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摘要：近年来，围绕着“高房价”问题各路学者展开了一轮又一轮的讨论。同时为了使房价尽快回落，我国政府也相继出台了一系列调控政策。然而，政策总有其内在的缺陷与不足，遏制房价增长的势头也并非一蹴而就，这就需要在今后的实践中不断加以磨合与调整。
关键词:高房价房地产调控廉租房
作者简介：耿妆群，华东政法大学，研究方向：民商法。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)08-099-02
一高房价产生的原因
（一）人们的传统观念
导致房价暴涨的原因有很多，我认为首当其冲的是人们的传统观念在作祟，也就是说这是一个诱因。在中国老百姓的传统观念里，是将“家”和“房子”划等号的，大多数人认为要想成家立业要想稳定必须要有房子，既然别人买房我就绝对不能落后，租房子住就好像低人一等。必须有了房子才能结婚，就好像房子是结婚的必备与首要条件，只有有了房子内心才算是真正的安稳。因此，这就导致了人们拼命地攒钱拼命地去买房子，以求达到心理的满足感。
（二）中国特色的按揭制度
银行竞争下的贷款开放也就是中国特色的按揭制度，成为了迫使上述诱因逐渐发展成为一发不可收拾的高房价的助燃剂。其实就按揭本身来说，是一个非常好的制度，这使那些本来买不起房子的人得以提前圆自己这一辈子的梦想。然而由于中国法律监管体制还不够健全，这就让“某些人”钻了空子。为了相互之间拉客源，纷纷降低贷款门槛，一时间竟达到有求必应的程度，贷款买房成为了一种潮流，这就导致了房价的快速攀升。
此时有的人就从中看到了发财之道，比如某人花60万买套房子，自己首付10万再向银行贷款50万，由于房价仍在不断上涨，于是转手就可以卖100万，这就相当于空手套白狼，用低廉的成本换取了高额的利润。于是乎人们纷纷进入了炒房的行列，这种趋势愈演愈烈，从而出现了越来越多的类似于“温州炒房团”的小团体，只要他们到过的地方房价立马飙升，简直就是所向披靡、无往不胜。
（三）唯利是图的开发商
从小标题上就可以看出，这个原因是从开发商的角度来说的。很多商人看到了房地产市场的前景，于是纷纷投钱进入，“商人”想要赚钱当然无可厚非，错的是这些人无论有没有资质、有没有经验，只要有钱就奋不顾身跳入这个大染坊。但是由于僧多粥少，大家为了抢到一块地皮去盖房子，就不计成本地去竞标，这就涌现了一批又一批“地王”。地皮买好了战争还远远没有结束，如果严格按照政府的规章、严格按照图纸去盖房子的话，地皮价格那么高他们绝对不可能收回成本，于是腐败出现了。开发商们要去政府相关机关找关系、通路子，以求修改图纸，于是原来规划的15层楼房盖到了25层，两栋楼之间的距离由原来规划的30米变成了20米。为了节约成本，质量也出现了严重问题，偷工减料屡见不鲜，难道没有监管部门吗？当然有，没关系，再去找关系掏点钱，问题就迎刃而解了。这一切的一切终究还是要让我们这些普通的老百姓来买单，何其悲哀呀。
（四）政府职能部门政绩
政府职能部门的政绩观念对高房价也产生极大的影响。
二、高房价带来的不利后果
就这样房价一次又一次地突破了人们预想的价格，那些辛辛苦苦奋斗了大半辈子，攒了一辈子工资的人，最终竹篮打水一场空，还在畅想着房价回落的那一天。政府职能部门已看到房地产行业存在的问题，整顿的组合拳已经打了出来。然而，现在的中国房地产市场已经陷入了一个怪圈，房子已经越来越没有市场，可以说是看的人多买的人少，房价却仍然很高，开发商们坚持不肯降价，因为他们知道高价竞拍下来的地皮外加各种公关支出，使他们没法降价，一旦降价就意味着赔钱。因此，这就导致了许多地方出现了开发商捂盘甚至哄抬房价等现象，人民怨声载道，买方与卖方陷入了一种僵持的境地。一旦这种僵持的境地始终不被打破，就很容易引起一系列的社会问题，举两个真实的例子来说：
（一）香港过街天桥下的人们
我国的香港地区，那是一个寸土寸金的地方，房价更是高得离谱，大部分的人根本就买不起房，他们基本上都是租房过日子。但是租房的价格也是很高的，于是有很多低收入者不得不睡在过街天桥下，他们以拾来的纸箱当床，以废报纸当被子，而一旦寒流来临，就会有一些人被冻死，这些报道层出不穷。香港政府每年也都会在寒流来临之前，提前向那些睡在天桥下的人发被子等御寒物资。
（二）“钉子户”的数量层出不穷
相信很多人对“钉子户”这个词并不陌生，近几年更是再熟悉不过了。由于中国经济的快速发展，为了顺应这种模式，旧城改造成为了建设现代化城市的必要手段，拆迁更是这场改造中的必经之路，于是便出现了越来越多的钉子户。出现这种现象的直接原因是由于这些人与开发商没有达成赔偿协议，继而双方又陷入了一种僵持的境地。钉子户一天不走就意味着开发商工期延长一天，别小看这一天，开发商损失肯定不小，之后就出现了很多暴力的强拆现象，而那些钉子户为了保护自己的利益，必然会做出一些非常不理智的事情。最近的“钉子户自焚事件”就是这样产生的，消息一出立即在网上引起了热议，更多的是一片指责之声，指责开发商的暴力无理。这件事情的社会危害性不言而喻，如果不能妥善解决，后果可想而知。这些被拆迁的地方往往位置都比较好，房价都很高，而开发商给他们的补助肯定无法使他们再在同样的地方买同样面积的房子，而且他们认为今后房价还会涨。相反假如现在的房价没有那么高，人人都能买得起，谁还会花那么多心思和精力在与开发商斗争上。
三、房地产调控政策
为了解决上述高房价带来的恶劣影响，政府相继出台了一系列政策措施来保障人民的生活水平以及遏制房价的不断上涨。但是由于一些政策在我国实行的时间还很短，并且没有实际经验，所以出现了不可避免的漏洞，希望政府可以在今后的不断摸索与实践中加以完善，以此来保障更多人的合法权益。
（一）经济适用房和廉租房政策
各地区相继出台经济适用房和廉租房政策，以保证低收入家庭者的住房问题。也就是说由政府组织房地产开发商建造房屋，然后以低价向城镇中低收入家庭出售或出租的住房。这当然是一个非常值得欢迎的政策，让更多买不起房子的人可以住上新房子，可实际操作中却遇到了许多意想不到的结果：
第一，毕竟政府提供的房子有限，只有有限的人可以申请到，即针对低收入者。然而，对于那些处于夹心层即中等收入者来说地位非常尴尬，这些人既不属于经济适用房或者廉租房的适用对象，但是他们又买不起房子。在这个问题上，我建议政府可以分等级提供住房并给予相应优惠政策，比如经济适用房针对低收入者60%的优惠、中等收入者40%的优惠，高收入者和富人当然不可以买经济适用房，只能买商品房。
第二，很多不符合标准的人住进了经济适用房，反而那些急需解决住房的真正低收入者无房可住。其实解决这一问题很简单，制定统一的法规，名单进行公示，让社会大众以及舆论进行有效的监督。
第三，有些家庭住进经济适用房或者廉租房之后，逐渐摆脱了贫困，不再符合标准并且有能力去购买或者租住普通商品房却仍然不搬出。我建议政府可以设立监管部门，每户居民要定期添报自己的收入情况，该监管部门进行重审，不符合就要搬离。
（二）“限购令”政策
近日“限购令”成为一时兴起的词汇受到各界广泛关注，“限购令”政策首先是由北京提出来的，即从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。此举一出各地纷纷效仿，已有数十座城市出台了相关政策。紧接着11月15日，我国住房城乡建设部和国家外汇管理局又联合发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。该政策的出台无疑使过热的房地产市场突然冷却下来，效果非常明显，很多地区的退房率明显上升，然而所谓“上有政策、下有对策”，此举一出便有人想出了各种各样的措施应对：
第一，假离婚现象频出。
第二，当下实行“限购令”的城市毕竟有限，很多地方还没有落实，于是很多人看准商机，纷纷将钱大量地投入到那些尚未颁布该政策的地区，以求在“限购令”颁布之前将手续办下来，一时间使那些二三四线地区的房价不降反升。
第三，由于“限购令”没有规定已有房屋的限制，即使你之前已有1000套房屋，你还是可以再买一套，这无疑是给房地产市场免费做广告，大家竞相购买，这无疑也是房价不降反升的重要因素之一。
第四，假设一个人在“限购令”颁布之前买了套房子，由于某种原因迟迟未办理登记，这种现象大有人在，“限购令”颁布之后又买了套房子，那么这两套房子能否都办理登记呢？在实际操作中像这种问题时有发生，法律仍未有相关规定，毕竟此政策出台的时间较短，还没有经过充分的验证。
（三）政府金融调控措施
这是政府调控房价的一项重要手段之一，是对各个商业银行的发放贷款标准加以限制。毫无节制地发放贷款也是房价上涨的一个重要源头。有些人便用借来的钱炒房，对房地产市场的冲击自然是巨大的。限制贷款政策以及规定可贷款对象的适用标准的出台，对于房地产市场的调控作用巨大。
四、房地产调控政策的缺陷及解决途径
（一）尽快完善立法体制
非常值得我们庆幸的是，国家在看到了高房价所带来的诸多问题时，能够立即做出反应并同时出台了多项宏观调控政策，无论是“国八条”、“国十一条”，还是最近新出台的号称史上最严厉的“京十五条”，这些无一例外都是政策，并非真正的法律。不是说政策不好，而是政策并没有法律那么稳定，也没有法律那么正式，政策的制定必须以不违背法律为前提，法律的效力当然要高于政策。
（二）建立健全监督管理体制
宏观调控是一种行政手段，往往带有一种国家强制力在里面，宏观调控的初衷肯定是好的，但是有时候在实施的过程中，因为违反有关法律的规定而偏离了其本应有的面貌，通常就会与最初的愿望相悖。此时，如果有合理的监督管理体制，就会大大削减上述问题所带来的损失。一方面可以建立有效的媒体舆论监督体制，让各项措施的实施充分暴露在人们的视野中，接受人们的监督；另一方面，可以通过完善诸如税收法、物权法、刑法等与之相关的法律体制，从而间接地对其进行监督管理。
（三）政府工作更加透明化
为了杜绝私下交易等带来的社会不公，只有使政府的工作更加透明，才能彻底让人们更加信服，也能减少由于不信任所带来的诸多社会问题。才能真正做到公平公正，才能真正让人民得到实惠。
总之，遏制房价的持续走高并非是一蹴而就的，由高房价而引起的诸多问题并非一朝一夕就可以解决的，出台的相关政策也并非十全十美的。完善的法律法规，是和谐社会的有力保障，而监管到位则是解决问题的重要手段，相信任何难题都有解决的一天，任何解决方案都要在不断的实践中加以磨合，这一切的一切都需要时间，无论如何时间是可以证明一切的也是检验真理的唯一标准！
参考文献：
[1]刘瑛，乔宁．房地产开发．北京：北京大学出版社．2007年版．
[2]王才亮，王令．房屋征收与拆迁．北京：北京大学出版社．2011年版．
[3]崔林．高房价还能撑多久．武汉：武汉大学出版社．2010年版．
[4]楼建波主编．房地产法前沿（第1卷）．北京：中国法制出版社．2007年版．
[5]邹晓燕主编．房地产法律制度．北京：化学工业出版社．2010年版．
关键词:高房价房地产调控廉租房
作者简介：耿妆群，华东政法大学，研究方向：民商法。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)08-099-02
一高房价产生的原因
（一）人们的传统观念
导致房价暴涨的原因有很多，我认为首当其冲的是人们的传统观念在作祟，也就是说这是一个诱因。在中国老百姓的传统观念里，是将“家”和“房子”划等号的，大多数人认为要想成家立业要想稳定必须要有房子，既然别人买房我就绝对不能落后，租房子住就好像低人一等。必须有了房子才能结婚，就好像房子是结婚的必备与首要条件，只有有了房子内心才算是真正的安稳。因此，这就导致了人们拼命地攒钱拼命地去买房子，以求达到心理的满足感。
（二）中国特色的按揭制度
银行竞争下的贷款开放也就是中国特色的按揭制度，成为了迫使上述诱因逐渐发展成为一发不可收拾的高房价的助燃剂。其实就按揭本身来说，是一个非常好的制度，这使那些本来买不起房子的人得以提前圆自己这一辈子的梦想。然而由于中国法律监管体制还不够健全，这就让“某些人”钻了空子。为了相互之间拉客源，纷纷降低贷款门槛，一时间竟达到有求必应的程度，贷款买房成为了一种潮流，这就导致了房价的快速攀升。
此时有的人就从中看到了发财之道，比如某人花60万买套房子，自己首付10万再向银行贷款50万，由于房价仍在不断上涨，于是转手就可以卖100万，这就相当于空手套白狼，用低廉的成本换取了高额的利润。于是乎人们纷纷进入了炒房的行列，这种趋势愈演愈烈，从而出现了越来越多的类似于“温州炒房团”的小团体，只要他们到过的地方房价立马飙升，简直就是所向披靡、无往不胜。
（三）唯利是图的开发商
从小标题上就可以看出，这个原因是从开发商的角度来说的。很多商人看到了房地产市场的前景，于是纷纷投钱进入，“商人”想要赚钱当然无可厚非，错的是这些人无论有没有资质、有没有经验，只要有钱就奋不顾身跳入这个大染坊。但是由于僧多粥少，大家为了抢到一块地皮去盖房子，就不计成本地去竞标，这就涌现了一批又一批“地王”。地皮买好了战争还远远没有结束，如果严格按照政府的规章、严格按照图纸去盖房子的话，地皮价格那么高他们绝对不可能收回成本，于是腐败出现了。开发商们要去政府相关机关找关系、通路子，以求修改图纸，于是原来规划的15层楼房盖到了25层，两栋楼之间的距离由原来规划的30米变成了20米。为了节约成本，质量也出现了严重问题，偷工减料屡见不鲜，难道没有监管部门吗？当然有，没关系，再去找关系掏点钱，问题就迎刃而解了。这一切的一切终究还是要让我们这些普通的老百姓来买单，何其悲哀呀。
（四）政府职能部门政绩
政府职能部门的政绩观念对高房价也产生极大的影响。
二、高房价带来的不利后果
就这样房价一次又一次地突破了人们预想的价格，那些辛辛苦苦奋斗了大半辈子，攒了一辈子工资的人，最终竹篮打水一场空，还在畅想着房价回落的那一天。政府职能部门已看到房地产行业存在的问题，整顿的组合拳已经打了出来。然而，现在的中国房地产市场已经陷入了一个怪圈，房子已经越来越没有市场，可以说是看的人多买的人少，房价却仍然很高，开发商们坚持不肯降价，因为他们知道高价竞拍下来的地皮外加各种公关支出，使他们没法降价，一旦降价就意味着赔钱。因此，这就导致了许多地方出现了开发商捂盘甚至哄抬房价等现象，人民怨声载道，买方与卖方陷入了一种僵持的境地。一旦这种僵持的境地始终不被打破，就很容易引起一系列的社会问题，举两个真实的例子来说：
（一）香港过街天桥下的人们
我国的香港地区，那是一个寸土寸金的地方，房价更是高得离谱，大部分的人根本就买不起房，他们基本上都是租房过日子。但是租房的价格也是很高的，于是有很多低收入者不得不睡在过街天桥下，他们以拾来的纸箱当床，以废报纸当被子，而一旦寒流来临，就会有一些人被冻死，这些报道层出不穷。香港政府每年也都会在寒流来临之前，提前向那些睡在天桥下的人发被子等御寒物资。
（二）“钉子户”的数量层出不穷
相信很多人对“钉子户”这个词并不陌生，近几年更是再熟悉不过了。由于中国经济的快速发展，为了顺应这种模式，旧城改造成为了建设现代化城市的必要手段，拆迁更是这场改造中的必经之路，于是便出现了越来越多的钉子户。出现这种现象的直接原因是由于这些人与开发商没有达成赔偿协议，继而双方又陷入了一种僵持的境地。钉子户一天不走就意味着开发商工期延长一天，别小看这一天，开发商损失肯定不小，之后就出现了很多暴力的强拆现象，而那些钉子户为了保护自己的利益，必然会做出一些非常不理智的事情。最近的“钉子户自焚事件”就是这样产生的，消息一出立即在网上引起了热议，更多的是一片指责之声，指责开发商的暴力无理。这件事情的社会危害性不言而喻，如果不能妥善解决，后果可想而知。这些被拆迁的地方往往位置都比较好，房价都很高，而开发商给他们的补助肯定无法使他们再在同样的地方买同样面积的房子，而且他们认为今后房价还会涨。相反假如现在的房价没有那么高，人人都能买得起，谁还会花那么多心思和精力在与开发商斗争上。
三、房地产调控政策
为了解决上述高房价带来的恶劣影响，政府相继出台了一系列政策措施来保障人民的生活水平以及遏制房价的不断上涨。但是由于一些政策在我国实行的时间还很短，并且没有实际经验，所以出现了不可避免的漏洞，希望政府可以在今后的不断摸索与实践中加以完善，以此来保障更多人的合法权益。
（一）经济适用房和廉租房政策
各地区相继出台经济适用房和廉租房政策，以保证低收入家庭者的住房问题。也就是说由政府组织房地产开发商建造房屋，然后以低价向城镇中低收入家庭出售或出租的住房。这当然是一个非常值得欢迎的政策，让更多买不起房子的人可以住上新房子，可实际操作中却遇到了许多意想不到的结果：
第一，毕竟政府提供的房子有限，只有有限的人可以申请到，即针对低收入者。然而，对于那些处于夹心层即中等收入者来说地位非常尴尬，这些人既不属于经济适用房或者廉租房的适用对象，但是他们又买不起房子。在这个问题上，我建议政府可以分等级提供住房并给予相应优惠政策，比如经济适用房针对低收入者60%的优惠、中等收入者40%的优惠，高收入者和富人当然不可以买经济适用房，只能买商品房。
第二，很多不符合标准的人住进了经济适用房，反而那些急需解决住房的真正低收入者无房可住。其实解决这一问题很简单，制定统一的法规，名单进行公示，让社会大众以及舆论进行有效的监督。
第三，有些家庭住进经济适用房或者廉租房之后，逐渐摆脱了贫困，不再符合标准并且有能力去购买或者租住普通商品房却仍然不搬出。我建议政府可以设立监管部门，每户居民要定期添报自己的收入情况，该监管部门进行重审，不符合就要搬离。
（二）“限购令”政策
近日“限购令”成为一时兴起的词汇受到各界广泛关注，“限购令”政策首先是由北京提出来的，即从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。此举一出各地纷纷效仿，已有数十座城市出台了相关政策。紧接着11月15日，我国住房城乡建设部和国家外汇管理局又联合发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。该政策的出台无疑使过热的房地产市场突然冷却下来，效果非常明显，很多地区的退房率明显上升，然而所谓“上有政策、下有对策”，此举一出便有人想出了各种各样的措施应对：
第一，假离婚现象频出。
第二，当下实行“限购令”的城市毕竟有限，很多地方还没有落实，于是很多人看准商机，纷纷将钱大量地投入到那些尚未颁布该政策的地区，以求在“限购令”颁布之前将手续办下来，一时间使那些二三四线地区的房价不降反升。
第三，由于“限购令”没有规定已有房屋的限制，即使你之前已有1000套房屋，你还是可以再买一套，这无疑是给房地产市场免费做广告，大家竞相购买，这无疑也是房价不降反升的重要因素之一。
第四，假设一个人在“限购令”颁布之前买了套房子，由于某种原因迟迟未办理登记，这种现象大有人在，“限购令”颁布之后又买了套房子，那么这两套房子能否都办理登记呢？在实际操作中像这种问题时有发生，法律仍未有相关规定，毕竟此政策出台的时间较短，还没有经过充分的验证。
（三）政府金融调控措施
这是政府调控房价的一项重要手段之一，是对各个商业银行的发放贷款标准加以限制。毫无节制地发放贷款也是房价上涨的一个重要源头。有些人便用借来的钱炒房，对房地产市场的冲击自然是巨大的。限制贷款政策以及规定可贷款对象的适用标准的出台，对于房地产市场的调控作用巨大。
四、房地产调控政策的缺陷及解决途径
（一）尽快完善立法体制
非常值得我们庆幸的是，国家在看到了高房价所带来的诸多问题时，能够立即做出反应并同时出台了多项宏观调控政策，无论是“国八条”、“国十一条”，还是最近新出台的号称史上最严厉的“京十五条”，这些无一例外都是政策，并非真正的法律。不是说政策不好，而是政策并没有法律那么稳定，也没有法律那么正式，政策的制定必须以不违背法律为前提，法律的效力当然要高于政策。
（二）建立健全监督管理体制
宏观调控是一种行政手段，往往带有一种国家强制力在里面，宏观调控的初衷肯定是好的，但是有时候在实施的过程中，因为违反有关法律的规定而偏离了其本应有的面貌，通常就会与最初的愿望相悖。此时，如果有合理的监督管理体制，就会大大削减上述问题所带来的损失。一方面可以建立有效的媒体舆论监督体制，让各项措施的实施充分暴露在人们的视野中，接受人们的监督；另一方面，可以通过完善诸如税收法、物权法、刑法等与之相关的法律体制，从而间接地对其进行监督管理。
（三）政府工作更加透明化
为了杜绝私下交易等带来的社会不公，只有使政府的工作更加透明，才能彻底让人们更加信服，也能减少由于不信任所带来的诸多社会问题。才能真正做到公平公正，才能真正让人民得到实惠。
总之，遏制房价的持续走高并非是一蹴而就的，由高房价而引起的诸多问题并非一朝一夕就可以解决的，出台的相关政策也并非十全十美的。完善的法律法规，是和谐社会的有力保障，而监管到位则是解决问题的重要手段，相信任何难题都有解决的一天，任何解决方案都要在不断的实践中加以磨合，这一切的一切都需要时间，无论如何时间是可以证明一切的也是检验真理的唯一标准！
参考文献：
[1]刘瑛，乔宁．房地产开发．北京：北京大学出版社．2007年版．
[2]王才亮，王令．房屋征收与拆迁．北京：北京大学出版社．2011年版．
[3]崔林．高房价还能撑多久．武汉：武汉大学出版社．2010年版．
[4]楼建波主编．房地产法前沿（第1卷）．北京：中国法制出版社．2007年版．
[5]邹晓燕主编．房地产法律制度．北京：化学工业出版社．2010年版．