论文部分内容阅读
摘要：近几年，随着全国各大城市商品房价格的快速上涨，商品房交易的数量和纠纷数量也持续攀升，房屋出售方因价格上涨而毁约的情况有所增多，居间纠纷也随之增多。房产中介公司与委托人之间发生的居间合同纠纷呈现出多发、复杂和多元化等特点。作为购房者若是交纳了居间费和定金，却无法达成购房目的，购房者面临退还定金，尤其是面临退还居间费困难。本文从一起房屋买卖合同纠纷案件出发，探讨在法律实务中居间费退还的问题。
关键词：房屋买卖;居间合同;居间费退还
一、简要案情：
申请人：康某某
被申请人1：西安超源房地产营销有限公司
被申请人2：程某某
申请人康某某向西安仲裁委员会请求称：2018年5月24日，经房屋中介赵炜的居间介绍，申请人与被申请人程某某、被申请人超源公司签订了《三方买卖合同》，合同约定：“申请人以180万元价格购买程某位于西安市曲江新区某小区一套房屋，面积91.22平方米”。合同签订后，申请人于2018年5月24日向被申请人超源公司支付中介费5万元，定金10万元，三方约定购房定金10万元由中介公司保管。但被申请人超源公司一直未能协调房主办理面签手续，并称联系不到房主程某某，最终也未按照合同约定在三个月内办理完毕全部手续。经协商被申请人超源公司拒绝退还中介费和定金。现诉至西安仲裁委员会，请求：被申请人超源公司偿还申请人中介费5万元，定金10万元。被申请人程某某支付违约金36万元，由被申请人超源公司承担连带赔偿责任。
被申请人超源公司辩称：因为房东根本不出现，中介公司也找不到房东。申请人没有提供10万元定金收条，这个钱只能向房东追要而不应该向中介追要。同时三方合同第九条约定“因甲乙任何一方违约导致本合同终止，丙方不承担任何责任。”所以超源公司不承担任何责任。
仲裁庭经审理查明：2018年5月24日申请人与被申请人程某某、被申请人超源公司签订了《三方买卖合同》，申请人与被申请人程某某存在房屋买卖合同关系，约定中介费5万元，定金10万元，违约金为房屋总价20%，即36万元。有承诺书及中国工商银行账户明细清单及手机银行通知，可以证明申请人向被申请人超源公司支付中介费5万元和定金10万元。
仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《三方买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事法律行为，自其设立之日即对当事人具有拘束力。申请人如约履行了支付中介费、定金及其他合同义务。导致购买房屋的合同目的无法实现，在于被申请人程某某的违约行为和被申请人超源公司作为居间人履行忠实报告行为不力。申请人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的規定在违约金与定金的责任方式中选择被申请人承担违约金，由被申请人超源公司退还中介费及定金于法有据。被申请人超源公司以《三方买卖合同》第九条为据，主张买卖双方无论何方违约中介方均不承担任何责任，且已收取的代理费用不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条及诚实信用原则和公平原则，此免责条款应为无效。除此之外，现有证据并不足以证明超源公司已向程某某转付了定金10万元，此定金仍在被申请人超源公司管控之中，超源公司不仅应予退还，而且能予退还。然而申请人请求被申请人超源公司与被申请人程某某对本案所涉及中介费、定金及违约金承担连带赔偿责任于法无据。连带责任是法定责任，是对责任人较为严格的共同责任，应遵循严格的法定原则。对本案被申请人适用连带责任的请求缺乏法律依据，应不予支持。综上，仲裁庭作出如下裁决：一、被申请人西安超源房地产营销有限公司自收到本裁决书之日起十五日内向申请人康某某退还中介费5万元，退还定金10万元;被申请人程某某自收到本裁决书之日起十五日内向申请人康某某支付违约金36万元。二、本案仲裁费19793元由被申请人西安超源房地产营销公司承担8773元，由被申请人程某某承担11020元。
二、 分析研究
上述案例中，涉及到房屋买卖合同违约行为所导致的居间费退还问题。下面笔者结合相关法律规定对居间费退还所应满足的条件进行分析。
（一）《合同法》关于居间费的规定
《合同法》第二十三章仅有四条对居间合同作出规定。第四百二十五条规定居间人应当就有关合同订立的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与合同订立有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
合同法分则中对于居间合同的规定仅四条，规定得比较基础，从这四条规定来看，居间人取得报酬必须具备两个要件;第一，所介绍的合同必须成立;第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。本案中，超源公司事实上促成了双方订立合同，并且当事人也按约支付了报酬。因此，在实践中，大多数情况下居间人促成合同签订后，买卖合同目的未达成的，由买卖双方之间追究违约责任。但是，笔者认为只要居间人有违反合同法第四百二十五条规定的都应当退还居间费，本案的关键点在于签订三方买卖合同之后，卖方即失去联系，居间人表示自己也无法联系。买卖合同是订立了，但是合同签订完之后卖方即失去联系，并且居间人不能给出合理的解释，因此，居间人是存在过错的。
（二）居间费应当退还的认定
首先，双方签订的居间合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，受到法律的保护，双方应按约全面履行义务。居间人向委托人提供居间服务，促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，西安超源房地产有限公司促成了康某某与程某某签订了兼具房屋买卖及居间合同的三方买卖合同，在形式上完成了法律条文所规定的的居间义务并取得了居间报酬。但是，在实质上，签订完买卖合同之后，程某某即失去联系，因此，我们要重点把握接下来要分析的居间人过错及其证明。 其次，要达到居间人退还居间费的目的，关键在于证明居间人未履行有关合同订立事项未真实报告义务的过错。在实践中，虽然许多委托人在购买房屋的过程中通过中介签订了购房合同，但因为种种原因，合同目的无法实现，此时，想要讨回居间费，会被告知居间人已经促成买卖双方订立合同，居间服务已经完成，所以居间费用不予退还。本案中，超源公司从表面看，也确实促成了康某某与程某某签订房屋买卖合同，但是在签订合同之后，程某某即失去联系，超源公司称对方失联自己也无法联系。合同约定了在签订合同后3个月内办理完毕全部手续，但超源公司在签订合同后一直未能协调房主办理面签手续，并称联系不到房主程某某，经协商超源公司也拒绝退还中介费和定金。
在此，居间方在合同中还约定买卖双方无论何方违约中介方均不承担任何责任，且已收取的代理费用不予退还。此约定根据《中华人民共和国合同法》第五十三条及诚实信用原则和公平原则，仲裁庭支持了康某某的观点认定了该免责条款无效。因居间人超源公司仅促成了合同的订立，没有完成房屋所有权的变更手续，也没有交付房屋，并且案涉房屋在申请仲裁之前已被他人申請经人民法院裁定保全，所涉房屋买卖合同目的无法实现，而签订合同后的中介费5万元及定金10万元均是申请人康某某支付给了被申请人超源公司，故超源公司应当退还中介费及定金。现实中，最关键最难的地方在于证明居间人在居间活动中存在过错，并且该过错导致了合同目的无法实现或者利益受损。因买卖双方原因导致不能继续履行合同，并不能免除居间合同义务和可能向守约方承担的违约责任。
最后，在确定退还居间费退还数额上，对于居间人从事居间活动支出的必要费用，应当予以扣除之后再退还给委托人。本案中，居间人对此未作主张，因此裁决居间人退还全部居间费。
综上，居间费的退还，只有在买卖双方在居间人促成订立合同且支付了居间费，由于居间人因无权处分、无权代理、在房屋被抵押、查封、或其他过失等情况下促成合同订立后，导致合同无效或者难以履行买受人利益受损，居间人应当退还居间费用。
参考文献：
[1]伍健.居间人促使买卖合同签订后就可以收取全部的中介费用吗？[J].人民之声，2013（Z1）：99-100.
[2]潘从武. 房产居间合同案件多发 搞清各自权益别被套路[N]. 法制日报，2017-05-21（011）.
[3]林操场. 规范房产中介行为妥处居间合同纠纷[N]. 人民法院报，2018-07-26（008）.
关键词：房屋买卖;居间合同;居间费退还
一、简要案情：
申请人：康某某
被申请人1：西安超源房地产营销有限公司
被申请人2：程某某
申请人康某某向西安仲裁委员会请求称：2018年5月24日，经房屋中介赵炜的居间介绍，申请人与被申请人程某某、被申请人超源公司签订了《三方买卖合同》，合同约定：“申请人以180万元价格购买程某位于西安市曲江新区某小区一套房屋，面积91.22平方米”。合同签订后，申请人于2018年5月24日向被申请人超源公司支付中介费5万元，定金10万元，三方约定购房定金10万元由中介公司保管。但被申请人超源公司一直未能协调房主办理面签手续，并称联系不到房主程某某，最终也未按照合同约定在三个月内办理完毕全部手续。经协商被申请人超源公司拒绝退还中介费和定金。现诉至西安仲裁委员会，请求：被申请人超源公司偿还申请人中介费5万元，定金10万元。被申请人程某某支付违约金36万元，由被申请人超源公司承担连带赔偿责任。
被申请人超源公司辩称：因为房东根本不出现，中介公司也找不到房东。申请人没有提供10万元定金收条，这个钱只能向房东追要而不应该向中介追要。同时三方合同第九条约定“因甲乙任何一方违约导致本合同终止，丙方不承担任何责任。”所以超源公司不承担任何责任。
仲裁庭经审理查明：2018年5月24日申请人与被申请人程某某、被申请人超源公司签订了《三方买卖合同》，申请人与被申请人程某某存在房屋买卖合同关系，约定中介费5万元，定金10万元，违约金为房屋总价20%，即36万元。有承诺书及中国工商银行账户明细清单及手机银行通知，可以证明申请人向被申请人超源公司支付中介费5万元和定金10万元。
仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《三方买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事法律行为，自其设立之日即对当事人具有拘束力。申请人如约履行了支付中介费、定金及其他合同义务。导致购买房屋的合同目的无法实现，在于被申请人程某某的违约行为和被申请人超源公司作为居间人履行忠实报告行为不力。申请人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的規定在违约金与定金的责任方式中选择被申请人承担违约金，由被申请人超源公司退还中介费及定金于法有据。被申请人超源公司以《三方买卖合同》第九条为据，主张买卖双方无论何方违约中介方均不承担任何责任，且已收取的代理费用不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条及诚实信用原则和公平原则，此免责条款应为无效。除此之外，现有证据并不足以证明超源公司已向程某某转付了定金10万元，此定金仍在被申请人超源公司管控之中，超源公司不仅应予退还，而且能予退还。然而申请人请求被申请人超源公司与被申请人程某某对本案所涉及中介费、定金及违约金承担连带赔偿责任于法无据。连带责任是法定责任，是对责任人较为严格的共同责任，应遵循严格的法定原则。对本案被申请人适用连带责任的请求缺乏法律依据，应不予支持。综上，仲裁庭作出如下裁决：一、被申请人西安超源房地产营销有限公司自收到本裁决书之日起十五日内向申请人康某某退还中介费5万元，退还定金10万元;被申请人程某某自收到本裁决书之日起十五日内向申请人康某某支付违约金36万元。二、本案仲裁费19793元由被申请人西安超源房地产营销公司承担8773元，由被申请人程某某承担11020元。
二、 分析研究
上述案例中，涉及到房屋买卖合同违约行为所导致的居间费退还问题。下面笔者结合相关法律规定对居间费退还所应满足的条件进行分析。
（一）《合同法》关于居间费的规定
《合同法》第二十三章仅有四条对居间合同作出规定。第四百二十五条规定居间人应当就有关合同订立的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与合同订立有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
合同法分则中对于居间合同的规定仅四条，规定得比较基础，从这四条规定来看，居间人取得报酬必须具备两个要件;第一，所介绍的合同必须成立;第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。本案中，超源公司事实上促成了双方订立合同，并且当事人也按约支付了报酬。因此，在实践中，大多数情况下居间人促成合同签订后，买卖合同目的未达成的，由买卖双方之间追究违约责任。但是，笔者认为只要居间人有违反合同法第四百二十五条规定的都应当退还居间费，本案的关键点在于签订三方买卖合同之后，卖方即失去联系，居间人表示自己也无法联系。买卖合同是订立了，但是合同签订完之后卖方即失去联系，并且居间人不能给出合理的解释，因此，居间人是存在过错的。
（二）居间费应当退还的认定
首先，双方签订的居间合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，受到法律的保护，双方应按约全面履行义务。居间人向委托人提供居间服务，促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，西安超源房地产有限公司促成了康某某与程某某签订了兼具房屋买卖及居间合同的三方买卖合同，在形式上完成了法律条文所规定的的居间义务并取得了居间报酬。但是，在实质上，签订完买卖合同之后，程某某即失去联系，因此，我们要重点把握接下来要分析的居间人过错及其证明。 其次，要达到居间人退还居间费的目的，关键在于证明居间人未履行有关合同订立事项未真实报告义务的过错。在实践中，虽然许多委托人在购买房屋的过程中通过中介签订了购房合同，但因为种种原因，合同目的无法实现，此时，想要讨回居间费，会被告知居间人已经促成买卖双方订立合同，居间服务已经完成，所以居间费用不予退还。本案中，超源公司从表面看，也确实促成了康某某与程某某签订房屋买卖合同，但是在签订合同之后，程某某即失去联系，超源公司称对方失联自己也无法联系。合同约定了在签订合同后3个月内办理完毕全部手续，但超源公司在签订合同后一直未能协调房主办理面签手续，并称联系不到房主程某某，经协商超源公司也拒绝退还中介费和定金。
在此，居间方在合同中还约定买卖双方无论何方违约中介方均不承担任何责任，且已收取的代理费用不予退还。此约定根据《中华人民共和国合同法》第五十三条及诚实信用原则和公平原则，仲裁庭支持了康某某的观点认定了该免责条款无效。因居间人超源公司仅促成了合同的订立，没有完成房屋所有权的变更手续，也没有交付房屋，并且案涉房屋在申请仲裁之前已被他人申請经人民法院裁定保全，所涉房屋买卖合同目的无法实现，而签订合同后的中介费5万元及定金10万元均是申请人康某某支付给了被申请人超源公司，故超源公司应当退还中介费及定金。现实中，最关键最难的地方在于证明居间人在居间活动中存在过错，并且该过错导致了合同目的无法实现或者利益受损。因买卖双方原因导致不能继续履行合同，并不能免除居间合同义务和可能向守约方承担的违约责任。
最后，在确定退还居间费退还数额上，对于居间人从事居间活动支出的必要费用，应当予以扣除之后再退还给委托人。本案中，居间人对此未作主张，因此裁决居间人退还全部居间费。
综上，居间费的退还，只有在买卖双方在居间人促成订立合同且支付了居间费，由于居间人因无权处分、无权代理、在房屋被抵押、查封、或其他过失等情况下促成合同订立后，导致合同无效或者难以履行买受人利益受损，居间人应当退还居间费用。
参考文献：
[1]伍健.居间人促使买卖合同签订后就可以收取全部的中介费用吗？[J].人民之声，2013（Z1）：99-100.
[2]潘从武. 房产居间合同案件多发 搞清各自权益别被套路[N]. 法制日报，2017-05-21（011）.
[3]林操场. 规范房产中介行为妥处居间合同纠纷[N]. 人民法院报，2018-07-26（008）.