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摘要：随着住房商品化的改革和房地产市场的发展，中国城镇居民的居住状况由此发生了深刻的变化，越来越多的居民成为了拥有私有产权住房的业主。但从目前频发的业主维权活动发现，全国各地业主权益受到侵害的现象也极为普遍。文章针对当前我国物业管理中存在的问题给出制度上的安排，指出业主权益维护的途径。
关键词：问题；特征；制度安排
随着房地产市场迅速发展，物业管理市场和行业也有着良好的发展势头，但由于住房产权变化后所带来的社区权利结构和治理模式转变，出现了一系列新的有待研究的问题。文章主要针对房地产交易中物业管理这一环节存在的问题进行分析，旨在通过合理安排制度结构和寻找适合目前状况的物业管理模式，希望能够从理论上对问题的解决提供一定的理论支持。
一、物业管理中存在的问题
（一）法律法规的不完善
我国当前物业管理立法存在的主要问题有：一是立法滞后。受传统房地产管理体制的长期影响，住宅小区和各类房屋都不同程度上存在着管理机构的不健全、管理工作不到位等问题，相关立法都需要充实。二是物业管理立法的层次相对较低。三是地方立法较多，但水平不一，规范相互冲突，造成了各地物业管理难以协调。另一个是制定的法律法规与现实有差距。
（二）产权归属不明确
在物业管理过程中，业主与物业服务企业之间的纷争往往源于对财产权利界定不清晰造成，再者由于现代建筑的产权关系比较复杂，在同一物业内，有着专有、共有的共存产权形态，共有因产权主体的多元化因而具有了“公共物品”的特点，而公共物品的显著特点就是其具有“外部性”。正由于此，在物业管理过程中业主和业主之间、业主和物业服务企业之间扯皮的事情时有发生。
（三）物业服务企业定位不清晰
物业服务企业与房地产开发商之间的职责界定很不明确，两者之间的关系不清。再者物业服务企业服务意识薄弱，其与业主之间是市场交易关系，是合同关系，委托与受托的关系，应该以为业主服务为宗旨的，而不能以住宅区主人自居。
（四）业主自治管理能力有限
业主的自治管理主要是通过业主大会和业主委员会，依据制订业主公约对小区进行管理，但我国新建的住宅小区许多都没有成立业主委员会，或者业主委员会形同虚设，还有小区的业主公约是由物业服务企业制订，缺乏业主的积极参与，再者，业主委员会的运作缺乏有效的运作机制和监督机制，不能很好的代表全体业主的利益。
二、物业管理各种问题的原因
物业管理出现各种各样问题的核心在于维护私产的合法权益。业主通过购买房产而获得的权利大致可以分为两类：一是业主作为一般的消费者购买房屋和选聘物业管理者的权利；另一类则是购买物业以后作为房屋所有权人的权利—— “建筑物区分所有权”。“建筑物区分所有权”是指建筑物的共同所有人根据其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物区分所有权的复合共有 。现实中，业主的这样一种权利并未得到很好的履行，业主在与房地产开发商交易过程中就处于信息劣势，业主在对共有部分行使权利之时存在“搭便车”行为、进行管理之时存在管理主体混乱状态。
三、物业管理中的制度安排
存在于物业管理当中的问题，本质上是业主、业主委员会、房地产开发商、物业服务企业和行政主管部门之间的权益纠葛问题，解决问题的根本须清晰产权制度。
商品房作为一种特殊的不动产，在法律上有其特别的体现，民法上通过建筑物区分所有权来对其进行界定。《物权法》第70条 规定了建筑物区分所有权的基本内容，即建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权。
（一）专有权
专有部分是指构造和使用上具有独立性、能独立为区分所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须具备构造上的独立性和使用上的独立性。我国《物权法》中对专有部分也进行了说明。《物权法》第71条 对专有权及其内容进行了规定，主要有以下方面：1）专有权就是所有权。对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，也可以依法出租。2）对业主专有权的行使进行了限制。由于建筑物专有部分和共有部分的整体性，业主行使专有权不得危害建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。
（二）共有权
以共有产权来看，所有者尽管是确定的，但不是唯一的，这样就容易产生产权的模糊性。《物权法》的颁布，使我国建筑物产权也得到了良好的界定。但是，我国复杂的房地产市场环境，使商品房的产权依旧存在诸多问题。本文对商品房的共有产权有如下安排建议。
1.车库的产权安排。对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
2.道路的产权安排。小区内道路，业主共有，小区物业管理部门进行管理；城镇公共道路，政府所有，由政府交警部门统一进行管理。
3.绿地的产权安排。小区内的绿地业主共有；城镇公共绿地政府所有；明示个人所有绿地，个人所有，通过约定，购买等获得。明示属于个人所有的绿地规划须经过规划部门的事先审批，同时不得妨碍区划内的道路、公共场所等的使用。该绿地产生的费用由所有者个人承担。
4.其他公用设施。公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有限电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分；其他公共设施：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分。这样权属关系就很明确。
（三）成员权
建筑物的成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其中有很大一部分是管理关系，而这一关系是否顺利实现，则有赖于专有权和共有权的清晰界定。 文章认为对于小区管理，我们应该坚持走业主自治的道路，全体业主参与管理的模式。假设整个小区治理共享资源共需要投入成本为C，实现治理给每一户带来的收益为V，小区内共有n户家庭。则存在：C/nV，因而单个家庭不愿单独治理整个小区共享资源。由于C/n 根据奥尔森的集体行动的逻辑，相容性集团比排他性集团更有可能实现集体行动，具有选择性激励的集团也更能有效实现集体行动，这为我们安排城市小区集体行动的出路给出了理论上的指导。要实现小区的集体行动，我们必须有切实可行的措施，这包括正式制度和非正式制度的构建。
①正式制度的构建。业主自治首先需要进一步完善和健全组织机构，明确各自的职能。业主委员会的运作还必须要有一套稳固、高效的监督机制。
②非正式制度的构建。由于契约的不完全性以及契约执行的强制力等问题，需要非正式制度的群体规范的补充作用。人是生活在一定的群体当中并同别人发生着各种各样的社会关系。在城市住宅小区中，存在着各种生产和服务设施。这些关系和设施在很大程度上满足了人们的生理、心理和自我发展等方面的需要。久而久之，人们就会对生活于其中的小区产生一种特殊的感情，他们希望自己所生活的小区能够变得更加繁荣，这种特殊的感情就是居民对生活小区的归属感，培养居民的这样一种感情，可以增强业主参与小区管理积极性。
参考文献：
[1][美]曼瑟尔·奥尔森著，陈郁，郭宇峰，李崇新译.集体行动的逻辑[M].格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，1995.
[2]Y.巴泽尔著. 费方域 段毅才译.产权的经济分析[M].上海三联书店， 1997.
[3]唐娟.城市社区业主委员会发展研究[M].重庆出版社，2005.
[4]陈鑫.业主自治：以建筑物区分所有权为基础[M].北京大学出版社，2007.
[5]黄乐平.业主物权与物业管理法务全解[M].法律出版社，2008.
[6]戴霞，甘元薪.新编物业管理法[M].中山大学出版社，2005.
[7]刘圣欢.物业管理服务：从物业产权角度的分析[J].经济问题，2001（2）.
（作者简介：宛 娟（1984-），女，湖北黄冈人，硕士，教师， 华中科技大学文华学院，主要研究方向为城市房地产经济与管理。）
关键词：问题；特征；制度安排
随着房地产市场迅速发展，物业管理市场和行业也有着良好的发展势头，但由于住房产权变化后所带来的社区权利结构和治理模式转变，出现了一系列新的有待研究的问题。文章主要针对房地产交易中物业管理这一环节存在的问题进行分析，旨在通过合理安排制度结构和寻找适合目前状况的物业管理模式，希望能够从理论上对问题的解决提供一定的理论支持。
一、物业管理中存在的问题
（一）法律法规的不完善
我国当前物业管理立法存在的主要问题有：一是立法滞后。受传统房地产管理体制的长期影响，住宅小区和各类房屋都不同程度上存在着管理机构的不健全、管理工作不到位等问题，相关立法都需要充实。二是物业管理立法的层次相对较低。三是地方立法较多，但水平不一，规范相互冲突，造成了各地物业管理难以协调。另一个是制定的法律法规与现实有差距。
（二）产权归属不明确
在物业管理过程中，业主与物业服务企业之间的纷争往往源于对财产权利界定不清晰造成，再者由于现代建筑的产权关系比较复杂，在同一物业内，有着专有、共有的共存产权形态，共有因产权主体的多元化因而具有了“公共物品”的特点，而公共物品的显著特点就是其具有“外部性”。正由于此，在物业管理过程中业主和业主之间、业主和物业服务企业之间扯皮的事情时有发生。
（三）物业服务企业定位不清晰
物业服务企业与房地产开发商之间的职责界定很不明确，两者之间的关系不清。再者物业服务企业服务意识薄弱，其与业主之间是市场交易关系，是合同关系，委托与受托的关系，应该以为业主服务为宗旨的，而不能以住宅区主人自居。
（四）业主自治管理能力有限
业主的自治管理主要是通过业主大会和业主委员会，依据制订业主公约对小区进行管理，但我国新建的住宅小区许多都没有成立业主委员会，或者业主委员会形同虚设，还有小区的业主公约是由物业服务企业制订，缺乏业主的积极参与，再者，业主委员会的运作缺乏有效的运作机制和监督机制，不能很好的代表全体业主的利益。
二、物业管理各种问题的原因
物业管理出现各种各样问题的核心在于维护私产的合法权益。业主通过购买房产而获得的权利大致可以分为两类：一是业主作为一般的消费者购买房屋和选聘物业管理者的权利；另一类则是购买物业以后作为房屋所有权人的权利—— “建筑物区分所有权”。“建筑物区分所有权”是指建筑物的共同所有人根据其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物区分所有权的复合共有 。现实中，业主的这样一种权利并未得到很好的履行，业主在与房地产开发商交易过程中就处于信息劣势，业主在对共有部分行使权利之时存在“搭便车”行为、进行管理之时存在管理主体混乱状态。
三、物业管理中的制度安排
存在于物业管理当中的问题，本质上是业主、业主委员会、房地产开发商、物业服务企业和行政主管部门之间的权益纠葛问题，解决问题的根本须清晰产权制度。
商品房作为一种特殊的不动产，在法律上有其特别的体现，民法上通过建筑物区分所有权来对其进行界定。《物权法》第70条 规定了建筑物区分所有权的基本内容，即建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权。
（一）专有权
专有部分是指构造和使用上具有独立性、能独立为区分所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须具备构造上的独立性和使用上的独立性。我国《物权法》中对专有部分也进行了说明。《物权法》第71条 对专有权及其内容进行了规定，主要有以下方面：1）专有权就是所有权。对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，也可以依法出租。2）对业主专有权的行使进行了限制。由于建筑物专有部分和共有部分的整体性，业主行使专有权不得危害建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。
（二）共有权
以共有产权来看，所有者尽管是确定的，但不是唯一的，这样就容易产生产权的模糊性。《物权法》的颁布，使我国建筑物产权也得到了良好的界定。但是，我国复杂的房地产市场环境，使商品房的产权依旧存在诸多问题。本文对商品房的共有产权有如下安排建议。
1.车库的产权安排。对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
2.道路的产权安排。小区内道路，业主共有，小区物业管理部门进行管理；城镇公共道路，政府所有，由政府交警部门统一进行管理。
3.绿地的产权安排。小区内的绿地业主共有；城镇公共绿地政府所有；明示个人所有绿地，个人所有，通过约定，购买等获得。明示属于个人所有的绿地规划须经过规划部门的事先审批，同时不得妨碍区划内的道路、公共场所等的使用。该绿地产生的费用由所有者个人承担。
4.其他公用设施。公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有限电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分；其他公共设施：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分。这样权属关系就很明确。
（三）成员权
建筑物的成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其中有很大一部分是管理关系，而这一关系是否顺利实现，则有赖于专有权和共有权的清晰界定。 文章认为对于小区管理，我们应该坚持走业主自治的道路，全体业主参与管理的模式。假设整个小区治理共享资源共需要投入成本为C，实现治理给每一户带来的收益为V，小区内共有n户家庭。则存在：C/n
①正式制度的构建。业主自治首先需要进一步完善和健全组织机构，明确各自的职能。业主委员会的运作还必须要有一套稳固、高效的监督机制。
②非正式制度的构建。由于契约的不完全性以及契约执行的强制力等问题，需要非正式制度的群体规范的补充作用。人是生活在一定的群体当中并同别人发生着各种各样的社会关系。在城市住宅小区中，存在着各种生产和服务设施。这些关系和设施在很大程度上满足了人们的生理、心理和自我发展等方面的需要。久而久之，人们就会对生活于其中的小区产生一种特殊的感情，他们希望自己所生活的小区能够变得更加繁荣，这种特殊的感情就是居民对生活小区的归属感，培养居民的这样一种感情，可以增强业主参与小区管理积极性。
参考文献：
[1][美]曼瑟尔·奥尔森著，陈郁，郭宇峰，李崇新译.集体行动的逻辑[M].格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，1995.
[2]Y.巴泽尔著. 费方域 段毅才译.产权的经济分析[M].上海三联书店， 1997.
[3]唐娟.城市社区业主委员会发展研究[M].重庆出版社，2005.
[4]陈鑫.业主自治：以建筑物区分所有权为基础[M].北京大学出版社，2007.
[5]黄乐平.业主物权与物业管理法务全解[M].法律出版社，2008.
[6]戴霞，甘元薪.新编物业管理法[M].中山大学出版社，2005.
[7]刘圣欢.物业管理服务：从物业产权角度的分析[J].经济问题，2001（2）.
（作者简介：宛 娟（1984-），女，湖北黄冈人，硕士，教师， 华中科技大学文华学院，主要研究方向为城市房地产经济与管理。）