论文部分内容阅读
摘 要：鉴于养老地产项目选址方面的文献研究较少，笔者主要结合自身工作经验，阐述养老地产项目选址的普遍性要素，并对不同类型的养老地产项目选址的特殊要求分别分析，并对国内养生度假型养老项目的选址给出几个推荐区域。
关键词：养老地产 项目选址 推荐区域
鉴于养老地产项目选址方面的文献研究较少，笔者主要结合自身工作经验，阐述养老地产项目选址的普遍性要素，并对不同类型的养老地产项目选址的特殊要求分别分析。
一、影响养老项目选址的普遍性因素
1.经济和人口基础。从美国、日本等国家的老龄化及经济发展趋势来看，养老产业均在老龄化率达到10%且加速上升、人均GDP达到1万美元左右时进入快速发展期。2015年是我国65岁以上人口占总人口比率达到10.2%，人均GDP预计2019年将达到1万美元，目前，北京、天津、上海、浙江、江苏等省市人均GDP已超过1万美元。根据国外老龄化经验，结合我国的发展现状，北京、上海及一些东南部沿海省份已经具备了较好的经济和人口基础，对于养老地产项目的需求逐渐增加，在养老地产项目选址时，应优先考虑这些省市。
2.政府政策支持情况。近年来，国家和地方政府相继出台了很多支持养老产业发展的政策，包括土地、税收、建设及运营补贴等，由于各地经济发展和老龄化程度不同，支持力度也有所不同，影响着养老项目拿地难易程度、审批效率、开发及运营成本等。此外，各地对于引进外来投资有不同的优惠政策，甚至同一城市各个区县、开发区政策也会有所不同。养老项目选址，要充分考虑这些政策因素的影响。
二、护理型项目选址因素
护理型项目主要面向身体机能退化较严重、在半自理乃至护理状态、甚至需要专业医疗照护的老年人。我们讨论此类项目的选择，主要是讨论此类项目如何在城市中选址的问题。
1.人口学基础。区域内的常住人口密度，是护理型养老项目的市场基础。老人人口的结构是支撑护理型养老项目市场的核心和关键，由于护理型养老项目面向的是不能自理的老人，在无法全面掌握区域内老年人健康情况的情况下，根据人口结构进行市场预测是较为合理的方式。除了人口密度和结构指标，还可将常住家庭数量、5-10年以上房龄的商品住宅小区数量等作为考察指标。
2.区位因素。根据笔者所在单位的调查，老人的子女多希望护理型养老项目离子女家或者工作地点不是非常远，以半小时左右车程为最佳，以方便探望，因此护理型项目不要建于过于偏远的郊区地带。但项目也不应建在过于繁华的商业闹市区，不利于老人的休息、护理和紧急救治。护理型养老项目应选择在地段较为平坦的区域，切勿修建于山区、坡度较大的地区。
3.配套设施。对于护理型养老项目而言，优质的医疗资源至关重要。如项目三公里半径范围内有不少于三家医院，且其中有一家三甲医院，那么项目将产生较强的吸引力。项目在选址阶段就应提前考察医疗资源，与医院建立良好的合作关系，规划绿色通道，确保老人出现紧急状况可以及时送医院就诊。
4.竞品项目。根据我国目前老年人的消经济能力和消费习惯，老年人在消费时一般较为理性、谨慎。根据笔者工作经验，老年人在选择养老机构时，90%的老人都会实地考察3-5家养老机构，并进行全面比较，才会决定最终是否入住。因此，在项目三公里半径范围内，如存在1-2家竞品项目，并不是一件坏事，反而有可能促进老人在比较中做出选择。而当竞品项目超过三家，则应按照该区域人口密度、人口结构等因素考虑市场容量。
综上所述，护理型养老项目应综合考虑人口密度、老年人口结构、地势、交通、配套等因素，优先选择既不远离市区、也不过于繁华的区域。以北京为例，三环至五环之间是护理型项目较为理想的选址区域。
三、活跃型项目选址因素
活跃型项目指专为健康老人设计，提供适老性居住环境、配套设施和服务，适宜老年人常年居住生活的社区。
1.经济水平。活跃型项目本质上是对老年人原有住宅和居住方式的替换，项目的需求刚性不强，而且此类项目的收费模式多为产权销售、会员卡、押金等，需要老人一次性支付大笔金额。根据笔者所在单位的调查，已经入住及正在考察活跃型项目的人群中，65%的老人和59%的子女预算在8000-11000元/月之间；更有15%的子女的预算在15000元/月以上。由此可见，此类项目需要较高的收入水平做支撑，因此选址首先应考虑北上广深等一线城市，以及东南沿海地区。
2.区位因素。活跃型项目一般应选择建在城市郊区，并避开工业园区、交通干线，建议选择与市区的车程大约在1.5-2小时之间的近郊区域，近郊与市区的联系较为紧密，不至于让老人产生脱离城市、被人遗忘的感觉，也便于老人与子女联络。
3.配套设施。根据笔者所在单位的调查，医疗条件依然是老人最关注的配套设施，但老人对医疗资源的依赖会降低，有简单的医务室即可，最好能与周边综合性医院建立绿色通道。老人一般不要求周边有完善的商业、文体配套，只要项目配备有定期前往市区、商业区的通勤工具即可。
综上所述，活跃型项目应优先考虑经济较发达城市的近郊地带、交通便利、环境优雅的地区。此类项目对选址的要求并不太高，若想项目取得成功，更重要的是自身的规划设计、成本控制、运营服务等能力。
四、养生度假型项目选址因素
养生度假型养老项目主要针对健康老人季节性、区域性的需求。越来越多的健康老人在刚刚退休、生活完全自理的阶段，愿意在特定阶段前往特定区域，开展养生、休闲、度假、社交为目的的退休新生活。此类项目的选址与旅游度假地产有相似之处，但要考虑老人特有的生理及精神需要。
1.气候及生态条件。一般而言，18-25度气温是人体感受最舒适的温度，45%～65%是人体最适宜的湿度。老人多采取季节性养生度假的方式，只要当一个区域每年的温度、湿度维持在适宜范围内超过半年以上，就具备建设养生度假型养老项目的基本气候条件。養生度假型项目在选址时，应全面衡量区域的生态环境。良好的生态环境指优良的空气质量、较高的植被覆盖率、健康的水资源等，良好的生态环境有利于老年人某些慢性疾病的改善。
2.旅游资源。丰富的旅游资源对于任何度假类项目都是至关重要的。对于老人而言，较为有吸引力的自然资源包括相对清净的山、水、林及具有保健功能的温泉等；较为有吸引力的人文资源包括有较高历史价值、或有浓郁当地风情的景观。
3.交通条件。养生度假型项目要着重考虑飞机、高铁、高速公路等交通工具的可达性。老人前往项目所换乘的交通工具绝对不能超过三种以上，否则会不便于老人行动，也会增加不安全因素。
4.配套设施。由于大多数养生度假型项目会在项目内部配备较为完善的软硬件设施，老人对于周边环境的依赖相对较弱。但由于老人在养生度假型项目内居住时间较长，会有自己生火做饭的需求，因此希望项目周边有菜市场、超市等生活配套。
综上所述，笔者结合工作经验，对国内养生度假型养老项目的选址给出几个推荐区域。
参考文献：
[1]中国新一线城市之争 突围之战看成都[N]. 杜冉乐. 每日经济新闻. 2016-12-02 （015）.
[2]房地产或迎新发展方向[N]. 蒋劲劲. 南方日报. 2016-12-16 （B01）.
[3]养生旅游与全球化：一个概念框架（上）[N]. 周珍，谢雯. 中国旅游报. 2011-12-21 （011）.
[4]互联网+背景下房地产企业如何实现转型升级[J]. 唐红英. 企业改革与管理. 2016（14）.
关键词：养老地产 项目选址 推荐区域
鉴于养老地产项目选址方面的文献研究较少，笔者主要结合自身工作经验，阐述养老地产项目选址的普遍性要素，并对不同类型的养老地产项目选址的特殊要求分别分析。
一、影响养老项目选址的普遍性因素
1.经济和人口基础。从美国、日本等国家的老龄化及经济发展趋势来看，养老产业均在老龄化率达到10%且加速上升、人均GDP达到1万美元左右时进入快速发展期。2015年是我国65岁以上人口占总人口比率达到10.2%，人均GDP预计2019年将达到1万美元，目前，北京、天津、上海、浙江、江苏等省市人均GDP已超过1万美元。根据国外老龄化经验，结合我国的发展现状，北京、上海及一些东南部沿海省份已经具备了较好的经济和人口基础，对于养老地产项目的需求逐渐增加，在养老地产项目选址时，应优先考虑这些省市。
2.政府政策支持情况。近年来，国家和地方政府相继出台了很多支持养老产业发展的政策，包括土地、税收、建设及运营补贴等，由于各地经济发展和老龄化程度不同，支持力度也有所不同，影响着养老项目拿地难易程度、审批效率、开发及运营成本等。此外，各地对于引进外来投资有不同的优惠政策，甚至同一城市各个区县、开发区政策也会有所不同。养老项目选址，要充分考虑这些政策因素的影响。
二、护理型项目选址因素
护理型项目主要面向身体机能退化较严重、在半自理乃至护理状态、甚至需要专业医疗照护的老年人。我们讨论此类项目的选择，主要是讨论此类项目如何在城市中选址的问题。
1.人口学基础。区域内的常住人口密度，是护理型养老项目的市场基础。老人人口的结构是支撑护理型养老项目市场的核心和关键，由于护理型养老项目面向的是不能自理的老人，在无法全面掌握区域内老年人健康情况的情况下，根据人口结构进行市场预测是较为合理的方式。除了人口密度和结构指标，还可将常住家庭数量、5-10年以上房龄的商品住宅小区数量等作为考察指标。
2.区位因素。根据笔者所在单位的调查，老人的子女多希望护理型养老项目离子女家或者工作地点不是非常远，以半小时左右车程为最佳，以方便探望，因此护理型项目不要建于过于偏远的郊区地带。但项目也不应建在过于繁华的商业闹市区，不利于老人的休息、护理和紧急救治。护理型养老项目应选择在地段较为平坦的区域，切勿修建于山区、坡度较大的地区。
3.配套设施。对于护理型养老项目而言，优质的医疗资源至关重要。如项目三公里半径范围内有不少于三家医院，且其中有一家三甲医院，那么项目将产生较强的吸引力。项目在选址阶段就应提前考察医疗资源，与医院建立良好的合作关系，规划绿色通道，确保老人出现紧急状况可以及时送医院就诊。
4.竞品项目。根据我国目前老年人的消经济能力和消费习惯，老年人在消费时一般较为理性、谨慎。根据笔者工作经验，老年人在选择养老机构时，90%的老人都会实地考察3-5家养老机构，并进行全面比较，才会决定最终是否入住。因此，在项目三公里半径范围内，如存在1-2家竞品项目，并不是一件坏事，反而有可能促进老人在比较中做出选择。而当竞品项目超过三家，则应按照该区域人口密度、人口结构等因素考虑市场容量。
综上所述，护理型养老项目应综合考虑人口密度、老年人口结构、地势、交通、配套等因素，优先选择既不远离市区、也不过于繁华的区域。以北京为例，三环至五环之间是护理型项目较为理想的选址区域。
三、活跃型项目选址因素
活跃型项目指专为健康老人设计，提供适老性居住环境、配套设施和服务，适宜老年人常年居住生活的社区。
1.经济水平。活跃型项目本质上是对老年人原有住宅和居住方式的替换，项目的需求刚性不强，而且此类项目的收费模式多为产权销售、会员卡、押金等，需要老人一次性支付大笔金额。根据笔者所在单位的调查，已经入住及正在考察活跃型项目的人群中，65%的老人和59%的子女预算在8000-11000元/月之间；更有15%的子女的预算在15000元/月以上。由此可见，此类项目需要较高的收入水平做支撑，因此选址首先应考虑北上广深等一线城市，以及东南沿海地区。
2.区位因素。活跃型项目一般应选择建在城市郊区，并避开工业园区、交通干线，建议选择与市区的车程大约在1.5-2小时之间的近郊区域，近郊与市区的联系较为紧密，不至于让老人产生脱离城市、被人遗忘的感觉，也便于老人与子女联络。
3.配套设施。根据笔者所在单位的调查，医疗条件依然是老人最关注的配套设施，但老人对医疗资源的依赖会降低，有简单的医务室即可，最好能与周边综合性医院建立绿色通道。老人一般不要求周边有完善的商业、文体配套，只要项目配备有定期前往市区、商业区的通勤工具即可。
综上所述，活跃型项目应优先考虑经济较发达城市的近郊地带、交通便利、环境优雅的地区。此类项目对选址的要求并不太高，若想项目取得成功，更重要的是自身的规划设计、成本控制、运营服务等能力。
四、养生度假型项目选址因素
养生度假型养老项目主要针对健康老人季节性、区域性的需求。越来越多的健康老人在刚刚退休、生活完全自理的阶段，愿意在特定阶段前往特定区域，开展养生、休闲、度假、社交为目的的退休新生活。此类项目的选址与旅游度假地产有相似之处，但要考虑老人特有的生理及精神需要。
1.气候及生态条件。一般而言，18-25度气温是人体感受最舒适的温度，45%～65%是人体最适宜的湿度。老人多采取季节性养生度假的方式，只要当一个区域每年的温度、湿度维持在适宜范围内超过半年以上，就具备建设养生度假型养老项目的基本气候条件。養生度假型项目在选址时，应全面衡量区域的生态环境。良好的生态环境指优良的空气质量、较高的植被覆盖率、健康的水资源等，良好的生态环境有利于老年人某些慢性疾病的改善。
2.旅游资源。丰富的旅游资源对于任何度假类项目都是至关重要的。对于老人而言，较为有吸引力的自然资源包括相对清净的山、水、林及具有保健功能的温泉等；较为有吸引力的人文资源包括有较高历史价值、或有浓郁当地风情的景观。
3.交通条件。养生度假型项目要着重考虑飞机、高铁、高速公路等交通工具的可达性。老人前往项目所换乘的交通工具绝对不能超过三种以上，否则会不便于老人行动，也会增加不安全因素。
4.配套设施。由于大多数养生度假型项目会在项目内部配备较为完善的软硬件设施，老人对于周边环境的依赖相对较弱。但由于老人在养生度假型项目内居住时间较长，会有自己生火做饭的需求，因此希望项目周边有菜市场、超市等生活配套。
综上所述，笔者结合工作经验，对国内养生度假型养老项目的选址给出几个推荐区域。
参考文献：
[1]中国新一线城市之争 突围之战看成都[N]. 杜冉乐. 每日经济新闻. 2016-12-02 （015）.
[2]房地产或迎新发展方向[N]. 蒋劲劲. 南方日报. 2016-12-16 （B01）.
[3]养生旅游与全球化：一个概念框架（上）[N]. 周珍，谢雯. 中国旅游报. 2011-12-21 （011）.
[4]互联网+背景下房地产企业如何实现转型升级[J]. 唐红英. 企业改革与管理. 2016（14）.