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摘 要 本文指出，定金条款在房屋买卖合同关系中经常被使用，一方违约后，守约方常常主张适用定金罚则，但定金罚则作为一种兼具惩罚性质的违约责任承担方式，其适用有着严格的适用要件。
关键词 定金罚则 惩罚性 适用 严格性
作者简介：李玉梅，湖南大学法律硕士，浙江省杭州市西湖区人民法院民商事审判庭法官。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-083-02
一、案例引入
2014年7月12日，黄某作为买方，沈某作为卖方，与居间人签订《购房意向合同》一份，约定黄某拟向沈某购买房屋一套，转让总价为332.5万元；为表示黄某的购买诚意，黄某支付定金20万元给居间人；定金于签订意向书当日支付1万元，剩余定金19万元于2014年7月19日支付。签订合同当日，黄某即交付了1万元给居间人，但沈某未依约将房屋三证交给居间人。7月13日，沈某告知居间人，要求黄某不要再支付定金。7月16日12时51分59秒，沈某发送短信给居间人的工作人员，再次明确要求不要再支付定金。居间人的工作人员确认收到了该短信。7月16日17时左右，黄某前往居间人处支付了剩余的19万元。后，双方未能成功签订正式的房屋买卖合同。7月28日，黄某委托律师向沈某发送《律师函》，明确通知解除《购房意向合同》。8月8日，居间人将20万元返还给黄某。9月，黄某认为以该案应适用“定金罚则”，故将沈某诉至法院，要求沈某再返还给黄某定金20万元。
法院经审理后认为，案涉的《购房意向合同》系当事人的真实意思表示，对各方均有约束力，当事人应当依据《购房意向合同》的约定严格履行合同义务，均负有就合同具体内容继续磋商，并在约定的期限订立正式的商品买卖合同，将预约推进到本约的义务。但在该案中，沈某在签订合同的当日，未按约将房屋三证交给居间人，并于次日即告知居间人要求黄某不要再支付定金，亦于7月16日明确表示要求原告不要再支付定金。从沈某的上述行为中可看出，其预期违约的意思表示已非常明显，故双方最终未能成功签订正式的商品房买卖合同，应归责于沈某，沈某应按约承担违约责任。合同中明确约定了定金，故黄某就沈某的违约行为主张适用定金罚则，符合约定及法律规定，法院予以支持。对于黄某于签订合同当日即支付的1万元定金，沈某理应双倍返还，鉴于居间方已将1万元返还给黄某，故法院判令沈某还应支付给黄某1万元。但对于黄某于2014年7月16日支付的19万元，法院最终否定了該款项的定金性质，认为不能适用定金罚则，从而驳回了黄某的该部分诉讼请求。现该判决已生效。
上述案例中所涉及的《购房意向合同》系目前商品房二手交易中经常使用的合同，定金条款的设置也是在商品房二手交易中买卖双方经常选择的便捷的担保方式。《中华人民共和国担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条中规定的“定金罚则”的原理也已被人们所普遍接受。但定金罚则作为违约责任的一种承担方式，其不仅有保障守约方的利益、弥补守约方的损失的目的，其与一般的违约责任相比较，还有着明显的对于违约方的惩罚目的。正是这种惩罚性质，使得法院在适用定金罚则时，须严格认定其适用条件。上述案例正是体现了这一点。笔者作为审判人员，结合审判实践，认为如下几个问题充分体现了定金罚则适用的严格性，有必要提出，加以进一步探讨。
二、问题一：正式履约之前支付的款项都属于定金吗
民事活动中，在正式履约之前，当事人支付一定款项“以示诚意”的行为很常见，但对该些款项的称谓，可谓是五花八门，比如“意向金”、“订金”、“预付金”、“押金”、“担保金”等等，甚至双方根本未约定该款项的具体名称。对于该些款项，司法实践中是否也能认定为定金呢？对此，司法界曾经长期存在争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第118条明确规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”自此，上述争议性问题的解决终于有了法律依据。之所以如此规定，与定金的性质以及交付定金后所要承担的责任是分不开的。如前所述，定金系当事人之间约定的为债的履行所设立的一种担保，其担保责任的承担方式是当事人承担丧失定金或者双倍返还定金作为不履行债务的制裁而保证债务的履行。由此可见，定金担保责任的承担方式与保证、抵押、质押等担保方式相比，有其特殊性，这种特殊性，就必然要求当事人在交付相应款项时就应明确该款项的性质，意思表示必须全面。据此，司法解释将没有明确约定为“定金”的款项排除在定金之外，自是理所应当了。
三、问题二：定金数额是否以当事人约定的为准
民事活动遵循意思自治原则。一般而言，只要当事人之间签订的合同合法有效，法院审理时，合同的约定即为案件处理的依据。但在定金的数额问题上，由于适用定金罚则时，法院对定金的数额没有调整的权力，当事人需承担的违约责任大小与定金的数额直接相关，如定金的数额约定过高，势必会导致违约行为与违约责任的不相当，导致不公平。针对这一点，有学者甚至认为此乃定金罚则制度的负价值，并主张废除定金罚则。比如陈传法在《定金罚则研究》一文中称，因在标的额巨大的合同中，约定的定金数额可以远远高于违约金数额，也可能远远高于实际损失，故定金责任可能产生明显的不公，此乃“定金条款又一新的负价
关键词 定金罚则 惩罚性 适用 严格性
作者简介：李玉梅，湖南大学法律硕士，浙江省杭州市西湖区人民法院民商事审判庭法官。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-083-02
一、案例引入
2014年7月12日，黄某作为买方，沈某作为卖方，与居间人签订《购房意向合同》一份，约定黄某拟向沈某购买房屋一套，转让总价为332.5万元；为表示黄某的购买诚意，黄某支付定金20万元给居间人；定金于签订意向书当日支付1万元，剩余定金19万元于2014年7月19日支付。签订合同当日，黄某即交付了1万元给居间人，但沈某未依约将房屋三证交给居间人。7月13日，沈某告知居间人，要求黄某不要再支付定金。7月16日12时51分59秒，沈某发送短信给居间人的工作人员，再次明确要求不要再支付定金。居间人的工作人员确认收到了该短信。7月16日17时左右，黄某前往居间人处支付了剩余的19万元。后，双方未能成功签订正式的房屋买卖合同。7月28日，黄某委托律师向沈某发送《律师函》，明确通知解除《购房意向合同》。8月8日，居间人将20万元返还给黄某。9月，黄某认为以该案应适用“定金罚则”，故将沈某诉至法院，要求沈某再返还给黄某定金20万元。
法院经审理后认为，案涉的《购房意向合同》系当事人的真实意思表示，对各方均有约束力，当事人应当依据《购房意向合同》的约定严格履行合同义务，均负有就合同具体内容继续磋商，并在约定的期限订立正式的商品买卖合同，将预约推进到本约的义务。但在该案中，沈某在签订合同的当日，未按约将房屋三证交给居间人，并于次日即告知居间人要求黄某不要再支付定金，亦于7月16日明确表示要求原告不要再支付定金。从沈某的上述行为中可看出，其预期违约的意思表示已非常明显，故双方最终未能成功签订正式的商品房买卖合同，应归责于沈某，沈某应按约承担违约责任。合同中明确约定了定金，故黄某就沈某的违约行为主张适用定金罚则，符合约定及法律规定，法院予以支持。对于黄某于签订合同当日即支付的1万元定金，沈某理应双倍返还，鉴于居间方已将1万元返还给黄某，故法院判令沈某还应支付给黄某1万元。但对于黄某于2014年7月16日支付的19万元，法院最终否定了該款项的定金性质，认为不能适用定金罚则，从而驳回了黄某的该部分诉讼请求。现该判决已生效。
上述案例中所涉及的《购房意向合同》系目前商品房二手交易中经常使用的合同，定金条款的设置也是在商品房二手交易中买卖双方经常选择的便捷的担保方式。《中华人民共和国担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条中规定的“定金罚则”的原理也已被人们所普遍接受。但定金罚则作为违约责任的一种承担方式，其不仅有保障守约方的利益、弥补守约方的损失的目的，其与一般的违约责任相比较，还有着明显的对于违约方的惩罚目的。正是这种惩罚性质，使得法院在适用定金罚则时，须严格认定其适用条件。上述案例正是体现了这一点。笔者作为审判人员，结合审判实践，认为如下几个问题充分体现了定金罚则适用的严格性，有必要提出，加以进一步探讨。
二、问题一：正式履约之前支付的款项都属于定金吗
民事活动中，在正式履约之前，当事人支付一定款项“以示诚意”的行为很常见，但对该些款项的称谓，可谓是五花八门，比如“意向金”、“订金”、“预付金”、“押金”、“担保金”等等，甚至双方根本未约定该款项的具体名称。对于该些款项，司法实践中是否也能认定为定金呢？对此，司法界曾经长期存在争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第118条明确规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”自此，上述争议性问题的解决终于有了法律依据。之所以如此规定，与定金的性质以及交付定金后所要承担的责任是分不开的。如前所述，定金系当事人之间约定的为债的履行所设立的一种担保，其担保责任的承担方式是当事人承担丧失定金或者双倍返还定金作为不履行债务的制裁而保证债务的履行。由此可见，定金担保责任的承担方式与保证、抵押、质押等担保方式相比，有其特殊性，这种特殊性，就必然要求当事人在交付相应款项时就应明确该款项的性质，意思表示必须全面。据此，司法解释将没有明确约定为“定金”的款项排除在定金之外，自是理所应当了。
三、问题二：定金数额是否以当事人约定的为准
民事活动遵循意思自治原则。一般而言，只要当事人之间签订的合同合法有效，法院审理时，合同的约定即为案件处理的依据。但在定金的数额问题上，由于适用定金罚则时，法院对定金的数额没有调整的权力，当事人需承担的违约责任大小与定金的数额直接相关，如定金的数额约定过高，势必会导致违约行为与违约责任的不相当，导致不公平。针对这一点，有学者甚至认为此乃定金罚则制度的负价值，并主张废除定金罚则。比如陈传法在《定金罚则研究》一文中称，因在标的额巨大的合同中，约定的定金数额可以远远高于违约金数额，也可能远远高于实际损失，故定金责任可能产生明显的不公，此乃“定金条款又一新的负价