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【摘要】：在竞争激烈的房地产买卖市场中，开发商为了吸引购房者，可谓是用尽手段博取眼球，我们不乏经常看到“买顶层送花园”的大幅广告。如今土地稀缺，不少购房者为了拥有自己的屋顶花园买了顶层，所谓的屋顶花园其实是建筑物的屋顶平台，然而便宜并不是那么好捡，实践中关于屋顶花园的权属一直争议不断。本文以两个典型案例引入争议焦点，继而根据建筑物区分所有权的法律依据和相关理论来分析屋顶花园的权属问题。
【关键词】：屋顶花园;权属争议;建筑物区分所有权
每一个购房者都梦想拥有自己的屋顶花园，现实情况是，开发商的赠送行为往往引起购房者之间关于屋顶花园的所有权与使用权纠纷，笔者通过实践调查，发现争议主要表现为三个方面：开发商的赠送行为是否有效？业主能否按照商品房买卖合同的约定对其他业主主张屋顶花园单独归自己所有并使用？其他业主能否同样主张对屋顶花园的使用？具体通过以下两个审判实践解决来剖析。
案情回顾
案件一
王某和刘某系成都一小区同一幢楼的业主，刘某购房时开发商答应赠送其150多平方米的屋顶花园，其中一部分是占用了王某的住宅屋顶。后来刘某在屋顶搭建花园，而王某则认为刘某是擅自使用其住宅屋顶搭建的，并导致其室内墙面出现渗漏和霉变等情况，侵害了自己的合法权益。双方为此发生纠纷，王某将开发商和刘某一起告上了法庭，请求法院确认开发商的赠送行为无效。
法院认为，根据该房屋建筑施工图设计总说明的记载，该楼房顶作花园，从通过了竣工验收建筑设计上看，除刘某一户，其他住户无法使用该顶楼平台，可以认定平台归刘某单独所有。开发商将顶楼的使用权给予刘某，系开发商对其权利的处分，并不违反当时的法律法规，符合意思自治原则，因此法院一审判决驳回原告的诉讼请求。
案件二
罗某购买某一个小区顶层三层楼房时，与房地产开发商约定，第三层楼房的楼梯和顶楼全部归罗某所有。罗某入住后，在二楼至三楼楼梯中段安装了防盗门。楼下的住户吴某到顶楼去晾晒衣物，遭到了罗某的反对，在双方争执之时罗某拿出其与开发商签订的购房协议给吴某看。吴某则认为，顶楼是属于大家共有，购房协议并不能阻止其行使使用权。双方协商未果，吴某诉至人民法院，请求法院判决确认其对楼梯和顶楼享有使用权。
法院认为，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼梯、顶楼、走廊等属于全体业主共有，对于共有权，个别业主和开发商无权进行处分，双方就共有权进行的约定属于无效条款，其不得对抗第三人。经法院主持调解，罗某拆除在二楼至三楼楼梯中段安装的防盗门，罗某、吴某对楼梯、走廊、顶楼、通道享有共同使用和共同管理权。
案件分析
以上两个案例的争议标的物都是屋顶花园，相似之处在于开发商都将其处分给某个业主单独所有，争议一方要么是请求法院确认开发商对业主的处分行为无效，要么是请求法院确认自己对争议标的物同样拥有所有权或使用权，然而这两个相似案件的法院判决结果却完全相反，出现了同案不同判的情形。
支持者一方认为， 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该屋顶规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为专有部分。开放商对此享有支配权，赠与屋顶花园的行为属于有权处分，不违反法律的强制性规定，按照民法的意思自治原则，该行为有效，业主可以独自享有屋顶花园的所有权。
反对者一方认为，依据《物权法》相关规定，屋顶花园同顶楼一样，性质上都属于建筑物区分所有权中的共有部分，系全体业主共同所有，由业主委员会代表业主共同经营管理，开发商对此不享有支配权，其专属买卖行为属于无权处分，侵犯了共有人的合法权益，开发商与购房者的约定行为无效。
以上两种观点的争议焦点在于，屋顶花园属于专有部分还是共有部分，笔者更认同第二种观点。屋顶花园的归属虽然没有明确的法律规定，但是可以从《物权法》的建筑物区分所有权找到相关的依据，案件中的屋顶花园实际上是法律意义上的建筑物的屋顶平台，是指位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物的平台，它与司法解释中规定的规划上专属于特定房屋的露台等专有部分不同，实践中开发商往往打着通过建筑规划的旗号来蒙蔽购房者，认为对此享有处分权，那么屋顶平台到底能否作为交易客体，是分析权属争议的关键。
我国《物权法》明确规定，建筑物由专有部分和共有部分构成。具体而言，在区分所有人之间，专有部分仅包括壁、柱、天花板等境界部分表层所粉刷的部分;在外部关系之间，专有部分的范围则包括壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。排除专有部分之外的其他部分为共有部分，包括：第一，建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶;第二，建筑物的共用部分，如楼梯、走廊;第三，仅为部分区分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。专有部分和共有部分的性质判断可以归结为三个条件：第一，构造上的独立性，区分所有权部分有客观明确的事实区分，可以独立地排他支配。第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。第三，法律上的独立性，即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全，也就是是否能够进行产权登记。
从构造上来讲，屋顶花园依赖于顶层楼顶而建，没有了楼顶，花园便失去了存在的物理基础，不能脱离建筑物独立存在。从利用上来讲，屋顶花园必须借助屋顶方可投入使用，不具有遮风挡雨的功能，仅仅对业主有精神上的享受。从法律上来讲，屋顶花园不能像专有部分一样经房管局登记。在于屋顶花园的无权是附属于房屋产权的从权利，屋顶平台不计入建筑面积，不能单独办理屋顶花园产权。屋顶花园作为屋顶的一部分，属于房屋基本结构之一，不可能专属于特定房屋，因此，不能将屋顶花园认定为专有部分，应属于区分所有权中的共有部分，也就是归全体业主共同所有，因此开发商无权将屋顶平台处分给购房者。
至于屋顶花园如何处分或者使用，根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利。屋顶花园作为全体业主的共有部分，业主可以约定屋顶花园归特定业主专属使用，但并不代表该特定业主对屋顶花园有专有所有权，该业主仅仅是获得了对该共有部分的专用使用权，而且这种使用权的行使，要受到一定的限制。
结论
综上，商品房交易之前，屋顶花园作为建筑物的一部分，属于开发商所有，商品房一旦起售，屋顶花园作为建筑物区分所有权的共有部分，属于全体业主共有并共同管理。开发商无权处分屋顶花园的所有权，购房者无权根据购房协议主张屋顶花园单独所有，具体如何使用应参照物权法规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在不损害其他业主共有权的前提下，可以由特定业主行使专有使用权。
参考文献：
[1] 王利明.物权法研究（修订版上卷） [M ].北京：中国人民大学出版社， 2007.
[2] 谢在全.民法物权论（上册修订三版） [M ].台北：作者自版， 2004.
[3] 温丰文.建筑物区分所有权之研究[M ].台北：三民书局， 1992.
【关键词】：屋顶花园;权属争议;建筑物区分所有权
每一个购房者都梦想拥有自己的屋顶花园，现实情况是，开发商的赠送行为往往引起购房者之间关于屋顶花园的所有权与使用权纠纷，笔者通过实践调查，发现争议主要表现为三个方面：开发商的赠送行为是否有效？业主能否按照商品房买卖合同的约定对其他业主主张屋顶花园单独归自己所有并使用？其他业主能否同样主张对屋顶花园的使用？具体通过以下两个审判实践解决来剖析。
案情回顾
案件一
王某和刘某系成都一小区同一幢楼的业主，刘某购房时开发商答应赠送其150多平方米的屋顶花园，其中一部分是占用了王某的住宅屋顶。后来刘某在屋顶搭建花园，而王某则认为刘某是擅自使用其住宅屋顶搭建的，并导致其室内墙面出现渗漏和霉变等情况，侵害了自己的合法权益。双方为此发生纠纷，王某将开发商和刘某一起告上了法庭，请求法院确认开发商的赠送行为无效。
法院认为，根据该房屋建筑施工图设计总说明的记载，该楼房顶作花园，从通过了竣工验收建筑设计上看，除刘某一户，其他住户无法使用该顶楼平台，可以认定平台归刘某单独所有。开发商将顶楼的使用权给予刘某，系开发商对其权利的处分，并不违反当时的法律法规，符合意思自治原则，因此法院一审判决驳回原告的诉讼请求。
案件二
罗某购买某一个小区顶层三层楼房时，与房地产开发商约定，第三层楼房的楼梯和顶楼全部归罗某所有。罗某入住后，在二楼至三楼楼梯中段安装了防盗门。楼下的住户吴某到顶楼去晾晒衣物，遭到了罗某的反对，在双方争执之时罗某拿出其与开发商签订的购房协议给吴某看。吴某则认为，顶楼是属于大家共有，购房协议并不能阻止其行使使用权。双方协商未果，吴某诉至人民法院，请求法院判决确认其对楼梯和顶楼享有使用权。
法院认为，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼梯、顶楼、走廊等属于全体业主共有，对于共有权，个别业主和开发商无权进行处分，双方就共有权进行的约定属于无效条款，其不得对抗第三人。经法院主持调解，罗某拆除在二楼至三楼楼梯中段安装的防盗门，罗某、吴某对楼梯、走廊、顶楼、通道享有共同使用和共同管理权。
案件分析
以上两个案例的争议标的物都是屋顶花园，相似之处在于开发商都将其处分给某个业主单独所有，争议一方要么是请求法院确认开发商对业主的处分行为无效，要么是请求法院确认自己对争议标的物同样拥有所有权或使用权，然而这两个相似案件的法院判决结果却完全相反，出现了同案不同判的情形。
支持者一方认为， 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该屋顶规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为专有部分。开放商对此享有支配权，赠与屋顶花园的行为属于有权处分，不违反法律的强制性规定，按照民法的意思自治原则，该行为有效，业主可以独自享有屋顶花园的所有权。
反对者一方认为，依据《物权法》相关规定，屋顶花园同顶楼一样，性质上都属于建筑物区分所有权中的共有部分，系全体业主共同所有，由业主委员会代表业主共同经营管理，开发商对此不享有支配权，其专属买卖行为属于无权处分，侵犯了共有人的合法权益，开发商与购房者的约定行为无效。
以上两种观点的争议焦点在于，屋顶花园属于专有部分还是共有部分，笔者更认同第二种观点。屋顶花园的归属虽然没有明确的法律规定，但是可以从《物权法》的建筑物区分所有权找到相关的依据，案件中的屋顶花园实际上是法律意义上的建筑物的屋顶平台，是指位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物的平台，它与司法解释中规定的规划上专属于特定房屋的露台等专有部分不同，实践中开发商往往打着通过建筑规划的旗号来蒙蔽购房者，认为对此享有处分权，那么屋顶平台到底能否作为交易客体，是分析权属争议的关键。
我国《物权法》明确规定，建筑物由专有部分和共有部分构成。具体而言，在区分所有人之间，专有部分仅包括壁、柱、天花板等境界部分表层所粉刷的部分;在外部关系之间，专有部分的范围则包括壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。排除专有部分之外的其他部分为共有部分，包括：第一，建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶;第二，建筑物的共用部分，如楼梯、走廊;第三，仅为部分区分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。专有部分和共有部分的性质判断可以归结为三个条件：第一，构造上的独立性，区分所有权部分有客观明确的事实区分，可以独立地排他支配。第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。第三，法律上的独立性，即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全，也就是是否能够进行产权登记。
从构造上来讲，屋顶花园依赖于顶层楼顶而建，没有了楼顶，花园便失去了存在的物理基础，不能脱离建筑物独立存在。从利用上来讲，屋顶花园必须借助屋顶方可投入使用，不具有遮风挡雨的功能，仅仅对业主有精神上的享受。从法律上来讲，屋顶花园不能像专有部分一样经房管局登记。在于屋顶花园的无权是附属于房屋产权的从权利，屋顶平台不计入建筑面积，不能单独办理屋顶花园产权。屋顶花园作为屋顶的一部分，属于房屋基本结构之一，不可能专属于特定房屋，因此，不能将屋顶花园认定为专有部分，应属于区分所有权中的共有部分，也就是归全体业主共同所有，因此开发商无权将屋顶平台处分给购房者。
至于屋顶花园如何处分或者使用，根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利。屋顶花园作为全体业主的共有部分，业主可以约定屋顶花园归特定业主专属使用，但并不代表该特定业主对屋顶花园有专有所有权，该业主仅仅是获得了对该共有部分的专用使用权，而且这种使用权的行使，要受到一定的限制。
结论
综上，商品房交易之前，屋顶花园作为建筑物的一部分，属于开发商所有，商品房一旦起售，屋顶花园作为建筑物区分所有权的共有部分，属于全体业主共有并共同管理。开发商无权处分屋顶花园的所有权，购房者无权根据购房协议主张屋顶花园单独所有，具体如何使用应参照物权法规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在不损害其他业主共有权的前提下，可以由特定业主行使专有使用权。
参考文献：
[1] 王利明.物权法研究（修订版上卷） [M ].北京：中国人民大学出版社， 2007.
[2] 谢在全.民法物权论（上册修订三版） [M ].台北：作者自版， 2004.
[3] 温丰文.建筑物区分所有权之研究[M ].台北：三民书局， 1992.