【摘 要】在房地产企业的日常经营中，除一些费用支出外，其余大量的经济活动都需要通过签订合同来完成，例如销售房产、项目决算、工程款的支付等。而且，房地产开发项目的各项管理工作十分复杂且兼具不同的特点，许多管理工作都必须参照各项合同，以合同为依据，才能够更好的进行下去。因此，如何对合同进行更好的管理，这已成为房地产企业经营管理中的一项重要的组成部分。合同管理在保障企业的日常经营、规范企业的管理以及防范企业经营风险方面，对房地产企业有着很重要的作用。目前，我国很多房地产企业的合同管理并不规范，主要存在以下几点问题：合同管理制度不健全；合同管理人员缺乏合同管理的专业知识，综合素质不高。针对以上这些问题，作者参阅相关资料结合实际工作中的经验，对房地产企业的合同管理提出具体建议。
　　【关键词】房地产企业；合同管理
　　一、合同管理的作用
　　对房地产企业而言，其日常经济活动主要是通过合同来完成的，因此，合同管理对房地产企业有着很重要的作用，主要体现在以下几个方面：
　　1.保障企业的日常经营
　　合同是具有法律意义的协议，它明确了双方当事人的权利和义务，对房地产项目的合同双方起制约、督促和保障的作用。因此，只有管理好合同过程中的方方面面，做好合同管理工作，才能够保障企业的日常经营。
　　2.防范企业经营风险
　　房地产企业主要经营房地产项目，这些项目一般都具有投资额大、工程量大、建设周期长的特点。因此，这些项目从一开始到项目竣工都可能随时面临各种风险。例如，房地产企业一般通过招投标来选择合适的供应商，而在招投标的过程中，由于招投标双方可能存在着信息不对称和故意隐瞒的问题，给企业供应商的选择造成风险。合同管理包含着合同从签订到履行的方方面面，加强合同管理不仅能够制约合同签订各方，还能够收集信息来对项目的进度、质量、安全、成本风险进行有效控制，有效规避企业的经营风险，为企业做出正确的选择，降低企业不必要的经济损失。
　　3.加强企业的财务管理，合理避税
　　（1）加强资金管理
　　房地产企业日常资金有很强的流动性，但其资金的支付都需要以合同为依据。因此，只有做好合同管理，才能够了解每份合同中资金的收付时间，从而制定出企业的资金管理计划。同时，合同管理还可以为企业的资金支付提供可靠的原始凭证和依据，控制企业在合同款项上的支付风险。因此，合同管理能够加强企业的资金管理，合理安排资金计划，规避支付风险。
　　（2）项目决算管理
　　在房地产企业的经营过程中，一个工程项目结束后，需要进行事后决算。而该项目所签订的合同上记载着该项目资金支付的一切信息，因此，要想做好事后决算，就需要归档整理出整个项目期间签订的所有合同，并在这些合同中收集出与项目决算有关的信息，从而明确整个项目的实际成本，确定该项目利润，同时也为下一个项目提供宝贵的一手资料。因此，加强合同管理对于项目决算来说至关重要。
　　（3）合理避税
　　合同管理是一个连续、动态的过程，从合同的签订到合同的履行实施都属于合同管理的内容。而有效的合同管理，不仅能够为财务管理提供资料，还能够合理避税，为企业带来经济利益。例如，由于涉及到一些减免税政策实施的有效时间，合同的签订时间有可能直接影响税款的计算差异。例如：土地增值税就有“2000年12月31日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年12月31日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的规定。因此，签署于2000年12月31日前后的合同所涉及的收入，在纳税上将出现两种不同的结果。这只是合同签订时间所影响的经济效益，还有一些情况由于合同金额造成的税收上的不同。因此，加强合同管理，明确选择好合同签订时间和金额能够为企业合理避税，带来经济效益。
　　二、合同管理存在的问题、风险点
　　1.合同管理制度不健全
　　（1）合同缺乏管理流程
　　房地产项目是一整套的开发项目，从确认项目到项目开发完成，要签订合同有很多，例如土地使用权出让合同、项目贷款合同等。在项目开发过程中，房地产企业需要通过管理人员与许多不同的主体进行谈判商定，这其中流程较多也较为复杂。因此，这就需要一套完善的管理流程来对合同的签订、履行进行规范化的管理。而我国房地产企业的现状是大部分房地产企业都缺乏规范化的合同管理流程，有些企业甚至不签订合同，给合同管理增加较大的难度。
　　（2）合同内容表达不严谨
　　很多房地产企业由于缺乏健全的合同管理制度，对合同的内容格式形式没有一定的要求，因此造成合同内容表达不严谨，主要体现在：
　　①合同条款的违约界定不明
　　违约条款是合同内容中十分重要一项，它界定的是双方违约的时所必须承担的责任和义务。如果合同的违约条款对责任的界定清晰， 那么违约问题很可能就会减少甚至是完全避免。房地产企业的违约条款如果责任界定不准确、条款内容不严谨， 那么从签约的那一刻起企业就可能埋下违约纠纷的隐患。而在我国，许多房地产企业在合同中对于违约责任的条款界定十分简单， 甚至是一笔带过， 导致企业一旦发生违约纠纷，便无法维护自己的合法权益。
　　②合同条款有误， 操作性不强
　　我国房地产企业的合同管理中，可能存在合同中出现跟相关法律法规不符的约定。如：房地产企业在和其他企业合作开发房地产时，需要签订联营合同。而有些企业便会在合同中约定保底条款，如约定不论项目是否盈利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。这一约定便是与法律不符的错误约定，因为我国法律规定联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
　　另外，合同里有很难操作的约定。例如：发包人因为承包人违约而产生损失， 相应的违约责任应当由承包人来承担，但其附带的计量损失及赔偿标准没有在合同条款中注明，这样的约定就没有较强的操作性， 难以实施。 　　2.合同管理人员缺乏合同管理的专业知识
　　我国房地产企业合同签订人员大部分是工程技术人员，因个人对于合同管理有关方面能力不够且法律意识不强，在签订合同过程中将签订合同视为一种形式，缺乏风险意识，完全认识不到自己行为将可能会给企业带来损失。这样，不仅有可能给企业的信誉造成不良的影响，还有可能使企业被告上法庭，最终承担相应的经济责任。
　　三、规范合同管理的建议
　　1.完善合同管理制度
　　我国房地产企业需要结合自身情况完善合同管理制度，从而建立出一套符合公司整体发展战略的合同管理制度。首先，企业需要明确合同管理部门主管以及项目合同签订相关人员的责任，制定出合同管理部门的岗位权限管理控制制度；其次，根据企业自身情况，从合同的签订到履行，制定出一整套合同谈判、起草、复核、批准和监督制度；最后，企业还要制定完善的合同归档管理制度，便于合同的查阅和资料的收集。并且，企业在不断发展的过程中，还要根据制度实施后合同管理的具体情况，不断地对合同管理制度进行完善。而在合同的管理制度建立后，还要及时反馈，发现、分析并修订合同管理制度中不合理的地方，不断地完善企业的合同管理制度。
　　2.制定标准化合同模板
　　由于日常经营中的绝大部分经济活动都需要通过签订合同来完成，因此，房地产企业日常经营中签订的合同的类别和数量都十分众多。企业如果对于每一份合同都完全独立重新起草，那么将耗费大量的时间和人力资源成本。而且，这样重新起草每一份合同，不仅容易出现这样那样的纰漏，由于每份合同可能格式不同，还不易于阅读和管理归类。制定出符合公司实际情况的一整套标准化合同模板，不仅可以在合同起草、修改和批准等个环节节约时间成本和人力资源成本，还能够大大降低项目合同编制中出现的错误从而降低项目中合同编制的风险，提高合同管理的效率。企业应当根据自身经营情况，对每一类合同都制定出相应的模板，这样将大大地方便企业的合同管理。
　　3.提升整体合同管理的人员的专业素质
　　合同管理是一项专业性强、技术性较强的工作，要想提高合同管理人员的专业性，首先，企业应对合同管理人员进行相关的培训，提高其专业知识，提高其对合同管理重要性的认识。其次，企业可以从公司内部选拔或是从外部招聘一些合同管理方面的优秀人才，在使用过程中建立合同管理工作绩效考核体系，激励督促员工做好合同管理的工作。只有合同管理人员具有足够的专业性，在合同的签订、履行各个过程中才能够发挥积极的作用，更好的促进合同的顺利履行，减少各项经济损失。
　　总之，只有加强合同管理，才能够使房地产企业在经营管理的各方面更加顺畅，规避风险，避免不必要的损失，才能使企业进一步发展壮大。
　　参考文献：
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　　[3] 郑明娟：谈如何加强房地产企业合同管理.山西建筑，2014 年4月第40卷第11期