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要求“汤臣一品”之类的豪宅降价,虽然可以使房地产价格数据“好看”一点,实际上对于解决普通百姓的住房问题毫无意义
同任何产品一样,住宅有两个市场的“均衡价格”——供不应求时的消费者价格和供大于求时的生产者价格。在供大于求的条件下,住宅价格形成机制其实很简单——用不着出台特殊的政策,住宅生产者之间的竞争,自然会将市场价格降到最低。问题是对于扩张的经济,特别是高速城市化的经济而言,住宅供不应求的几率高于供大于求。加上住宅区位天生具有的唯一性,使得住宅价格的长期曲线总是倾向于向上倾斜。这就迫使我们必须研究在供不应求条件下大规模供给经济住宅的市场途径。
区分市场上的不同需求
在政策制定中,是否能一劳永逸地找到一个满足“全社会需求”的彻底的住宅解决办法?实际上,这个途径根本
不存在。今天的市场经济同当年的计划经济相比,需求已经高度分化,只有根据不同的社会偏好,设计出多样化的产品,才能真正满足“全社会的需求”。因此,住宅政策设计面临的第一个问题,就是区分市场上的不同需求。
为了简化起见,可把住宅需求分为投资性需求和自用性需求。这两大部分中,我们再把投资性需求区分为自有资金投资和利用社会资金投资两大类;把自用性需求区分为能够负担消费者价格、近期只能负担生产者价格、远期可以负担生产者价格和无论如何也负担不起任何市场价格四大类。在这里,消费者价格,等于在供不应求时市场上消费者竞争决定的住宅价格;生产者价格,为最有效率生产者的全部成本加上排除次优效率竞争者后的利润的价格。这两种均衡价格都属于市场价格,根据不同的市场需求关系,其中一种隐藏为影子价格。
需求区分开后,我们就可以根据不同的市场偏好,利用产权的组合作为工具,设计出不同的住宅供给模式。
应打击哪一类投资行为
首先来看投资性需求。目前房地产价格“虚高”,很大一部分是这一消费推动的。因此,社会舆论和政策制定者,都将此作为主要抨击和打击的对象。
其实,这部分需求并非完全没有经济意义,住宅的特殊属性决定其天生具有保值、增值的功能。投资是一种逐利行为,资本向低风险高收益的行业转移是市场的本能。房地产市场的一个主要功能就是它能够为资本提供避险场所;同时,这部分需求传递了当前消费者市场的价格信息,这个价格对于任何政策制订都是一个重要的参照基准,使我们得以知道政策机会成本;第三,高房价支持了高地价,在政府把握一级土地市场的条件下,高地价为政府实施住宅保障提供了财政基础。政府推出住房保障政策的力度,与土地市场的收益基本上是正相关的。因此,打击这部分需求,也就意味着间接打击市场所有的需求。
真正应该打击的,是这些投资者中,不使用自有资金,而是用社会资金特别是通过本土金融系统融资的投资者。这部分投资者一旦失败,就会将风险通过金融系统,传递到无辜的储蓄者。因此,银行收紧这部分投资的贷款是完全必要的。坦率地讲,现在“二套房”政策对于这些投资者来讲,仍然过于宽松。
而对于没有本土金融机构介入的投资性需求(自有资金或境外资金),不仅不应打压其价格,相反,要尽量激励他们之间的竞争,土地的价格不仅不能人为压低,而是越高越好。因为这些需求中,不仅有本土的企业和个人,同时也有境外以套利为目的的热钱。打压房价的任何政策,都是在变相补贴他们投资,减低他们“建仓”的潜在成本。
从这个意义上,要求“汤臣一品”之类的豪宅降价,虽然可以使房地产价格数据“好看”一点,实际上对于解决普通百姓的住房问题毫无意义。允许私人和企业在不动产市场、资本市场自由配置其资产,是通过市场提高资源配置效率的重要手段。我们不能一边说要提高市场在配置资源中的基础作用,一面打击市场引导投资需求的功能。
不能回到房改之前
对于自住性需求,理论上可以生产者价格(成本+社会平均利润)的方式提供。现实中,却很难区分出“纯”自住性需求。城市住宅的财富特征(长寿命、自动分享公共服务带来的升值)决定了即使是最简单的居所,也具有财产保值增值的属性。这使得所有住宅的购买者都自然成为“投资者”。这是住宅同电器、汽车等其他耐用消费品最大的不同。
一旦以生产者价格在市场上提供商品住宅,必然会导致投资品住房市场的混乱。现实中,最接近生产者价格的住宅,就是经济适用房和社会保障房。
经济适用房实施多年来,不仅没有把市场价格压下来,反而导致了寻租和腐败。即使我们能设计出完全没有特权者从中寻租的制度,经济适用房也可能导致另一种社会不公。因为政府放弃的部分收入,是属于全体纳税人并应用于整个社会获益项目的“公共财”。而经济适用房制度的本质,就是将全社会创造的财富,转移给特定的对象。
保障房制度与经济适用房最大的不同,就是取消了住宅的投资功能——居民未来退出保障房制度时,只能以原价卖回给政府。以厦门的实例而言,退出时的房价不仅没有包含增值,甚至还要扣除折旧。这虽然避免了寻租,保护了投资品市场,但消费者大量弃购——符合标准的居民宁愿选择短期租赁,也不愿意购买,因为即使把资金存在银行,未来的收益也会高于购买保障房。结果是,政府积压大量资金无法收回。
有一种观点认为,住宅的价格越低越好。其实,对于消费者来说并非总是如此——对于没有购房的消费者来讲,自然是价格越低越好,但是对于已经购房的消费者来讲,房价下跌,则意味着个人财产价值的缩水(对银行贷款购房者来讲更是如此)。即使现在没有住房的消费者,早晚也会成为住房所有者。
从更广阔的角度看,如果不考虑特定的获益人,强制规定具有投资品功能的住宅,只能按照生产者价值计价,必然意味着全社会财富的巨量损失,使中国经济目前投资效率最高的房地产业,退回到1998年房改之前的状态。其对宏观经济的影响,很可能超出大多数政策设计者的想象。
“合资产权保障房”的探索
因此,正确的政策目标,不应是打压市场房价,而应是降低购房门槛。乍一看,这是两个相互矛盾的政策目标,实际上,通过住宅产权制度的设计,我们可以在很大程度上趋近这一目标。
对社会保障房制度的一项改进举措,就是“合资产权保障房”,即允许符合条件的人以低于市场的价格购买住宅。购买价格与市场价格之间的差额,作为政府的投资,计入产权登记。一旦住宅所有人出售住宅或死亡,政府收回当年的投资并按比例与住宅所有人分享住房价格增值的升值。
如果规定在特定的年限,所有者必须买回政府部分的产权,就可以将这部分资产证券化,打包卖给市场。由于政府已经收回生产者成本,即使没有证券化,也可以从容退出市场,并避免美国的“次级贷款”模式导致的风险,从而解决保障房积压资金和无法升值的问题。
此类商品保障房制度同经济适用房一样,居民只需成本价就可以有房可居,最大的区别在于一旦产权所有人出让产权,只能按投资比例获得相应的资产溢价,从而保证了社会的公平,从根本上消除了寻租的空间。应当指出的是,合资保障房制度的设计,主要是针对现有“夹心层”城市居民的一种住房产品。对于更大规模的新城市化人口(应届毕业生、复员军人、农民工等)还需要门槛更低的全民住房保障制度。这个制度如何建立,亟待进入决策者的视野。
(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)
同任何产品一样,住宅有两个市场的“均衡价格”——供不应求时的消费者价格和供大于求时的生产者价格。在供大于求的条件下,住宅价格形成机制其实很简单——用不着出台特殊的政策,住宅生产者之间的竞争,自然会将市场价格降到最低。问题是对于扩张的经济,特别是高速城市化的经济而言,住宅供不应求的几率高于供大于求。加上住宅区位天生具有的唯一性,使得住宅价格的长期曲线总是倾向于向上倾斜。这就迫使我们必须研究在供不应求条件下大规模供给经济住宅的市场途径。
区分市场上的不同需求
在政策制定中,是否能一劳永逸地找到一个满足“全社会需求”的彻底的住宅解决办法?实际上,这个途径根本
不存在。今天的市场经济同当年的计划经济相比,需求已经高度分化,只有根据不同的社会偏好,设计出多样化的产品,才能真正满足“全社会的需求”。因此,住宅政策设计面临的第一个问题,就是区分市场上的不同需求。
为了简化起见,可把住宅需求分为投资性需求和自用性需求。这两大部分中,我们再把投资性需求区分为自有资金投资和利用社会资金投资两大类;把自用性需求区分为能够负担消费者价格、近期只能负担生产者价格、远期可以负担生产者价格和无论如何也负担不起任何市场价格四大类。在这里,消费者价格,等于在供不应求时市场上消费者竞争决定的住宅价格;生产者价格,为最有效率生产者的全部成本加上排除次优效率竞争者后的利润的价格。这两种均衡价格都属于市场价格,根据不同的市场需求关系,其中一种隐藏为影子价格。
需求区分开后,我们就可以根据不同的市场偏好,利用产权的组合作为工具,设计出不同的住宅供给模式。
应打击哪一类投资行为
首先来看投资性需求。目前房地产价格“虚高”,很大一部分是这一消费推动的。因此,社会舆论和政策制定者,都将此作为主要抨击和打击的对象。
其实,这部分需求并非完全没有经济意义,住宅的特殊属性决定其天生具有保值、增值的功能。投资是一种逐利行为,资本向低风险高收益的行业转移是市场的本能。房地产市场的一个主要功能就是它能够为资本提供避险场所;同时,这部分需求传递了当前消费者市场的价格信息,这个价格对于任何政策制订都是一个重要的参照基准,使我们得以知道政策机会成本;第三,高房价支持了高地价,在政府把握一级土地市场的条件下,高地价为政府实施住宅保障提供了财政基础。政府推出住房保障政策的力度,与土地市场的收益基本上是正相关的。因此,打击这部分需求,也就意味着间接打击市场所有的需求。
真正应该打击的,是这些投资者中,不使用自有资金,而是用社会资金特别是通过本土金融系统融资的投资者。这部分投资者一旦失败,就会将风险通过金融系统,传递到无辜的储蓄者。因此,银行收紧这部分投资的贷款是完全必要的。坦率地讲,现在“二套房”政策对于这些投资者来讲,仍然过于宽松。
而对于没有本土金融机构介入的投资性需求(自有资金或境外资金),不仅不应打压其价格,相反,要尽量激励他们之间的竞争,土地的价格不仅不能人为压低,而是越高越好。因为这些需求中,不仅有本土的企业和个人,同时也有境外以套利为目的的热钱。打压房价的任何政策,都是在变相补贴他们投资,减低他们“建仓”的潜在成本。
从这个意义上,要求“汤臣一品”之类的豪宅降价,虽然可以使房地产价格数据“好看”一点,实际上对于解决普通百姓的住房问题毫无意义。允许私人和企业在不动产市场、资本市场自由配置其资产,是通过市场提高资源配置效率的重要手段。我们不能一边说要提高市场在配置资源中的基础作用,一面打击市场引导投资需求的功能。
不能回到房改之前
对于自住性需求,理论上可以生产者价格(成本+社会平均利润)的方式提供。现实中,却很难区分出“纯”自住性需求。城市住宅的财富特征(长寿命、自动分享公共服务带来的升值)决定了即使是最简单的居所,也具有财产保值增值的属性。这使得所有住宅的购买者都自然成为“投资者”。这是住宅同电器、汽车等其他耐用消费品最大的不同。
一旦以生产者价格在市场上提供商品住宅,必然会导致投资品住房市场的混乱。现实中,最接近生产者价格的住宅,就是经济适用房和社会保障房。
经济适用房实施多年来,不仅没有把市场价格压下来,反而导致了寻租和腐败。即使我们能设计出完全没有特权者从中寻租的制度,经济适用房也可能导致另一种社会不公。因为政府放弃的部分收入,是属于全体纳税人并应用于整个社会获益项目的“公共财”。而经济适用房制度的本质,就是将全社会创造的财富,转移给特定的对象。
保障房制度与经济适用房最大的不同,就是取消了住宅的投资功能——居民未来退出保障房制度时,只能以原价卖回给政府。以厦门的实例而言,退出时的房价不仅没有包含增值,甚至还要扣除折旧。这虽然避免了寻租,保护了投资品市场,但消费者大量弃购——符合标准的居民宁愿选择短期租赁,也不愿意购买,因为即使把资金存在银行,未来的收益也会高于购买保障房。结果是,政府积压大量资金无法收回。
有一种观点认为,住宅的价格越低越好。其实,对于消费者来说并非总是如此——对于没有购房的消费者来讲,自然是价格越低越好,但是对于已经购房的消费者来讲,房价下跌,则意味着个人财产价值的缩水(对银行贷款购房者来讲更是如此)。即使现在没有住房的消费者,早晚也会成为住房所有者。
从更广阔的角度看,如果不考虑特定的获益人,强制规定具有投资品功能的住宅,只能按照生产者价值计价,必然意味着全社会财富的巨量损失,使中国经济目前投资效率最高的房地产业,退回到1998年房改之前的状态。其对宏观经济的影响,很可能超出大多数政策设计者的想象。
“合资产权保障房”的探索
因此,正确的政策目标,不应是打压市场房价,而应是降低购房门槛。乍一看,这是两个相互矛盾的政策目标,实际上,通过住宅产权制度的设计,我们可以在很大程度上趋近这一目标。
对社会保障房制度的一项改进举措,就是“合资产权保障房”,即允许符合条件的人以低于市场的价格购买住宅。购买价格与市场价格之间的差额,作为政府的投资,计入产权登记。一旦住宅所有人出售住宅或死亡,政府收回当年的投资并按比例与住宅所有人分享住房价格增值的升值。
如果规定在特定的年限,所有者必须买回政府部分的产权,就可以将这部分资产证券化,打包卖给市场。由于政府已经收回生产者成本,即使没有证券化,也可以从容退出市场,并避免美国的“次级贷款”模式导致的风险,从而解决保障房积压资金和无法升值的问题。
此类商品保障房制度同经济适用房一样,居民只需成本价就可以有房可居,最大的区别在于一旦产权所有人出让产权,只能按投资比例获得相应的资产溢价,从而保证了社会的公平,从根本上消除了寻租的空间。应当指出的是,合资保障房制度的设计,主要是针对现有“夹心层”城市居民的一种住房产品。对于更大规模的新城市化人口(应届毕业生、复员军人、农民工等)还需要门槛更低的全民住房保障制度。这个制度如何建立,亟待进入决策者的视野。
(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)