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摘要：随着国内城市化建设的推进，城市开发建设过程中形成的经营性固定资产亟需盘活运营，因此愈来愈多的资产经营类公司应运而生。同时，资产经营类公司在经营过程中承担的税费问题愈发受到关注。如何合理降低税收负担，提高资产经营效益，是实现资产保值增值的重点工作。
关键词：资产经营；分（子）公司；小规模纳税人
伴随着城市化的快速推进以及“产城融合”发展理念的深入，各级投资主体在加大固定资产投资基础上，相继成立了资产经营类公司，以便盘活资产，增加效益，实现资产保值增值的发展目标。资产经营类公司持有的资产主要是基础设施和公建配套设施，投资回收期限通常较长。在实务中，资产经营类公司实际承担的税费成本较高。如何合理降低税负是经营工作的管理重点。比如，近年来，地方政府为解决城市“停车难”问题而大力投资建设停车场，用于满足民众停车需求，并以此组建停车管理公司开展运营工作。以下以杭州某停车场管理公司为例进行税务筹划分析。
一、公司承担税费分析
停车场管理公司业务以资产运营、场地出租为主，其业务实质为不动产租赁。日常经营主要涉及三类税种，一是企业所得税，二是增值税，三是房产税、印花税等小税种。
（一）企业所得税
停车场管理公司的行业类别属于现代服务行业范畴，根据现行税法规定，其无法享受高新企業、研发费用加计扣除等企业所得税方面的相关优惠政策，只能按照企业所得税现有25%税率计算缴纳。
（二）增值税
停车场管理公司适用“不动产租赁”税目，如为一般纳税人，应按照10%税率计算（2018年5月1日以前为11%）；如为小规模纳税人，应按照5%征收率计算。两者税率相差5%。因为存在税率差异，可以考虑在纳税主体资格上进行合理设置，以降低增值税税负水平。
（三）房产税
根据房产税相关规定，自营的经营性房产应按照房产原值减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%，即为“从价计征”。如房产出租的，应按照年租金收入的12%计征，即为“从租计征”。据此规定，停车场管理公司如果采用自营方式，应按照“从价计征”原则申报房产税。如果采用出租方式，则应按照“从租计征”原则申报房产税。对于重资产持有比例较高的停车场管理公司来说，两种计税方式产生的差异较大，须进行合理筹划。
（四）印花税
根据印花税相关规定，不动产租赁适用“财产租赁合同”税目，应当在合同签订时按照租赁金额千分之一计算缴纳。由于不动产出租期限通常较长，在出租期限内，会经常发生合同变更等事项。在合同变更时，如何确保不出现多交印花税现象，应进行预先设计。
以下结合具体案例分别按照增值税、房产税、印花税等不同税种进行测算分析。
二、税收优化测算
（一）增值税
对于不动产出租来说，由于一般纳税人与小规模纳税人的税率相差5%，存在税率差异空间。如果把资产集中经营，通常营业额较大，一般要采用一般纳税人的10%税率计算缴税。如果某项资产的年经营收入不超过500万元，即未达到一般纳税人的认定标准，则可以考虑组建分（子）公司的方式对该资产进行单独经营，以便有机会采用小规模纳税人资格的5%征收率缴税。
在实务中，资产持有方可以采用划拨资产方式成立分（子）公司，待分（子）公司拥有资产后，可以有权选择小规模纳税人资格并按照5%征收率申报增值税，理论上最大可以降低约为该项资产年营业收入4%比例的税收成本。
除此之外，资产持有方还可以采用出租资产方式组建分（子）公司，分（子）公司以租入的资产开展运营管理工作。同时，分（子）公司应向资产持有方支付一定金额的租赁费用，该笔费用对应的增值税专用发票是可以作为分（子）公司进项增值税抵扣的。经过测算，如果该项资产年经营收入超过租赁费用2倍以上且小于500万元的，分（子）公司此时宜采用小规模纳税人资格较为合适。如果该项资产年经营收入小于年租赁费用2倍的，则建议选择一般纳税人资格会更加有利，因为此时可以抵扣租赁费用及其他费用的进项税金（上述测算中，由于该类企业的经营成本主要是人工、能耗等费用，其可抵扣进项税部分较少，暂未考虑其影响）。上述2倍的数据，指的是一般纳税人的10%税率和小规模纳税人的5%征收率之间的差异倍数。如果是“动产租赁”业务，则是一般纳税人的17%税率和小规模纳税人的3%征收率的差异，差异是5.6倍。在实务中，具体可根据业务性质选择税目、税率进行计算。
以杭州某停车场管理公司为例，假定以资产划拨方式组建A公司并运营A停车场，以A停车场年经营收入为500万元计算，按照小规模纳税人资格年应交增值税为25万元，理论上整个停车场管理公司综合税负最大可降低约20万元。
假定以资产租赁形式成立B公司并运营B停车场。如B停车场年租赁费为100万元，其年经营额超过200万元且低于500万时，可采用小规模纳税人资格计算缴纳增值税。现以B公司年经营收入为500万元计算，其年应交增值税为25万元。理论上整个停车场管理公司综合税负最大可降低约10万元。如B公司年经营额小于200万元的，应采用一般纳税人资格计算缴纳增值税，整个停车场管理公司的综合税负保持不变。
根据2018年最新的税收规定，在一定期限内还允许已登记为一般纳税人的企业转登记为小规模纳税人，因此根据上述测算情况，分（子）公司可以结合租赁费和营业额的变化情况进行相应变更，以最大可能降低公司税负水平。
（二）房产税
停车场管理公司持有的停车场，包括地上停车楼、地下停车库以及地面停车场，除了地面停车场不符合缴纳房产税条件外，其他两类无论自营还是对外出租经营，均须缴纳。由于房产税存在两种计税方式，应先进行测算分析以确定哪种方式更合适。如测算显示“从价计征”方式更合理的，则无需进行以下调整。如测算显示 “从租计征”方式更有利，此时可考虑采用组建分（子）公司，通过将持有资产出租给分（子）公司进行经营管理的方式，以达到按照“从租计征”的方式缴纳房产税。在实务中，停车场的计税价值包含土地及建造成本，除建造时间较早、投资金额较小的停车场以外，其计税金额通常较大，如选择“从价计征”，则公司将承担更多税费。鉴于此，一般建议选择“从租计征”方式更有利。
以杭州为例，一个造价约1亿元的地下停车库，停车泊位数量约500个，按照现在市场行情，如整体出租则年租金约为150万元（即单个车位每年约3000元），该停车场年经营收入约为300万（即单个车位每年约6000元）。在“从价计征”方式下，计算应交房产税为84万元（当地规定的房产价值减除比例为30%）；在“从租计征”方式下，应交房产税为18万元，两者相差66万元。由此可见，两种计税方式产生的税费差异不容忽视。
（三）印花税
停车场管理公司对外开展业务，如果属于自营，即以自有场地开展停车服务，且未与车主签署停车服务合同的，根据税法规定，这种情况不需缴纳印花税。但某些地方税务机关会要求企业按照营业收入的一定比例统一计算缴纳印花税，这不属于规范的操作方式。停车场经营中签署停车服务合同的，则应按照合同金额计算缴纳印花税。
停车场管理公司将场地对外出租的，则应根据已签订的租赁合同计算印花税。在实务中，资产出租以后出现合同期限调整、租金调整等情况需要变更合同时，补充合同条款如何拟写将会影响印花税的计算。合同变更常见处理方式有两种：其一，在签署补充合同时把原合同金额进行重述。在这种情况下，印花税的计算基数还应包含原合同金额，将会造成印花税重复计算。其二，在签署补充合同时，仅对变动金额进行描述。计算印花税时，则以变动金额为基数。
以杭州某停车场管理公司为例，其将C停车场整体出租，租期三年，租金每年150万元，每年年初支付。停车场管理公司已按照合同金额缴纳印花税。年中，双方协商，租金增加到每年200万，租期由2年延长至5年，双方签署补充合同。补充合同条款中，如果仅约定增加租金50万，则印花税应按50万的基数计算；如约定为200万，则印花税应按200万的基数计算，但此时将与原合同金额重复计算印花税，增加了不必要的税收成本。
三、税收筹划建议
综上所述，为了降低资产经营类公司的税收负担，应当考虑把资产持有和资产运营进行适当分离，以便灵活选用税收政策，合法、合理降低增值税、房产税的税收成本。另外，企业变更合同时，还要统筹考虑把补充合同和原合同金额进行分离，以避免出现印花税重负计算的情况。
作者简介：
朱会奇，杭州市停车产业股份有限公司。
关键词：资产经营；分（子）公司；小规模纳税人
伴随着城市化的快速推进以及“产城融合”发展理念的深入，各级投资主体在加大固定资产投资基础上，相继成立了资产经营类公司，以便盘活资产，增加效益，实现资产保值增值的发展目标。资产经营类公司持有的资产主要是基础设施和公建配套设施，投资回收期限通常较长。在实务中，资产经营类公司实际承担的税费成本较高。如何合理降低税负是经营工作的管理重点。比如，近年来，地方政府为解决城市“停车难”问题而大力投资建设停车场，用于满足民众停车需求，并以此组建停车管理公司开展运营工作。以下以杭州某停车场管理公司为例进行税务筹划分析。
一、公司承担税费分析
停车场管理公司业务以资产运营、场地出租为主，其业务实质为不动产租赁。日常经营主要涉及三类税种，一是企业所得税，二是增值税，三是房产税、印花税等小税种。
（一）企业所得税
停车场管理公司的行业类别属于现代服务行业范畴，根据现行税法规定，其无法享受高新企業、研发费用加计扣除等企业所得税方面的相关优惠政策，只能按照企业所得税现有25%税率计算缴纳。
（二）增值税
停车场管理公司适用“不动产租赁”税目，如为一般纳税人，应按照10%税率计算（2018年5月1日以前为11%）；如为小规模纳税人，应按照5%征收率计算。两者税率相差5%。因为存在税率差异，可以考虑在纳税主体资格上进行合理设置，以降低增值税税负水平。
（三）房产税
根据房产税相关规定，自营的经营性房产应按照房产原值减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%，即为“从价计征”。如房产出租的，应按照年租金收入的12%计征，即为“从租计征”。据此规定，停车场管理公司如果采用自营方式，应按照“从价计征”原则申报房产税。如果采用出租方式，则应按照“从租计征”原则申报房产税。对于重资产持有比例较高的停车场管理公司来说，两种计税方式产生的差异较大，须进行合理筹划。
（四）印花税
根据印花税相关规定，不动产租赁适用“财产租赁合同”税目，应当在合同签订时按照租赁金额千分之一计算缴纳。由于不动产出租期限通常较长，在出租期限内，会经常发生合同变更等事项。在合同变更时，如何确保不出现多交印花税现象，应进行预先设计。
以下结合具体案例分别按照增值税、房产税、印花税等不同税种进行测算分析。
二、税收优化测算
（一）增值税
对于不动产出租来说，由于一般纳税人与小规模纳税人的税率相差5%，存在税率差异空间。如果把资产集中经营，通常营业额较大，一般要采用一般纳税人的10%税率计算缴税。如果某项资产的年经营收入不超过500万元，即未达到一般纳税人的认定标准，则可以考虑组建分（子）公司的方式对该资产进行单独经营，以便有机会采用小规模纳税人资格的5%征收率缴税。
在实务中，资产持有方可以采用划拨资产方式成立分（子）公司，待分（子）公司拥有资产后，可以有权选择小规模纳税人资格并按照5%征收率申报增值税，理论上最大可以降低约为该项资产年营业收入4%比例的税收成本。
除此之外，资产持有方还可以采用出租资产方式组建分（子）公司，分（子）公司以租入的资产开展运营管理工作。同时，分（子）公司应向资产持有方支付一定金额的租赁费用，该笔费用对应的增值税专用发票是可以作为分（子）公司进项增值税抵扣的。经过测算，如果该项资产年经营收入超过租赁费用2倍以上且小于500万元的，分（子）公司此时宜采用小规模纳税人资格较为合适。如果该项资产年经营收入小于年租赁费用2倍的，则建议选择一般纳税人资格会更加有利，因为此时可以抵扣租赁费用及其他费用的进项税金（上述测算中，由于该类企业的经营成本主要是人工、能耗等费用，其可抵扣进项税部分较少，暂未考虑其影响）。上述2倍的数据，指的是一般纳税人的10%税率和小规模纳税人的5%征收率之间的差异倍数。如果是“动产租赁”业务，则是一般纳税人的17%税率和小规模纳税人的3%征收率的差异，差异是5.6倍。在实务中，具体可根据业务性质选择税目、税率进行计算。
以杭州某停车场管理公司为例，假定以资产划拨方式组建A公司并运营A停车场，以A停车场年经营收入为500万元计算，按照小规模纳税人资格年应交增值税为25万元，理论上整个停车场管理公司综合税负最大可降低约20万元。
假定以资产租赁形式成立B公司并运营B停车场。如B停车场年租赁费为100万元，其年经营额超过200万元且低于500万时，可采用小规模纳税人资格计算缴纳增值税。现以B公司年经营收入为500万元计算，其年应交增值税为25万元。理论上整个停车场管理公司综合税负最大可降低约10万元。如B公司年经营额小于200万元的，应采用一般纳税人资格计算缴纳增值税，整个停车场管理公司的综合税负保持不变。
根据2018年最新的税收规定，在一定期限内还允许已登记为一般纳税人的企业转登记为小规模纳税人，因此根据上述测算情况，分（子）公司可以结合租赁费和营业额的变化情况进行相应变更，以最大可能降低公司税负水平。
（二）房产税
停车场管理公司持有的停车场，包括地上停车楼、地下停车库以及地面停车场，除了地面停车场不符合缴纳房产税条件外，其他两类无论自营还是对外出租经营，均须缴纳。由于房产税存在两种计税方式，应先进行测算分析以确定哪种方式更合适。如测算显示“从价计征”方式更合理的，则无需进行以下调整。如测算显示 “从租计征”方式更有利，此时可考虑采用组建分（子）公司，通过将持有资产出租给分（子）公司进行经营管理的方式，以达到按照“从租计征”的方式缴纳房产税。在实务中，停车场的计税价值包含土地及建造成本，除建造时间较早、投资金额较小的停车场以外，其计税金额通常较大，如选择“从价计征”，则公司将承担更多税费。鉴于此，一般建议选择“从租计征”方式更有利。
以杭州为例，一个造价约1亿元的地下停车库，停车泊位数量约500个，按照现在市场行情，如整体出租则年租金约为150万元（即单个车位每年约3000元），该停车场年经营收入约为300万（即单个车位每年约6000元）。在“从价计征”方式下，计算应交房产税为84万元（当地规定的房产价值减除比例为30%）；在“从租计征”方式下，应交房产税为18万元，两者相差66万元。由此可见，两种计税方式产生的税费差异不容忽视。
（三）印花税
停车场管理公司对外开展业务，如果属于自营，即以自有场地开展停车服务，且未与车主签署停车服务合同的，根据税法规定，这种情况不需缴纳印花税。但某些地方税务机关会要求企业按照营业收入的一定比例统一计算缴纳印花税，这不属于规范的操作方式。停车场经营中签署停车服务合同的，则应按照合同金额计算缴纳印花税。
停车场管理公司将场地对外出租的，则应根据已签订的租赁合同计算印花税。在实务中，资产出租以后出现合同期限调整、租金调整等情况需要变更合同时，补充合同条款如何拟写将会影响印花税的计算。合同变更常见处理方式有两种：其一，在签署补充合同时把原合同金额进行重述。在这种情况下，印花税的计算基数还应包含原合同金额，将会造成印花税重复计算。其二，在签署补充合同时，仅对变动金额进行描述。计算印花税时，则以变动金额为基数。
以杭州某停车场管理公司为例，其将C停车场整体出租，租期三年，租金每年150万元，每年年初支付。停车场管理公司已按照合同金额缴纳印花税。年中，双方协商，租金增加到每年200万，租期由2年延长至5年，双方签署补充合同。补充合同条款中，如果仅约定增加租金50万，则印花税应按50万的基数计算；如约定为200万，则印花税应按200万的基数计算，但此时将与原合同金额重复计算印花税，增加了不必要的税收成本。
三、税收筹划建议
综上所述，为了降低资产经营类公司的税收负担，应当考虑把资产持有和资产运营进行适当分离，以便灵活选用税收政策，合法、合理降低增值税、房产税的税收成本。另外，企业变更合同时，还要统筹考虑把补充合同和原合同金额进行分离，以避免出现印花税重负计算的情况。
作者简介：
朱会奇，杭州市停车产业股份有限公司。