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【摘要】：房地产业归属于服务业，且房地产业是生产性服务业中的重要部分，那些为生产者提供作为中间投入的服务的部门与行业统称为“生产性服务业”（或称“生产者服务业”）。同时房地产业也是我国服务业中GDP占比最大的三大行业之一。在经济体系中房地产业属于基础性、先导性的产业。房地产及其关联产业对我国经济的发展的贡献是不可忽视的。房地产业有较长的产业链，其产业的关联度大并且自身的特殊性质也决定了这一特殊产业对国民经济的影响力系数始终位于相关产业部门之上。本文从我国房地产业发展过程展开分析，就我国房地产业发展趋势提出了建议。
【关键词】：房地产;服务业
一、我国房地产发展过程
中国房地产业历史长久，但是受到建国初期社会经济条件的制约，房地产业发 展长期处于停顿状态。直到八十年代以后，中国的房地产业才逐渐起步，并在不断 增长的经济大形势下迅猛发展。但是因为中国1998年以前城镇居民住房实行的是计划经济条件下的“配给”制度，作为福利由国家统一调配，因此，中国房地产业发展实际并未启动。
（一）启动时期
这个时期是1980 年1991年。中国当时还实行计划经济，市场经济处于萌芽状态，政府对于房地产市场的发展缺乏管理经验，房地产市场的管理制度刚刚建立。1980年4月2日，邓小平同志为解决全国普遍存在的住房困难问题发表了关于建筑业和房地产业的谈话：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋。也可以自己盖。新老房子都可以出售”。这一重要指示的实质是指出了住房制度改革必须走住房商品化道路。遵循这一指示，中国1987年开始进行住房制度改革试点。1988年修改后的《中华人民共和国宪法》明确了土地有偿使用制度。1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》， 解决了通过市场来配置土地的问题。
（二）快速发展时期
这个时期是1992年至1993年，1992年小平同志南巡讲话和党的十四大的召开，推动了社会主义经济体制的建立，整个国民经济呈现快速增长态势。另外土地批租审批权的下放，也进一步推动了房地产开发的热潮，大批房地产项目竟相开工，房地产价格飞速上扬。其中1992年至1993年6月，房地产业超高速发展，投资超常规，尤其 1993 年上半年，房地产业发展进入高潮，造成了通货膨胀，影响到国民经济的协调发展。
（三）调整时期
这个时期是1994 年至1997年。1993 年下半年，国家实施调控政策协调宏观经济，房地产业是其中的重点，房地产业发展速度放缓。经1994 年的全面整顿，房地产到 1995 年进入平稳发展时期，房地产业的投资虽然还在增长，但增速已大大下降。回顾当时，1993年国家对房地产开发施行有限发展的宏观调控手段是符合经济发展形势的，制止了地方政府和房地产商的盲目投资，保持了房地产业的平稳发展。从1980到1998年的18年间.房改政策主要体现在逐步提高房租、以房改价出售公有住房等方面。这是住房制度市場化改革迈出的关键性的一步。
二、房地产发展建议
（一）加强市场监管和控制
政策和宏观经济形势的改变，往往会引起一些连锁反应，包括企业利润、金 融环境、居民收入、劳动就业和国家税收等。因此，政府部门有关政策的制定以 及对宏观经济的全方位调控就成为了防范房地产泡沫的重要措施。房地产具有消 费性和资产性两方面特征，因此，房地产投资非常活跃，容易导致泡沫的产生， 管理工作的重要性由此可见一斑。首先，就是要进一步加强和完善房地产行业的监督管理机制，对全国房地产行业的有关信息进行及时的整理、归纳和分析，以便对市场发展的实际情况进行准确评估，从而正确引导市场。其次，就是要加强房地产市场的投资管理，通过政策手段鼓励合理投资和安居型房地产的建设，做到产销适应，避免过度积压。最后，就是要加强对二级市场的管理，防止过度炒房现象的发生，避免加剧房地产市场的泡沫。
（二）加强对土地资源的规划和管理
当前，我国土地资源的有关法律规范尚不健全，各种规划的约束力不强，执 法力度也不够充分，因此违规占地、随意改划的现象普遍存在，导致有关土地供 应政策的宏观调控作用得不到充分发挥。一方面，要进一步抑制高档住宅区的过 度建设，避免新积压的过快出现，防止结构性过剩引发泡沫。另一方面，要加大 对各类违规行为的惩处力度，严厉打击非法占地和圈地行为，避免地方政府为了 获取短期利益而擅自进行土地交易，对于超出规定期限而未能开发的土地，政府 部门应及时予以回收。以此打击开发商圈地和炒地行为，从源头上遏制贪腐行为 和不正之风。与此同时，政府部门也应通过对土地资源供应政策的调整来抑制商品房的不合理上涨，并根据房地产市场的实际需求，进行土地资源的合理供应，严格执行国家有关招标制度，以便对土地资源进行有效控制。
（三）土地改革
在目前征地成本快速上升、多数地区征地指标已提前用完的情况下，要增加 土地供应，只有在城市存量土地内部和农村建设用地上进行改革和突破，土地制度改革已经箭在弦上。具体可以分为以下几个方面。
（一）盘活城市：城市存量低效土地再利用。盘活城市存量用地主要是提高出让土地容积率和低效工业用地再利用。若每年能将存量工业仓储用地中1%的低效利用部分释放为居住用地，则每年可增加居住用地供应量8 亿平，相当于每年的居住用地出让量增加50%，具有举得空间;若未来用途管制政策出现放松，鼓励盘活城市中的存量低效用地，一方面，拥有较多闲置城市工业用地或城中村项目储备的上市公司将可能受益，另一方面，积极参与老旧工业区或城中村改造，且具有相关经验或优势、可能异地复制的公司也将受益。
（二）释放增量：农村集体建设用地，特别是宅基地全面入市。推动农村集体建设用地可以释放巨大的土地红利：若农村人均用地面积降低到200平，则可新增建设用地556 亿平，是2012年全国土地出让面积的17倍;过去中央和地方对于宅基地入市顾虑较多，但新形势下改革契机正在出现：一方面是，二三产业成为主要就业部门，农民对土地需求大大降低，盘活农村资源实现就地市民化是当前农民工主要诉求;另一方面，土地财政给地方政府带来的收益正逐渐下降，而一线城市尤其突出;土地制度改革将沿着两条路径展开：①放宽用途管制，把一部分低效利用的工业用地转变为住宅用地。②允许集体建设用地，特别是宅基地全面入市流转。将增加行业长期土地供应。
参考文献：
[1].顾乃华，生产性服务业与制造业互动发展： 文献综述[J].经济学家，2006.6
[2].肖文，樊文静，产业关联下的生产性服务业发展[J]. 经济学家，2011.6
[3].何伟安等，房地产行业的社会责任和行业发展[J]，企业经济，2011年第3期
【关键词】：房地产;服务业
一、我国房地产发展过程
中国房地产业历史长久，但是受到建国初期社会经济条件的制约，房地产业发 展长期处于停顿状态。直到八十年代以后，中国的房地产业才逐渐起步，并在不断 增长的经济大形势下迅猛发展。但是因为中国1998年以前城镇居民住房实行的是计划经济条件下的“配给”制度，作为福利由国家统一调配，因此，中国房地产业发展实际并未启动。
（一）启动时期
这个时期是1980 年1991年。中国当时还实行计划经济，市场经济处于萌芽状态，政府对于房地产市场的发展缺乏管理经验，房地产市场的管理制度刚刚建立。1980年4月2日，邓小平同志为解决全国普遍存在的住房困难问题发表了关于建筑业和房地产业的谈话：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋。也可以自己盖。新老房子都可以出售”。这一重要指示的实质是指出了住房制度改革必须走住房商品化道路。遵循这一指示，中国1987年开始进行住房制度改革试点。1988年修改后的《中华人民共和国宪法》明确了土地有偿使用制度。1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》， 解决了通过市场来配置土地的问题。
（二）快速发展时期
这个时期是1992年至1993年，1992年小平同志南巡讲话和党的十四大的召开，推动了社会主义经济体制的建立，整个国民经济呈现快速增长态势。另外土地批租审批权的下放，也进一步推动了房地产开发的热潮，大批房地产项目竟相开工，房地产价格飞速上扬。其中1992年至1993年6月，房地产业超高速发展，投资超常规，尤其 1993 年上半年，房地产业发展进入高潮，造成了通货膨胀，影响到国民经济的协调发展。
（三）调整时期
这个时期是1994 年至1997年。1993 年下半年，国家实施调控政策协调宏观经济，房地产业是其中的重点，房地产业发展速度放缓。经1994 年的全面整顿，房地产到 1995 年进入平稳发展时期，房地产业的投资虽然还在增长，但增速已大大下降。回顾当时，1993年国家对房地产开发施行有限发展的宏观调控手段是符合经济发展形势的，制止了地方政府和房地产商的盲目投资，保持了房地产业的平稳发展。从1980到1998年的18年间.房改政策主要体现在逐步提高房租、以房改价出售公有住房等方面。这是住房制度市場化改革迈出的关键性的一步。
二、房地产发展建议
（一）加强市场监管和控制
政策和宏观经济形势的改变，往往会引起一些连锁反应，包括企业利润、金 融环境、居民收入、劳动就业和国家税收等。因此，政府部门有关政策的制定以 及对宏观经济的全方位调控就成为了防范房地产泡沫的重要措施。房地产具有消 费性和资产性两方面特征，因此，房地产投资非常活跃，容易导致泡沫的产生， 管理工作的重要性由此可见一斑。首先，就是要进一步加强和完善房地产行业的监督管理机制，对全国房地产行业的有关信息进行及时的整理、归纳和分析，以便对市场发展的实际情况进行准确评估，从而正确引导市场。其次，就是要加强房地产市场的投资管理，通过政策手段鼓励合理投资和安居型房地产的建设，做到产销适应，避免过度积压。最后，就是要加强对二级市场的管理，防止过度炒房现象的发生，避免加剧房地产市场的泡沫。
（二）加强对土地资源的规划和管理
当前，我国土地资源的有关法律规范尚不健全，各种规划的约束力不强，执 法力度也不够充分，因此违规占地、随意改划的现象普遍存在，导致有关土地供 应政策的宏观调控作用得不到充分发挥。一方面，要进一步抑制高档住宅区的过 度建设，避免新积压的过快出现，防止结构性过剩引发泡沫。另一方面，要加大 对各类违规行为的惩处力度，严厉打击非法占地和圈地行为，避免地方政府为了 获取短期利益而擅自进行土地交易，对于超出规定期限而未能开发的土地，政府 部门应及时予以回收。以此打击开发商圈地和炒地行为，从源头上遏制贪腐行为 和不正之风。与此同时，政府部门也应通过对土地资源供应政策的调整来抑制商品房的不合理上涨，并根据房地产市场的实际需求，进行土地资源的合理供应，严格执行国家有关招标制度，以便对土地资源进行有效控制。
（三）土地改革
在目前征地成本快速上升、多数地区征地指标已提前用完的情况下，要增加 土地供应，只有在城市存量土地内部和农村建设用地上进行改革和突破，土地制度改革已经箭在弦上。具体可以分为以下几个方面。
（一）盘活城市：城市存量低效土地再利用。盘活城市存量用地主要是提高出让土地容积率和低效工业用地再利用。若每年能将存量工业仓储用地中1%的低效利用部分释放为居住用地，则每年可增加居住用地供应量8 亿平，相当于每年的居住用地出让量增加50%，具有举得空间;若未来用途管制政策出现放松，鼓励盘活城市中的存量低效用地，一方面，拥有较多闲置城市工业用地或城中村项目储备的上市公司将可能受益，另一方面，积极参与老旧工业区或城中村改造，且具有相关经验或优势、可能异地复制的公司也将受益。
（二）释放增量：农村集体建设用地，特别是宅基地全面入市。推动农村集体建设用地可以释放巨大的土地红利：若农村人均用地面积降低到200平，则可新增建设用地556 亿平，是2012年全国土地出让面积的17倍;过去中央和地方对于宅基地入市顾虑较多，但新形势下改革契机正在出现：一方面是，二三产业成为主要就业部门，农民对土地需求大大降低，盘活农村资源实现就地市民化是当前农民工主要诉求;另一方面，土地财政给地方政府带来的收益正逐渐下降，而一线城市尤其突出;土地制度改革将沿着两条路径展开：①放宽用途管制，把一部分低效利用的工业用地转变为住宅用地。②允许集体建设用地，特别是宅基地全面入市流转。将增加行业长期土地供应。
参考文献：
[1].顾乃华，生产性服务业与制造业互动发展： 文献综述[J].经济学家，2006.6
[2].肖文，樊文静，产业关联下的生产性服务业发展[J]. 经济学家，2011.6
[3].何伟安等，房地产行业的社会责任和行业发展[J]，企业经济，2011年第3期