（三）重预算编制轻实施中的控制。重编制轻实施是我国企业预算管理的通病之一，房地产企业也不例外。在实践中，往往出现“编制轰轰烈烈，执行束之高阁”的现象。没有将预算管理重点放在日常跟踪和调节上，仅仅是事后或结果了再提出问题，事中控制没有得到很好地实施，预算控制成为一句空话。
（四）预算考核简单化。预算考核采用传统的考核做法，是将实际指标与预算指标进行比对，以差异作为考核计分指标，再结合兑现奖惩。这种以简单的增减为考核依据的方法，只关注了预算的执行过程，缺少对预算编制、执行、调整、分析等过程的检查核定，不利于分岗位界定责任，不利于预算管理水平的提高，无法客观公正地体现实际执行绩效。
四、提高房地产企业预管理水平的主要措施
（一）健全预算工作组织，树立正确的全面预算管理观念。要建立完善的房地产企业全面预算管理体系，首先要建立一个健全、有效的全面预算组织机构，建立起“预算决策机构、预算管理机构、预算实施机构”三级预算管理结构。（二）完善房地产企业全面预算管理制度建设。以全面预算管理五大模块为基础，每模块配予相关制度与表格，确保公司全面预算管理制度化、规范化、体系化。公司全面预算管理制度应包括如下内容：全面预算组织制度、年度预算目标确定与分解制度、全面预算编制手册、全面预算执行控制制度、全面预算管理报告制度、全面预算调整制度、全面预算考评制度。（三）改进预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。要坚持以项目为单位，编制年度预算时首先要编制项目整个开发期的预算，再将项目预算构成的各项要素按照开发计划和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。（四）完善全面预算管理的组织体系和流程标准。针对房地产企业预算管理体系上的不足，建立合理规范、科学严谨的预算组织体系，明确部门职责，制定预算目标，进行编制、汇总、复核、审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、指标考核等一系列全面预算管理流程。根据企业管理模式和行业特点，建立一套房地产项目收入、开发成本、费用预算及核算体系。
五、房地产企业实行预算管理意义
首先，房地产行业受国家政策制约，政策风险是企业不可控风险，因此，应当通过预算管理防控风险。其次，房地产属于资金密集型行业，动辄数亿数十亿投资产生现金流入流出。如拍卖地块，几乎都是上亿。再次，房地产行业集中度低，全国4-5万多家房地产商，没有一家地产商的市场份额超过5%，这充分说明企业处在一个不稳定且竞争激烈的行业中，需要通过预算管理来控制成本，安排资金，重视现金流质量与收益质量。
房地产企业推行全面预算管理有利于房产企业长期规划和短期计划的有机统一实施全面预算管理，有利于从全局高度来贯彻和执行战略目标，建立房地产企业的战略规划与年度预算指标的有效联系。全面预算管理指标，是考核评价企业工作绩效的最佳标准，通过预算的考评奖惩体系，有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化，体现绩效考核的客观性、公正性。房地产企业实行预算管理还可以增强自身抗风险能力，提高房产企业控制水平房地产行业竞争的激烈程度和调控政策的不确定性，加上项目开发周期长，需要全面预算管理提前做好成本、销售等指标的过程控制和风险评估准备。通过全面预算管理，做好风险防范管理，建立风险应对机制，设定风险预警点，特别是资金预警点，从而提高企业应对风险的能力。房地产企业实行预算管理还可以提升房产企业整体绩效和综合管理水平通过全面预算管理，可以提升房地产企业整体绩效和管理水平，把全面预算管理贯穿于企业经营管理活动的各环节，实现股东对下属公司经营活动的有效计划、控制与管理和对经营者的有效制约。
总之，房地产企业经营活动的复杂性、层次性，决定了房地产企业预算体系的复杂性，它是企业管理的重要组成内容。房地产企业如要形成适合本企业的全面预算管理制度，还要根据自身的特点，不断摸索、不断改进、不断提高，使预算管理真正地、全面地、有效地发挥其作用。
【关键词】预算管理；房地产企业；资金预算
随着房产地企业之间的竞争不断加剧，房地产行业市场化导向不断增加，无论是企业内部还外部都出现了种种问题，这就要求房地业企业对自身经营实行全面的预算管理。
一、什么是预算管理
预算管理，是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。
二、房地产企业管理的特点：
（一）现金流预算管理是基础。房地产行业是具有高负债，高利润、高风险的特点，由于现金流顺畅可以保证房地产行业正常运转，因此，房地产企业全面预算管理可以以现金流预算为基础进行。
（二）具有全方位性的特点。预算管理具有全员性、全面性和全过程性能。房地产企业只有将所有的信息和资金全面整合起来，带动所有的人员对整个过程进行全方位的管理、控制，才能实现企业资金合理配置。
（三）工程形象是进度的节点。房地产的开发周期比较长，总包主一般会以工程进度为节点进行结款，这种结款方式对企业的会计利润影响非常大，因此它对于房地产企业综合效益有重要的意义。
（四）工程项目预算是管理的核心。由于工程项目预算的工作量非常大，项目比较繁多，复杂。所以工程项目的预算是管理的核心。
三、房地产企业实施预算管理存在的问题
（一）组织机构体系不健全。在实际工作中，房地产企业往往将预算编制由财务部门，或者由财务部与成本（合约）部来牵头管理。单凭个别部门的力量获取的数据在全面性、系统性、全程性都存在问题，从全局的角度把握预测、预算数据较为困难，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，从而影响了预算管理的权威性和严肃性。
（二）预算缺乏全面性、科学性和客观性：1.预算内容缺乏全面性房地产资金投入大，开发周期长，企业预算应考虑经营预算、投资预算（项目预算）、财务预算的平衡，具体实施时要根据实际情况进行调整或变更。2.预算编制缺乏客观性预算管理与市场状况、经营活动的实际情况相脱节。一方面在编制预算时没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析，如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，编制出的预算客观性就较差。另一方面，企业预算指标存在着一定程度的随意性，如费用指标，往往各部门因自身利益会尽量争取，而编制汇总部门却并未从严掌握，“网开一面”，导致费用累计失控；3.预算指标缺乏科学性首先，房地产企业预算编制的指标一般侧重在销售率、回款率，重点在回款情况、净收益情况，往往只注意预算指标的量化数据，而对预算的设定是否可行、是否符合战略目标缺乏综合性考虑。
（三）重预算编制轻实施中的控制。重编制轻实施是我国企业预算管理的通病之一，房地产企业也不例外。在实践中，往往出现“编制轰轰烈烈，执行束之高阁”的现象。没有将预算管理重点放在日常跟踪和调节上，仅仅是事后或结果了再提出问题，事中控制没有得到很好地实施，预算控制成为一句空话。
（四）预算考核简单化。预算考核采用传统的考核做法，是将实际指标与预算指标进行比对，以差异作为考核计分指标，再结合兑现奖惩。这种以简单的增减为考核依据的方法，只关注了预算的执行过程，缺少对预算编制、执行、调整、分析等过程的检查核定，不利于分岗位界定责任，不利于预算管理水平的提高，无法客观公正地体现实际执行绩效。
四、提高房地产企业预管理水平的主要措施
（一）健全预算工作组织，树立正确的全面预算管理观念。要建立完善的房地产企业全面预算管理体系，首先要建立一个健全、有效的全面预算组织机构，建立起“预算决策机构、预算管理机构、预算实施机构”三级预算管理结构。（二）完善房地产企业全面预算管理制度建设。以全面预算管理五大模块为基础，每模块配予相关制度与表格，确保公司全面预算管理制度化、规范化、体系化。公司全面预算管理制度应包括如下内容：全面预算组织制度、年度预算目标确定与分解制度、全面预算编制手册、全面预算执行控制制度、全面预算管理报告制度、全面预算调整制度、全面预算考评制度。（三）改进预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。要坚持以项目为单位，编制年度预算时首先要编制项目整个开发期的预算，再将项目预算构成的各项要素按照开发计划和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。（四）完善全面预算管理的组织体系和流程标准。针对房地产企业预算管理体系上的不足，建立合理规范、科学严谨的预算组织体系，明确部门职责，制定预算目标，进行编制、汇总、复核、审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、指标考核等一系列全面预算管理流程。根据企业管理模式和行业特点，建立一套房地产项目收入、开发成本、费用预算及核算体系。
五、房地产企业实行预算管理意义
首先，房地产行业受国家政策制约，政策风险是企业不可控风险，因此，应当通过预算管理防控风险。其次，房地产属于资金密集型行业，动辄数亿数十亿投资产生现金流入流出。如拍卖地块，几乎都是上亿。再次，房地产行业集中度低，全国4-5万多家房地产商，没有一家地产商的市场份额超过5%，这充分说明企业处在一个不稳定且竞争激烈的行业中，需要通过预算管理来控制成本，安排资金，重视现金流质量与收益质量。
房地产企业推行全面预算管理有利于房产企业长期规划和短期计划的有机统一实施全面预算管理，有利于从全局高度来贯彻和执行战略目标，建立房地产企业的战略规划与年度预算指标的有效联系。全面预算管理指标，是考核评价企业工作绩效的最佳标准，通过预算的考评奖惩体系，有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化，体现绩效考核的客观性、公正性。房地产企业实行预算管理还可以增强自身抗风险能力，提高房产企业控制水平房地产行业竞争的激烈程度和调控政策的不确定性，加上项目开发周期长，需要全面预算管理提前做好成本、销售等指标的过程控制和风险评估准备。通过全面预算管理，做好风险防范管理，建立风险应对机制，设定风险预警点，特别是资金预警点，从而提高企业应对风险的能力。房地产企业实行预算管理还可以提升房产企业整体绩效和综合管理水平通过全面预算管理，可以提升房地产企业整体绩效和管理水平，把全面预算管理贯穿于企业经营管理活动的各环节，实现股东对下属公司经营活动的有效计划、控制与管理和对经营者的有效制约。
总之，房地产企业经营活动的复杂性、层次性，决定了房地产企业预算体系的复杂性，它是企业管理的重要组成内容。房地产企业如要形成适合本企业的全面预算管理制度，还要根据自身的特点，不断摸索、不断改进、不断提高，使预算管理真正地、全面地、有效地发挥其作用。