租房客不能承受之重

来源 :中国财富 | 被引量 : 0次 | 上传用户:qiucanyu0532
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  “高房价”的压力尚未缓解,“高房租”的压力又接踵而至,居无定所的“漂一族”又开始了新一轮迁徙。明天,对他们来说,变得更加虚幻
  
  继高房价之后,居无定所的“城里人”又迎来了新一轮冲击波。
  全国各城市的房屋租赁中介机构提供的数据显示,2010年5、6月份,中国一线城市房租上涨明显,北京、上海、广州一些地段的房租同比上涨了20%以上。随着租金的上涨,房租占租房人群收入的比重不断提高。国家统计局广东调查队称,上半年广东城镇居民人均房租增长24.6%。而国家统计局北京调查总队今年5月13日发布的数据显示,今年1~4月,北京市城镇居民人均可支配收入为10069元,月均可支配收入为2500元左右。以目前的租金水平推算,北京人均房屋租金负担已达到每月1000元,占可支配收入的比重已接近40%。
  “买不起房”似乎正在演变成“租不起房”。
  
  “准”租房奴
  
  邓方鹏是一位自称“码农”(从事编程的软件工程师)的程序员,供职于上海一家软件公司。虽然每月的工资有6500元,但除去保险和个人所得税等,拿到手里只有5000元左右。邓方鹏租住的两室一厅位于浦东新区白杨路和芳华路之间,距离地铁7号线不远,房租是每月2400元,而2008年和2009年的租价只有1500元和2100元。
  “随着房价的疯涨,买房梦幻灭了。随着房租的提高,买房不如租房的做法也不存在了。很多专家分析房租占收入的20%是合理的,但这些专家近年来肯定没有住过出租房。”邓方鹏向《中国财富》记者讲述起到上海的租房经历时显得有些激动。他认为,按照专家的逻辑,月薪拿到手5000元的,能租1000元的房子,但在上海1000元能租到什么样房子呢?只能是地段很靠近像南汇、莘庄、张江等偏远地方的某一上世纪八九十年代的小区里,而且只能是两室一厅的一个小单间。有些单间甚至只有一个小窗户,几乎透不进什么光线,最小的面积只有两三平方米,只能放下最简单的配置——一桌一床。除此之外,还要每天面对七八个同一个房子里的陌生人。
  “虽然上海的生活成本日渐提高,但我深爱这片土地。”对于房租的走势,邓方鹏坚定地认为,“房租还是会降下去的。现在大家都买不起房,到了连租房都租不起的时候,很多人就会离开上海,市场就会失去很多需求,那么多的房子租给谁呢?”
  资深房地产评论员韩令国认为,从租赁市场与现行各种特定条件来分析,房租不仅不会回落,反而会一直涨下去。涨幅可能会受政策影响而有所减缓,但是温和上涨的趋势难以改变。目前如果不能加快提升劳动者报酬的速度,“租房奴”就一定会出现。
  
  背后推手
  
  此轮房租上涨很蹊跷。4月中旬以来的政府房地产调控政策,使得投机需求被有效遏制,炒房客手中的房子卖不出去,被迫转售为租,租房市场的房源有所增加。但与人们房租下降的预期相反,全国一二线城市的房租纷纷上扬。
  从房屋租赁市场的供求上我们可以窥出部分原因。截至2009年年末,北京市外来人口数量达509.2万人,占全市常住人口1755万的29%,相比2008年增长了44.1万人。全国房地产经理人联盟(简称“全经联”)副秘书长姜炜认为,仅北京就有近700万人租房,而市场中房间数仅为400多万间;每年新增住宅数量10万余套,而新增人口则多大六七十万;北京房租多年来低位徘徊,相比四五年前不过涨了20%~30%。
  供应方面,作为房产消费的辅助产业,市场供应的房源绝大部分是普通居民手中的空置房屋,没有形成政府廉租房与市场上民宅租赁协调发展的格局,租赁市场起不到调节买卖市场的作用。另外,政府加强了对经济适用房等保障性住房的出租监管,使得原来的群租房比例下调,从而减少了租赁市场的供应。再者,一线城市的政府,如北京、广州,虽然已经开始加速建设廉租房,但还需要一定时间才能形成供应链条。
  但是,房租上涨中,我们仍然可以看到部分中介公司对市场的影响。就北京市场而论,中介操作的租赁业务主要有两类,一类为居间代理,一类为全程代理。而全程代理业务抬高租金主要表现为以下四个方面:一、中介借机赚取差价牟利;二、中介拖欠租金,挪用房东租金收入;三、中介层层转租,逐级推高租金;四、中介刻意捂房,抬高租金价格。
  但全国工商联全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为,中介目前还没有炒作房租的能力,虽然部分中介因为买卖业务萎缩而更关注租赁业务,拉高租金,但这个因素造成的上涨幅度十分有限,不是主要原因。
  从5、6月份成交数据来看,京、沪、深、穗四大城市房地产市场成交量跌落很快,成交价涨幅不大,而租房市场却异常活跃,租金普遍上涨。杨乐渝认为,相当一部分购房者转购为租,导致房租上涨的因素较大。有不少有首付能力的购买者,受房产新政影响转为持币观望,转而进入房屋租赁市场。如果房产新政效果不理想而房租又开始暴涨,这部分人就会计算房租与月供之间的差价。如果暴涨后的房租与买房后的月供相差不大,甚至可能高于月供的话,持币观望者中就会有一大部分人出手买房。如此一来,随着楼市的持续降温,租金就会与房价同步波动。
  “房租从某种意义上说就是房价的一部分,市场上房租的变化与房价相比具有一定的滞后性,而且对房价具有一定的修正作用,因此可以预测,现在的房租上涨预示着下一阶段房价的上涨。”杨乐渝说。
  除此之外,以往房租价格偏低、城市居民收入水平的提升等因素,亦给房租上涨提供了一定的空间。安居客集团创始人兼首席执行官梁伟平就在微博中预测,五年内,房租水平将在目前的基础上上涨2~3倍。
  
  还要涨多久
  
  知名房地产评论员廖承军认为,7月份以来,一线城市的房租已明显稳定,从长期来看,住房租赁需求的不足与房源供应的充足,是抑制租金价格大涨的根本性因素。但很多专家认为,目前只是一个中继的过程,稳定一段时间后,房租上涨的趋势应该还会持续一段时间。
  中原地产华北区董事、总经理李文杰接受《中国财富》记者采访时认为,未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房和政府监控市场民宅租赁为主的状态。居住消费不仅仅以买卖为主,大量的年轻人及低收入者会以租住房屋为主。租赁市场作为一个没有投机的市场,完全反映的是真实的需求与供给通过市场博弈的结果。未来租赁市场应更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用,形成新商品房、二手房与租赁三者之间的良性协调发展,最终的目的是实现“住有所居”。
  李文杰的基本判断是,市场上炒作租金是不可持续的,6月份租金价格已经开始回落。买卖市场的持续低迷必然给租赁市场带来更多房源。而所谓宏观调控带来大量弃买求租族烘托租金上涨的理由不成立,因为那部分人以前是有居住地的。宏观调控政策不仅会稳定买卖市场,一样会稳定租赁市场。随着宏观调控的深入,房价及租价均会回落到一个比较合理的价位。
  但杨乐渝认为,制度性和结构性矛盾才是此轮房租暴涨的重要原因。目前中国的公共资源过度集中于大城市,无论是教育、医疗资源、还是工作机会,少数几个特大城市明显占优,全国各地的人力资源纷纷奔往少数几个特大城市寻求发展的原因正在于此。如果不能解决制度性和结构性矛盾,房租和房价上涨的势头仍会持续下去。但是从另一方面来说,特大城市的房租、房价上涨又势必对城市居民形成挤出效应,而被挤出的人群又大部分是年轻人。他们一旦大量离开,特大城市的房租、房价就必然下降,一些二三线城市就可能因此迎来发展的机遇。现在石家庄的发展就与北京的挤出效应有关。租房短期活跃,但中国特色最终还是会使租房人重回买房道路。
  
  谁是受益者
  
  房租上涨,又给房东带来多少实惠呢?
  周杰的一套一居室位于上海浦东新区潍坊路,2008年到今年6月,一直租给一对在陆家嘴工作的小夫妻,2500元的月租一直没有涨过。最近,周围的一些中介公司几次三番打电话给他,说有人愿意出3000元的月租。6月份到了续签租赁合同的时候,周杰提出要提价到3000元。那对小夫妻没有接受,就搬家到一套2000元每月的出租房。周杰后来用了一个多月的时间才通过中介找到了一个愿意以2800元承租的租客。周杰仔细一算账发现,虽然一个月多了300元的租金收入,但因为空置了一个月,以前一年实得30000元,现在仅多了800元年租金收益。如果扣除中间陪中介和租户看房所花费的时间和精力,并没有得到多少实惠。
  而被挡在保障性住房政策之外的租房客更显无奈。
  江湘敏是一名2009年毕业的大学生,刚毕业时住在北京市朝阳区酒仙桥。江湘敏做的是美术编辑工作,刚开始月薪只有2000元左右,房租却要2500元。由于身体原因,江湘敏不能住地下室,就与原先住石景山区一间小平房内的朋友合租。但无论怎么节约生活成本,她发现工资扣除房租后只能留下几百块钱,再除去饭钱,根本剩不下什么钱来。
  今年7月初,房东提出涨房租,每月涨400元。江湘敏和朋友不能接受,就只能搬家。之后通过网络,找到了燕郊一套每月1200元的出租房。从燕郊出租房坐车到单位需要两个多小时的车程,江湘敏从此开始了每天公交转地铁的生活。
  “每天坐着公交车一路过来,五环、四环、三环,我多久才能搬进市区?”江湘敏每天不停问自己,如果不能过上安稳的生活,为什么还要留在北京打拼?
  明天,对江湘敏和她的朋友们来说,显得有些虚幻,甚至有些不敢想。
  对于生活在一线城市的大部分青年人来说,“房价不是头等大事,疯狂上涨的房租才是当务之急。30岁以内的有多少人,提到房租是一声叹息,提到房价是扼腕窒息。”新经典文化原创文学部主编金马洛如是说。
  (责任编辑姚卜成)
  
  链接:下面是《中国财富》与新浪乐居就房租上涨话题联合发起讨论所得到的网友评论。
  
  任志强(华远地产董事长)
  历来租金都在房价上升之后滞后一段时间上涨。长期看租金与房价是平衡的。而租金只有真实需求支撑。没有资产升值的条件,无法靠炒去维持的。
  http://t.sina.com.cn/1182389073/3f4dYB04yV
  
  龙斌(合富辉煌市场研究中心副总经理)
  最近大城市租金上涨引起广泛关注。有个错误观点,说租金被中介操纵。租赁市场完全是供求关系调节,谁都无法操纵。说操纵不是缺乏常识,就是小题大做。个别小中介做“房屋银行”业务,赚取少许差价,但不能决定租金,且很多城市都禁止该业务。说明什么?房源缺,市场提供得不够。政府要加快供应租赁房源。
  http://t.sina.com.cn/1233914052/3f4dYVupbE
  
  胡景晖(我爱我家房地产经纪公司副总裁)
  房租为什么涨了?最基本的经济学常识——供不应求!所谓涨了,是和去年同期比,去年同期我们还没走出金融危机的阴影,CPI还是负的,当时的房东主动减租,比2008年房租大幅下降(当时为什么不夸我们中介把租金降低了呢)。今年CPI转正,房东心理变化,加租。一个是低点,一个是高点,同比涨幅当然大。
  http://t.sina.com.cn/1210634183/k4ClgfeIz
  
  马光远(执业律师、专栏作家)
  实事求是地说,相对于高房价,我认为中国的房租是太低了,而不是太高了,而且,在近几年房价飞涨的情况下,房租的上涨甚至都没跑过CPI,这其实是一笔很简单的算术题。房租的暴涨只是更加凸显了高房价的尴尬。在打压高房价无力的情况下,就只好拿房租,拿中介捏一捏。
  http://t.sina.com.cn/1435160552/3f4dZqkAxZ
  
  樊少(凤凰时事评论员)
  楼市调控注定虎头蛇尾,体制改革难以启动,政策性的宏观调控成了包治百病的灵丹妙药,房价回调已无空间,购买者的降价预期受阻后,政府只要释放一个缓和的政策信号,全国房价很快会出现强劲反弹,而近期北上广一线城市的房租暴涨更会加剧这一反弹。
  http://t.sina.com.cn/1652528265/3f4dYLeAT9
  
  徐东华(我爱我家知识管理总监)
  房租涨了,为何不想想普遍的房租上涨在2009年就开始了呢?大量的业主受房价上涨诱惑取消租赁转向出售,租赁房源紧俏,如今购房人观望由购转租,大学生毕业租房,本来就是传统租赁旺季,历年以来年中的租金都会上浮。房租一定会走向下降,但由于根本没有严谨的市场机制,所以炒作房租话题可以最快博眼球。
  http://t.sina.com.cn/1655151774/3f4dYB4rKb?retcode=0
  
  幸福的鉤鉤手指(新浪网友)
  楼市调控不仅没能降房价,北京、上海、深圳、广州等城市房租却不断上涨。如果你以为“买不起房,租房还不行吗”,那事实会告诉你,永远别想逃离高房价的枷锁。北漂老了,还有蚁族,庞大的人口涌入使得人们坚信房价不会降。但如今,蚁族正在被不断上涨的房租驱逐。
  http://t.sina.com.cn/1762837795/k4CliF4mP
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