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摘 要：国家财政部和税务总局于2011年在国务院批准的情况下联合颁发了《营业税改增值税试点方法》，并在上海、北京等地率先进行试点试验，“营改增”在一些行业，如交通运输业和服务业取得了较大的成果。随着营改增的逐步推进，建筑业、房地产业、金融保险业、部分生活服务业也将逐步完成营改增。营改增对房地产企业税额的影响颇大。本文针对营改增对房地产企业的影响进行分析，从房地产行业的特点出发，提出解决方法和有效对策。
关键词：营改增 房地产企业
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至今，建筑业、房地产业、金融保险业、部分生活服务业也将逐步完成营改增。营改增是一项结构性减税政策，无疑让众多房地产企业翘首以盼。但未知的税率，和进项税不能完全抵扣等因素，可能导致房地产企业的税负不降反增。如何把改革带来的的不利影响降到最低，研究营改增对房地产企业的影响以及有效对策就有了现实意义。
一、营改增对房地产企业的影响
1.增值税发票取得困难，进项税额的抵扣幅度小。增值税的原理是销售货物或提供劳务产生增值税销项税，采购货物或接受劳务取得进项税发票可以抵扣销项税。房地产企业在开发阶段，开发成本中材料大多涉及到泥沙、土石、水泥、砖瓦等。这些零星材料基本来源于自然人，小杂货店或者小规模纳税人。没有发票或者是只能提供普通发票，这会导致房地产企业材料的进项税不能进行抵扣。如果开发成本中大部分的材料都无法提供抵扣进项税，税率又高，这对于房地产企业来说将大大增加税负。《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：一般纳税人销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。换言之，即使材料供应商能提供增值税专用发票，进项税税率也只能抵扣6%。一旦销项税的税率大于6%，房地产企业也不能完全抵扣进项税。从上家取得增值税发票困难、进项税的抵扣幅度小，将作为房地产企业营改增的主要难题亟待解决。
2.固定资产、期初存货、土地成本、劳务成本不能抵扣，营改增对接困难。房地产行业的特殊性，导致房地产企业的固定资产和期初存货普遍较多。营改增后，房地产企业固定资产和存货是不能抵扣进项税的，如果销售增加，只会增加销项税，缺乏相应的进项税进行抵扣。同时，房地产土地的取得价格可能出现溢价。由于早期收购土地成本较低，而溢价部分均体现在收购公司账面上，营改增后，因为土地溢价后价格相差巨大，溢价的土地没有增值税发票，如果这部分溢价无法扣除，会导致房地产企业税负成倍增加。劳务成本是房地产开发中支付的人工费，因为劳务成本是支付给劳工个人的，并不能提供增值税专用发票，而随着劳动力价格增速超过GDP增速，劳动力成本很可能只会上升不会下降。这会导致房地产企业税负大幅提高。
3.税率过高，税额不降反升。税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。目前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。房地产业的营业税税率为5%，营改增后有可能变成6%-17%的其中一档。假设某房地产企业的房产的房价为100万，开发成本为50万。该企业应缴纳营业税100*5%=5万。基于进项税额完全能抵扣的情况下，营改增后，税率为最小档6%，该公司应缴增值税100/（1+6%）*6%-50/（1+6%）*6%=2.83万。如果没有增值税发票，进项税额不能销项税，则应纳增值税100*6%=6万，相比营业税5万，营改增后开发商还可能面临增加税负的危险。如果税率换成11%，该企业应纳增值税100/（1+11%）*11%-50/（1+11%）*11%=4.95万，不能抵扣进项税则应纳增值税100/（1+11%）*11%=9.91万。由此可见，如果税率设定在6%，进项税完全抵扣的情况下，该企业是能减税43%的，如果没有增值税发票进项税不能抵扣，反而增税20%。如果提高税率为11%，进项税完全抵扣的情况下，减税1%。如果不能提供增值税发票，进项税不能抵免销项税，增税98.2%。由此税率就算设定为最小档6%，在进项税不能完全抵免的情况下，房地产企业在营改增后增税的可能性是无法避免的。
二、对房地产企业营改增的解决方法与有效对策
1.房地产企业在开发阶段购买的材料，面临着进项税不能完全抵扣销项税的情况，是整个税改的结果。首先会导致开不出增值税发票的自然人和小规模纳税人优胜劣汰，整个市场重新洗牌。市场重新洗牌的结果必然会涌现正规的材料供应商。任何改革都伴随阵痛，这就需要政府的有效引导。政府应该分段改革，设置过渡政策，不能一刀切进行改革。比如有些房地产企业在营改增前购入材料，在营改增之后销售房产，如果没有相应的过渡政策，这些房地产企业的税负将不堪负荷。可以设置一个时间点，营改增之前购进的材料有税收优惠按一定比例扣除，营改增之后按税法规定扣除进项税。
2.鉴于房地产行业的特殊性，如固定资产、期初存货、土地成本、劳务成本多且进项税不能抵扣。这就期待税改能解决这个问题，比如加大进项税的抵扣范围，营改增前购进的固定资产和存货等按折旧额确定进项税，税改后购进固定资产按账面价值计算可抵扣的增值税进项税。同时，在税改过程中，还要考虑到土地成本和劳务成本问题，征管实践中可以把土地溢价和劳务成本增加的因素考虑在内，根据收入情况适当调节抵扣比率。
3.如果税率由之前的5%改变成11%，在房地产企业利润日渐微薄的今天，一旦操作不佳，某些企业可能走向下坡路。所以持平或是稍微低于5%的税率是可以期待的。营改增的核心目的就是政策结构性减税，是我国市场经济发展中税制领域改革的一项重要内容，希望能切实执行减税减负，有效提高企业的经济效益和市场经济力。
参考文献：
[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，39（6）.
[2]張运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，39（14）.
[3]郭祥.营改增对房地产企业是利好吗[J].财会月刊，2012.
关键词：营改增 房地产企业
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至今，建筑业、房地产业、金融保险业、部分生活服务业也将逐步完成营改增。营改增是一项结构性减税政策，无疑让众多房地产企业翘首以盼。但未知的税率，和进项税不能完全抵扣等因素，可能导致房地产企业的税负不降反增。如何把改革带来的的不利影响降到最低，研究营改增对房地产企业的影响以及有效对策就有了现实意义。
一、营改增对房地产企业的影响
1.增值税发票取得困难，进项税额的抵扣幅度小。增值税的原理是销售货物或提供劳务产生增值税销项税，采购货物或接受劳务取得进项税发票可以抵扣销项税。房地产企业在开发阶段，开发成本中材料大多涉及到泥沙、土石、水泥、砖瓦等。这些零星材料基本来源于自然人，小杂货店或者小规模纳税人。没有发票或者是只能提供普通发票，这会导致房地产企业材料的进项税不能进行抵扣。如果开发成本中大部分的材料都无法提供抵扣进项税，税率又高，这对于房地产企业来说将大大增加税负。《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：一般纳税人销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。换言之，即使材料供应商能提供增值税专用发票，进项税税率也只能抵扣6%。一旦销项税的税率大于6%，房地产企业也不能完全抵扣进项税。从上家取得增值税发票困难、进项税的抵扣幅度小，将作为房地产企业营改增的主要难题亟待解决。
2.固定资产、期初存货、土地成本、劳务成本不能抵扣，营改增对接困难。房地产行业的特殊性，导致房地产企业的固定资产和期初存货普遍较多。营改增后，房地产企业固定资产和存货是不能抵扣进项税的，如果销售增加，只会增加销项税，缺乏相应的进项税进行抵扣。同时，房地产土地的取得价格可能出现溢价。由于早期收购土地成本较低，而溢价部分均体现在收购公司账面上，营改增后，因为土地溢价后价格相差巨大，溢价的土地没有增值税发票，如果这部分溢价无法扣除，会导致房地产企业税负成倍增加。劳务成本是房地产开发中支付的人工费，因为劳务成本是支付给劳工个人的，并不能提供增值税专用发票，而随着劳动力价格增速超过GDP增速，劳动力成本很可能只会上升不会下降。这会导致房地产企业税负大幅提高。
3.税率过高，税额不降反升。税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。目前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。房地产业的营业税税率为5%，营改增后有可能变成6%-17%的其中一档。假设某房地产企业的房产的房价为100万，开发成本为50万。该企业应缴纳营业税100*5%=5万。基于进项税额完全能抵扣的情况下，营改增后，税率为最小档6%，该公司应缴增值税100/（1+6%）*6%-50/（1+6%）*6%=2.83万。如果没有增值税发票，进项税额不能销项税，则应纳增值税100*6%=6万，相比营业税5万，营改增后开发商还可能面临增加税负的危险。如果税率换成11%，该企业应纳增值税100/（1+11%）*11%-50/（1+11%）*11%=4.95万，不能抵扣进项税则应纳增值税100/（1+11%）*11%=9.91万。由此可见，如果税率设定在6%，进项税完全抵扣的情况下，该企业是能减税43%的，如果没有增值税发票进项税不能抵扣，反而增税20%。如果提高税率为11%，进项税完全抵扣的情况下，减税1%。如果不能提供增值税发票，进项税不能抵免销项税，增税98.2%。由此税率就算设定为最小档6%，在进项税不能完全抵免的情况下，房地产企业在营改增后增税的可能性是无法避免的。
二、对房地产企业营改增的解决方法与有效对策
1.房地产企业在开发阶段购买的材料，面临着进项税不能完全抵扣销项税的情况，是整个税改的结果。首先会导致开不出增值税发票的自然人和小规模纳税人优胜劣汰，整个市场重新洗牌。市场重新洗牌的结果必然会涌现正规的材料供应商。任何改革都伴随阵痛，这就需要政府的有效引导。政府应该分段改革，设置过渡政策，不能一刀切进行改革。比如有些房地产企业在营改增前购入材料，在营改增之后销售房产，如果没有相应的过渡政策，这些房地产企业的税负将不堪负荷。可以设置一个时间点，营改增之前购进的材料有税收优惠按一定比例扣除，营改增之后按税法规定扣除进项税。
2.鉴于房地产行业的特殊性，如固定资产、期初存货、土地成本、劳务成本多且进项税不能抵扣。这就期待税改能解决这个问题，比如加大进项税的抵扣范围，营改增前购进的固定资产和存货等按折旧额确定进项税，税改后购进固定资产按账面价值计算可抵扣的增值税进项税。同时，在税改过程中，还要考虑到土地成本和劳务成本问题，征管实践中可以把土地溢价和劳务成本增加的因素考虑在内，根据收入情况适当调节抵扣比率。
3.如果税率由之前的5%改变成11%，在房地产企业利润日渐微薄的今天，一旦操作不佳，某些企业可能走向下坡路。所以持平或是稍微低于5%的税率是可以期待的。营改增的核心目的就是政策结构性减税，是我国市场经济发展中税制领域改革的一项重要内容，希望能切实执行减税减负，有效提高企业的经济效益和市场经济力。
参考文献：
[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，39（6）.
[2]張运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，39（14）.
[3]郭祥.营改增对房地产企业是利好吗[J].财会月刊，2012.