中国人对水有一种发自内心的迷恋，《老子》说“上善若水”，《荀子》也说“君子见大水必观焉。”当代诗人海子描绘的“面朝大海，春暖花开”美景，更是代表了无数人的向往。近几年来，海景房勃然兴起，为追梦遂愿提供了良好可能。海景房购房置业有哪些要领?本刊采访了长青投资集团有限公司副总裁韩涛先生。
　　
　　主要适合3类人群
　　
　　在近年来的房展中，海景房成为热点，并有逐渐升温的趋势。韩涛认为，这种现象是必然。以北京为例，随着房价飙升，房展会上本地项目和外地项目(以环渤海海景房为主)呈现出此消彼涨的趋势。由于供应不足，开发商总量减少，加上网络新媒体出现，处于卖方地位的本地开发商对房展的参与热情有所降低。而海景房10年前在市场上已有供应，只不过价格较低，开发商运作能力偏弱，基本上采取街边门店等传统营销手段。现在借房地产开发热潮从一线城市转向二三线城市的东风，开始大胆走出去，在购买力较强的一线城市进行展示。
　　韩涛说，这揭示了房地产市场已经进入多元化需求阶段。住房需求主要有两种，一是自住，二是投资，而投资是从自住需求中派生出来的，自住是本源需求，也是分析问题的关键。近几年来随着房地产市场的快速发展和老百姓购买能力的提高，一大批人的基本居住需求已得到解决，进而衍生多元化居住需求，尝试不同的居住体验。出于对大海的向往，海景房越来越受到青睐。于是环渤海地区的海景房在北京房展中开始亮相，且呈现出增长的趋势，这和房地产的整个阶段性发展密切相关。
　　海景房本质上是度假／养老型产品。我国大部分是内陆人口，度假要求与原来的生活状态有所差异，而海是和内陆最大差异化的东西，能够带来完全不同的感受。进一步划分，海景房主要解决3类人群的需求。一是差异化需求。主要是一线城市中产以上阶层，这部分人收入较高，也有一定闲暇，在解决了改善型需求之后，进而寻求在海边的生活体验。二是移民性需求。在内陆二三线城市的中产阶层，事业发展到了一定程度，进入一线城市很难，但可以到一个同是二三线的海滨城市。这几年在山东沿海城市很普遍，从东北老工业区进入的人很多。三是养老休闲需求。在大城市一部分收入较高的人，现在退休了，可以选择自己向往的生活，于是在海边买一套房子。
　　
　　自住OR投资　关注有不同
　　
　　一些试水海景房的人，总是在自住和投资两大功能中纠结不清，既想有机会到海边小住，又想获取房产升值溢价，他们问，哪个功能更重要?韩涛认为，海景房的自住和投资功能很难明确区分，更谈不上哪个更重要，比如喝白开水和喝茶，不同的人有不同的着眼点。单从地域上讲，近几年，海南三亚等地的房价飙涨，吸引了大量的投资客，考虑更多的是如何赚取差价；而对环渤海地区来说，目前项目较多，社会关注度还不高，热钱相对较少，从度假角度考虑的人更多一些。
　　自住和投资或可兼得，但应以其中之一为主功能。如果自住，更多的是考虑个人及家庭的居住属性，如几口人住，住多久，对海的依赖和心理需求程度有多高等。一线海景房通常比二线价格高很多，但考虑到长期居住，可以天天看海，离海有一定距离也可接受，这就存在以牺牲一定的观景资源去换取一定程度的价格优惠。如果投资，越稀缺的资源价值越高，升值空间也越大，将会更多看重对一线海景的占有。
　　
　　自住
　　例如，北京的一个年轻人，自己和父母的住宅都有了，需要另外一种居住生活感受。对他来说不是第一居住，但父母可能在较长时期居住。中国海岸线广阔，存在气候，地貌以及文化、经济发展水平等各方面差異。他首先把选择范围定在了气候状况更接近的环渤海地区。由于主要是父母居住，接下来要考虑医疗条件如何，是否有航班，陆路交通是否便捷，一般要求10个小时之内能到达。自己偶住，要求推窗见海，就要选一线海景。将来会有孩子，要求海边沙滩没有污染。北方一些城市的海是礁石的，没有沙，是泥质的海滩，和海的亲近程度不够。其他地方则和买一般的商品房没有任何差别，比如产品的规划设计，建筑的空间，装修，小区内的配套设施，物业的服务，开发商的实力和邻里的环境等。
　　韩涛说，离海远近和本地气候有关。他进一步举例说，青岛南向大海，夏天会很潮，湿度比较大；烟台，北向海，威海，三面环海，潮的问题不存在，但是风比较大，尤其二三月份。这些因素都要考虑到。
　　
　　投资
　　如果是一个纯粹的投资客，供需分析和稀缺资源的占有是首要考虑的。预期出租收益和溢价分别是多少，在三亚买海景房，在北京买商品房，在上海买商铺，哪个获利更高。投资是一个很单纯的事情，通过资本收益分析比较容易算出：不买供应量大的，买更稀缺的海景房。一线海景、沙滩、配套的设施、物业服务和发展潜力，这些是更要关注的问题。韩涛说，现在讲得较多的银滩，在威海相当于北京的延庆县郊区，这需要亲自考察才能得知。
　　
　　泡沫区和价值洼地不是绝对的
　　
　　韩涛指出，不少人在推介海景房时说“房价必然上涨，收益如何高”，这是很不负责任的说法。海景房不属刚性需求，更接近奢侈品，是一种弹性需求，价格波动受资金的影响较大。如果说商品房是一种特殊的商品，那么海景房就是一种特殊的商品房，它的价格决定因素更多，变数更大，投资时需要更谨慎。
　　最近炒房的心态很浮躁，把它和炒股等同了。迪拜的泡沫破灭即为殷鉴，那里的确有稀缺的资源，也有大量资金进入，但是房价过高，供需和租赁市场难以支撑。韩涛说，海景房投资归根结底还要看租金，如果租金不支持，相当于把大厦建在沙子上一样危险。现在一些区域，即使租金再低也没有人租，说明已有泡沫在里面。
　　目前来看，三亚房价过高，确实存在泡沫。但韩涛同时指出，泡沫往往出现在最有优势的城市。三亚的高房价是由资源稀缺、需求旺盛、资金充足、概念炒作等一系列的综合原因所致。首先是很长时间房产市场的需求偏低，供应持续不足，随着旅游岛等概念的推出及地方政府的长期努力，出现了补涨，并进一步被炒作，乃至出现了泡沫。但三亚海景房的优势在一定时期内毕竟难以比拟，泡沫可以在发展的过程中稀释掉。
　　供需永远具有变数，不能单纯看作一个时间节点上的问题。韩涛建议大家看长远，分析资源优势和供需状况，做长期投资，价值投资。大企业和大资金没有进入，又有独特资源的城市，存在价值洼地。如果说是一个发展潜力很好，基础设施基本完备，人口密度还没上来，未来的大的规划和城市发展的理念都非常好，又具有优良的海景资源，是值得投资的。
　　韩涛认为，威海就是这样的城市。大开发商没有进入，土地价值没有激发出来。前几年政府对非海景的土地供应量比较大，房价上涨有限，有继续上涨空间。三亚具有国内一线的大品牌开发商和国际级的五星酒店，在威海目前还没有一家。
　　威海的海景资源无需赘述，它同时还是欧洲人最爱的中国十大旅游城市之一，联合国宜居城市和中国第一个卫生城市，自然环境、空气质量、生活成本等具有明显优势，随着机场开通，交通问题得以改善。