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摘要：电动汽车的发展受到充电设施的极大限制，而物业公司的态度和意愿则在充电设施的安装和管理中发挥重要作用。通过对物业公司的问卷调查，发现停车位紧缺、设施安全隐患以及权责利不明晰是使物业公司产生疑虑的主要因素，其意愿也因小区、车位和物业公司性质的不同而出现差异。政府应针对性地采取措施，破除中国电动汽车市场的充电壁垒。
关键词：电动汽车，充电，物业公司，问卷调查
中图分类号：F426 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）10-0067-73 收稿日期：2015-08-28
1 引言
随着经济的不断发展，环境恶化、能源紧缺等问题日益凸显，推广使用清洁能源的电动汽车成为实现城市可持续发展刻不容缓的举措。我国政府为电动汽车发展制定了宏伟的目标：2020年国内电动汽车产销量累计要超过500万辆。但是，截至2014年，国内的新能源汽车保有量仅为12万辆，电动汽车的实际数量则更少。根据工业和信息化部2009年发布的《新能源汽车生产企业及产品准入管理规则》，新能源汽车包括混合动力汽车、纯电动汽车（BEV，包括太阳能汽车）、燃料电池电动汽车（FCEV）、氢发动机汽车、其他新能源（如高效储能器、二甲醚）汽车等各类别产品。为了达到计划目标，可以预见在未来5年内电动汽车将迎来高速发展。
各国在推广电动汽车过程中面临许多共同难题，例如电池成本较高，充电接口标准难以统一等；而中国由于住宅建筑类型的特殊性，在电动汽车的充电设施安装环节面临特殊挑战。中国绝大多数住宅为多层或高层建筑，停车位较为紧缺，车位类型和产权关系都比较复杂，因此，充电困难成为阻碍中国电动汽车市场发展的天然壁垒，有效解决充电问题是突破电动汽车在中国发展困境的关键。作为住宅小区管理方的物业公司，对于电动汽车充电设施安装的管理能力和态度意愿会对电动汽车市场发展产生重大影响。目前，我国部分城市已经颁布文件指导电动汽车充电设施的安装（《北京市示范应用新能源小客车自用充电设施建设管理细则》《上海市电动汽车充电设施建设管理暂行规定》等），明确物业公司有责任支持和配合充电设施建设工作。但是实际操作中，许多物业公司有多方面的顾虑，产生抵触情绪。理解并进而解决物业公司的疑惑，建立完善的管理机制，成为推动电动汽车在中国发展的重要内容。
国内电动汽车发展尚处起步阶段，相关研究也多集中于生产环节的技术领域，例如：秦福至（2014）和李学君（2010）都对电动汽车驱动控制系统进行了研究，而瞿晓华（2012）和宁秋宇（2011）则将研究重点放在电动汽车热系统的性能优化上，也有学者对电动汽车电源进行研究（刘纯坚，2010），解决电动汽车续航里程不足的技术难题（周炜冬，2012）。随着技术的进步，运营环节的阻碍成为电动汽车行业发展的首要瓶颈，也是政策制定者更为关注的对象。因此，需要重点关注电动汽车运营阶段尤其是充电设施的安装和管理，结合中国市场的特殊性着重分析物业公司意愿。
2 物业管理面临的挑战
中国现代意义的物业管理源于上世纪80年代。市场化改革不断深化的今天，物业管理行业的服务种类、服务范围和企业类型都在不断丰富。相比于欧美发达国家，我国香港的物业形态与大陆更为接近，其物业管理经验也更值得借鉴。我国香港的物业管理高度专业化，法律法规十分健全。为了走出高度市场化导致低行业利润的困境，香港物业公司将工作重点从降低成本转向提供优质服务，例如居家、会所和文化服务。同时，香港物业公司也积极迎合市场需求以吸引更多客户：目前，许多香港物业公司都在其管辖物业的停车场中安装了电动汽车充电设施，而安装费用和电路改造费用完全由公司承担，同时也计划在未来需求增加时扩大安装规模。
近年来，中国物业管理取得了很大发展，物业公司在住宅小区生命周期中的作用不断凸显；相比于香港，大陆的物业管理行业发展水平仍然有限，给电动汽车充电设施的推广带来挑战。
我国物业管理在实践中总结出了“一体化”原则，即要求物业公司对物业区域进行统一管理。这在提升物业公司权力地位的同时，也扩大了其管理范围，使物业服务与政府公共服务发生重叠，让物业公司承担了过多责任。例如，近年来有关物业公司对其管理范围内的车辆和人身安全是否应承担责任的争议屡见不鲜。电动汽车充电设施的引入进一步扩大了物业公司的管理范围，难免会增加物业公司的疑虑。
我国物业管理行业市场化程度仍然较低，市场竞争压力小。许多物业公司仅管理着一两个物业项目，且服务质量偏低，企业缺乏规模效益，一些小企业缺乏提供充电服务的激励；另外，本应与物业公司这一“卖方”平等对立的“买方”——业主委员会严重缺失，使得物业公司与业主之间缺乏有效的沟通平台，不利于物业公司对小区车位的统一管理规划。
在解决住宅小区安装电动汽车充电设施的难题时，应积极借鉴香港经验，同时也应充分结合大陆特殊的行业背景，了解物业公司的态度及意愿，从而从根本上破解安装难题，有效促进电动汽车推广的同时，为物业管理行业带来新的利润增长点。
3 物业公司意愿分析
3.1 数据描述
3.1.1 数据来源
鉴于现有的数据资料无法完全满足本研究的需要，我们于2014年8月组织实施了一次对北京五环内（由于目前市场上的电动汽车续航里程有限，与市区距离较远的住宅小区的业主驾驶电动汽车出行会面临较大不便，因此本研究去除五环外小区）六大城区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）596家住宅小区物业公司工作人员的大规模问卷调查。问卷调查采用多阶段抽样设计：第一阶段，根据北京市最新全部住宅小区的区县分布比例，将事先计算的样本规模分解到各区；第二阶段，通过相关网站收集各住宅小区的物理和物业信息，随机抽取对应样本规模的小区。随后我们对596个调研小区进行了实地走访和调查，回收了572份问卷，最终得到有效问卷517份。 3.1.2 调研对象基本信息
有效问卷所涉及的517个小区物业公司中：市场化公司、开发企业下属公司和单个项目公司分别占总数的51.31%、29.42%和19.27%；国企和私企分别占21.34%和78.66%；一级、二级和三级物业公司分别占34.96%、22.62%和25.05%，其他占17.37%。
有效样本中近半数的小区物业对电动汽车有所了解，但了解其充电设施的不到两成，31.53%的小区物业不了解电动汽车和充电设施。55.90%的小区物业对电动汽车的了解基于网络、电视和户外广告等媒体，实际拥有电动汽车的小区仅为11.61%，安装了充电设施的小区仅占到4.40%。这反映出在电动汽车普及率低的现状下，物业公司对电动汽车的了解不够深入和专业。
3.2 充电意愿的描述性统计分析
本研究从三个方面考量物业公司安装充电设施的意愿，分别为：参与充电设施安装和管理考虑的因素，体现对于充电设施安装及管理的总体看法；安装充电设施前的阻力，体现安装过程中的难度；安装充电设施后的隐患，体现运营管理过程中的困难。本节通过描述性统计分析获取物业公司的总体意愿情况。
3.2.1 参与充电设施安装和管理考虑的因素
电力问题及住户矛盾是影响物业公司参与充电安装管理最重要的因素，分别占到了 53.57%和52.52%。经济收益和国家补贴代表的收益因素影响程度居于其次，而调研对象对品牌知名度的关注较少（见表1）。
3.2.2 安装充电设施前的阻力
小区停车位不足是安装充电设施最主要的难题。另外，物业公司在管理充电设施时要负一定责任，但现行的法律法规以及行业规范中没有明确规定需担负的责任和履行的义务，使得物业公司普遍认为权责利缺少明确规定是充电设施安装的一大阻力（见表2）。
3.2.3 安装充电设施后的隐患
物业公司认为安装充电设施后主要的隐患为影响车位使用。在针对小区基本信息的调研中，高达65.78%的物业公司认为目前小区内的停车位不满足需求，而实际上69.53%的小区车位比小于0.8。紧张的车位的确是困扰物业公司的一大难题。调查过程中发现，一些小区采取非定向出租的车位权属模式，业主并没有固定的车位使用权，以此来提高车位利用率，缓解停车压力。而目前购置电动汽车的业主极少，安装充电设施将固定某些车位的用途，涉及到车位产权的变化，这既造成了管理上的难度也降低了车位利用率。另外，一些物业公司占用小区绿化和公共空间增设停车位，而充电设施安装可能需要调整自身和周围车位，对已经很紧张的公共空间继续造成影响，会遭到业主反对。
此外，安全问题也是物业认为的一大隐患，尤其对于地面停车位，行人流动密集，露天充电设施更让物业公司担忧（见表3）。
3.3 充电意愿的进一步分析
物业公司的意愿受到多方面因素的影响，本文进一步分析住宅小区档次、物业本身管理水平以及车位条件对物业意愿造成的影响。
3.3.1 与住宅小区档次的交叉分析
价格是住宅小区档次最直接的体现，综合体现了小区的建筑性能、地理环境、商服条件等多种性质。本文将调研时各小区的成交均价在所属的城区内排序，每1/3划分一档，对小区进行分类。三类小区对于参与充电安装管理各考虑因素的重视程度基本一致，但中低档小区更重视是否能够获取一定的经济收益，可能是由于物业本身收益相对较低。对电力负荷的担忧程度则与小区档次成反比，原因可能是高档小区电力设施状况及维护工作较为完善（见表4）。
3.3.2 与物业管理水平进行交叉分析
物业公司资质分为一、二、三级，综合物业公司注册资本、人员职称、管理物业类型以及信用档案等考核指标评定，能够较好地反映物业公司管理水平。不同资质的物业公司对各种安装阻力的权衡趋于一致，但三级物业公司相对更关注相关行业准则的出台情况，说明资质较低的物业公司对充电设施安装技术上的顾虑更大（见表5）。
3.3.3 与车位条件进行交叉分析
车位条件是制约或促进物业公司进行充电设施安装管理的客观因素，本文从车位权属和车位类型两个方面进行分析。
与车位权属的交叉分析（许多小区都拥有超过一种权属类型的车位），本文将某权属车位占总车位达到75%的小区归类为“该权属为主”，否则归入“混合”：出售车位不涉及权属纠纷问题，对应的小区相对更关注经济层面的阻力，例如风险收益关系不合理以及投资不足。非定向出租车位为主的小区往往停车位紧缺，车位不足带来的阻力显著高于其他小区；该类小区也包含许多老旧小区，其居民对电动汽车充电相对缺乏了解。定向出租车位的流动性和管理难度介于上述二者之间，小区物业对各因素的权衡比重也基本介于上述两种情况之间。混合车位类型的小区需要处理多种权属关系，更倾向于认为权责利不明晰是充电设施安装的一大阻力（见表6）。
与车位类型的交叉分析：不同车位类型可能会带来不同硬件设施需求。总体来看，以普通地面车位、车库为主或车位混合的小区情况较为相似，而以机械立体车位为主的小区更担心安装充电设施是否会影响正常供电以及是否会引起居民和物业公司之间的矛盾。机械立体车位高度依赖电力，对停车场电力系统的管理和维护要求较高。增设大功率耗电装置充电设施后是否会对停车场本身的运行产生影响，进而引发各方矛盾，是物业公司关注的重点（见表7）。
4 结论及建议
本文对北京市517个具有代表性的住宅小区物业公司的调研数据进行分析，获取了物业公司对于电动汽车充电设施安装的意愿情况。研究发现：物业公司对充电设施安装的了解不够充分，停车位紧缺是限制安装的最大客观因素，而各方权责利不明晰以及充电设施带来的安全问题也是物业公司关注的重要方面。与此同时，物业公司意愿也受到小区档次、物业资质水平以及车位条件的影响，应采取针对性的解决措施。 4.1 出台充电设施安装技术规范及标准流程
目前市场上有多种电动汽车充电装置，不同的充电方式（快充/慢充）需要不同的安装技术，对小区电网也带来不同的影响。本文认为应由科技部等政府部门牵头，组织技术企业成立电动汽车充电设施安装标准化小组，对不同类型尤其是立体机械车库这类特殊车位充电设施的技术指标、安装流程进行规范，出台充电设施安装技术规范及标准流程，从而降低安装难度，消除安全隐患。
4.2 出台充电设施管理的权责利界定细则
目前，北京已经出台《关于推进物业管理区域新能源小客车自用充电设施安装的通知》，声明物业不予配合充电设施建设将被罚分；而将出台的《北京市电动汽车充电基础设施规划规程》也规定了新建小区电动汽车停车位指标。总体来说相关文件规定较为笼统，物业公司在管理中承担较大风险，使得这些条文在推行中缺乏效力。因此建议明确规定充电设施安装管理各个环节所涉及主体的权责利关系，简化私人充电设施申请审批程序，实现供应商与业主的直接沟通，减少物业公司的参与环节。同时对物业实行奖惩并举措施，将电动汽车安装管理加入物业资质的评价体系。对于资质较高的物业公司，鼓励其与车企及设备提供商合作，建立充电设施安装、维修、更新的快速渠道，使电动汽车充电标准化；对于资质较低的物业公司，可以在推广阶段给予一定补贴。随着市场条件逐渐成熟，应允许物业公司在运营环节收取适当服务费用，激励物业公司服务质量的提升。
4.3 促进小区停车位的空间规划及产权界定
车位紧张已经成为我国城市化进程中不容忽视的问题，近年来北京等城市的相关部门一直致力于为车位“扩容”。对于有能力扩容的小区，应该积极规划车位，预留电动汽车停车位。即使因客观条件无法扩容的小区，也可通过车位资源的整合促进充电设施安装。例如，部分小区与业主协商后将电动汽车用户的车位集中，实现充电设施的集中安装和共同使用，同时降低安装难度和费用。除了对空间的规划，产权也需要理清。不少老旧小区车位产权混乱，业主私安“地锁”，加大了物业公司管理难度。政府应加强监管，明确车位产权，规范业主停车，为电动汽车充电设施安装开辟绿色通道。
参考文献：
1.甄文媛.充电乱象.汽车纵横.2013.33
2.张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造.城市问题.2012.202（5）
3.周运清 向静林.中国物业管理的理论与实践.中南民族大学学报（人文社会科学版）.2009.29（3）
作者简介：
杨赞，清华大学建设管理系恒隆房地产研究中心副教授，研究方向为房地产经济、城市经济学和房地产金融。
杨鸿杰，清华大学建设管理系本科生。
吴淑萍，清华大学建设管理系恒隆房地产研究中心博士研究生。
Abstract：The development of electric vehicleis extremely restricted by its charging facilities. The attitude and willingness of property management companies havegreat influence on the installation and management of those facilities.Through questionnaire towards property management companies， the article finds that the hesitate attitudeis mainly caused by the shortage of parking space，the probability of safety issues and the confusion between responsibilities and rights.Their attitude also varies because of different properties of community，parking space and company.The government should take steps accordingly to overcome the battery-charging barrier of Chinese electric vehicle market.
keyword：Electric vehiche，Battery，Property mangement company，Qugestionnaire
陈品禄/责任编辑
关键词：电动汽车，充电，物业公司，问卷调查
中图分类号：F426 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）10-0067-73 收稿日期：2015-08-28
1 引言
随着经济的不断发展，环境恶化、能源紧缺等问题日益凸显，推广使用清洁能源的电动汽车成为实现城市可持续发展刻不容缓的举措。我国政府为电动汽车发展制定了宏伟的目标：2020年国内电动汽车产销量累计要超过500万辆。但是，截至2014年，国内的新能源汽车保有量仅为12万辆，电动汽车的实际数量则更少。根据工业和信息化部2009年发布的《新能源汽车生产企业及产品准入管理规则》，新能源汽车包括混合动力汽车、纯电动汽车（BEV，包括太阳能汽车）、燃料电池电动汽车（FCEV）、氢发动机汽车、其他新能源（如高效储能器、二甲醚）汽车等各类别产品。为了达到计划目标，可以预见在未来5年内电动汽车将迎来高速发展。
各国在推广电动汽车过程中面临许多共同难题，例如电池成本较高，充电接口标准难以统一等；而中国由于住宅建筑类型的特殊性，在电动汽车的充电设施安装环节面临特殊挑战。中国绝大多数住宅为多层或高层建筑，停车位较为紧缺，车位类型和产权关系都比较复杂，因此，充电困难成为阻碍中国电动汽车市场发展的天然壁垒，有效解决充电问题是突破电动汽车在中国发展困境的关键。作为住宅小区管理方的物业公司，对于电动汽车充电设施安装的管理能力和态度意愿会对电动汽车市场发展产生重大影响。目前，我国部分城市已经颁布文件指导电动汽车充电设施的安装（《北京市示范应用新能源小客车自用充电设施建设管理细则》《上海市电动汽车充电设施建设管理暂行规定》等），明确物业公司有责任支持和配合充电设施建设工作。但是实际操作中，许多物业公司有多方面的顾虑，产生抵触情绪。理解并进而解决物业公司的疑惑，建立完善的管理机制，成为推动电动汽车在中国发展的重要内容。
国内电动汽车发展尚处起步阶段，相关研究也多集中于生产环节的技术领域，例如：秦福至（2014）和李学君（2010）都对电动汽车驱动控制系统进行了研究，而瞿晓华（2012）和宁秋宇（2011）则将研究重点放在电动汽车热系统的性能优化上，也有学者对电动汽车电源进行研究（刘纯坚，2010），解决电动汽车续航里程不足的技术难题（周炜冬，2012）。随着技术的进步，运营环节的阻碍成为电动汽车行业发展的首要瓶颈，也是政策制定者更为关注的对象。因此，需要重点关注电动汽车运营阶段尤其是充电设施的安装和管理，结合中国市场的特殊性着重分析物业公司意愿。
2 物业管理面临的挑战
中国现代意义的物业管理源于上世纪80年代。市场化改革不断深化的今天，物业管理行业的服务种类、服务范围和企业类型都在不断丰富。相比于欧美发达国家，我国香港的物业形态与大陆更为接近，其物业管理经验也更值得借鉴。我国香港的物业管理高度专业化，法律法规十分健全。为了走出高度市场化导致低行业利润的困境，香港物业公司将工作重点从降低成本转向提供优质服务，例如居家、会所和文化服务。同时，香港物业公司也积极迎合市场需求以吸引更多客户：目前，许多香港物业公司都在其管辖物业的停车场中安装了电动汽车充电设施，而安装费用和电路改造费用完全由公司承担，同时也计划在未来需求增加时扩大安装规模。
近年来，中国物业管理取得了很大发展，物业公司在住宅小区生命周期中的作用不断凸显；相比于香港，大陆的物业管理行业发展水平仍然有限，给电动汽车充电设施的推广带来挑战。
我国物业管理在实践中总结出了“一体化”原则，即要求物业公司对物业区域进行统一管理。这在提升物业公司权力地位的同时，也扩大了其管理范围，使物业服务与政府公共服务发生重叠，让物业公司承担了过多责任。例如，近年来有关物业公司对其管理范围内的车辆和人身安全是否应承担责任的争议屡见不鲜。电动汽车充电设施的引入进一步扩大了物业公司的管理范围，难免会增加物业公司的疑虑。
我国物业管理行业市场化程度仍然较低，市场竞争压力小。许多物业公司仅管理着一两个物业项目，且服务质量偏低，企业缺乏规模效益，一些小企业缺乏提供充电服务的激励；另外，本应与物业公司这一“卖方”平等对立的“买方”——业主委员会严重缺失，使得物业公司与业主之间缺乏有效的沟通平台，不利于物业公司对小区车位的统一管理规划。
在解决住宅小区安装电动汽车充电设施的难题时，应积极借鉴香港经验，同时也应充分结合大陆特殊的行业背景，了解物业公司的态度及意愿，从而从根本上破解安装难题，有效促进电动汽车推广的同时，为物业管理行业带来新的利润增长点。
3 物业公司意愿分析
3.1 数据描述
3.1.1 数据来源
鉴于现有的数据资料无法完全满足本研究的需要，我们于2014年8月组织实施了一次对北京五环内（由于目前市场上的电动汽车续航里程有限，与市区距离较远的住宅小区的业主驾驶电动汽车出行会面临较大不便，因此本研究去除五环外小区）六大城区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）596家住宅小区物业公司工作人员的大规模问卷调查。问卷调查采用多阶段抽样设计：第一阶段，根据北京市最新全部住宅小区的区县分布比例，将事先计算的样本规模分解到各区；第二阶段，通过相关网站收集各住宅小区的物理和物业信息，随机抽取对应样本规模的小区。随后我们对596个调研小区进行了实地走访和调查，回收了572份问卷，最终得到有效问卷517份。 3.1.2 调研对象基本信息
有效问卷所涉及的517个小区物业公司中：市场化公司、开发企业下属公司和单个项目公司分别占总数的51.31%、29.42%和19.27%；国企和私企分别占21.34%和78.66%；一级、二级和三级物业公司分别占34.96%、22.62%和25.05%，其他占17.37%。
有效样本中近半数的小区物业对电动汽车有所了解，但了解其充电设施的不到两成，31.53%的小区物业不了解电动汽车和充电设施。55.90%的小区物业对电动汽车的了解基于网络、电视和户外广告等媒体，实际拥有电动汽车的小区仅为11.61%，安装了充电设施的小区仅占到4.40%。这反映出在电动汽车普及率低的现状下，物业公司对电动汽车的了解不够深入和专业。
3.2 充电意愿的描述性统计分析
本研究从三个方面考量物业公司安装充电设施的意愿，分别为：参与充电设施安装和管理考虑的因素，体现对于充电设施安装及管理的总体看法；安装充电设施前的阻力，体现安装过程中的难度；安装充电设施后的隐患，体现运营管理过程中的困难。本节通过描述性统计分析获取物业公司的总体意愿情况。
3.2.1 参与充电设施安装和管理考虑的因素
电力问题及住户矛盾是影响物业公司参与充电安装管理最重要的因素，分别占到了 53.57%和52.52%。经济收益和国家补贴代表的收益因素影响程度居于其次，而调研对象对品牌知名度的关注较少（见表1）。
3.2.2 安装充电设施前的阻力
小区停车位不足是安装充电设施最主要的难题。另外，物业公司在管理充电设施时要负一定责任，但现行的法律法规以及行业规范中没有明确规定需担负的责任和履行的义务，使得物业公司普遍认为权责利缺少明确规定是充电设施安装的一大阻力（见表2）。
3.2.3 安装充电设施后的隐患
物业公司认为安装充电设施后主要的隐患为影响车位使用。在针对小区基本信息的调研中，高达65.78%的物业公司认为目前小区内的停车位不满足需求，而实际上69.53%的小区车位比小于0.8。紧张的车位的确是困扰物业公司的一大难题。调查过程中发现，一些小区采取非定向出租的车位权属模式，业主并没有固定的车位使用权，以此来提高车位利用率，缓解停车压力。而目前购置电动汽车的业主极少，安装充电设施将固定某些车位的用途，涉及到车位产权的变化，这既造成了管理上的难度也降低了车位利用率。另外，一些物业公司占用小区绿化和公共空间增设停车位，而充电设施安装可能需要调整自身和周围车位，对已经很紧张的公共空间继续造成影响，会遭到业主反对。
此外，安全问题也是物业认为的一大隐患，尤其对于地面停车位，行人流动密集，露天充电设施更让物业公司担忧（见表3）。
3.3 充电意愿的进一步分析
物业公司的意愿受到多方面因素的影响，本文进一步分析住宅小区档次、物业本身管理水平以及车位条件对物业意愿造成的影响。
3.3.1 与住宅小区档次的交叉分析
价格是住宅小区档次最直接的体现，综合体现了小区的建筑性能、地理环境、商服条件等多种性质。本文将调研时各小区的成交均价在所属的城区内排序，每1/3划分一档，对小区进行分类。三类小区对于参与充电安装管理各考虑因素的重视程度基本一致，但中低档小区更重视是否能够获取一定的经济收益，可能是由于物业本身收益相对较低。对电力负荷的担忧程度则与小区档次成反比，原因可能是高档小区电力设施状况及维护工作较为完善（见表4）。
3.3.2 与物业管理水平进行交叉分析
物业公司资质分为一、二、三级，综合物业公司注册资本、人员职称、管理物业类型以及信用档案等考核指标评定，能够较好地反映物业公司管理水平。不同资质的物业公司对各种安装阻力的权衡趋于一致，但三级物业公司相对更关注相关行业准则的出台情况，说明资质较低的物业公司对充电设施安装技术上的顾虑更大（见表5）。
3.3.3 与车位条件进行交叉分析
车位条件是制约或促进物业公司进行充电设施安装管理的客观因素，本文从车位权属和车位类型两个方面进行分析。
与车位权属的交叉分析（许多小区都拥有超过一种权属类型的车位），本文将某权属车位占总车位达到75%的小区归类为“该权属为主”，否则归入“混合”：出售车位不涉及权属纠纷问题，对应的小区相对更关注经济层面的阻力，例如风险收益关系不合理以及投资不足。非定向出租车位为主的小区往往停车位紧缺，车位不足带来的阻力显著高于其他小区；该类小区也包含许多老旧小区，其居民对电动汽车充电相对缺乏了解。定向出租车位的流动性和管理难度介于上述二者之间，小区物业对各因素的权衡比重也基本介于上述两种情况之间。混合车位类型的小区需要处理多种权属关系，更倾向于认为权责利不明晰是充电设施安装的一大阻力（见表6）。
与车位类型的交叉分析：不同车位类型可能会带来不同硬件设施需求。总体来看，以普通地面车位、车库为主或车位混合的小区情况较为相似，而以机械立体车位为主的小区更担心安装充电设施是否会影响正常供电以及是否会引起居民和物业公司之间的矛盾。机械立体车位高度依赖电力，对停车场电力系统的管理和维护要求较高。增设大功率耗电装置充电设施后是否会对停车场本身的运行产生影响，进而引发各方矛盾，是物业公司关注的重点（见表7）。
4 结论及建议
本文对北京市517个具有代表性的住宅小区物业公司的调研数据进行分析，获取了物业公司对于电动汽车充电设施安装的意愿情况。研究发现：物业公司对充电设施安装的了解不够充分，停车位紧缺是限制安装的最大客观因素，而各方权责利不明晰以及充电设施带来的安全问题也是物业公司关注的重要方面。与此同时，物业公司意愿也受到小区档次、物业资质水平以及车位条件的影响，应采取针对性的解决措施。 4.1 出台充电设施安装技术规范及标准流程
目前市场上有多种电动汽车充电装置，不同的充电方式（快充/慢充）需要不同的安装技术，对小区电网也带来不同的影响。本文认为应由科技部等政府部门牵头，组织技术企业成立电动汽车充电设施安装标准化小组，对不同类型尤其是立体机械车库这类特殊车位充电设施的技术指标、安装流程进行规范，出台充电设施安装技术规范及标准流程，从而降低安装难度，消除安全隐患。
4.2 出台充电设施管理的权责利界定细则
目前，北京已经出台《关于推进物业管理区域新能源小客车自用充电设施安装的通知》，声明物业不予配合充电设施建设将被罚分；而将出台的《北京市电动汽车充电基础设施规划规程》也规定了新建小区电动汽车停车位指标。总体来说相关文件规定较为笼统，物业公司在管理中承担较大风险，使得这些条文在推行中缺乏效力。因此建议明确规定充电设施安装管理各个环节所涉及主体的权责利关系，简化私人充电设施申请审批程序，实现供应商与业主的直接沟通，减少物业公司的参与环节。同时对物业实行奖惩并举措施，将电动汽车安装管理加入物业资质的评价体系。对于资质较高的物业公司，鼓励其与车企及设备提供商合作，建立充电设施安装、维修、更新的快速渠道，使电动汽车充电标准化；对于资质较低的物业公司，可以在推广阶段给予一定补贴。随着市场条件逐渐成熟，应允许物业公司在运营环节收取适当服务费用，激励物业公司服务质量的提升。
4.3 促进小区停车位的空间规划及产权界定
车位紧张已经成为我国城市化进程中不容忽视的问题，近年来北京等城市的相关部门一直致力于为车位“扩容”。对于有能力扩容的小区，应该积极规划车位，预留电动汽车停车位。即使因客观条件无法扩容的小区，也可通过车位资源的整合促进充电设施安装。例如，部分小区与业主协商后将电动汽车用户的车位集中，实现充电设施的集中安装和共同使用，同时降低安装难度和费用。除了对空间的规划，产权也需要理清。不少老旧小区车位产权混乱，业主私安“地锁”，加大了物业公司管理难度。政府应加强监管，明确车位产权，规范业主停车，为电动汽车充电设施安装开辟绿色通道。
参考文献：
1.甄文媛.充电乱象.汽车纵横.2013.33
2.张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造.城市问题.2012.202（5）
3.周运清 向静林.中国物业管理的理论与实践.中南民族大学学报（人文社会科学版）.2009.29（3）
作者简介：
杨赞，清华大学建设管理系恒隆房地产研究中心副教授，研究方向为房地产经济、城市经济学和房地产金融。
杨鸿杰，清华大学建设管理系本科生。
吴淑萍，清华大学建设管理系恒隆房地产研究中心博士研究生。
Abstract：The development of electric vehicleis extremely restricted by its charging facilities. The attitude and willingness of property management companies havegreat influence on the installation and management of those facilities.Through questionnaire towards property management companies， the article finds that the hesitate attitudeis mainly caused by the shortage of parking space，the probability of safety issues and the confusion between responsibilities and rights.Their attitude also varies because of different properties of community，parking space and company.The government should take steps accordingly to overcome the battery-charging barrier of Chinese electric vehicle market.
keyword：Electric vehiche，Battery，Property mangement company，Qugestionnaire
陈品禄/责任编辑