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摘 要：房地产开发公司在编写项目可行性研究报告的时候，在理解全部投资内部收益率和自有资本内部收益率这两个指标上有一些偏差。为了让大家更好地理解这两个指标，本文叙述了内部收益率的内蕴、全部投资内部收益率和自有资本内部收益率的计算根基、数额关系等内容，但愿能够引导项目财务指标测算工作顺利地开展。
关键词：房地产项目；内部收益率；指标
房地产投资项目可行性研究报告的重點是项目财务指标评价，而判断项目财务是否可行和是否能带来利益的关键财务指标是内部收益率。在中央调控房地产力度加大、政策趋严、“房子只住不炒”的背景下，更要特别关注房地产项目财务评价指标。我们公司在评估拟投资房地产项目投资的过程中，把自有资本内部收益率视为硬性指标，而借鉴性指标则为扣除所得税前的投资内部收益率，因此我们可以看到，在评估房地产项目财务指标时，内部收益率指标发挥着关键作用。但笔者发现，在评价公司房地产项目投资的财务指标过程中出现了一些问题。
一、内部收益率的内蕴
房地产投资项目在核算期内各期间现金流量的总计之和为零时的折现率便是房地产投资项目的内部收益率在经济层面的涵义。
就普通的房地产投资项目而言，也就是在项目开发的前期投进很多资金，到项目可以销售时，销售回款是连续的平稳的，在项目核算期里面净现金流量的符号只发生一次变化，此项目有着唯一的内部收益率。就不寻常的房地产项目而言，如果它的开发是分期进行的，而且在开发的时候要增加一些资金投入，就造成了核算期里面净现金流量的符号变化是比较多次的，根据公式计算出来的折现率可能有很多个是正实数，这时在评判项目经济指标是否可行的话还需要要结合净现值指标。从评判标准来看的话，当行业基准收益率小于折现率的时候，就说明项目的盈利能力已经达到了最低要求，投资项目是可以进行的，可以开展深入的探究。另外投资者的风险偏好和投资机会获得的难易程度也是影响一个项目是否可行的因素。
二、全部投资内部收益率和资本金内部收益率的计算根基
（一）全部投资内部收益率的计算根基
在评估房地产项目财务指标的时候，全部投资内部收益率的计算根基是项目全部投资的现金流量表。
全部投资现金流量表是不区分投资资金来自何处的，它的计算根基是全部的投资，全部投资所得税前或税后的内部收益率、净现值和投资回收期等评估指标都是依据此根基计算的。考核项目全部投资的盈利能力、在对比各个方案的时候为其提供共同基础是它的目的所在。
（二）自有资本内部收益率的计算根基
在评估房地产项目财务指标的时候，自有资本内部收益率的计算根据是项目自有资本的现金流量表。
项目投资者自身的资金便是自有资本。项目自有资本现金流量表以投资者的整体作为出发点，计算根基为投资者的出资额。自有资本内部收益率指标便是根据该计算根基和现金流计算出来的。
（三）全部投资现金流量表和自有资本现金流量表的测算差异
全部投资现金流量表假设投资者自身拥有的资金为投资项目需要的全部资金，因为对于整个项目投资来说，融资方可以理解为投资股东之一，贷款利息则是其要求的项目投资回报，可以看作是整个项目利润的一部分。所以利息是不包含在全部投资里面的，与此同时也不用顾及全部投资的本金和利息的偿还；但是在自有资本的现金流量表里面，从自有资本的角度理解，此时投资方只有一个，贷款利息则是其获取回报所付出的成本之一，因此应当计入现金流出项。因此现金流量表就多出了“借款利息支付”和“借款本金偿还”这两项。
在自有资本现金流量表中，财务费用是按其发生的归属进行分类的。在全部投资现金流量表里面，尽管财务费用不包含在全部投资中，但是财务费用的影响还是遗留在表中的一些项目中。所以在编写全部投资现金流量表的时候，从理论层面而言，适当地调节一下一些受到利息影响的数据是最好不过的了，从而能够体现出全部投资的真实经济效益，虽然这会增加计算的工作量。
三、全部投资内部收益率和自有资本内部收益率在数量层面的关系
在评估房地产投资项目的财务指标时，全部投资内部收益率和自有资本内部收益率在数量上有一定的关联。
投资者拥有的自有资本内部收益率和贷款利率的加权平均值便是全部投资内部收益率，自有资本比重和贷款比重分别是它们的权数。就一个既定的项目而言，项目的净现金流量是全部投资内部收益率的确定依据，和资本的结构没有什么关系，该收益率可以看做一个固定的数值，但是自有资本内部收益率是彻底取决于贷款比重和贷款利率。贷款比重越大，贷款利率越低，则自有资本内部收益率会越高，这就是项目投资中的财务杠杆效应。
四、内部收益率的重要结论
（一）在对比独立项目方案的时候，房地产项目在探究投资机会时段研商的第一个指标便是项目全部投资内部收益率，当项目全部投资内部收益率高于对外融资利率时，房地产项目投资才具备可行性；分析房地产项目融资决策的重要指标和在投资可行性探究时段剖析项目盈利能力的第一个指标均为自有资本内部收益率，当自有资本内部收益率高于银行存款利率和通货膨胀率时，评判项目投资自有资本内部收益率是否与预期一致，从而决定是否投资于该项目。
（二）项目全部投资内部收益率和自有资本内部收益率的比较大小和银行利率有一定的关系。当银行利率小于项目全部投资内部收益率的时候，项目全部投资内部收益率小于自有资本内部收益率，当银行利率大于项目全部投资内部收益率的时候，项目全部投资内部收益率大于自有资本内部收益率。
参考文献：
[1] 王军，杨光.房地产项目融资风险评价分析[J].辽宁石油化工大学学报，2016，36（06）：74-78.
作者简介：
郭志明，仁恒置业（成都）有限公司。
关键词：房地产项目；内部收益率；指标
房地产投资项目可行性研究报告的重點是项目财务指标评价，而判断项目财务是否可行和是否能带来利益的关键财务指标是内部收益率。在中央调控房地产力度加大、政策趋严、“房子只住不炒”的背景下，更要特别关注房地产项目财务评价指标。我们公司在评估拟投资房地产项目投资的过程中，把自有资本内部收益率视为硬性指标，而借鉴性指标则为扣除所得税前的投资内部收益率，因此我们可以看到，在评估房地产项目财务指标时，内部收益率指标发挥着关键作用。但笔者发现，在评价公司房地产项目投资的财务指标过程中出现了一些问题。
一、内部收益率的内蕴
房地产投资项目在核算期内各期间现金流量的总计之和为零时的折现率便是房地产投资项目的内部收益率在经济层面的涵义。
就普通的房地产投资项目而言，也就是在项目开发的前期投进很多资金，到项目可以销售时，销售回款是连续的平稳的，在项目核算期里面净现金流量的符号只发生一次变化，此项目有着唯一的内部收益率。就不寻常的房地产项目而言，如果它的开发是分期进行的，而且在开发的时候要增加一些资金投入，就造成了核算期里面净现金流量的符号变化是比较多次的，根据公式计算出来的折现率可能有很多个是正实数，这时在评判项目经济指标是否可行的话还需要要结合净现值指标。从评判标准来看的话，当行业基准收益率小于折现率的时候，就说明项目的盈利能力已经达到了最低要求，投资项目是可以进行的，可以开展深入的探究。另外投资者的风险偏好和投资机会获得的难易程度也是影响一个项目是否可行的因素。
二、全部投资内部收益率和资本金内部收益率的计算根基
（一）全部投资内部收益率的计算根基
在评估房地产项目财务指标的时候，全部投资内部收益率的计算根基是项目全部投资的现金流量表。
全部投资现金流量表是不区分投资资金来自何处的，它的计算根基是全部的投资，全部投资所得税前或税后的内部收益率、净现值和投资回收期等评估指标都是依据此根基计算的。考核项目全部投资的盈利能力、在对比各个方案的时候为其提供共同基础是它的目的所在。
（二）自有资本内部收益率的计算根基
在评估房地产项目财务指标的时候，自有资本内部收益率的计算根据是项目自有资本的现金流量表。
项目投资者自身的资金便是自有资本。项目自有资本现金流量表以投资者的整体作为出发点，计算根基为投资者的出资额。自有资本内部收益率指标便是根据该计算根基和现金流计算出来的。
（三）全部投资现金流量表和自有资本现金流量表的测算差异
全部投资现金流量表假设投资者自身拥有的资金为投资项目需要的全部资金，因为对于整个项目投资来说，融资方可以理解为投资股东之一，贷款利息则是其要求的项目投资回报，可以看作是整个项目利润的一部分。所以利息是不包含在全部投资里面的，与此同时也不用顾及全部投资的本金和利息的偿还；但是在自有资本的现金流量表里面，从自有资本的角度理解，此时投资方只有一个，贷款利息则是其获取回报所付出的成本之一，因此应当计入现金流出项。因此现金流量表就多出了“借款利息支付”和“借款本金偿还”这两项。
在自有资本现金流量表中，财务费用是按其发生的归属进行分类的。在全部投资现金流量表里面，尽管财务费用不包含在全部投资中，但是财务费用的影响还是遗留在表中的一些项目中。所以在编写全部投资现金流量表的时候，从理论层面而言，适当地调节一下一些受到利息影响的数据是最好不过的了，从而能够体现出全部投资的真实经济效益，虽然这会增加计算的工作量。
三、全部投资内部收益率和自有资本内部收益率在数量层面的关系
在评估房地产投资项目的财务指标时，全部投资内部收益率和自有资本内部收益率在数量上有一定的关联。
投资者拥有的自有资本内部收益率和贷款利率的加权平均值便是全部投资内部收益率，自有资本比重和贷款比重分别是它们的权数。就一个既定的项目而言，项目的净现金流量是全部投资内部收益率的确定依据，和资本的结构没有什么关系，该收益率可以看做一个固定的数值，但是自有资本内部收益率是彻底取决于贷款比重和贷款利率。贷款比重越大，贷款利率越低，则自有资本内部收益率会越高，这就是项目投资中的财务杠杆效应。
四、内部收益率的重要结论
（一）在对比独立项目方案的时候，房地产项目在探究投资机会时段研商的第一个指标便是项目全部投资内部收益率，当项目全部投资内部收益率高于对外融资利率时，房地产项目投资才具备可行性；分析房地产项目融资决策的重要指标和在投资可行性探究时段剖析项目盈利能力的第一个指标均为自有资本内部收益率，当自有资本内部收益率高于银行存款利率和通货膨胀率时，评判项目投资自有资本内部收益率是否与预期一致，从而决定是否投资于该项目。
（二）项目全部投资内部收益率和自有资本内部收益率的比较大小和银行利率有一定的关系。当银行利率小于项目全部投资内部收益率的时候，项目全部投资内部收益率小于自有资本内部收益率，当银行利率大于项目全部投资内部收益率的时候，项目全部投资内部收益率大于自有资本内部收益率。
参考文献：
[1] 王军，杨光.房地产项目融资风险评价分析[J].辽宁石油化工大学学报，2016，36（06）：74-78.
作者简介：
郭志明，仁恒置业（成都）有限公司。