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案情简介：（文中均系化名）
国际影院入驻上海，斥资千万打造奢华
上海荣欣电影院有限公司是法商在华投资2000余万兴建的具有国际标准的电影城之一，总部位于北京，在中国多个城市开设影城，以高标准化高质量的服务树立了良好的企业形象和品牌信誉。
通过招商宣传资料，荣欣公司选中了拟打造成中高档商场，并提供高标准物业管理的上海某购物中心，在与上海佳安公司签订《租赁合同》后，影院正式入驻商场。
荣欣影院斥资建设了6个豪华电影厅，引进先进的3D数字放映技术及当今国际电影工业最先进的数码视听设备，还设置1085个全球最先进工艺的豪华航空座椅，全部采用西班牙人体工学设计。影院的定位是给观众带来奢华的观影体验，时尚华丽的环境设施、400平米的高大前厅、精巧的设计、细致的雕琢淋漓尽致地诠释出浪漫优雅的法国风情；巨大的超清晰LED屏幕、精选的大理石地面、梦幻般的宽敞走廊、柔软舒适的羊毛地毯、智能电脑储物柜等都体现了影院巨额投资为观众提供全方位的国际五星级贵宾服务。
商场物业管理混乱，影院无奈被迫停业
当荣欣影院一切就绪，开门营业，准备给观众以极致的视听享受的时候，却发现事与愿违。上海佳安公司提供的物业管理服务一片混乱，各项设备设施运行不良，电梯长时间停运、厕所停水、照明有问题，广告灯箱不亮，管理人员更换频繁。荣欣公司及其他商户多次发函要求佳安公司改进，但佳安公司均置之不理。更糟糕的是，由于商场不断改变商业定位，开始整体装修，多处搭建施工架，堆放建筑材料，整个商场就像一个大工地，管理混乱，不能提供正常的物业管理，除对观影人员的通行存在安全隐患外，大量的粉尘、噪音、多部电梯停运，很多观影消费群体都抱怨无法找到荣欣影院所在位置，极大地损害了荣欣公司的正常经营和品牌形象，使包括影城在内的所有营业商户苦不堪言。即便如此，影城依然以大局为重，在面临空中楼阁的不利局面下，仍长时间亏损经营，苦苦支撑，开业第一年创造了1000余万的票房佳绩。
然而，自第二年入冬，佳安公司在未通知荣欣公司的情形下停止了中央空调的供应。时值冬日，荣欣影院室内温度在摄氏零度上下。荣欣公司为了苦撑经营，进行多次促销优惠活动，其间仍有大量的消费群体提出投诉、退票，出现消费者流失的局面，并在网络上出现大量恶评，严重影响荣欣公司的声誉。为避免公司品牌进一步受损，荣欣公司在不得已的情况下被迫停业。
损失惨重反遭诉讼，律师维权代理反诉
停业以来，荣欣公司依然积极与佳安公司沟通，期望早日恢复空调供应，以尽早开业。但没想到佳安公司反先提起民事诉讼，要求法院判令解除与荣欣公司的《租赁合同》，并要求荣欣公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费共计337万余元及违约金125万元。无奈之下，荣欣公司来到上海李小华律师事务所寻求法律帮助，接受委托后，律所指派在合同纠纷方面经验丰富的王律师代理荣欣公司应诉，并向佳安公司提出反诉，要求法院判令：1、佳安公司继续履行《租赁合同》，恢复中央空调供应及各项物业配套服务；2、租赁期限就佳安公司停止空调供应时期做相应顺延；3、免除空调停止供应期间荣欣公司的租金、物业管理费等；4、佳安公司赔偿荣欣公司营业损失等各项损失共计338万余元（已扣除空调停止供应以来的租金、物业管理费等成本）。
庭审时，双方律师针锋相对，王律师代理荣欣公司提出以下法律意见：
1、荣欣公司延期支付租金及物业管理费的行为是荣欣公司依法行使合同法所赋予的不安抗辩权，不应认定为违约行为，佳安公司要求解除合同、违约金主张以及要求支付空调停止供应后荣欣公司拖欠的租金及物业管理费缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切的证据证明对方有“丧失商业信誉”以及“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的”，可以中止履行。在佳安公司严重违约的情形下，荣欣公司行使“不安抗辩权”，停止支付租金及物业管理费，为正当行使合法权利，不应被认定为违约行为。
2、基于佳安公司的违约行为，应承担继续履行合同，并应对荣欣公司的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
律师参与多次调解，双方达成和解协议
经过两次开庭审理，律师全程参与了双方的7次调解，最终，在法院的主持下，双方达成如下调解协议：1、佳安公司与荣欣公司签订的《租赁合同》继续履行，并顺延五年。2、停业期间的租金损失由双方依照一定的比例分担。调解结束后，荣欣公司在极短时间内重新开业，恢复正常经营，实现业主及租赁方的共赢局面。
律师点评：
上述案例尽管最终双方达成了调解，但若律师能更早介入，则荣欣公司可能会避免陷入被动并遭受损失。这起案例给广大企业以警示：
首先，企业的重大经营决策应聘请律师进行前期调查。荣欣公司投资近2000万元建造五星级影院，做了长期经营的准备，但却仅凭佳安公司的招商宣传便进驻商场，当米已成炊时才发现商场各项物业管理混乱，也并不符合影院的中高档定位。而对于佳安公司所宣传的高标准物业管理也未明确以文字形式载明于《租赁合同》，为诉讼中举证增加难度。
尽管据双方签订的《租赁合同》约定荣欣公司有权选择解除合同并要求佳安公司赔偿装修款。但基于荣欣公司签订的租期为十五年和近2000万元投资的实际情况，影院经营完全依靠长期投资才能收回成本的行业特性，若选择解除合同且获得法院的支持，也难以实际自佳安公司处取得大数额的赔偿款项，对荣欣公司的投资无疑是毁灭性的，不公平的。因此荣欣公司唯一的选择只能是继续履行合同，才有可能把损失降到最低点。
其次，企业在自身利益受到侵害时应注意证据的收集。“以事实为根据”是我国法院审判的一个重要原则。认定某个事实，需要证据，证据是为了说明事实的真相，是整个诉讼活动的基础和核心，证据决定诉讼结果。上述案例时间跨度长，有些证据随着时间推移便会消失，荣欣公司若能有意识将佳安公司违约并侵犯自身权益的证据保留下来，在诉讼及调解过程中，则能为自身争取更多的权益，减少企业的损失。同时，还需注意的是，证据证明的是已经发生过的具体事件，证据本身的真实性、客观性、全面性至关重要，收集证据要确保证据的真实性、客观性、全面性。
对于企业来说，律师的作用不仅仅是在诉讼中体现的，更能在企业文化中起到潜移默化的作用，使企业提升法律风险防范意识，在遇到具体问题时能正确及时作出应对策略。良好的法治环境是现代金融经济快速发展的重要保障，对于中小企业来说，既要改变法律服务是大型企业专属的成本高昂的服务的观念，也要认识到法律成本是企业必备的支出，当每个企业都能够享受到法律服务保障的时候，法治化进程才能真正上一个台阶。
（作者系黄浦区人大代表、内务司法委员，上海市黄浦区商会副会长、商会法律服务中心主任，上海李小华律师事务所主任、高级律师）
国际影院入驻上海，斥资千万打造奢华
上海荣欣电影院有限公司是法商在华投资2000余万兴建的具有国际标准的电影城之一，总部位于北京，在中国多个城市开设影城，以高标准化高质量的服务树立了良好的企业形象和品牌信誉。
通过招商宣传资料，荣欣公司选中了拟打造成中高档商场，并提供高标准物业管理的上海某购物中心，在与上海佳安公司签订《租赁合同》后，影院正式入驻商场。
荣欣影院斥资建设了6个豪华电影厅，引进先进的3D数字放映技术及当今国际电影工业最先进的数码视听设备，还设置1085个全球最先进工艺的豪华航空座椅，全部采用西班牙人体工学设计。影院的定位是给观众带来奢华的观影体验，时尚华丽的环境设施、400平米的高大前厅、精巧的设计、细致的雕琢淋漓尽致地诠释出浪漫优雅的法国风情；巨大的超清晰LED屏幕、精选的大理石地面、梦幻般的宽敞走廊、柔软舒适的羊毛地毯、智能电脑储物柜等都体现了影院巨额投资为观众提供全方位的国际五星级贵宾服务。
商场物业管理混乱，影院无奈被迫停业
当荣欣影院一切就绪，开门营业，准备给观众以极致的视听享受的时候，却发现事与愿违。上海佳安公司提供的物业管理服务一片混乱，各项设备设施运行不良，电梯长时间停运、厕所停水、照明有问题，广告灯箱不亮，管理人员更换频繁。荣欣公司及其他商户多次发函要求佳安公司改进，但佳安公司均置之不理。更糟糕的是，由于商场不断改变商业定位，开始整体装修，多处搭建施工架，堆放建筑材料，整个商场就像一个大工地，管理混乱，不能提供正常的物业管理，除对观影人员的通行存在安全隐患外，大量的粉尘、噪音、多部电梯停运，很多观影消费群体都抱怨无法找到荣欣影院所在位置，极大地损害了荣欣公司的正常经营和品牌形象，使包括影城在内的所有营业商户苦不堪言。即便如此，影城依然以大局为重，在面临空中楼阁的不利局面下，仍长时间亏损经营，苦苦支撑，开业第一年创造了1000余万的票房佳绩。
然而，自第二年入冬，佳安公司在未通知荣欣公司的情形下停止了中央空调的供应。时值冬日，荣欣影院室内温度在摄氏零度上下。荣欣公司为了苦撑经营，进行多次促销优惠活动，其间仍有大量的消费群体提出投诉、退票，出现消费者流失的局面，并在网络上出现大量恶评，严重影响荣欣公司的声誉。为避免公司品牌进一步受损，荣欣公司在不得已的情况下被迫停业。
损失惨重反遭诉讼，律师维权代理反诉
停业以来，荣欣公司依然积极与佳安公司沟通，期望早日恢复空调供应，以尽早开业。但没想到佳安公司反先提起民事诉讼，要求法院判令解除与荣欣公司的《租赁合同》，并要求荣欣公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费共计337万余元及违约金125万元。无奈之下，荣欣公司来到上海李小华律师事务所寻求法律帮助，接受委托后，律所指派在合同纠纷方面经验丰富的王律师代理荣欣公司应诉，并向佳安公司提出反诉，要求法院判令：1、佳安公司继续履行《租赁合同》，恢复中央空调供应及各项物业配套服务；2、租赁期限就佳安公司停止空调供应时期做相应顺延；3、免除空调停止供应期间荣欣公司的租金、物业管理费等；4、佳安公司赔偿荣欣公司营业损失等各项损失共计338万余元（已扣除空调停止供应以来的租金、物业管理费等成本）。
庭审时，双方律师针锋相对，王律师代理荣欣公司提出以下法律意见：
1、荣欣公司延期支付租金及物业管理费的行为是荣欣公司依法行使合同法所赋予的不安抗辩权，不应认定为违约行为，佳安公司要求解除合同、违约金主张以及要求支付空调停止供应后荣欣公司拖欠的租金及物业管理费缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切的证据证明对方有“丧失商业信誉”以及“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的”，可以中止履行。在佳安公司严重违约的情形下，荣欣公司行使“不安抗辩权”，停止支付租金及物业管理费，为正当行使合法权利，不应被认定为违约行为。
2、基于佳安公司的违约行为，应承担继续履行合同，并应对荣欣公司的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
律师参与多次调解，双方达成和解协议
经过两次开庭审理，律师全程参与了双方的7次调解，最终，在法院的主持下，双方达成如下调解协议：1、佳安公司与荣欣公司签订的《租赁合同》继续履行，并顺延五年。2、停业期间的租金损失由双方依照一定的比例分担。调解结束后，荣欣公司在极短时间内重新开业，恢复正常经营，实现业主及租赁方的共赢局面。
律师点评：
上述案例尽管最终双方达成了调解，但若律师能更早介入，则荣欣公司可能会避免陷入被动并遭受损失。这起案例给广大企业以警示：
首先，企业的重大经营决策应聘请律师进行前期调查。荣欣公司投资近2000万元建造五星级影院，做了长期经营的准备，但却仅凭佳安公司的招商宣传便进驻商场，当米已成炊时才发现商场各项物业管理混乱，也并不符合影院的中高档定位。而对于佳安公司所宣传的高标准物业管理也未明确以文字形式载明于《租赁合同》，为诉讼中举证增加难度。
尽管据双方签订的《租赁合同》约定荣欣公司有权选择解除合同并要求佳安公司赔偿装修款。但基于荣欣公司签订的租期为十五年和近2000万元投资的实际情况，影院经营完全依靠长期投资才能收回成本的行业特性，若选择解除合同且获得法院的支持，也难以实际自佳安公司处取得大数额的赔偿款项，对荣欣公司的投资无疑是毁灭性的，不公平的。因此荣欣公司唯一的选择只能是继续履行合同，才有可能把损失降到最低点。
其次，企业在自身利益受到侵害时应注意证据的收集。“以事实为根据”是我国法院审判的一个重要原则。认定某个事实，需要证据，证据是为了说明事实的真相，是整个诉讼活动的基础和核心，证据决定诉讼结果。上述案例时间跨度长，有些证据随着时间推移便会消失，荣欣公司若能有意识将佳安公司违约并侵犯自身权益的证据保留下来，在诉讼及调解过程中，则能为自身争取更多的权益，减少企业的损失。同时，还需注意的是，证据证明的是已经发生过的具体事件，证据本身的真实性、客观性、全面性至关重要，收集证据要确保证据的真实性、客观性、全面性。
对于企业来说，律师的作用不仅仅是在诉讼中体现的，更能在企业文化中起到潜移默化的作用，使企业提升法律风险防范意识，在遇到具体问题时能正确及时作出应对策略。良好的法治环境是现代金融经济快速发展的重要保障，对于中小企业来说，既要改变法律服务是大型企业专属的成本高昂的服务的观念，也要认识到法律成本是企业必备的支出，当每个企业都能够享受到法律服务保障的时候，法治化进程才能真正上一个台阶。
（作者系黄浦区人大代表、内务司法委员，上海市黄浦区商会副会长、商会法律服务中心主任，上海李小华律师事务所主任、高级律师）