论文部分内容阅读
摘要：房地产业是国民经济的基础性产业和先导性产业，其健康发展对于国民经济健康发展至关重要。以芜湖为例，研析房地产在发展过程中存在少量泡沫、房地产结构有待完善、市场秩序尚需规范等现状分析。阐释政府在房地产企业管理中的地位和作用，并提出加强管理的工作思考，给相关人士提供有益的借鉴，促使房地产业健康、协调、可持续发展。
关键词：房地产；地位；作用
Abstract: the real estate industry is the national economy's fundamental industry and related industry, its healthy development for the healthy development of the national economy is very important. In wuhu, for example, each of these four in the process of the development of the real estate bubble in small amounts, real estate structure remain to be improved, market order still need to regulate status analysis. The government in real estate enterprise management interpretation of the status and role, and puts forward the management work thinking, give the relevant parties to provide the beneficial reference, prompted the real estate industry healthy, harmonious, and sustainable development.
Keywords: real estate; Status; role
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
城镇住房改革以来，房地产对拉动国民经济增长，改善城市面貌，提高居民居住水平等方面发挥了重要作用。但是近些年来，土地出让价大幅度上扬、房地产开发的利润不够科学合理等因素，造成房地产经济的快速畸形发展，实业投资不断萎缩，社会贫富分化日趋严重等问题。不但加深来了社会矛盾，同时也造成了资源浪费，房地产的泡沫更是国民经济的巨大隐患。因而，房价攀升所造成的一系列问题引起了人们的关注，成为了研究焦点[1]。
一、芜湖当前房地产发展的状况
芜湖属于三线城市，房地产市场亦不能“独善其身”，仍受宏观调控大环境的压力。 2011年上半年库存量基本保持在125万平米左右，下半年有所增加。成交量同比2010年同期基本持平；調控政策对市场影响要明显弱于一、二线及同等级城市，同时因皖江经济圈已显现雏形、无为县和沈巷镇因行政区划调整划入芜湖、省江北集中区正式划入芜湖市管辖等所带来的政策新机遇，将为芜湖持续投资带来可能，也为房地产发展带来了契机，目前房地产发展状况如下：
（一）存在少量泡沫
在社会主义市场经济下，商品房的价格在其价值上下浮动符合价值规律。但因房地产较高利润的吸引，导致大量的闲散资金流入房地产领域，造成当地房价虚高。过度的投机必然会对实业产生一定的影响，从长远来看也不利于房地产行业的持久发展。虽然持续不断的需求促进了房地产的一时繁荣，但是一旦泡沫被捅破，必会造成资源的浪费，也会产生其他方面的问题。
（二）房地产结构有待完善
随着我国国民经济的发展，房地产市场还有进一步发展的空间，但是芜湖地区的房地产结构有待进一步完善。部分商品房过于高端或者建筑面积过大，普通的工薪阶层根本无法承受；而普通的或者面积较少的商品房却出现供不应求的现象，造成价格的略有攀升。同时经济适用房和廉租房建设规模，尚不能满足市场的需要。
（三）市场秩序尚需规范
近年来，为进一步完善芜湖的房地产市场秩序，市政府进行了有效的调控，取得明显成效。为平抑房价上涨，下一步将引导房地产开发企业扩大低价商品宅的供应量，保证充足量的保障住房，以缩小供需缺口。同时，对于国家推行的房地产政策或者指导意见落到实处，进一步促使房地产市场秩序规范有序。
二、创新管理，提升政府在房地产企业管理中的地位
（一）政府职能逐渐改变，管理和效率有所改善
政府正在努力由无所不包的“全能型”向宏观调控的服务性改变，芜湖地区各级政府正朝着“小机构、大服务”、“寓管理于服务之中”的方向逐步改变。[2]对于房地产企业的管理，以往审批难，程序多，多机构交叉的现象正在消失，这在一定程度上提高了政府人员的工作效率，减少了行政资源的浪费。
（二）密切政府与人民群众之间的关系
公共行政的改革有利于我国民主政治的发展，也是我国政治改革的重要组成部分。政府的改革不仅减低了行政费用，也减少了社会对于房地产收取的费用，同时也遏制了乱收费的现象，使政府和人民群众的关系得到了很大改善。
（三）建立公共信息体制
市场存在一定的弊端，因此要加强宏观的调控，必须通过审批、引导、监督、服务等手段调控市场。政府首先就要严格审批，提高市场准入门槛；其次是必须根据当地实际，引导房地产发展的方向，以避免资源浪费和重复建设；最后是施工过程和质量验收等环节要依据国家标准严格把关，这既有利于保障人民的生命财产，也有利于房地产市场的长远发展。
（四）提供公共服务
服务作为现代房地产企业管理的一个重要手段和职能，它提供的公共产品和服务，为房地产的快速发展提供一个平台。政府部门的服务是房地产企业能够可持续的发展的保证。因此，相关部门要转换角色定位，加强服务意识，简化审批程序，提高工作效率，为房地产的发展提供必要的支持。
（五）规范市场秩序，积极引导市场
政府在市场经济中的定位应该是按照市场经济原则，积极引导地产市场，并且积极调控地产市场，必要时主动开辟新市场，再在市场冷的时候吹热风，市场热的时候吹冷风。保证我市的房地产既要相对的快速发展，又要积极引导，量力而行。房地产市场的开发在秩序方面还不完善，政府应该加强市场的规范，努力营造一个适宜市场发展的客观环境，规范开发行为。
三、保持房地产市场健康发展的政府措施
不完善的房地产秩序不仅会给本行业带来危害，也不利于当地经济的发展，因此一定要加强政府在房地产企业管理中的地位和作用，保证房地产市场健康持续发展。
（一）管理创新，建立“预测、预报、预警”机制
政府既要加强对房地产产业的引导，同时更要注意管理上的创新。可以采用协议开发、贷款控制、开征房产税等方式加强对企业的影响。同时牵头组织房地产企业进行合作，政府在其中担当协调人、监督人的角色。通过建立“预测、预报、预警”积极引导我市地产市场。针对当前市场的整体趋势走向，建立房地产市场动态月、季度、年度的分析和预测机制以及即将走势发生重大变化的预警机制。
（二）正确引导投资，进一步调控土地供应
進一步控制土地市场，加强土地的计划管理和规划，控制好用地总量和用地性质。经营性项目务必实行公开招标，不定期的进行土地市场清理整顿。此外，
房地产的投资资金量大、周期长，因此一定要充分考虑市场的变化对于房地产周期的影响。从市场的角度出发，根据需求和消费者可以接受的价格，结合本地的实际进行合理规划，使房地的投资规模和宏观经济的目标相适应。
（三）加强宏观调控，抑制房地产热胀
“自2003年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，发布了一系列宏观调控政策。特别是2005年国八条[3]的出台，把调控上升到政治高度；2006年国六条[4]出台，加大了调控力度；2007年的调控更有针对性和操作性，主要措施包括‘加大廉租房的建设步伐和力度’[5]、‘严格土地招拍挂制度’[6]和‘提高第二套房贷款的首付比例和利率’[7]等。”[8]过度的投机炒房不仅会产生房地产经济泡沫，也会进一步拉开社会的贫富差距，导致社会的不稳定。[9]因此，在完善房地产经济机制的过程中要严格控制炒房，可以利用价格引导，限价等方式促使房价保持在一个合理的价位。同时加强金融方面的控制，严格审批期房贷款及抵押贷款，最大限度的抑制房地产的热胀。
（四）调整市场供给结构，加大保障性住房的供应
目前，芜湖房地产市场的结构尚需进一步完善，高中低端的商品住房比例还需要进行调整。政府应该相应增加普通商品房的建设力度，严格控制别墅等高端商品房的建设并且加快廉租房和经济适用房的建设速度，把无收入或者低收入的住房供应纳入社会保障性住房供应体系，使廉租房、经济适用房、商品房等保持一个合理的比例，满足不同收入者的需求。同时相关部门要对商品房的销售进行登记备案，根据已有的建筑规模，科学的进行规划，引导房地产企业理性的投资开发。
（五）规范房地产市场准入制度，实行进入管制
我国的房地产业的发展是以土地市场为基准，由于土地资源的有限性和不可再生性，使得土地供给在一定程度上存在着较强的垄断性，我国的土地属国有制，因此对土地市场的控制成为了政府管制房地产开发商进入我市该行业的主要手段。房地产开发商在从项目的批准立项开始，到项目整体施工，到竣工验收，直至交付给业主使用，这一系列的过程实际上就是政府对开发商颁发各项许可的过程，从而形成进入壁垒。[10-12]因此，各项土地制度对于政府来说将会显得格外重要。同时工商、建委等部门根据本身职责对市场秩序进行规范和整理，并制定切实可行的制度方针，建立公共信息体制，对于房地产土地市场进行监督和管理，使其走上规范化，制度化的渠道。
四、结语
房地产经济要想健康发展，政府必须积极引导，充分发挥宏观调控的作用，使市场和调控相互结合。芜湖的房地产市场正保持平稳健康发展，但是受当前调控的影响，也出现了地产市场的低迷时期。消费者持币观望的心态加重，但大芜湖、皖江经济圈等为芜湖持续投资带来可能，也为房地产发展带来了契机。政府一定要加强在房地产企业管理中的地位和作用，进行正确的引导，加强宏观调控和服务，保证芜湖房地产企业能够适应市场发展的需要，在大力推动住房商品化的同时，还要义不容辞地承担起保障性住房的重任，努力成为构建公共住房的主体，维护中低收入人群的利益，维护社会的稳定，进而推动国民经济的持续健康发展。
参考文献：
[1]章忠．我国房地产经济发展的政策探讨[J]．现代经济信息，2009
[2]程样国，韩艺．国际新房地产企业管理浪潮与行政改革[M].人民出版社.2007
[3] 国务院办公厅．关于切实稳定住房价格的通知[EB/OL]．WWW．baidu．com，2005—04—20．
[4] 中华人民共和国建设部，中华人民共和国发展和改革委员会，中华人民共和国监察部，等．于调整住房供应结构稳定住房价格的意见[EB/OL]．http：//WWW．baidu．com，2006—05—29．
[5]国务院．关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(简称24号文件) [EB/OL]． WWW．baidu．com，2007—08—07．
[6]中华人民共和国国土资源部．招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(简称39号令)[EB/OL]．WWW．baidu．com，2007—11一01．
[7]中国人民银行，中国银行业监督管理委员会．关于加强商业性房地产信贷管理的通知(简称359号文件)[EB/OL]．WWW．baidu．tom，2007一09—27．
[8] 宝鸡文理学院学报(社会科学版) 2010年2月 第30卷 第1期
[9]周干恃.四平房地产[J].四平社会科学.2011
[10]黄晓艳.中国房地产市场寡头垄断趋势分析[D].西南财经大学,2006.
[11]钟晓明.我国房地产市场开发商的行为分析[D].南京财经大学,2007.
[12]方惜.城市住宅开发中的政府微观管制研究[D].厦门大学,2006.
Abstract: The real estate industry is the basic industry of the national economy and the leading industry, the healthy development of the national economy healthy development. Taking Wuhu as an example, analysis of the real estate in the development process, the presence of a small amount of foam structure remains to be improved, the real estate market order still need to regulate current analysis. Interpretation of government in the real estate enterprise management status and role, and to strengthen the management of the work of thinking, to provide useful reference to the real estate industry, health, coordination, sustainable development.
Key words: Real estate; role position;
关键词：房地产；地位；作用
Abstract: the real estate industry is the national economy's fundamental industry and related industry, its healthy development for the healthy development of the national economy is very important. In wuhu, for example, each of these four in the process of the development of the real estate bubble in small amounts, real estate structure remain to be improved, market order still need to regulate status analysis. The government in real estate enterprise management interpretation of the status and role, and puts forward the management work thinking, give the relevant parties to provide the beneficial reference, prompted the real estate industry healthy, harmonious, and sustainable development.
Keywords: real estate; Status; role
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
城镇住房改革以来，房地产对拉动国民经济增长，改善城市面貌，提高居民居住水平等方面发挥了重要作用。但是近些年来，土地出让价大幅度上扬、房地产开发的利润不够科学合理等因素，造成房地产经济的快速畸形发展，实业投资不断萎缩，社会贫富分化日趋严重等问题。不但加深来了社会矛盾，同时也造成了资源浪费，房地产的泡沫更是国民经济的巨大隐患。因而，房价攀升所造成的一系列问题引起了人们的关注，成为了研究焦点[1]。
一、芜湖当前房地产发展的状况
芜湖属于三线城市，房地产市场亦不能“独善其身”，仍受宏观调控大环境的压力。 2011年上半年库存量基本保持在125万平米左右，下半年有所增加。成交量同比2010年同期基本持平；調控政策对市场影响要明显弱于一、二线及同等级城市，同时因皖江经济圈已显现雏形、无为县和沈巷镇因行政区划调整划入芜湖、省江北集中区正式划入芜湖市管辖等所带来的政策新机遇，将为芜湖持续投资带来可能，也为房地产发展带来了契机，目前房地产发展状况如下：
（一）存在少量泡沫
在社会主义市场经济下，商品房的价格在其价值上下浮动符合价值规律。但因房地产较高利润的吸引，导致大量的闲散资金流入房地产领域，造成当地房价虚高。过度的投机必然会对实业产生一定的影响，从长远来看也不利于房地产行业的持久发展。虽然持续不断的需求促进了房地产的一时繁荣，但是一旦泡沫被捅破，必会造成资源的浪费，也会产生其他方面的问题。
（二）房地产结构有待完善
随着我国国民经济的发展，房地产市场还有进一步发展的空间，但是芜湖地区的房地产结构有待进一步完善。部分商品房过于高端或者建筑面积过大，普通的工薪阶层根本无法承受；而普通的或者面积较少的商品房却出现供不应求的现象，造成价格的略有攀升。同时经济适用房和廉租房建设规模，尚不能满足市场的需要。
（三）市场秩序尚需规范
近年来，为进一步完善芜湖的房地产市场秩序，市政府进行了有效的调控，取得明显成效。为平抑房价上涨，下一步将引导房地产开发企业扩大低价商品宅的供应量，保证充足量的保障住房，以缩小供需缺口。同时，对于国家推行的房地产政策或者指导意见落到实处，进一步促使房地产市场秩序规范有序。
二、创新管理，提升政府在房地产企业管理中的地位
（一）政府职能逐渐改变，管理和效率有所改善
政府正在努力由无所不包的“全能型”向宏观调控的服务性改变，芜湖地区各级政府正朝着“小机构、大服务”、“寓管理于服务之中”的方向逐步改变。[2]对于房地产企业的管理，以往审批难，程序多，多机构交叉的现象正在消失，这在一定程度上提高了政府人员的工作效率，减少了行政资源的浪费。
（二）密切政府与人民群众之间的关系
公共行政的改革有利于我国民主政治的发展，也是我国政治改革的重要组成部分。政府的改革不仅减低了行政费用，也减少了社会对于房地产收取的费用，同时也遏制了乱收费的现象，使政府和人民群众的关系得到了很大改善。
（三）建立公共信息体制
市场存在一定的弊端，因此要加强宏观的调控，必须通过审批、引导、监督、服务等手段调控市场。政府首先就要严格审批，提高市场准入门槛；其次是必须根据当地实际，引导房地产发展的方向，以避免资源浪费和重复建设；最后是施工过程和质量验收等环节要依据国家标准严格把关，这既有利于保障人民的生命财产，也有利于房地产市场的长远发展。
（四）提供公共服务
服务作为现代房地产企业管理的一个重要手段和职能，它提供的公共产品和服务，为房地产的快速发展提供一个平台。政府部门的服务是房地产企业能够可持续的发展的保证。因此，相关部门要转换角色定位，加强服务意识，简化审批程序，提高工作效率，为房地产的发展提供必要的支持。
（五）规范市场秩序，积极引导市场
政府在市场经济中的定位应该是按照市场经济原则，积极引导地产市场，并且积极调控地产市场，必要时主动开辟新市场，再在市场冷的时候吹热风，市场热的时候吹冷风。保证我市的房地产既要相对的快速发展，又要积极引导，量力而行。房地产市场的开发在秩序方面还不完善，政府应该加强市场的规范，努力营造一个适宜市场发展的客观环境，规范开发行为。
三、保持房地产市场健康发展的政府措施
不完善的房地产秩序不仅会给本行业带来危害，也不利于当地经济的发展，因此一定要加强政府在房地产企业管理中的地位和作用，保证房地产市场健康持续发展。
（一）管理创新，建立“预测、预报、预警”机制
政府既要加强对房地产产业的引导，同时更要注意管理上的创新。可以采用协议开发、贷款控制、开征房产税等方式加强对企业的影响。同时牵头组织房地产企业进行合作，政府在其中担当协调人、监督人的角色。通过建立“预测、预报、预警”积极引导我市地产市场。针对当前市场的整体趋势走向，建立房地产市场动态月、季度、年度的分析和预测机制以及即将走势发生重大变化的预警机制。
（二）正确引导投资，进一步调控土地供应
進一步控制土地市场，加强土地的计划管理和规划，控制好用地总量和用地性质。经营性项目务必实行公开招标，不定期的进行土地市场清理整顿。此外，
房地产的投资资金量大、周期长，因此一定要充分考虑市场的变化对于房地产周期的影响。从市场的角度出发，根据需求和消费者可以接受的价格，结合本地的实际进行合理规划，使房地的投资规模和宏观经济的目标相适应。
（三）加强宏观调控，抑制房地产热胀
“自2003年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，发布了一系列宏观调控政策。特别是2005年国八条[3]的出台，把调控上升到政治高度；2006年国六条[4]出台，加大了调控力度；2007年的调控更有针对性和操作性，主要措施包括‘加大廉租房的建设步伐和力度’[5]、‘严格土地招拍挂制度’[6]和‘提高第二套房贷款的首付比例和利率’[7]等。”[8]过度的投机炒房不仅会产生房地产经济泡沫，也会进一步拉开社会的贫富差距，导致社会的不稳定。[9]因此，在完善房地产经济机制的过程中要严格控制炒房，可以利用价格引导，限价等方式促使房价保持在一个合理的价位。同时加强金融方面的控制，严格审批期房贷款及抵押贷款，最大限度的抑制房地产的热胀。
（四）调整市场供给结构，加大保障性住房的供应
目前，芜湖房地产市场的结构尚需进一步完善，高中低端的商品住房比例还需要进行调整。政府应该相应增加普通商品房的建设力度，严格控制别墅等高端商品房的建设并且加快廉租房和经济适用房的建设速度，把无收入或者低收入的住房供应纳入社会保障性住房供应体系，使廉租房、经济适用房、商品房等保持一个合理的比例，满足不同收入者的需求。同时相关部门要对商品房的销售进行登记备案，根据已有的建筑规模，科学的进行规划，引导房地产企业理性的投资开发。
（五）规范房地产市场准入制度，实行进入管制
我国的房地产业的发展是以土地市场为基准，由于土地资源的有限性和不可再生性，使得土地供给在一定程度上存在着较强的垄断性，我国的土地属国有制，因此对土地市场的控制成为了政府管制房地产开发商进入我市该行业的主要手段。房地产开发商在从项目的批准立项开始，到项目整体施工，到竣工验收，直至交付给业主使用，这一系列的过程实际上就是政府对开发商颁发各项许可的过程，从而形成进入壁垒。[10-12]因此，各项土地制度对于政府来说将会显得格外重要。同时工商、建委等部门根据本身职责对市场秩序进行规范和整理，并制定切实可行的制度方针，建立公共信息体制，对于房地产土地市场进行监督和管理，使其走上规范化，制度化的渠道。
四、结语
房地产经济要想健康发展，政府必须积极引导，充分发挥宏观调控的作用，使市场和调控相互结合。芜湖的房地产市场正保持平稳健康发展，但是受当前调控的影响，也出现了地产市场的低迷时期。消费者持币观望的心态加重，但大芜湖、皖江经济圈等为芜湖持续投资带来可能，也为房地产发展带来了契机。政府一定要加强在房地产企业管理中的地位和作用，进行正确的引导，加强宏观调控和服务，保证芜湖房地产企业能够适应市场发展的需要，在大力推动住房商品化的同时，还要义不容辞地承担起保障性住房的重任，努力成为构建公共住房的主体，维护中低收入人群的利益，维护社会的稳定，进而推动国民经济的持续健康发展。
参考文献：
[1]章忠．我国房地产经济发展的政策探讨[J]．现代经济信息，2009
[2]程样国，韩艺．国际新房地产企业管理浪潮与行政改革[M].人民出版社.2007
[3] 国务院办公厅．关于切实稳定住房价格的通知[EB/OL]．WWW．baidu．com，2005—04—20．
[4] 中华人民共和国建设部，中华人民共和国发展和改革委员会，中华人民共和国监察部，等．于调整住房供应结构稳定住房价格的意见[EB/OL]．http：//WWW．baidu．com，2006—05—29．
[5]国务院．关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(简称24号文件) [EB/OL]． WWW．baidu．com，2007—08—07．
[6]中华人民共和国国土资源部．招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(简称39号令)[EB/OL]．WWW．baidu．com，2007—11一01．
[7]中国人民银行，中国银行业监督管理委员会．关于加强商业性房地产信贷管理的通知(简称359号文件)[EB/OL]．WWW．baidu．tom，2007一09—27．
[8] 宝鸡文理学院学报(社会科学版) 2010年2月 第30卷 第1期
[9]周干恃.四平房地产[J].四平社会科学.2011
[10]黄晓艳.中国房地产市场寡头垄断趋势分析[D].西南财经大学,2006.
[11]钟晓明.我国房地产市场开发商的行为分析[D].南京财经大学,2007.
[12]方惜.城市住宅开发中的政府微观管制研究[D].厦门大学,2006.
Abstract: The real estate industry is the basic industry of the national economy and the leading industry, the healthy development of the national economy healthy development. Taking Wuhu as an example, analysis of the real estate in the development process, the presence of a small amount of foam structure remains to be improved, the real estate market order still need to regulate current analysis. Interpretation of government in the real estate enterprise management status and role, and to strengthen the management of the work of thinking, to provide useful reference to the real estate industry, health, coordination, sustainable development.
Key words: Real estate; role position;