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历史成本能在很长的一段历史时期里占据计量的统治地位是因为其可靠性，但随着经济全球化的快速发展历史成本逐渐难以适应日新月异的市场环境，在这样的市场趋势下公允价值应运而生。公允价值弥补了历史成本的不足，有效避开了历史成本的问题，公允价值体现了公司未来的发展前景，国内外学者普遍认为其比历史成本计量属性更有价值相关性。本文着眼于投资性房地产，其以公允价值计量可以为本文研究分析提供相应的理论基础；着重研究投资性房地产使用公允价值计量的现实影响，根据近些年最新的实际数据进行分析，找到公允价值计量模式在投资性房地产的应用中存在的一些问题，最后根据问题提出相应的建议。
对于投资者来说，获取及时、相关的会计信息至关重要，而在2006年以前的会计准则并不能满足经济活动中的该要求，主要原因在于，当时的准则核算方式有失偏颇，不能体现投资性房地产的真实价值，对房地产的正确评估得不到保证，从而对会计信息的有效获取造成阻碍。在上述的情况下，财政部在2006发布了新的企业会计准则。其中，第三号准则规定，企业一般采用历史成本计量模式，在存在特殊情况时，允许使用另外一种计量模式，即公允价值模式。
以历史成本计量和以公允价值计量是两种截然不同的计量模式，若陡然实现从前者到后者的转变将对资产负债表造成影响，会使得改变计量方式的当期报表中记录的净资产金额大幅增加。另一方面，利润表也会受到或多或少的影响。因此，在我国市场环境下是不允许两种模式的转变的，这主要由于公允价值通常比账面价值高。而正确的核算方式是，当期损益中应涵盖二者存在的差额，从而，企业会得益于期末投资性房地产的增值。在新准则面世之时，多数上市公司正逐漸接纳这种新型模式。然而，根据有关数据统计，到去年为止，加入该模式的大军仍是极少数，约仅占0.6成。
一、相关理论综述
（一） 公允价值内涵
公允价值可以被解释为：交易双方在对市场实际情况有深入调查的基础上本着公平自愿的原则协商而确定的价格，亦或是在公平条件下无联系的双方可被交易的资产价格或被清偿的成交价格称为公允市价，也就是我国年实施的新企业会计准则中定义的公允价值。公允价值模式可以应对当代复杂的经济环境，适应千变万化的市场，能够更好地适应未来，较为真实地反应资产和负债，因此，它可被应用在很多方面，其中收购兼并业务是体现公允价值的典型案例。在进行企业收购的过程中，收购方将聘用有资质的评估机构对被收购公司的资产负债进行实际的评估，从而获得公允价值。收购的对价即在获取的公允价值的基础上进行谈判交易，最终的交易额多为被收购公司的公允价值加商誉构成。
在2014年初，财政部颁发了第三十九号会计准则，对公允价值进行了更加全面、完善、规范的解读，其中包括对其层次的规范。在实际情况中将按照具体市场环境使用各层次。以第一层次为例，在计量日可以获取到相同资产等其他情况下，企业将根据该报价确定其公允值。第二及第三层次也将根据实际的使用情况进行选择。
（二）投资性房地产内涵
2007年实行的准则在之前版本的基础上，又有了很大程度的改进，更为系统化并且操作性更强，其中解释了投资性房地产的含义，即企业主要以盈利为目的，盈利包括租金或者增值两部分，或这为达到这两种盈利方式而持有的房地产。
首要的，投资性房地产需要达到资产的基本定义：房地产由企业拥有或控制、能单独产生现金流、房地产的成本能可靠计量。另外，我们一般人眼中的房地产主要用于满足居民日常居住或商业运作。而在从另一个层面上来说，当地产对企业也有着弥足轻重的地位，这表现在，很多企业以投资为目的入股房地产，最终获得其利润，这表明了投资性房地产与一般房地产的不同之处，建好后的房地产如果是被企业用于正常的经营目的，这种房地产被定为固定资产；若是作为产品出售，则为存货。
（三）公允价值计量模式与历史成本计量模式的比较
1.对利润的影响。企业一般将投资性房地产以历史成本计量，仅有在特殊的情景下才会以公允价值计量。这两种计量模式在会计准则中的相关规定中均有所体现，同时，可以单独计量售卖且能为企业收取租金和房屋增值部分的价值的房地产在会计准则中被列为投资性房地产，已出租的建筑物、土地使用权等等都是其组成部分。
税法对两种模式的规定不同，使得对利润产生的结果不同。以历史成本计量的资产需要计提相应的的折旧或摊销，这部分费用会使企业的会计利润下降，但税法规定折旧或摊销部分形成的税费可在税前扣除，所以这部分费用在减少利润的同时也减轻了企业的税收，起到了税盾的作用。在这种模式下，会有两种情况出现：第一种就是企业计提折旧或摊销的方式与税法相关规定不符；第二种是投资性房地产减值问题。
但是，因为税法不确认投资性房地产公允价值变化而产成的损益，税法的规定是根据投资性房地产实际成本的使用年限选择一定的折旧方法计提折旧，在公允价值模式下，进行纳税调整的时候，不但要把投资性房地产其公允价值变动损益从利润中调减（调增），而且需要根据税法上所计提的折旧做出调减，由此可见，公允价值计量使得纳税调整变得更加复杂多变。
综上，在历史成本模式下会降低利润，但拥有折旧或摊销的税盾作用；而在公允价值模式下，企业的会计利润容易得到较大幅度提升，同时增加了企业的税负，因此企业在决定采用那种计量模式时，应当看到，公允价值模式将创造效益（但无现金流入），成本模式将涉及计提折旧或摊销，从而带来抵税效果，对二者进行权衡是必不可少的。
2.公允价值与历史成本比较的优缺点。
（1）公允价值比较的优点。
①公允价值计量模式可以应对当代复杂的经济环境，适应千变万化的市场，公允价值计量模式可以提供更多的企业未来信息，较为真实地体现当今经济环境下资产和负债的现实价值，较为精确地反应现金流量，继而更为精确地反应企业的在债务偿还方面的能力、其经营的成果及需承担的风险。提供更多的相关信息以帮助投资者做出合理的投资决策。 ②相对于范围狭窄的历史成本模式，公允计量模式凭借其更广的适用范围在当下不断发展的经济环境中拥有更大的吸引力，不断更新的企业管理理念使得公允计量模式具有更强的适用性，这有利于公允价值的推广和使用。
③公允价值计量模式与“配比原则”一致。用历史成本法计算损益时，收入按当时市场价格计算，而成本、费用按照历史成本计量，致使利润不符合实际，出现偏差。公允价值计量模式则能真切的记录收入、成本和费用，反应真实的经营成果，提供真实、有效、全面的会计信息，更有利于使用者参考。
以上分析列举了公允价值模式所具有的几大优点，除此之外，它在很多其他方面也优于成本模式，如：增加会计信息的可比性、能够反应预期经济利益的流入或流出、能够反应风险管理战略的影响和有利于长期发展等。
（2）公允价值比较的缺点。
①公允价值计量模式受市场的约束力大。公允价值计量模式要求公平、自愿，这对于竞争激烈、外部环境多变的市场而言是较难以达到的。反观历史成本计量模式的应用并不受市场条件不够完善的影响。
②公允价值在如今的经济环境下难以实践。有时公允价值计量模式难度较大，这是因为借助数学模型估算确定公允价值必不可少，而何时采用该方法需要会计从业人员结合自身工作经验加以判别，这样，效率和可信度降低。公允价值计量的困难使得它难以推行。而历史成本的取得就要容易得多。
③公允价值计量模式的审核监督体系尚未健全。公允价值计量模式在具体应用时常出现问题，使其更难以普及，加上可靠度不能很好保证，公允价值计量模式的使用者很少。所以，对于进一步的发展公允价值计量属性还需探索和时机。
3.信息披露的不同
表1将两种模式下进行对比：
在上表中，横向信息表明计量模式的特点，而纵向信息则体现了歷史成本和公允价值计量模式之间的不同点。在披露内容方面，前者是以提折旧或摊销的方式，而后者必须确认公允价值的来源是否真实可靠，同时需要表明公允价值变动损益对折旧或摊销的影响程度。在期末价值方面，前者为账面净值，后者为公允价值。
综上所述，面对当今房地产市场价格变化迅速且变化幅度大的现况，公允价值模式能够及时反应投资性房地产的真实情况，跟上市场变化的节奏，提供更加有价值相关性的信息，可以更好的被企业所运用，是企业适应市场变化进步发展的重要因素。因此，公允价值计量方式对投资性房地产的发展至关重要。
二、投资性房地产公允价值应用现状
（一）总体应用现状分析
通过资料分析得出：2016年沪深股共有2993家上市公司，其中沪市1156家，深市1837家。这些上市公司中约有百分之三十的企业集中持有投资性房地产，这部分投资性房地产的总价值达到2461.5亿。而在这些企业中，大约只有四成的公司采用公允价值模式，但较过去几年已有所提升。在广泛搜集一些资料的基础上，表2统计了2013年之后的四年，每一年度持有投资性房地产的企业和引入公允价值计量模式来计量投资性房地产的企业的数量。该表清晰地反映了近年来国内上市企业总数及拥有投资性房地产的上市企业都在逐年递增且增幅较大。值得注意的是，随着公允模式优势的逐渐显现，及各种最新政策对其进行的推广，公允计量模式在企业中的普及率也在逐年攀升，但其总数依然极少，增长幅度也较小，并且从速度上来看，其增长甚微。
根据上表，第二列和第三列数据都在逐年上升，但在所有的上市公司中，这两项指标仍然较低，从而我们得出结论，大多数依然谨慎地选择成本模式析。
（二）公允价值确定方法与行业分布情况
从最近五年的年报和相关的数据中可以看出，国内上市公司使用公允价值的数值来源不同。有的使用类似房地产市场价格来确定公允价值，有的采取评估价格法，极少数采用第三方调查报告的方法。也有一些上市公司未披露公允价值的确定方法。在这些企业中，涉及不同的行业，对数据进行分析发现，制造业类占约占三成，房地产类和其他类约各占两成，金融保险和批发零售约各占一成。
通常情况下，不同的企业将根据其自身状况，选择不同的公允价值确定方法，而这三种主要的方法中，最受推崇的为评估价格法，上市公司出具的评估报告通常是经聘请的独立且专业的评估机构评估所得，因此其公允价值较其他方法更为可靠。依据准则，企业必须公开发表投资性房地产的相关信息，包括必须提供明确的公允价值确定来源及方法。因此，企业不公开其公允价值确定方法的行为是违反会计准则有关规定的。
三、投资性房地产公允价值应用存在的问题
（一）公允价值的确定方法不统一
从上文的叙述中可看出，我国目前政策已规定采用公允价值模式的条件，但并未限制采用何种方法确定。从而在当今的经济市场中，公允价值的计量和评估的方式多种多样，并且这些估值方法都有相应的特点和计算方式。例如，一些公司的方法较为自由灵活，这些公司的公允价值是使用了同类市场上相应的市场价格。而有些公司依靠第三方的力量，聘请中间人给出调查报告，从而确定公允价值。另外一些公司则比较崇尚权威性与可靠性，他们会邀请专业房地产机构进行评估，将给出的评估价格作为公允价值。其中，参考市场价格的方法受到较强主观性的影响，不仅于此，其他每一种方法都无法避免人为因素的影响。综合这样的情况，人们口中的公允价值是否是可以带来真正意义上的公正，这还是个值得深思的问题。
（二） 随意变更计量模式
对具有投资性质的房地产交易，国家出台了一系列规定。其中最重要的一点，即公司企业不能随意改变已既定的计量模式。按照会计准则，对于核算方法可准许前期成本计量模式，在以后转为使用公允价值计量，但不允许将公允价值计量改回以历史成本计量。二者具有不可逆性。
现实商业社会中，少数企业操作违反会计准则。比如经有关材料披露，中国平安集团收购了深发展银行，随后变更了投资性房地产的相关的计量方式。这是违规操作，有悖会计准则二者不可逆性规定。比如，国旅联合股份有限公司。考虑其公司的经营发展战略和发展现状。该企业对外发布报告显示，对于投资性占主导的房地产，从2012年10月1日起，该公司将投资性房地产的计量方式更改为以公允价值核算，并且在同时将这一消息在该年度财务报告中披露。时隔一年后，国旅联合股份有限公司又向市场抛出公告，发表声称对于投资性房地产计量模式始终如一未进行改变。即从始至终都是成本计量模式。两则公告自说自话。现在企业在面对市场行情波动时，连基本会计准则都无法遵守。纵观国旅联合股份有限公司2012、2013两年对外报告，投资性房地产计量模式随意变更，同时还为其找到冠冕堂皇理由。 （三）信息披露不充分
在如今的经济环境下，虽然投资性房地产会计科目的披露有一定的要求，即其公允价值核心信息要及时全面对外披露。但是现状让人头痛。例如，根据会计准则的相关规定，对于引入公允价值计量的企业，应该向报表使用人正式披露相应的信息，比如公允价的定价方法、采用的评估数据、结论报告、对企业各方影响。但从对外公布公司报告上研究，有部分企业这方面信息处于空白，没有告知公众公允价确定方法。让人不免起疑数据真实性程度。同时，市场上还有部分企业虽然对外告知公众，公允价值计量相关信息，但也只是告知一小部分。并没有全面告知评估时采用参数、方法等相关信息。对外报告显示信息是否弄虚作假。企业对位披露为什么有此类现象存在，这不得不引起我们分析讨论。众所周知，根据会计准则--投资性房地产第三章第十一条规定中提到了“公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。请重点注意“当期损益”这四个字。因为现有税法中对待还未取得实现公允价值变动损益所得不承认。仍按照原来账面价值计算税费，进行累计折旧，计提分摊费用。因为企业递延所得税的缘故，所有大部分企业对外市场披露公告就做的模凌两可，含含糊糊。严重影响投资者对企业前景预估，该数据可信性无从考究。
（四） 监管不严导致公允价值模式被利用
自由经济下的企业管理模式存在多种性并存管理，但这不意味着可以不遵守相关会计准则进行管理监督。对于投资性占主导的房地产会计核算模式，虽境内各个公司能自由采纳。同时允许自由选择对外披露，确认投资性房地产的公允价值变动损益。但不能作为上市企业调节盈余，掩盖绩效，操控利润的手段。比如，为了弥补主营业带来的亏损，利用公允价值计量模式取得的当期公允价值收益，变为当期所得净利润。现在，上市企业或多或少利用监管部门监督疏漏，通过这样方式来掩盖数据真实，一部分原因涉及企业诚信，一部分原因是监管部门监管不严导致。比如，冠福家用。该公司在2010、2011年，两个年度亏损高达约2.06亿元左右。根据深交所的相应的规定，如果上市公司在两个审计年度持续保持亏损状态，交易所有权在公司股票前冠以“ST”，并告知公众发出退市风险警示。如果受到退市风险警示后的一个年度净利润依然为负将暂停上市，若企业上市之后，第一个企业年度报告显示净利润仍为负债，则将终止该公司进行上市。因为以上规定，冠福家用2012的对外年度报表，净利润仍为持续为负值，那么它有可能被终止上市。面对此况，该企业通过公允价值调控盈余，实现保护公司。其通过上海五天实业这一控股公司，对投资性占主导的房地产会计科目核算变更成公允价值计量。根据会计政策，该公司当期损益在扣所得税14876.17万元后，最终得到公允价值损益19834.89万。使用公允价值计量来达到保壳的目的。这个手段让企业表面上实现扭亏为赢，从而为取得银行贷款，提高股价，粉饰出企业令人满意的成绩单。当然不管企业所求为何，这些公允价值进行企业盈余管理，实现企业目标，都是所谓的合法所得。但是这中间暴露出监督部门监督失职。
四、完善投资性房地产公允价值计量的建议
（一）改变会计准则导向，鼓励使用公允价值
由于政策引导，我国现行会计相关基本规定，允许企业对投资性占主导的房地产，使用公允价值计量其价值。但很多企业都不太愿意采取该模式。因为公允计量有太多局限性。准则对于其使用制定了若干条件。这就导致该计量模式发展推广受限，虽然基本准则是结合我国实情编制。但是对于市场经济改革下的企业，在发展规划上还是比较保守谨慎。因此更倾向选择成本计量模式。金融中心城市香港，还有澳大利亚等境外企业，它们根据会计准则，对于投资性主导房地产核算，必定首选公允价值核算。这不仅符合当前市场发展规律，更能提升会计数据质量。所以，相关部门应该大力推广，鼓励企业选择公允价值核算，实现与国际接轨，编制与国际会计准则趋同的财务报告。
（二）完善房地产评估制度
中国房地产业发展迅猛，暴露一系列严重问题，尤为突出的是房地产交易市场管理机制缺乏，鱼龙混杂很难区分界定。同时，市场对公允价值核算法可信度不高。依据准则条例对于公允价值做出了若干规定。但条款都有各方面缺失，在实际运用中缺少指导依据。为了改变现状，必须从新制定条例，让公允价值在实际工作运用中清晰透明。对于使用范围，模式，条件，给予明确规定，使得公允价值使用体系更加的完善。规范它评估原则，参考数据，使用模型等一系列标准。提高市场对公允价值使用可信程度。
相关部门规避企业利用公允价值影响投资性房地产业。要求在核算模式上不允许公允价值模式转为成本模式。实际运用中，企业为了保持自身，绕道行走。为了规避准则，将应该使用公允价值计量的投资性主导房地产改为企业自用房产。随后变更房产性质，变更核算方法。达到企业目的，即成本核算的投资性房地产。通过一系列变身，企业实现两种模式互换。在这中间，所谓的行业指导规则，根本没有起到任何作用。不活跃的房地产市场，对于采用公允价值进行核算的企业，存在极大的数据获取不可靠、不真实。扭曲企业自身资产价值。因此必须要构建合法活跃的房地产交易市场，良好的带动经济增长。
（三）尝试结合两种计量模式
以历史成本的计量和以公允价值的计量的两种计量模式有各自的侧重点。前者着重于实事求是的反映公司曾经的财务状况，而后者则是比较灵活的反映公司现如今的财务情况，可以说两者各有千秋。历史的成本计量方法得出的数据真实清晰，并且不会受到市场波动的影响，比较稳定。公允价值计量灵活多变，其根据市场情况灵活波动的特点也使该方法能帮助企业及时调整方向，适应市场需求。在实际工作中会计信息既要历史成本，又要反应公允价值，两种会计信息对于决策者来说其实都是不可或缺的。所以在实际运用中企业一准备两个账户，分别运用历史的成本计量模式和公允价值的计量模式进行计算。
（四）规范信患披露制度
通过对比，我国的投资类房产准则所描述的相关规定实际上均比较单一并且概括性较强，因此在实际操作中上市的公司就对投资性的房产信息汇报得比较随意，其所展现出的信息并不能使投资方很好的参考并做出判断，实际上，这些甚至可能连公允的价值的确定方式都没有公布的片段信息，根本无法为监管机构的监督管理工作提供相应的证据。由此，会计准则的相关企业规定的修改需要被提上日程，首先应修改的就是提高企业所公布信息的真实有效性。只有确保企业所汇报出的信息是公开的、透明的，才能有效遏制企业通过公允的价值来非法谋利。如果企业引入公允价值计量的模式，则必须将对公允的价值的确定方式、評估的机构方法和依据等信息明白示众，便于企业做出判断。而若在成本的方式中，则需将公允的价值不能确定等原由公布出来，为报表使用者提供更多的信息。
综上所述，公允的价值越来越成为一些上市的公司用来进行盈余获利、操控利润和掩饰亏损的伎俩。而相关的监督管理机构应该切实紧抓严管上市企业，对其违规行为进行严惩重罚，在此基础上还要保证审计部门的独立运作，使其敢于面对压力，发现问题后敢于、愿意披露，做到公正客观。（作者单位为河南九洲联合会计师事务所（普通合伙））
对于投资者来说，获取及时、相关的会计信息至关重要，而在2006年以前的会计准则并不能满足经济活动中的该要求，主要原因在于，当时的准则核算方式有失偏颇，不能体现投资性房地产的真实价值，对房地产的正确评估得不到保证，从而对会计信息的有效获取造成阻碍。在上述的情况下，财政部在2006发布了新的企业会计准则。其中，第三号准则规定，企业一般采用历史成本计量模式，在存在特殊情况时，允许使用另外一种计量模式，即公允价值模式。
以历史成本计量和以公允价值计量是两种截然不同的计量模式，若陡然实现从前者到后者的转变将对资产负债表造成影响，会使得改变计量方式的当期报表中记录的净资产金额大幅增加。另一方面，利润表也会受到或多或少的影响。因此，在我国市场环境下是不允许两种模式的转变的，这主要由于公允价值通常比账面价值高。而正确的核算方式是，当期损益中应涵盖二者存在的差额，从而，企业会得益于期末投资性房地产的增值。在新准则面世之时，多数上市公司正逐漸接纳这种新型模式。然而，根据有关数据统计，到去年为止，加入该模式的大军仍是极少数，约仅占0.6成。
一、相关理论综述
（一） 公允价值内涵
公允价值可以被解释为：交易双方在对市场实际情况有深入调查的基础上本着公平自愿的原则协商而确定的价格，亦或是在公平条件下无联系的双方可被交易的资产价格或被清偿的成交价格称为公允市价，也就是我国年实施的新企业会计准则中定义的公允价值。公允价值模式可以应对当代复杂的经济环境，适应千变万化的市场，能够更好地适应未来，较为真实地反应资产和负债，因此，它可被应用在很多方面，其中收购兼并业务是体现公允价值的典型案例。在进行企业收购的过程中，收购方将聘用有资质的评估机构对被收购公司的资产负债进行实际的评估，从而获得公允价值。收购的对价即在获取的公允价值的基础上进行谈判交易，最终的交易额多为被收购公司的公允价值加商誉构成。
在2014年初，财政部颁发了第三十九号会计准则，对公允价值进行了更加全面、完善、规范的解读，其中包括对其层次的规范。在实际情况中将按照具体市场环境使用各层次。以第一层次为例，在计量日可以获取到相同资产等其他情况下，企业将根据该报价确定其公允值。第二及第三层次也将根据实际的使用情况进行选择。
（二）投资性房地产内涵
2007年实行的准则在之前版本的基础上，又有了很大程度的改进，更为系统化并且操作性更强，其中解释了投资性房地产的含义，即企业主要以盈利为目的，盈利包括租金或者增值两部分，或这为达到这两种盈利方式而持有的房地产。
首要的，投资性房地产需要达到资产的基本定义：房地产由企业拥有或控制、能单独产生现金流、房地产的成本能可靠计量。另外，我们一般人眼中的房地产主要用于满足居民日常居住或商业运作。而在从另一个层面上来说，当地产对企业也有着弥足轻重的地位，这表现在，很多企业以投资为目的入股房地产，最终获得其利润，这表明了投资性房地产与一般房地产的不同之处，建好后的房地产如果是被企业用于正常的经营目的，这种房地产被定为固定资产；若是作为产品出售，则为存货。
（三）公允价值计量模式与历史成本计量模式的比较
1.对利润的影响。企业一般将投资性房地产以历史成本计量，仅有在特殊的情景下才会以公允价值计量。这两种计量模式在会计准则中的相关规定中均有所体现，同时，可以单独计量售卖且能为企业收取租金和房屋增值部分的价值的房地产在会计准则中被列为投资性房地产，已出租的建筑物、土地使用权等等都是其组成部分。
税法对两种模式的规定不同，使得对利润产生的结果不同。以历史成本计量的资产需要计提相应的的折旧或摊销，这部分费用会使企业的会计利润下降，但税法规定折旧或摊销部分形成的税费可在税前扣除，所以这部分费用在减少利润的同时也减轻了企业的税收，起到了税盾的作用。在这种模式下，会有两种情况出现：第一种就是企业计提折旧或摊销的方式与税法相关规定不符；第二种是投资性房地产减值问题。
但是，因为税法不确认投资性房地产公允价值变化而产成的损益，税法的规定是根据投资性房地产实际成本的使用年限选择一定的折旧方法计提折旧，在公允价值模式下，进行纳税调整的时候，不但要把投资性房地产其公允价值变动损益从利润中调减（调增），而且需要根据税法上所计提的折旧做出调减，由此可见，公允价值计量使得纳税调整变得更加复杂多变。
综上，在历史成本模式下会降低利润，但拥有折旧或摊销的税盾作用；而在公允价值模式下，企业的会计利润容易得到较大幅度提升，同时增加了企业的税负，因此企业在决定采用那种计量模式时，应当看到，公允价值模式将创造效益（但无现金流入），成本模式将涉及计提折旧或摊销，从而带来抵税效果，对二者进行权衡是必不可少的。
2.公允价值与历史成本比较的优缺点。
（1）公允价值比较的优点。
①公允价值计量模式可以应对当代复杂的经济环境，适应千变万化的市场，公允价值计量模式可以提供更多的企业未来信息，较为真实地体现当今经济环境下资产和负债的现实价值，较为精确地反应现金流量，继而更为精确地反应企业的在债务偿还方面的能力、其经营的成果及需承担的风险。提供更多的相关信息以帮助投资者做出合理的投资决策。 ②相对于范围狭窄的历史成本模式，公允计量模式凭借其更广的适用范围在当下不断发展的经济环境中拥有更大的吸引力，不断更新的企业管理理念使得公允计量模式具有更强的适用性，这有利于公允价值的推广和使用。
③公允价值计量模式与“配比原则”一致。用历史成本法计算损益时，收入按当时市场价格计算，而成本、费用按照历史成本计量，致使利润不符合实际，出现偏差。公允价值计量模式则能真切的记录收入、成本和费用，反应真实的经营成果，提供真实、有效、全面的会计信息，更有利于使用者参考。
以上分析列举了公允价值模式所具有的几大优点，除此之外，它在很多其他方面也优于成本模式，如：增加会计信息的可比性、能够反应预期经济利益的流入或流出、能够反应风险管理战略的影响和有利于长期发展等。
（2）公允价值比较的缺点。
①公允价值计量模式受市场的约束力大。公允价值计量模式要求公平、自愿，这对于竞争激烈、外部环境多变的市场而言是较难以达到的。反观历史成本计量模式的应用并不受市场条件不够完善的影响。
②公允价值在如今的经济环境下难以实践。有时公允价值计量模式难度较大，这是因为借助数学模型估算确定公允价值必不可少，而何时采用该方法需要会计从业人员结合自身工作经验加以判别，这样，效率和可信度降低。公允价值计量的困难使得它难以推行。而历史成本的取得就要容易得多。
③公允价值计量模式的审核监督体系尚未健全。公允价值计量模式在具体应用时常出现问题，使其更难以普及，加上可靠度不能很好保证，公允价值计量模式的使用者很少。所以，对于进一步的发展公允价值计量属性还需探索和时机。
3.信息披露的不同
表1将两种模式下进行对比：
在上表中，横向信息表明计量模式的特点，而纵向信息则体现了歷史成本和公允价值计量模式之间的不同点。在披露内容方面，前者是以提折旧或摊销的方式，而后者必须确认公允价值的来源是否真实可靠，同时需要表明公允价值变动损益对折旧或摊销的影响程度。在期末价值方面，前者为账面净值，后者为公允价值。
综上所述，面对当今房地产市场价格变化迅速且变化幅度大的现况，公允价值模式能够及时反应投资性房地产的真实情况，跟上市场变化的节奏，提供更加有价值相关性的信息，可以更好的被企业所运用，是企业适应市场变化进步发展的重要因素。因此，公允价值计量方式对投资性房地产的发展至关重要。
二、投资性房地产公允价值应用现状
（一）总体应用现状分析
通过资料分析得出：2016年沪深股共有2993家上市公司，其中沪市1156家，深市1837家。这些上市公司中约有百分之三十的企业集中持有投资性房地产，这部分投资性房地产的总价值达到2461.5亿。而在这些企业中，大约只有四成的公司采用公允价值模式，但较过去几年已有所提升。在广泛搜集一些资料的基础上，表2统计了2013年之后的四年，每一年度持有投资性房地产的企业和引入公允价值计量模式来计量投资性房地产的企业的数量。该表清晰地反映了近年来国内上市企业总数及拥有投资性房地产的上市企业都在逐年递增且增幅较大。值得注意的是，随着公允模式优势的逐渐显现，及各种最新政策对其进行的推广，公允计量模式在企业中的普及率也在逐年攀升，但其总数依然极少，增长幅度也较小，并且从速度上来看，其增长甚微。
根据上表，第二列和第三列数据都在逐年上升，但在所有的上市公司中，这两项指标仍然较低，从而我们得出结论，大多数依然谨慎地选择成本模式析。
（二）公允价值确定方法与行业分布情况
从最近五年的年报和相关的数据中可以看出，国内上市公司使用公允价值的数值来源不同。有的使用类似房地产市场价格来确定公允价值，有的采取评估价格法，极少数采用第三方调查报告的方法。也有一些上市公司未披露公允价值的确定方法。在这些企业中，涉及不同的行业，对数据进行分析发现，制造业类占约占三成，房地产类和其他类约各占两成，金融保险和批发零售约各占一成。
通常情况下，不同的企业将根据其自身状况，选择不同的公允价值确定方法，而这三种主要的方法中，最受推崇的为评估价格法，上市公司出具的评估报告通常是经聘请的独立且专业的评估机构评估所得，因此其公允价值较其他方法更为可靠。依据准则，企业必须公开发表投资性房地产的相关信息，包括必须提供明确的公允价值确定来源及方法。因此，企业不公开其公允价值确定方法的行为是违反会计准则有关规定的。
三、投资性房地产公允价值应用存在的问题
（一）公允价值的确定方法不统一
从上文的叙述中可看出，我国目前政策已规定采用公允价值模式的条件，但并未限制采用何种方法确定。从而在当今的经济市场中，公允价值的计量和评估的方式多种多样，并且这些估值方法都有相应的特点和计算方式。例如，一些公司的方法较为自由灵活，这些公司的公允价值是使用了同类市场上相应的市场价格。而有些公司依靠第三方的力量，聘请中间人给出调查报告，从而确定公允价值。另外一些公司则比较崇尚权威性与可靠性，他们会邀请专业房地产机构进行评估，将给出的评估价格作为公允价值。其中，参考市场价格的方法受到较强主观性的影响，不仅于此，其他每一种方法都无法避免人为因素的影响。综合这样的情况，人们口中的公允价值是否是可以带来真正意义上的公正，这还是个值得深思的问题。
（二） 随意变更计量模式
对具有投资性质的房地产交易，国家出台了一系列规定。其中最重要的一点，即公司企业不能随意改变已既定的计量模式。按照会计准则，对于核算方法可准许前期成本计量模式，在以后转为使用公允价值计量，但不允许将公允价值计量改回以历史成本计量。二者具有不可逆性。
现实商业社会中，少数企业操作违反会计准则。比如经有关材料披露，中国平安集团收购了深发展银行，随后变更了投资性房地产的相关的计量方式。这是违规操作，有悖会计准则二者不可逆性规定。比如，国旅联合股份有限公司。考虑其公司的经营发展战略和发展现状。该企业对外发布报告显示，对于投资性占主导的房地产，从2012年10月1日起，该公司将投资性房地产的计量方式更改为以公允价值核算，并且在同时将这一消息在该年度财务报告中披露。时隔一年后，国旅联合股份有限公司又向市场抛出公告，发表声称对于投资性房地产计量模式始终如一未进行改变。即从始至终都是成本计量模式。两则公告自说自话。现在企业在面对市场行情波动时，连基本会计准则都无法遵守。纵观国旅联合股份有限公司2012、2013两年对外报告，投资性房地产计量模式随意变更，同时还为其找到冠冕堂皇理由。 （三）信息披露不充分
在如今的经济环境下，虽然投资性房地产会计科目的披露有一定的要求，即其公允价值核心信息要及时全面对外披露。但是现状让人头痛。例如，根据会计准则的相关规定，对于引入公允价值计量的企业，应该向报表使用人正式披露相应的信息，比如公允价的定价方法、采用的评估数据、结论报告、对企业各方影响。但从对外公布公司报告上研究，有部分企业这方面信息处于空白，没有告知公众公允价确定方法。让人不免起疑数据真实性程度。同时，市场上还有部分企业虽然对外告知公众，公允价值计量相关信息，但也只是告知一小部分。并没有全面告知评估时采用参数、方法等相关信息。对外报告显示信息是否弄虚作假。企业对位披露为什么有此类现象存在，这不得不引起我们分析讨论。众所周知，根据会计准则--投资性房地产第三章第十一条规定中提到了“公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。请重点注意“当期损益”这四个字。因为现有税法中对待还未取得实现公允价值变动损益所得不承认。仍按照原来账面价值计算税费，进行累计折旧，计提分摊费用。因为企业递延所得税的缘故，所有大部分企业对外市场披露公告就做的模凌两可，含含糊糊。严重影响投资者对企业前景预估，该数据可信性无从考究。
（四） 监管不严导致公允价值模式被利用
自由经济下的企业管理模式存在多种性并存管理，但这不意味着可以不遵守相关会计准则进行管理监督。对于投资性占主导的房地产会计核算模式，虽境内各个公司能自由采纳。同时允许自由选择对外披露，确认投资性房地产的公允价值变动损益。但不能作为上市企业调节盈余，掩盖绩效，操控利润的手段。比如，为了弥补主营业带来的亏损，利用公允价值计量模式取得的当期公允价值收益，变为当期所得净利润。现在，上市企业或多或少利用监管部门监督疏漏，通过这样方式来掩盖数据真实，一部分原因涉及企业诚信，一部分原因是监管部门监管不严导致。比如，冠福家用。该公司在2010、2011年，两个年度亏损高达约2.06亿元左右。根据深交所的相应的规定，如果上市公司在两个审计年度持续保持亏损状态，交易所有权在公司股票前冠以“ST”，并告知公众发出退市风险警示。如果受到退市风险警示后的一个年度净利润依然为负将暂停上市，若企业上市之后，第一个企业年度报告显示净利润仍为负债，则将终止该公司进行上市。因为以上规定，冠福家用2012的对外年度报表，净利润仍为持续为负值，那么它有可能被终止上市。面对此况，该企业通过公允价值调控盈余，实现保护公司。其通过上海五天实业这一控股公司，对投资性占主导的房地产会计科目核算变更成公允价值计量。根据会计政策，该公司当期损益在扣所得税14876.17万元后，最终得到公允价值损益19834.89万。使用公允价值计量来达到保壳的目的。这个手段让企业表面上实现扭亏为赢，从而为取得银行贷款，提高股价，粉饰出企业令人满意的成绩单。当然不管企业所求为何，这些公允价值进行企业盈余管理，实现企业目标，都是所谓的合法所得。但是这中间暴露出监督部门监督失职。
四、完善投资性房地产公允价值计量的建议
（一）改变会计准则导向，鼓励使用公允价值
由于政策引导，我国现行会计相关基本规定，允许企业对投资性占主导的房地产，使用公允价值计量其价值。但很多企业都不太愿意采取该模式。因为公允计量有太多局限性。准则对于其使用制定了若干条件。这就导致该计量模式发展推广受限，虽然基本准则是结合我国实情编制。但是对于市场经济改革下的企业，在发展规划上还是比较保守谨慎。因此更倾向选择成本计量模式。金融中心城市香港，还有澳大利亚等境外企业，它们根据会计准则，对于投资性主导房地产核算，必定首选公允价值核算。这不仅符合当前市场发展规律，更能提升会计数据质量。所以，相关部门应该大力推广，鼓励企业选择公允价值核算，实现与国际接轨，编制与国际会计准则趋同的财务报告。
（二）完善房地产评估制度
中国房地产业发展迅猛，暴露一系列严重问题，尤为突出的是房地产交易市场管理机制缺乏，鱼龙混杂很难区分界定。同时，市场对公允价值核算法可信度不高。依据准则条例对于公允价值做出了若干规定。但条款都有各方面缺失，在实际运用中缺少指导依据。为了改变现状，必须从新制定条例，让公允价值在实际工作运用中清晰透明。对于使用范围，模式，条件，给予明确规定，使得公允价值使用体系更加的完善。规范它评估原则，参考数据，使用模型等一系列标准。提高市场对公允价值使用可信程度。
相关部门规避企业利用公允价值影响投资性房地产业。要求在核算模式上不允许公允价值模式转为成本模式。实际运用中，企业为了保持自身，绕道行走。为了规避准则，将应该使用公允价值计量的投资性主导房地产改为企业自用房产。随后变更房产性质，变更核算方法。达到企业目的，即成本核算的投资性房地产。通过一系列变身，企业实现两种模式互换。在这中间，所谓的行业指导规则，根本没有起到任何作用。不活跃的房地产市场，对于采用公允价值进行核算的企业，存在极大的数据获取不可靠、不真实。扭曲企业自身资产价值。因此必须要构建合法活跃的房地产交易市场，良好的带动经济增长。
（三）尝试结合两种计量模式
以历史成本的计量和以公允价值的计量的两种计量模式有各自的侧重点。前者着重于实事求是的反映公司曾经的财务状况，而后者则是比较灵活的反映公司现如今的财务情况，可以说两者各有千秋。历史的成本计量方法得出的数据真实清晰，并且不会受到市场波动的影响，比较稳定。公允价值计量灵活多变，其根据市场情况灵活波动的特点也使该方法能帮助企业及时调整方向，适应市场需求。在实际工作中会计信息既要历史成本，又要反应公允价值，两种会计信息对于决策者来说其实都是不可或缺的。所以在实际运用中企业一准备两个账户，分别运用历史的成本计量模式和公允价值的计量模式进行计算。
（四）规范信患披露制度
通过对比，我国的投资类房产准则所描述的相关规定实际上均比较单一并且概括性较强，因此在实际操作中上市的公司就对投资性的房产信息汇报得比较随意，其所展现出的信息并不能使投资方很好的参考并做出判断，实际上，这些甚至可能连公允的价值的确定方式都没有公布的片段信息，根本无法为监管机构的监督管理工作提供相应的证据。由此，会计准则的相关企业规定的修改需要被提上日程，首先应修改的就是提高企业所公布信息的真实有效性。只有确保企业所汇报出的信息是公开的、透明的，才能有效遏制企业通过公允的价值来非法谋利。如果企业引入公允价值计量的模式，则必须将对公允的价值的确定方式、評估的机构方法和依据等信息明白示众，便于企业做出判断。而若在成本的方式中，则需将公允的价值不能确定等原由公布出来，为报表使用者提供更多的信息。
综上所述，公允的价值越来越成为一些上市的公司用来进行盈余获利、操控利润和掩饰亏损的伎俩。而相关的监督管理机构应该切实紧抓严管上市企业，对其违规行为进行严惩重罚，在此基础上还要保证审计部门的独立运作，使其敢于面对压力，发现问题后敢于、愿意披露，做到公正客观。（作者单位为河南九洲联合会计师事务所（普通合伙））