对凤冈县“智慧新城”棚户区改造项目的思考与对策建议

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  [摘 要]棚户区改造是一项惠民政策,关系到经济发展和社会和谐稳定,当前,国家、省、市相继出台了棚户区改造的优惠政策,从财政、税收、土地等多方面给予支持。棚户区改造为公司拓展业务创造一定的商机,公司班子审时度势,创新发展思路,以凤冈棚改项目的突破口,促进公司跨越发展,该项目于10月26日签订协议并交纳履约保1亿元,成立专班推进项目建设。目前,前期工作进展有序,亟待确定建设模式,现结合项目实际谈谈肤浅的认识,供领导决策参考。
  [关键词]棚户区 改造 对策
  中图分类号:TM31 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2018)25-0321-01
  一、基本情况
  (一)项目背景。公司自组建运营以来,始终坚定“有地就有未来”的发展信念,坚持“一业为主、多业并举”发展思路,积极拓展业务,促进公司转型,实现长足发展。经多次与凤冈县政府洽谈,双方本着平等互利、诚实信用的原则,分别就平台合作及项目合作达成战略合作伙伴关系,围绕政府平台和项目进行深度合作,这一重大举措开启了政企合作的新篇章。凤冈县“智慧新城”棚户区改造项目就是项目合作的切入点,该项目是我公司入驻凤冈后实施的第一个项目,也是凤冈县第一个落地的棚改项目,我公司将坚持宜商、宜居、宜业的定位,着力打造“贵州一流、全市最好”的城市综合体。
  (二)项目概况。和平路片区棚改项目位于凤冈县龙泉镇和平路农贸市场,建于上世纪90年代初,目前,该区域房屋破烂不堪,设施配套不完善、环境脏乱差和消防隐患突出,市民怨声载道。凤冈县委、县政府高度重视棚改项目建设,于3月底召开了万人誓师大会,相继启动5个片区棚户区改造。最先实施的和平路片区棚改分两期实施,总用地面积39882平方米(59.82亩),概算总投资6.5亿元,总建筑面积约21万平方米,其中,地上建筑面积15.8万平方米,地下建筑面积6.2万平方米,容积率3.97,绿地率33%,机动车位1480个。
  (三)投资测算。该项目概算总投资6.5亿元人民币,据测算,项目前期包括钻探、设计、审图、环评、节能等前期费用预计花费1235万元,拆迁、还房加上过渡费用预计花费11712万元,建安费用预计花费40990万元,销售费用加上税费、管理费、财务成本等费用预计花费11868万元,预计销售收入73561万元,将产生预期收益8161万元。
  二、建设模式
  建设模式直接影响项目的收益,目前,重大工程承(发)包主要有:工程总承包、施工总承包、包工不包料(只承包劳务、甲方供材料)、融资代建等,每一种建设模式都具有利和弊,分述如下:
  (一)施工总承包
  所谓施工总承包就是包括土建、安装等工程,原则上只有一个总承包单位,通过一个施工总承包合同约定价格、计价原则、资金支付等事项,一般使用国有资金的项目多选择此建设模式。
  优点:一是开工前根据合同约定,有相对明确的合同价,有利于业主控制总投资;二是管理相对轻松,按照工程管理的相关规定,配备五方责任主体单位及专门的工作人员,各自履行法定职责,尽可能减少业主单位人力的投入;三是减轻招投标工作量,对土建、绿化、消防等工程一次性招标,从而提高工作效率。
  缺点:一是需要等到施工图设计全部结束后业主才能进行施工总承包招标,因此会影响项目建设周期;二是施工总承包单位会直接影响整个项目的管理水平、技术水平和质量控制;三是对资金量的要求相对较高,一般按月支付进度款不低于70%;四是业主与施工总承包商只签订一次性合约,其分项均由总承包商负责,不利于合同管理和材料质量控制,建安成本相对增加。
  (二)包工不包料
  包工不包料俗称清包工,施工方只负责人工和机械,材料由建设方供应,除施工合同外,会形成多个材料采购合同,一般机构完善的大型国有企业和民营企业工程选择此建设模式。
  优点:一是降低建安成本,最大限度的增加项目收益,提升投资利润空间;二是掌握主动权,保证各种材料质量和档次,有利于整个项目的质量控制;三是督促施工方严格按图施工,提高建筑品位。
  缺点:一是因公司属于国有独资企业,其材料采购价值100万元以上的均应实行公开招标,从而降低工作效率,延长建设周期;二是建筑材料涉及类别多,从采购程序、质量控制、使用管理等都需要专业人才,人力成本和管理成本会大大增加;三是工人做工包工头不再吝惜材料的使用,会增加损耗量;四是增加廉政风险,由于采购的种类多、数量大、链条长,必定会增加廉政风险;五是对资金量的要求较高,很多材料需要支付现金。
  (三)融资代建
  所谓融资代建分为融资和代建两方面:融资通过项目自身筹集建设资金,有效规避融资对信用评级和抵押物的要求。代建制是指经过规定的程序,委托有相应资质或具备相应工程管理能力的企业,代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。
  优点:一是项目管理水平大幅提高,通过招商方式选择的代建单位应是具备过硬资质和业绩的优质企业,充分利用期实力和专业优势,对项目建设能发挥主导作用;二是减轻招投标工作量,对土建、绿化、消防等工程一次性招商,引入竞争机制,通过多家企业参与竞争性谈判,最终以资金实力、合理报价、精湛技术、优质服务取胜;三是通过项目融资,规避融资对信用评级和抵押物的要求,减轻资金支付压力;四是委托施工单位在权限内管理工程,类似于施工总承包实施工程全过程,降低管理成本,通过引进央企和国企合作,有效规避廉政风险。实践证明,“委托代建”是控制建设规模、建设工期和建设投资的行之有效的管理方法。
  缺点:一是相对增加建安成本;二是承担资金占用费导致投资成本上升;三是不利于提升我公司影响力及知名度。
  三、对策建议
  (一)选择合适的建设模式。根据我公司人员构成及资金状况,建议选择融资代建的建设模式,参照新蒲项目的流程,引入竞争机制,寻找央企或国企投资建设,采取2+2的模式建设及回购,通过适当提高进度款的支付比例(25%-30%),縮短回购期限,按04定额下幅3-5%,降低项目投资及建安成本,将项目部工作人员的主要精力放在项目的策划运营及管理。同时,将平场、道路、拆除等单项工程剥离出来由子公司实施,最大限度提高项目收益率。
  (二)强化策划运营及管理。该项目成败很大程度取决于的策划运营,依托专业团队的力量编制策划运营方案,以精准的定位、优良品质为支撑,优化设计方案,配合征地拆迁控制成本,择优选定施工单位确保工程质量,将“智慧新城”打造成凤冈的名片。一是要强化管理,做好职责职能分工,建立分公司完整组织架构,充实管理人员,同时,从凤冈县城建口借调1-2名专业人员,协助项目部做好协调工作,加快推进项目建设;二是严格项目成本控制,及时调整投资预算,不定期对工程投资估算进行调整,为开发决策提供依据;严格预决算工作,根据成本控制原则进行施工和材料调整;严格现场签证,控制施工过程中成本增加;三是强化项目营销招商,建立一支成熟的项目销售管理团队,在此期间可在其他房开销售中心引入1-2人从事5年以上房地产销售管理的专业人才,从我公司选取项目销售人员进行培训,组成一支销售团队,其余销售人员可在项目地进行临聘,通过培训并考试合格后上岗,销售人员的收入与销售业绩挂钩。同步启动招商工作,按照规划功能分区布局业态,做实配套、做活商业、做优服务、做响品牌。
  (三)探索项目开发激励机制。根据项目需求分别制定相应的激励机制,根据项目进度、质量、投资、安全、销售、收益等内容,制定员工绩效奖励标准。
  凤冈县“智慧新城”棚户区改造工程项目部
  2016年12月8日
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