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一、引言
“凶宅”买卖纠纷案件近几年发生了很多，尤其是在二手房交易中，是一个不小的问题。具体来说，在一般二手房交易中，卖方并不会主动对凶宅的情况进行明示或者告知，这就导致交易在凶宅这个重要信息上存在未告知或者隐瞒的问题。而买方在了解凶宅的情况后，可能采取对方违背诚实信用的合同原则等法理依据，对已经达成的交易合同进行撤销或者终止合作。笔者通过在中国知网上检索“凶宅买卖”，检索到以“凶宅买卖”为主题的论文399篇，以“凶宅买卖”为篇名的有10篇，以及关键词含有“凶宅买卖”的论文1篇。“凶宅”买卖问题在司法实务中的表现更为突出，据查中国裁判文书网，检索“凶宅”一次，共有46份文书（其中包括一份刑事一审裁判文书，并不符合本文需求标准）。据笔者自己翻阅文书以及相关文献，发现不同地区，不同情况下法官对其判决会有很大不同。我国的法律并没有对其有明确规定，只能从民法与合同法理上对其进行分析判断。可见，“凶宅”买卖纠纷案件着实有很大的研究空间。对“凶宅”买卖交易纠纷案件的处理只有对其认定或者不认定同意当事人撤销两种情况，可其中的理论支撑很值得我们细细揣摩。本文从所参考的文献、案例判决以及基本的《民法》与《合同法》出发，浅析“凶宅”买卖纠纷案件的处理思路。
二、“凶宅”的法律限定
何为“凶宅”？目前并无公认的或权威的界定。一般普通民众对“凶宅”的定义也不尽相同，在我国传统观念之中，对于死亡，一般人都有着很深的恐惧。所以一般意义上只要“出事死过人”的都是“凶宅”。可是这并不能完全的概括“凶宅”的定义。借鉴南开大学法学院陈耀东教授的分类，可把“凶宅”分成以下两类：
1.人为原因致人非正常死亡的房屋。这类凶宅需满足两个条件：客观上死过人，并且死亡原因是人为导致，比如凶杀或自杀。由人为原因导致人死亡的我们也称作“横死”，这样就排除了自然死亡。而客观上死过人不包括所谓没死过人而“闹鬼”的房屋。这也是实践中比较多的“凶宅”买卖纠纷案件中的“兇宅”。如《程卫强与平成贝斯特电子（平湖）有限公司财产损害赔偿纠纷》、《上诉人丁乐与被上诉人刘淑芬房屋租赁合同纠纷》等。
2.由于特定环境导致一般人认为所处地段异常而不适合居住的房屋。这种房屋一般是建立在坟场上或坟场周边的。依此作为买卖纠纷的案件比较少，因为这种“凶宅”较前一种凶宅比较好区分，对于购房人不会有太大的查明困难。根据各地风俗不同，也可能不仅仅在坟场周围，还有会许多当地民俗的设定。比如《李尚相与李仁法相邻关系纠纷》中，当事人所在河北省平乡县就有一种“轿轩宅”，当地人视为不吉利的“凶宅”。
三、“凶宅”买卖纠纷案件的处理结果
1.认定其为“凶宅”，出卖人若隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。多数“凶宅”买卖纠纷案件的购房人其实并不知道他所买的房子为“凶宅”，不然他也不会去买。比如《周某诉与方某房屋买卖纠纷案》中，一般情况下出卖人都会隐瞒曾经“凶宅”内发生人为原因致人非常死亡的事实，妄图用于市场相当的价格出卖房屋。这样的合同使得买房人在未知情的情况下违背自己真实意思与其订立房屋买卖合同。这样的行为，违反了诚实信用、公平交易的原则，而且根据当地的习惯，“凶宅”确实会使房屋贬值，所以卖房人存在欺诈行为。根据我国《合同法》第五十四条规定：
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
1.1因重大误解订立的。
1.2在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。故若凶宅交易过程中存在隐瞒重大事实等欺诈行为，认定购房人在法定期间内请求撤销该房屋买卖合同，合法有理。
2.不认定其为“凶宅”，但出卖人隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。根据《张某某与董某某等房屋买卖合同纠纷上诉案》广东省广州市中级人民法院认为由正常生老病死的，并不认定其为“凶宅”，但是由于出卖人故意隐瞒房屋内重大事实，也属于违反诚实信用原则，合同可以撤销。这就表明了，“凶宅”纠纷案件的焦点似乎并不在于“凶宅”本身的存在，而是卖房人为了获得与市价相同的价位，而隐瞒某些事实，没有尽到信息披露义务，从而导致购房人发生误解，没有在自己真实意思表示下签订合同。也就是说，“凶宅”纠纷案件，是出卖人欺诈买受人的案件的一种具体表现。这与《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中二审法院的看法很不一样，二审法院认为对一般人而言，居住使用过程中偶然发生“生老病死”亦属正常现象，并非决定缔约与否的决定性因素，因此，作为出卖方王路成无须主动加以披露，除非买受方购买房屋时有特殊的用途及特别的要求。
3.认定合同为双方的真实意思表示，合同真实有效。在房屋购买的过程当中，卖房人已经尽到自己的告知义务，由于购房人没有尽到自己的查明义务的，不应认定合同可撤销。在《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中，原审法院认为原告应婉琦与被告王路成、应泽美签订了关于武义县城北下山脱贫示范村30幢5号房屋的买卖合同，并办理了房产证、土地证过户手续的事实清楚。买卖双方在签订房屋购买合同的时候，卖房人王路成并没有故意隐瞒房屋内有人死亡的事实，并且对于购房人应婉琦的各种问题都进行了详尽的回答。而法律上并未规定对于此类信息被告有必须告知的义务，所以双方的买卖合同真实有效。
四、“凶宅”纠纷案件的对策建议
1.判断“凶宅”在买卖合同上对于卖房人的披露义务。如果要证明卖房人是隐瞒了重大的事实，欺诈了购房人，那么必须对卖房人在于购房人签订房屋买卖合同的时候的披露义务加以明确。在不动产交易关系中，卖方占有不动产自身就有充分的激励来发现关于不动产的信息，其目的在于发现增加不动产价值的信息，这对于其增加利润非常关键。而且卖方往往长期占有不动产，这种生活体验对于充分了解不动产自身是非常重要的。买方不占有不动产，其所获得信息自然会受到更多的限制，即使买方获得进入不动产的机会，也会因为接触时间较短很难发现。将凶宅视为标的物有瑕疵的观点在学界广受认可，但并非不动产所有的瑕疵都要予以披露，很多明显的经过当事人检查就可以发现的瑕疵没有必要要求披露。这就涉及对卖房人信息披露义务与购房人调查义务的权衡的问题，值得深入研究与讨论。 2.撤销权救济。如上部分中的第一种情况和第二种情况一样，购房人大部分都是在受欺诈的情况下购买的房屋，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。依据《合同法》第五十四条，享有撤销权的买受人可以主张该买卖行为无效。合同撤销后即自始无效，双方已为的给付应按不当得利处理，互负返还义务。买房人应将房屋返还出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，即违反告知义务的出卖人，还应对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。
3.违约救济。有可能基于失效的原因，买卖合同已经确定有效而不能撤销。此时如果购房人想要挽回自己的损失，还可以通过违约来救济。根据事实情况，如果用于市场同样的价格购买了具有瑕疵的“凶宅”，卖房人交付有瑕疵的标的物，构成违约。根据《合同法》第111条规定：“当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。”所以购房人可以请求出卖人降低房款价，价款应与实际“凶宅”贬值的价款相符。再根据《合同法》第113条规定，购房人还可以就其损失请求损害赔偿。
4.适度判定卖方降低房价。笔者认为，凶宅交易纠纷的对策研究，可以不局限于判定合同是否成立，也可以采取更多有效措施对不同的凶宅交易纠纷进行判定。在我国香港特区和台湾地区，凶宅的正常售价一般低于同类住宅20-30%，对于符合凶宅售价的房屋买卖交易，法律予以承认，并且视为双方当事人清楚凶宅信息。我国也可以借鉴这个做法，一方面，设定凶宅的正常售价，进而通过价格达到明示凶宅信息的作用，降低卖方或中介不了解或者疏忽等导致凶宅信息未告知的法律风险。另一方面，应该规定，在凶宅售价基础上达成的交易，买方事后不得以凶宅为由提请诉讼或行驶合同撤销权，同时，买方不享有以凶宅为由请求赔偿等权利。
参考文献：
[1]《祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[2]《应婉琦与王路成、应泽美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[3]《韦相莲与欧阳宗泽、东莞市三人行房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[4]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.
[5]《赵文龙与王琼房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》.
[6]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.
[7]《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案》.
[8]《不动产交易信息披露义务研究》.孙良国.《当代法学》. 2008年第1期.
[9]《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》.陈耀东张瑾.《河北法学》.2007年第10期.
[10]《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》.吴进福.《人民司法》.2006年第9期.
[11]陈耀东，张瑾. 对“凶宅”交易的法律思考[J]. 中国房地产，2007，02：74-77.
[12]刘娥. 论“凶宅”纠纷处理的法律适用[J]. 长沙大学学报，2009，06：43-45.
[13]曹燕飞. 我国“凶宅”交易纠纷的法律问题研究[D].苏州大学，2011.
[14]喻厚智. 论“凶宅”交易糾纷的法律适用[D].西南政法大学，2010.
[15]李华清. “凶宅”交易纠纷案例分析[D].兰州大学，2009.
“凶宅”买卖纠纷案件近几年发生了很多，尤其是在二手房交易中，是一个不小的问题。具体来说，在一般二手房交易中，卖方并不会主动对凶宅的情况进行明示或者告知，这就导致交易在凶宅这个重要信息上存在未告知或者隐瞒的问题。而买方在了解凶宅的情况后，可能采取对方违背诚实信用的合同原则等法理依据，对已经达成的交易合同进行撤销或者终止合作。笔者通过在中国知网上检索“凶宅买卖”，检索到以“凶宅买卖”为主题的论文399篇，以“凶宅买卖”为篇名的有10篇，以及关键词含有“凶宅买卖”的论文1篇。“凶宅”买卖问题在司法实务中的表现更为突出，据查中国裁判文书网，检索“凶宅”一次，共有46份文书（其中包括一份刑事一审裁判文书，并不符合本文需求标准）。据笔者自己翻阅文书以及相关文献，发现不同地区，不同情况下法官对其判决会有很大不同。我国的法律并没有对其有明确规定，只能从民法与合同法理上对其进行分析判断。可见，“凶宅”买卖纠纷案件着实有很大的研究空间。对“凶宅”买卖交易纠纷案件的处理只有对其认定或者不认定同意当事人撤销两种情况，可其中的理论支撑很值得我们细细揣摩。本文从所参考的文献、案例判决以及基本的《民法》与《合同法》出发，浅析“凶宅”买卖纠纷案件的处理思路。
二、“凶宅”的法律限定
何为“凶宅”？目前并无公认的或权威的界定。一般普通民众对“凶宅”的定义也不尽相同，在我国传统观念之中，对于死亡，一般人都有着很深的恐惧。所以一般意义上只要“出事死过人”的都是“凶宅”。可是这并不能完全的概括“凶宅”的定义。借鉴南开大学法学院陈耀东教授的分类，可把“凶宅”分成以下两类：
1.人为原因致人非正常死亡的房屋。这类凶宅需满足两个条件：客观上死过人，并且死亡原因是人为导致，比如凶杀或自杀。由人为原因导致人死亡的我们也称作“横死”，这样就排除了自然死亡。而客观上死过人不包括所谓没死过人而“闹鬼”的房屋。这也是实践中比较多的“凶宅”买卖纠纷案件中的“兇宅”。如《程卫强与平成贝斯特电子（平湖）有限公司财产损害赔偿纠纷》、《上诉人丁乐与被上诉人刘淑芬房屋租赁合同纠纷》等。
2.由于特定环境导致一般人认为所处地段异常而不适合居住的房屋。这种房屋一般是建立在坟场上或坟场周边的。依此作为买卖纠纷的案件比较少，因为这种“凶宅”较前一种凶宅比较好区分，对于购房人不会有太大的查明困难。根据各地风俗不同，也可能不仅仅在坟场周围，还有会许多当地民俗的设定。比如《李尚相与李仁法相邻关系纠纷》中，当事人所在河北省平乡县就有一种“轿轩宅”，当地人视为不吉利的“凶宅”。
三、“凶宅”买卖纠纷案件的处理结果
1.认定其为“凶宅”，出卖人若隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。多数“凶宅”买卖纠纷案件的购房人其实并不知道他所买的房子为“凶宅”，不然他也不会去买。比如《周某诉与方某房屋买卖纠纷案》中，一般情况下出卖人都会隐瞒曾经“凶宅”内发生人为原因致人非常死亡的事实，妄图用于市场相当的价格出卖房屋。这样的合同使得买房人在未知情的情况下违背自己真实意思与其订立房屋买卖合同。这样的行为，违反了诚实信用、公平交易的原则，而且根据当地的习惯，“凶宅”确实会使房屋贬值，所以卖房人存在欺诈行为。根据我国《合同法》第五十四条规定：
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
1.1因重大误解订立的。
1.2在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。故若凶宅交易过程中存在隐瞒重大事实等欺诈行为，认定购房人在法定期间内请求撤销该房屋买卖合同，合法有理。
2.不认定其为“凶宅”，但出卖人隐瞒重大事实的，属违反诚实信用原则，合同可以撤销。根据《张某某与董某某等房屋买卖合同纠纷上诉案》广东省广州市中级人民法院认为由正常生老病死的，并不认定其为“凶宅”，但是由于出卖人故意隐瞒房屋内重大事实，也属于违反诚实信用原则，合同可以撤销。这就表明了，“凶宅”纠纷案件的焦点似乎并不在于“凶宅”本身的存在，而是卖房人为了获得与市价相同的价位，而隐瞒某些事实，没有尽到信息披露义务，从而导致购房人发生误解，没有在自己真实意思表示下签订合同。也就是说，“凶宅”纠纷案件，是出卖人欺诈买受人的案件的一种具体表现。这与《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中二审法院的看法很不一样，二审法院认为对一般人而言，居住使用过程中偶然发生“生老病死”亦属正常现象，并非决定缔约与否的决定性因素，因此，作为出卖方王路成无须主动加以披露，除非买受方购买房屋时有特殊的用途及特别的要求。
3.认定合同为双方的真实意思表示，合同真实有效。在房屋购买的过程当中，卖房人已经尽到自己的告知义务，由于购房人没有尽到自己的查明义务的，不应认定合同可撤销。在《应婉琦与王路成等房屋买卖合同纠纷上诉案》中，原审法院认为原告应婉琦与被告王路成、应泽美签订了关于武义县城北下山脱贫示范村30幢5号房屋的买卖合同，并办理了房产证、土地证过户手续的事实清楚。买卖双方在签订房屋购买合同的时候，卖房人王路成并没有故意隐瞒房屋内有人死亡的事实，并且对于购房人应婉琦的各种问题都进行了详尽的回答。而法律上并未规定对于此类信息被告有必须告知的义务，所以双方的买卖合同真实有效。
四、“凶宅”纠纷案件的对策建议
1.判断“凶宅”在买卖合同上对于卖房人的披露义务。如果要证明卖房人是隐瞒了重大的事实，欺诈了购房人，那么必须对卖房人在于购房人签订房屋买卖合同的时候的披露义务加以明确。在不动产交易关系中，卖方占有不动产自身就有充分的激励来发现关于不动产的信息，其目的在于发现增加不动产价值的信息，这对于其增加利润非常关键。而且卖方往往长期占有不动产，这种生活体验对于充分了解不动产自身是非常重要的。买方不占有不动产，其所获得信息自然会受到更多的限制，即使买方获得进入不动产的机会，也会因为接触时间较短很难发现。将凶宅视为标的物有瑕疵的观点在学界广受认可，但并非不动产所有的瑕疵都要予以披露，很多明显的经过当事人检查就可以发现的瑕疵没有必要要求披露。这就涉及对卖房人信息披露义务与购房人调查义务的权衡的问题，值得深入研究与讨论。 2.撤销权救济。如上部分中的第一种情况和第二种情况一样，购房人大部分都是在受欺诈的情况下购买的房屋，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。依据《合同法》第五十四条，享有撤销权的买受人可以主张该买卖行为无效。合同撤销后即自始无效，双方已为的给付应按不当得利处理，互负返还义务。买房人应将房屋返还出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，即违反告知义务的出卖人，还应对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。
3.违约救济。有可能基于失效的原因，买卖合同已经确定有效而不能撤销。此时如果购房人想要挽回自己的损失，还可以通过违约来救济。根据事实情况，如果用于市场同样的价格购买了具有瑕疵的“凶宅”，卖房人交付有瑕疵的标的物，构成违约。根据《合同法》第111条规定：“当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。”所以购房人可以请求出卖人降低房款价，价款应与实际“凶宅”贬值的价款相符。再根据《合同法》第113条规定，购房人还可以就其损失请求损害赔偿。
4.适度判定卖方降低房价。笔者认为，凶宅交易纠纷的对策研究，可以不局限于判定合同是否成立，也可以采取更多有效措施对不同的凶宅交易纠纷进行判定。在我国香港特区和台湾地区，凶宅的正常售价一般低于同类住宅20-30%，对于符合凶宅售价的房屋买卖交易，法律予以承认，并且视为双方当事人清楚凶宅信息。我国也可以借鉴这个做法，一方面，设定凶宅的正常售价，进而通过价格达到明示凶宅信息的作用，降低卖方或中介不了解或者疏忽等导致凶宅信息未告知的法律风险。另一方面，应该规定，在凶宅售价基础上达成的交易，买方事后不得以凶宅为由提请诉讼或行驶合同撤销权，同时，买方不享有以凶宅为由请求赔偿等权利。
参考文献：
[1]《祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[2]《应婉琦与王路成、应泽美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[3]《韦相莲与欧阳宗泽、东莞市三人行房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》.
[4]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.
[5]《赵文龙与王琼房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》.
[6]《李尚相与李仁法相邻关系纠纷一审民事判决书》.
[7]《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案》.
[8]《不动产交易信息披露义务研究》.孙良国.《当代法学》. 2008年第1期.
[9]《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》.陈耀东张瑾.《河北法学》.2007年第10期.
[10]《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》.吴进福.《人民司法》.2006年第9期.
[11]陈耀东，张瑾. 对“凶宅”交易的法律思考[J]. 中国房地产，2007，02：74-77.
[12]刘娥. 论“凶宅”纠纷处理的法律适用[J]. 长沙大学学报，2009，06：43-45.
[13]曹燕飞. 我国“凶宅”交易纠纷的法律问题研究[D].苏州大学，2011.
[14]喻厚智. 论“凶宅”交易糾纷的法律适用[D].西南政法大学，2010.
[15]李华清. “凶宅”交易纠纷案例分析[D].兰州大学，2009.