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摘要：房地产开发的整个项目管理是提高房地产事业开发和运营效率的关键，请参阅房地产项目开发和建设的每一轮管理，房地产开发事业投资巨大，施工时间长，建设风险较大，因此，房地产开发的所有工程管理都需要加强，从事前计划、建设和完成项目的角度，对房地产开发的整个过程中项目管理的重要要点进行了调查。
关键词：房地产项目;开发;管理
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-069
在房地产开发过程中，项目管理提供了开发机制，全面维护房地产开发强度，优化了开发行为，提高了开发效率，浮动产业作为支柱产业，对大部分产业的经济发展产生了很大的影响，社会各部门要更加重视房地产开发，提出更严格的要求，项目管理的使用完全渗透到房地产开发的整个过程中，减少项目开发的市场风险干扰，确保房地产行业发展的稳定性，增强竞争力和房地产价值可以，随着建筑功能的提高，房地产事业结构复杂性的提高，出现了特殊功能的开发趋势，促进了生产技术的提高，开发现代技术设备，强调建设技术管理的重要性，对建设技术管理提出了严格的要求做了。
1 房地产开发项目前期工作
1.1 市场可行性研究调研
市场调查在房地产开发项目中起着非常重要的作用，具体来说，房地产开发企业可以从以下两个方面做好市场调查，房地产开发企业的市场调查定位要准确。例如，项目是高级或改善的定位，购房者位于工资供应商或高级白领阶层，为提高下一阶段调查数据的程度，准备了报告撰写的基础，获得更准确的市场调查数据后，开发企业应从经济合理研究和技术可行性研究两个方面研究可行性报告，以经济合理研究为例，开发企业应组织相关专家组织开发项目的投资和收益分析，要严格讨论项目的经济合理性，这是为了有效地提高房地产企业的经济效益。
1.2 项目规划申报
1.2.1項目规划申报步骤
1.2.1.1 基本步骤
在准备项目可行性报告并提交项目提案获得批准之前，开发者应在项目提案的计划局、项目提案的批准后，计划固定点等，开发者应向企划局公布项目选址和固定点并向申请人提出计划提供项目的土地位置、范围和地区的详细参考意见，同时发行计划和设计条件。
1.2.1.2 规划设计条件
确定项目地址后，需要向当地建设部门提出申请，挑选合适的设计机构，对建筑进行设计并优化方案。确定设计项目方案之后在向负责规划的部门进行申请。
1.2.1.3 设计方案
经过有关部门的调整检查确定方案，并作为初始设计图纸和规划结构的依据。
1.2.1.4 申请建设用地规划许可证
根据设计方案开发项目负责人审定规划设计通知书与分析其项目可行性报告，对此做出审批的意见回复。项目负责单位需征求土地相关部门意见，再向当地规划局申请得到用地规划许可证。
1.2.1.5 申领建设工程规划许可证
项目负责人对项目进行审批后，要加大对其项目的重视程度，在申请开工手续前，要认真检验项目的安全性，确保项目与计划的一致性，再申请得到建设工程规划许可证。
2项目规划申报内容与资料
2.1 申报选址定点
申报选址的必要文件包含建设单位和主管部门的申请部门文件、工程的简单介绍和其规划用地的选址说明以及规划部门的同意立项的文件。
2.2建设用地规划许可证申报
企划部门批准征用土地。征用农村土地时，市政府要批准转让。市住宅土地局在土地和拆除意见上要制定出重要条款，并得到迁移计划意见和相关协议。
2.3 建设工程规划许可证申报
企划部门批准并签署建设计划、工程计划、设计方案。图纸制作，环境评价批准，建筑调查报告书，国土资源部需要提供土地使用证明书、批准文件及其他信息。
2.4 建筑工程施工许可证申报
建设项目审批文件，年度计划书，建设用地审批证明，建设项目审查记录，建设监督招标投标机构的合同记录等。建设工程的规划，安全监督和备案程序。
2.5 图纸会签审核程序
对于房地产开发商，应制定个体和总体的布局方案，由交警与消防部门以及人防单位共同签名决定，项目的建设单位应当在工程设计图完成后，向质量监督部门报告建设图纸，以便消防工作部门能够更快的对建设项目展开消防审核。
2.6 完善招投标程序
建设项目经过可行性测试和初步计划批准后或完成归档后，项目规模达到招标条件时，设计、调查、监督、建设和设备招标按招标程序严格执行。
3 房地产开发项目施工过程项目管理
3.1 质量优化策略
在建设房地产项目之前，项目开发者必须与建设单位签订合同。在建设过程中，双方必须严格遵守合同规定，严格遵守国家标准，但建设安全性、支付、接受、建设期、项目质量、要明确指定其他内容，加强建设质量管理是建设管理的重要工作，调整建设、监督等单位完成建设质量管理，统筹质量管理人员，严格监督建设企业，使工程质量标准达到施工在过程中实现。
3.2 成本优化策略
项目成本管理对于房地产项目非常重要。项目设计阶段是项目成本控制的关键，优秀的勘探和设计单位的选择是关键，总之勘探和设计是项目成本控制的决定性关系，没有专业知识和专业的技术手段就很难对土壤和地址有清楚的了解，根据土壤和地质条件进行正确分析可以提高安全性，降低成本;此外，这个基础的合理设计和连续优化也可以大大节约成本。
3.3进度优化策略
房地产开发项目包括工程数据、各类部门、营业部门调整等诸多管理内容，上述内容更加复杂，房地产企业没有科学管理模式会严重影响项目建设，建设也会影响开发周期而且，如果不能维持成本控制的优势，也会导致企业的社会形象有所影响。 3.4 安全优化措施
在房地产开发过程中，要注意工程的安全性，社会对技术质量的要求也要不断改进，选择监管部门可以保证工程建设的安全性，综合提高项目质量，保证监管工作中相关问题的风险可以通过隐瞒来判断项目的质量和安全性，在房地产企业经营方面，要不断加强市场竞争力，组织项目经理和项目组参加培训，提高事业能力和综合质量。
3.5 建立工程管理信息系统
关注建设项目管理信息系统的改善，发挥更高的功能和实用性，支持建设单元的项目管理，不同的项目模块和项目经理的负责人必须准确掌握系统信息，房地产项目项目管理信息系统的建立可以积累和总结工作经验和成果。
3.6 竣工阶段项目管理
在建设项目管理中，竣工验收是最后阶段，可以保证房地产企业的整体经济效益，根据国家的法令，接受完毕后可以保证住宅建设的质量和安全性，房地产开发企业要做好竣工验收而且，企业管理层要做好竣工验收，建设期间一定要注意工程的进展和成本管理。杜绝因为工程建设超期或者因为建设资金周转困难就减少了对收尾工作的验收现象。为了在完成过程中接受完成度，进行技术调查、设计、施工、推进监督部门，项目承包人编制审批报告，监督人员编制项目质量评价报告，调查设计部门编制质检报告，建设部负责消防署、环保部、燃气部、为了接收到民航局，必须将所有数据发送给主管性，经批准后才能将数据发送到使用中，确保许可完成的严格性，维护建设项目的质量和安全性，保证所有者的生命和财产的安全性有，根据项目经验，减少后续项目建设的责任分割，优化项目管理措施和组织结构，确保房地产开发项目的科学管理，实现房地产行业可持续发展。
4 结束语
总而言之，房地产开发项目复杂，企业要加强项目开发项目的管理，房地产事业发展前需要详细的调查和规划，工程建设和建设必须进行质量管理、进度管理和安全管理施工完成后，必须重视竣工验收，实现项目建设的优势，促进房地产行业的长期稳定发展。
参考文献
[1]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2019（03）： 260～261.
[2]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2019（06）：135.
[3]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量，2019（S1）：81～83.
江蘇金科天宸房地产有限公司 江苏 南京 210000
关键词：房地产项目;开发;管理
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-069
在房地产开发过程中，项目管理提供了开发机制，全面维护房地产开发强度，优化了开发行为，提高了开发效率，浮动产业作为支柱产业，对大部分产业的经济发展产生了很大的影响，社会各部门要更加重视房地产开发，提出更严格的要求，项目管理的使用完全渗透到房地产开发的整个过程中，减少项目开发的市场风险干扰，确保房地产行业发展的稳定性，增强竞争力和房地产价值可以，随着建筑功能的提高，房地产事业结构复杂性的提高，出现了特殊功能的开发趋势，促进了生产技术的提高，开发现代技术设备，强调建设技术管理的重要性，对建设技术管理提出了严格的要求做了。
1 房地产开发项目前期工作
1.1 市场可行性研究调研
市场调查在房地产开发项目中起着非常重要的作用，具体来说，房地产开发企业可以从以下两个方面做好市场调查，房地产开发企业的市场调查定位要准确。例如，项目是高级或改善的定位，购房者位于工资供应商或高级白领阶层，为提高下一阶段调查数据的程度，准备了报告撰写的基础，获得更准确的市场调查数据后，开发企业应从经济合理研究和技术可行性研究两个方面研究可行性报告，以经济合理研究为例，开发企业应组织相关专家组织开发项目的投资和收益分析，要严格讨论项目的经济合理性，这是为了有效地提高房地产企业的经济效益。
1.2 项目规划申报
1.2.1項目规划申报步骤
1.2.1.1 基本步骤
在准备项目可行性报告并提交项目提案获得批准之前，开发者应在项目提案的计划局、项目提案的批准后，计划固定点等，开发者应向企划局公布项目选址和固定点并向申请人提出计划提供项目的土地位置、范围和地区的详细参考意见，同时发行计划和设计条件。
1.2.1.2 规划设计条件
确定项目地址后，需要向当地建设部门提出申请，挑选合适的设计机构，对建筑进行设计并优化方案。确定设计项目方案之后在向负责规划的部门进行申请。
1.2.1.3 设计方案
经过有关部门的调整检查确定方案，并作为初始设计图纸和规划结构的依据。
1.2.1.4 申请建设用地规划许可证
根据设计方案开发项目负责人审定规划设计通知书与分析其项目可行性报告，对此做出审批的意见回复。项目负责单位需征求土地相关部门意见，再向当地规划局申请得到用地规划许可证。
1.2.1.5 申领建设工程规划许可证
项目负责人对项目进行审批后，要加大对其项目的重视程度，在申请开工手续前，要认真检验项目的安全性，确保项目与计划的一致性，再申请得到建设工程规划许可证。
2项目规划申报内容与资料
2.1 申报选址定点
申报选址的必要文件包含建设单位和主管部门的申请部门文件、工程的简单介绍和其规划用地的选址说明以及规划部门的同意立项的文件。
2.2建设用地规划许可证申报
企划部门批准征用土地。征用农村土地时，市政府要批准转让。市住宅土地局在土地和拆除意见上要制定出重要条款，并得到迁移计划意见和相关协议。
2.3 建设工程规划许可证申报
企划部门批准并签署建设计划、工程计划、设计方案。图纸制作，环境评价批准，建筑调查报告书，国土资源部需要提供土地使用证明书、批准文件及其他信息。
2.4 建筑工程施工许可证申报
建设项目审批文件，年度计划书，建设用地审批证明，建设项目审查记录，建设监督招标投标机构的合同记录等。建设工程的规划，安全监督和备案程序。
2.5 图纸会签审核程序
对于房地产开发商，应制定个体和总体的布局方案，由交警与消防部门以及人防单位共同签名决定，项目的建设单位应当在工程设计图完成后，向质量监督部门报告建设图纸，以便消防工作部门能够更快的对建设项目展开消防审核。
2.6 完善招投标程序
建设项目经过可行性测试和初步计划批准后或完成归档后，项目规模达到招标条件时，设计、调查、监督、建设和设备招标按招标程序严格执行。
3 房地产开发项目施工过程项目管理
3.1 质量优化策略
在建设房地产项目之前，项目开发者必须与建设单位签订合同。在建设过程中，双方必须严格遵守合同规定，严格遵守国家标准，但建设安全性、支付、接受、建设期、项目质量、要明确指定其他内容，加强建设质量管理是建设管理的重要工作，调整建设、监督等单位完成建设质量管理，统筹质量管理人员，严格监督建设企业，使工程质量标准达到施工在过程中实现。
3.2 成本优化策略
项目成本管理对于房地产项目非常重要。项目设计阶段是项目成本控制的关键，优秀的勘探和设计单位的选择是关键，总之勘探和设计是项目成本控制的决定性关系，没有专业知识和专业的技术手段就很难对土壤和地址有清楚的了解，根据土壤和地质条件进行正确分析可以提高安全性，降低成本;此外，这个基础的合理设计和连续优化也可以大大节约成本。
3.3进度优化策略
房地产开发项目包括工程数据、各类部门、营业部门调整等诸多管理内容，上述内容更加复杂，房地产企业没有科学管理模式会严重影响项目建设，建设也会影响开发周期而且，如果不能维持成本控制的优势，也会导致企业的社会形象有所影响。 3.4 安全优化措施
在房地产开发过程中，要注意工程的安全性，社会对技术质量的要求也要不断改进，选择监管部门可以保证工程建设的安全性，综合提高项目质量，保证监管工作中相关问题的风险可以通过隐瞒来判断项目的质量和安全性，在房地产企业经营方面，要不断加强市场竞争力，组织项目经理和项目组参加培训，提高事业能力和综合质量。
3.5 建立工程管理信息系统
关注建设项目管理信息系统的改善，发挥更高的功能和实用性，支持建设单元的项目管理，不同的项目模块和项目经理的负责人必须准确掌握系统信息，房地产项目项目管理信息系统的建立可以积累和总结工作经验和成果。
3.6 竣工阶段项目管理
在建设项目管理中，竣工验收是最后阶段，可以保证房地产企业的整体经济效益，根据国家的法令，接受完毕后可以保证住宅建设的质量和安全性，房地产开发企业要做好竣工验收而且，企业管理层要做好竣工验收，建设期间一定要注意工程的进展和成本管理。杜绝因为工程建设超期或者因为建设资金周转困难就减少了对收尾工作的验收现象。为了在完成过程中接受完成度，进行技术调查、设计、施工、推进监督部门，项目承包人编制审批报告，监督人员编制项目质量评价报告，调查设计部门编制质检报告，建设部负责消防署、环保部、燃气部、为了接收到民航局，必须将所有数据发送给主管性，经批准后才能将数据发送到使用中，确保许可完成的严格性，维护建设项目的质量和安全性，保证所有者的生命和财产的安全性有，根据项目经验，减少后续项目建设的责任分割，优化项目管理措施和组织结构，确保房地产开发项目的科学管理，实现房地产行业可持续发展。
4 结束语
总而言之，房地产开发项目复杂，企业要加强项目开发项目的管理，房地产事业发展前需要详细的调查和规划，工程建设和建设必须进行质量管理、进度管理和安全管理施工完成后，必须重视竣工验收，实现项目建设的优势，促进房地产行业的长期稳定发展。
参考文献
[1]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2019（03）： 260～261.
[2]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2019（06）：135.
[3]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量，2019（S1）：81～83.
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