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一、首先分析国有房地产开发企业项目经营管理中存在的一些问题
(1)企业的经营管理与项目的经营管理混为一谈,企业管理缺乏应有的制度和方法,在程序运作上混乱,工作分派和监管不清,责任不明确。而且项目管理运作很不规范,缺乏完善的项目管理风险机制、监督机制、项目成本责任机制和各项配套措施和办法,造成项目经营管理“以包代管”的短期行为。
(2)房地产企业里很多人员责任不到位,“挂帅不出征”,在单位的正常项目运作时,背后操纵,在正常的薪酬之外,与某些人“合作”赚取一些“灰色收入”。使企业蒙受损失,甚至引发一些依法合同纠纷。
(3)企业经营管理固化现象严重,传统的行政管理模式仍然占主导地位,企业管理人浮于事、效率不高,有时候一件简单的事情也因为下级向上汇报、上级再向下级指示而错失了很多有价值的信息甚至是优质项目,严重弱化了企业的总体实力和项目竞争力。有些房地产企业因为管理层没有足够的威信和号召力,也使得企业缺乏应有的活力和激励措施,很多制度腐化,职工的精神面貌死气沉沉,缺失凝聚力和积极向上的风貌,整个企业也是一潭死水。
(4)房地产企业从业人员匮乏责任心强、工作能力高、政治素养和道德素质高的人才,许多职工抱着混工资的心理,没有全身心地投入工作,学习精神不够,接受新的管理理念和新知识、新技术意识不强,甚至本职工作也频繁出错。还有的房地产企业技术人员储备资源少,后续力量亟待补充。
二、 不断提高企业经营管理水平势必解决因经营管理不善造成的被动局面
(1)积极进行经营机制创新,全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业,将公有资产逐步从企业中退出,引入外资、民营资产或其他优良资产,实行投资主体多元化,盘活存量资本,扩大增量资本,是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本,引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式,本着加大激励与加大风险相结合,放开经营与强化管理相结合的原则,界定责权利关系,实行利益与风险对等政策,调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制,凡因管理不善造成亏损的,严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。
企业内部全面推行工作和经济责任制,按照“全面责任制,彻底市场化”的要求,将一切可以按照市场化运作的管理部门推向市场,不能按市场化运作的部门强化经济责任制,并把指责目标细化,以提高工作责任和工作效率。
(2)经营组织机制创新,可以增强企业发展动力组织机制创新是保证企业持续发展的不竭动力。以调整组织机构和整合优势为主线,着力在经营管理体制上改革创新,从而建立与市场化经营完全对接,并同房地产企业相适应的科学的经营管理体制。按照现代企业制度要求,进一步规范法人治理结构,严格规范企业内部运作,提高企业管理、决策的科学性、正确性。当前很多房地产企业仍不同程度地存在机构臃肿、人浮于事的弊端,不断深化劳动人事分配制度改革,就要现从改革管理机构入手,按照精干高效原则,实行全员公开竞争上岗,择优选聘,分流人员,精简机构。在人员任用上,要做到人尽其用,发挥每个人的长处,更要做到外不避嫌,内不避亲,唯才是用。
(3)经营管理制度创新,壮大企业经济实力创新管理制度,是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势,针对企业新的经营管理体制,按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规,重新制定各部门层次的职能标准,理清相互间的经济关系和管理关系,对原有的生产、经营、组织、人员、材料、财务、资金、质量、安全、文明等各项管理标准和管理制度进行全面检查疏理,全面提升企业管理水平。
(4)加强资金管理。资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。我在“阳光新都市”项目开发上,就是在之前采用了合理、科学的投资费用估算,才让我有信心把这个项目运作下去。
(5)实行质量安全目标管理。工程项目各项工作的质量安全管理如何,是建设项目成败的关键。加强管理,保证质量、保证安全,才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业,是工程项目的主体单位,应对项目的质量安全管理负总责。同时,通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位在签订合同之前,我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位,并在合同实施过程当中,随时跟踪项目的质量安全管理实际,保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。
(6)加强项目综合管理。为保证项目总体目标的实现,必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉,需要多种资源、实现多个具体目标的集合体,它有一个共同的整体要求和目标,但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现,及时进行统筹安排,沟通、协调各方的要求,解决项目实施过程中的各种矛盾冲突,并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、'安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理,使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果,应用考核结果的描述来确定绩效的高低,做出综合性的评价,并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息,我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握,也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。
(1)企业的经营管理与项目的经营管理混为一谈,企业管理缺乏应有的制度和方法,在程序运作上混乱,工作分派和监管不清,责任不明确。而且项目管理运作很不规范,缺乏完善的项目管理风险机制、监督机制、项目成本责任机制和各项配套措施和办法,造成项目经营管理“以包代管”的短期行为。
(2)房地产企业里很多人员责任不到位,“挂帅不出征”,在单位的正常项目运作时,背后操纵,在正常的薪酬之外,与某些人“合作”赚取一些“灰色收入”。使企业蒙受损失,甚至引发一些依法合同纠纷。
(3)企业经营管理固化现象严重,传统的行政管理模式仍然占主导地位,企业管理人浮于事、效率不高,有时候一件简单的事情也因为下级向上汇报、上级再向下级指示而错失了很多有价值的信息甚至是优质项目,严重弱化了企业的总体实力和项目竞争力。有些房地产企业因为管理层没有足够的威信和号召力,也使得企业缺乏应有的活力和激励措施,很多制度腐化,职工的精神面貌死气沉沉,缺失凝聚力和积极向上的风貌,整个企业也是一潭死水。
(4)房地产企业从业人员匮乏责任心强、工作能力高、政治素养和道德素质高的人才,许多职工抱着混工资的心理,没有全身心地投入工作,学习精神不够,接受新的管理理念和新知识、新技术意识不强,甚至本职工作也频繁出错。还有的房地产企业技术人员储备资源少,后续力量亟待补充。
二、 不断提高企业经营管理水平势必解决因经营管理不善造成的被动局面
(1)积极进行经营机制创新,全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业,将公有资产逐步从企业中退出,引入外资、民营资产或其他优良资产,实行投资主体多元化,盘活存量资本,扩大增量资本,是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本,引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式,本着加大激励与加大风险相结合,放开经营与强化管理相结合的原则,界定责权利关系,实行利益与风险对等政策,调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制,凡因管理不善造成亏损的,严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。
企业内部全面推行工作和经济责任制,按照“全面责任制,彻底市场化”的要求,将一切可以按照市场化运作的管理部门推向市场,不能按市场化运作的部门强化经济责任制,并把指责目标细化,以提高工作责任和工作效率。
(2)经营组织机制创新,可以增强企业发展动力组织机制创新是保证企业持续发展的不竭动力。以调整组织机构和整合优势为主线,着力在经营管理体制上改革创新,从而建立与市场化经营完全对接,并同房地产企业相适应的科学的经营管理体制。按照现代企业制度要求,进一步规范法人治理结构,严格规范企业内部运作,提高企业管理、决策的科学性、正确性。当前很多房地产企业仍不同程度地存在机构臃肿、人浮于事的弊端,不断深化劳动人事分配制度改革,就要现从改革管理机构入手,按照精干高效原则,实行全员公开竞争上岗,择优选聘,分流人员,精简机构。在人员任用上,要做到人尽其用,发挥每个人的长处,更要做到外不避嫌,内不避亲,唯才是用。
(3)经营管理制度创新,壮大企业经济实力创新管理制度,是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势,针对企业新的经营管理体制,按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规,重新制定各部门层次的职能标准,理清相互间的经济关系和管理关系,对原有的生产、经营、组织、人员、材料、财务、资金、质量、安全、文明等各项管理标准和管理制度进行全面检查疏理,全面提升企业管理水平。
(4)加强资金管理。资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。我在“阳光新都市”项目开发上,就是在之前采用了合理、科学的投资费用估算,才让我有信心把这个项目运作下去。
(5)实行质量安全目标管理。工程项目各项工作的质量安全管理如何,是建设项目成败的关键。加强管理,保证质量、保证安全,才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业,是工程项目的主体单位,应对项目的质量安全管理负总责。同时,通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位在签订合同之前,我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位,并在合同实施过程当中,随时跟踪项目的质量安全管理实际,保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。
(6)加强项目综合管理。为保证项目总体目标的实现,必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉,需要多种资源、实现多个具体目标的集合体,它有一个共同的整体要求和目标,但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现,及时进行统筹安排,沟通、协调各方的要求,解决项目实施过程中的各种矛盾冲突,并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、'安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理,使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果,应用考核结果的描述来确定绩效的高低,做出综合性的评价,并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息,我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握,也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。