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中国的房地产到底有没有泡沫?地产调控政策效果如何?房价是否能降到合理的价位?这些恐怕是中国老百姓当下最关心的话题，2010年9月27日，在《大众理财顾问》联合恒生银行举办的“财富管理讲座”中，著名经济学家向松祚对这些问题表达了自己的看法。
中国房地产存在泡沫
对于中国的房地产是否有泡沫，很多人还有着不同的看法。我想引用几个数据来说明问题。
租售比 租售比是衡量楼市投资收益的指标。北京目前平均租售比达1：546，最高达到1：700，上海租售比达１：500，深圳租售比高达1：480。全国主要省会城市平均租售比超过l：300。而欧美国家平均租售比是1：50～1：80。1：500的租售比意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息还不算)。
投资或投机比例 全国主要城市的购房人群中，以投资或投机为目的者，比例达到46％，为全球最高。北京、上海、深圳等城市中，投资比例远超50％。中国楼市投资或投机氛围非常浓厚。
房价收入比 判断房地产市场是否健康，房价收入比是一个重要的指标。该数据是假设夫妻双方皆能赚取平均工资且希望购买100平方米的平均价格住宅，北京房价收入之比超过20，上海为18，深圳为16。这个数字正常水平应为6～8，美国房价收入比平均为4～6。世界各国房价收入比是有规律性的，从这个角度看，中国房价确实已经偏离了正常的轨道。
房价涨幅与GDP涨幅之比 当然更准确的指标应该是房价涨幅与人均收入涨幅之比。该比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。
房地产企业市值与GDP之比 判断股市是否合理的一个指标是股票市值与GDP之间的比例，股市在6124点时市值与GDP二者之比为1.5倍，而2009年中国房地产企业市值与GDP之比达到了3倍。发生次贷危机前，美国房地产企业市值与GDP之比为1.7倍。
从这些指标可以看出，中国的房价水平已经严重脱离了经济发展的基本面。
3股力量决定泡沫是否持续
毫无疑问，中国的房地产存在泡沫，这个泡沫是否能持续取决于3股力量。
投资客是否能撑得住 购房人群中，投资客的比重非常高，且投资客中的90％是利用银行信贷来炒房，用租金来偿还银行的月供，他们是否撑得住是一个值得关注的因素。
开发商能否撑得住中国的房地产开发商平均负债率为78％，上市公司负债率为72％，在这么高的负债率下，开发商长期捂盘惜售，他们能撑多长时间值得怀疑。
外部资金对中国房地产市场的看法 目前有很多外部资金进入到中国的房地产市场，他们是通过什么渠道进来的，还无法得到准确的数据。如果政府的地产调控政策不变，维持l～2年，外部资金可能就会谨慎，是继续进来，还是撤资就会充满变数。
中国房地产价格是否能延续上涨，地产泡沫能否破裂，关键就在这3股力量的走向。
房地产市存在5大关系
中国的房地产市场上存在着5大关系，只有了解了这5大关系，才能深刻理解房地产市场的现状。
中央政府和地方政府 中国土地的控制权不在中央政府和省级政府手中，而是在县级、区级政府手中，这是一种奇怪的土地制度。只有了解了这种土地制度，才能理解在中国为什么会出现如此高的土地价格和房价。地产调控中，中央政府并没有手段来实施，真正的实施方是地方政府，但地方政府有强烈的动机把地价推高来获得收入，从这个角度看，调控政策反弹的可能性比较大。
政府与开发商 由于土地的控制权在地方政府手中，土地价格越高，地方政府的收入就越多，地方政府与开发商的利益是完全一致的。在对闲置土地的调查中发现，一些地方政府对闲置土地的情况并非一无所知，而是睁一只眼闭一只眼。很多情况下，他们和开发商联合起来囤积居奇，推高地价和房价，形成一个利益共同体。
开发商和银行 中国房地产贷款，尤其是按揭贷款的不良率是最低的，银行有强烈的动机发放房地产的相关贷款。可以说，银行和开发商的利益也是一致的。
炒房客和银行 据说调控政策出台前几天，北京有一个炒房客一天卖掉58套房，这其中大部分是通过银行信贷购买的。银行承担了炒房客最有力的助手，房价岂有不涨之理?
购房人与前四者在房地产的产业链上，真正的购房人处在最低端和最弱势的地位。
理顺市场看4方向
这几个关系是判断中国房地产未来改革的方向，未来房地产市场怎么走主要看以下4个问题的解决。
土地产权和房屋产权目前中国的房屋是70年产权，确切地说，应该是70年的居住权。对于个人是否应该拥有土地的产权，中央还没有明确的政策，但这个麻烦是无法回避的。
中央和地方财政税收制度的改革 现在地方政府为什么需要钱，因为财政负担比较重，但财政收入的75％都要被中央政府拿走，地方政府只能靠卖地获取收入。
政府与开发商之间 中国有可能借鉴新加坡和德国的模式，方式是修一个“长城”隔断两个核心市场：一个是解决低收入者的市场，称为廉价房或保障房。谁能进入这个市场政府有严格的规定，如必须是当地居民或纳税人、收入必须低于某个水平等，当收入超过这个基准线后就必须退出这个市场。另外一个市场是完全商业市场，土地采取竞拍的方式，房价完全由市场来定。
开发商与银行、投资客与银行之间 银行中房地产相关贷款占多大比例，投资客在银行能贷到多少钱，这都必须要有法律的规定，不能由银行没有任何限度地放贷给开放商和投资客。纠正两个错误观念
关于房地产有两个说法是极端错误的，会造成很大的危害。
只要市场化就会万事大吉 一些学者谈到汇率、房市就认为必须市场化，其实没有深入研究，是一种教条主义。全世界最鼓励市场经济的美国，房地产市场也不是完全市场化的。中国从20世纪90年代开始，房地产开始走市场化道路，现在走不下去了，看来是有很大的问题。与新加坡比起来，中国香港的房地产市场是失败的，政府是土地唯一的控制者和买家，1997年回归之前，土地属于英国女王，回归后属于特区政府，老百姓没有土地。
房地产业定义为经济支柱产业 最近全国工商联房地产行业分会、中国房地产行业协会认为，要保护国家经济就必须发展房地产业，地产调控政策打击了中国的支柱产业。其实带动钢材、水泥、家具、家电等行业的不是房地产业，而是建筑业。房价从50万元上涨到500万元，所需要的家具家电并没有增加。这种最错误的理论就是简单地把房价持续上涨定义为房地产，定义为国民经济的支柱行业。
中国房地产存在泡沫
对于中国的房地产是否有泡沫，很多人还有着不同的看法。我想引用几个数据来说明问题。
租售比 租售比是衡量楼市投资收益的指标。北京目前平均租售比达1：546，最高达到1：700，上海租售比达１：500，深圳租售比高达1：480。全国主要省会城市平均租售比超过l：300。而欧美国家平均租售比是1：50～1：80。1：500的租售比意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息还不算)。
投资或投机比例 全国主要城市的购房人群中，以投资或投机为目的者，比例达到46％，为全球最高。北京、上海、深圳等城市中，投资比例远超50％。中国楼市投资或投机氛围非常浓厚。
房价收入比 判断房地产市场是否健康，房价收入比是一个重要的指标。该数据是假设夫妻双方皆能赚取平均工资且希望购买100平方米的平均价格住宅，北京房价收入之比超过20，上海为18，深圳为16。这个数字正常水平应为6～8，美国房价收入比平均为4～6。世界各国房价收入比是有规律性的，从这个角度看，中国房价确实已经偏离了正常的轨道。
房价涨幅与GDP涨幅之比 当然更准确的指标应该是房价涨幅与人均收入涨幅之比。该比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。
房地产企业市值与GDP之比 判断股市是否合理的一个指标是股票市值与GDP之间的比例，股市在6124点时市值与GDP二者之比为1.5倍，而2009年中国房地产企业市值与GDP之比达到了3倍。发生次贷危机前，美国房地产企业市值与GDP之比为1.7倍。
从这些指标可以看出，中国的房价水平已经严重脱离了经济发展的基本面。
3股力量决定泡沫是否持续
毫无疑问，中国的房地产存在泡沫，这个泡沫是否能持续取决于3股力量。
投资客是否能撑得住 购房人群中，投资客的比重非常高，且投资客中的90％是利用银行信贷来炒房，用租金来偿还银行的月供，他们是否撑得住是一个值得关注的因素。
开发商能否撑得住中国的房地产开发商平均负债率为78％，上市公司负债率为72％，在这么高的负债率下，开发商长期捂盘惜售，他们能撑多长时间值得怀疑。
外部资金对中国房地产市场的看法 目前有很多外部资金进入到中国的房地产市场，他们是通过什么渠道进来的，还无法得到准确的数据。如果政府的地产调控政策不变，维持l～2年，外部资金可能就会谨慎，是继续进来，还是撤资就会充满变数。
中国房地产价格是否能延续上涨，地产泡沫能否破裂，关键就在这3股力量的走向。
房地产市存在5大关系
中国的房地产市场上存在着5大关系，只有了解了这5大关系，才能深刻理解房地产市场的现状。
中央政府和地方政府 中国土地的控制权不在中央政府和省级政府手中，而是在县级、区级政府手中，这是一种奇怪的土地制度。只有了解了这种土地制度，才能理解在中国为什么会出现如此高的土地价格和房价。地产调控中，中央政府并没有手段来实施，真正的实施方是地方政府，但地方政府有强烈的动机把地价推高来获得收入，从这个角度看，调控政策反弹的可能性比较大。
政府与开发商 由于土地的控制权在地方政府手中，土地价格越高，地方政府的收入就越多，地方政府与开发商的利益是完全一致的。在对闲置土地的调查中发现，一些地方政府对闲置土地的情况并非一无所知，而是睁一只眼闭一只眼。很多情况下，他们和开发商联合起来囤积居奇，推高地价和房价，形成一个利益共同体。
开发商和银行 中国房地产贷款，尤其是按揭贷款的不良率是最低的，银行有强烈的动机发放房地产的相关贷款。可以说，银行和开发商的利益也是一致的。
炒房客和银行 据说调控政策出台前几天，北京有一个炒房客一天卖掉58套房，这其中大部分是通过银行信贷购买的。银行承担了炒房客最有力的助手，房价岂有不涨之理?
购房人与前四者在房地产的产业链上，真正的购房人处在最低端和最弱势的地位。
理顺市场看4方向
这几个关系是判断中国房地产未来改革的方向，未来房地产市场怎么走主要看以下4个问题的解决。
土地产权和房屋产权目前中国的房屋是70年产权，确切地说，应该是70年的居住权。对于个人是否应该拥有土地的产权，中央还没有明确的政策，但这个麻烦是无法回避的。
中央和地方财政税收制度的改革 现在地方政府为什么需要钱，因为财政负担比较重，但财政收入的75％都要被中央政府拿走，地方政府只能靠卖地获取收入。
政府与开发商之间 中国有可能借鉴新加坡和德国的模式，方式是修一个“长城”隔断两个核心市场：一个是解决低收入者的市场，称为廉价房或保障房。谁能进入这个市场政府有严格的规定，如必须是当地居民或纳税人、收入必须低于某个水平等，当收入超过这个基准线后就必须退出这个市场。另外一个市场是完全商业市场，土地采取竞拍的方式，房价完全由市场来定。
开发商与银行、投资客与银行之间 银行中房地产相关贷款占多大比例，投资客在银行能贷到多少钱，这都必须要有法律的规定，不能由银行没有任何限度地放贷给开放商和投资客。纠正两个错误观念
关于房地产有两个说法是极端错误的，会造成很大的危害。
只要市场化就会万事大吉 一些学者谈到汇率、房市就认为必须市场化，其实没有深入研究，是一种教条主义。全世界最鼓励市场经济的美国，房地产市场也不是完全市场化的。中国从20世纪90年代开始，房地产开始走市场化道路，现在走不下去了，看来是有很大的问题。与新加坡比起来，中国香港的房地产市场是失败的，政府是土地唯一的控制者和买家，1997年回归之前，土地属于英国女王，回归后属于特区政府，老百姓没有土地。
房地产业定义为经济支柱产业 最近全国工商联房地产行业分会、中国房地产行业协会认为，要保护国家经济就必须发展房地产业，地产调控政策打击了中国的支柱产业。其实带动钢材、水泥、家具、家电等行业的不是房地产业，而是建筑业。房价从50万元上涨到500万元，所需要的家具家电并没有增加。这种最错误的理论就是简单地把房价持续上涨定义为房地产，定义为国民经济的支柱行业。