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摘 要：随着房地产企业本身综合开发实力的日益提高以及与日俱增的社会责任感，政府也越来越愿意邀请他们一同参与到“城市运营”的建设中来。本文首先说明了城市运营的概念及其主要内容，然后详细阐述了城市运营的投资盈利模式，最后提出了提升城市运营商城市运营水平的途径。
关键词：城市运营 房地产 投资盈利 一级开发 土地
一、城市运营的概念及其主要内容
1.城市运营的概念。所谓城市运营即政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。城市运营的终极目标是：（1）城市自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强城市的市场竞争力。（2）城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题。（3）取得更好的自然环境效益和人文环境效益，因而必须强调城市的可持续发展的重要性，经济社会资源和环境保护要协调发展。
2.城市运营的主要内容。城市运营包含的三大内容：城市有形资产的经营、城市无形资产的整合与经营以及城市品牌的建立和推广。城市有形资产的经营主要是指，将如土地、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产经营市场化。通过对土地的储备、有形资产的整合和租售，让有形资产产生递增效应，广泛招商引资，形成人气鼎盛、万商云集的局面。城市无形资产的整合与经营主要是指在完善城市配套设施、城市交通等有形资产的前提下，为城市提供优质的商务环境、居民生活环境，从而为城市创造经济效益与社会效益。城市品牌的建立与推广就是以管理城市文化形象为发展前提，以城市产业资源为经济支撑，在城市创新能力的推动下，使其历史文化、地理资源、经济技术等要素被社会公众广泛认同的过程。
二、城市运营的投资盈利模式
1.从一级开发本身获利。通过政府支付固定的一级开发利润获利。包括三种形式：由土地储备机构主导：土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。由开发企业主导：由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。由政府承诺收益保底：在项目一级开发中政府承诺一级开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12%-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
2.分享土地出让金。地方政府平台公司可直接就土地出让金与地方政府实现分成。此种模式下派生出两种具体操作手法：
2.1企业与政府签订《土地一级开发委托协议》中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权。
2.2企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权占比，而获得土地出让金的分成权。出让金分成以何种形式回到企业，是此种模式下的制度关键点。在制度框架内各地政府一般会最大限度将收益按承诺分配给企业。相较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作尚不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
3.分享土地增值收益。土地一级开发商与政府分享土地增值收益的模式，被广为采用，保证土地出让后地价增值收益与开发企业分成。在一些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享土地出让增值收益的机制。在此情况下，土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准。待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。该模式可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值。在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观。例如，改造旧河道，变废为宝；加强景观和园林的规划建设，美化环境。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。投资公共配套设施。例如，配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。
4.二级开发联动低价拿地。土地一级开发商获取一二级联动开发收益的模式，日益盛行。在一级开发时为二级低价拿地铺垫、提高项目整体利润率。土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。为了确保一级开发企业低价甚至无偿拿到二级土地，可以通过采取与政府协商代建换置以及成本返还的方式，或参与政府的土地招拍挂出让活动。土地一级开发商成立相关房地产项目公司，参与土地出让招拍挂，获得土地进行二级开发。土地一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块；或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
三、提升城市运营商城市运营水平的途径
1.运营商要遵循正确的运营程序。首先，遵循正确的投资运营程序。例如，土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能回收。好的项目产品规划设计，结合了政府、市民等多方面认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，从而使得运营商可以通过自筹资金、合资合作投资、债券融资、股权融资、施工单位代建等多种方式，建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较为容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。其次，遵循正确的开发运营程序。城市运营通常由若干项目组成，开发程序要结合本地情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过利润较大项目的先期投产，提前收回项目投资。工程管理也是決定运营成败的关键。最后，遵循正确的商业运营程序。城市运营归根到底还是商业活动，应该进行统一的商业规划和运营管理，形成独立的运营管理机制。
2.运营商要制定可持续发展战略目标。城市可利用资源大部分是有限的，在开发和利用资源时，要做好城市资源的保护，实现资源的可持续利用。城市运营不能只顾眼前利益，尤其是对不可再生资源要有长期的使用规划，使城市走上良性循环的发展道路。
四、结语
综上，城市运营商作为一个大型的地产开发商，通过提供高质量服务管理，将有望彻底解决地产商诚信问题。随着城市化的不断发展，城市运营商将得到更大的发展空间。
参考文献：
[1]王娟. 城市经营时代房地产开发商的角色转变[J]. 商场现代化. 2008（16） .
[2]仲丛利，李晓，王廉敏. 城市运营中的三方博弈分析[J]. 山西建筑. 2012（25） .
关键词：城市运营 房地产 投资盈利 一级开发 土地
一、城市运营的概念及其主要内容
1.城市运营的概念。所谓城市运营即政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。城市运营的终极目标是：（1）城市自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强城市的市场竞争力。（2）城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题。（3）取得更好的自然环境效益和人文环境效益，因而必须强调城市的可持续发展的重要性，经济社会资源和环境保护要协调发展。
2.城市运营的主要内容。城市运营包含的三大内容：城市有形资产的经营、城市无形资产的整合与经营以及城市品牌的建立和推广。城市有形资产的经营主要是指，将如土地、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产经营市场化。通过对土地的储备、有形资产的整合和租售，让有形资产产生递增效应，广泛招商引资，形成人气鼎盛、万商云集的局面。城市无形资产的整合与经营主要是指在完善城市配套设施、城市交通等有形资产的前提下，为城市提供优质的商务环境、居民生活环境，从而为城市创造经济效益与社会效益。城市品牌的建立与推广就是以管理城市文化形象为发展前提，以城市产业资源为经济支撑，在城市创新能力的推动下，使其历史文化、地理资源、经济技术等要素被社会公众广泛认同的过程。
二、城市运营的投资盈利模式
1.从一级开发本身获利。通过政府支付固定的一级开发利润获利。包括三种形式：由土地储备机构主导：土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。由开发企业主导：由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。由政府承诺收益保底：在项目一级开发中政府承诺一级开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12%-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
2.分享土地出让金。地方政府平台公司可直接就土地出让金与地方政府实现分成。此种模式下派生出两种具体操作手法：
2.1企业与政府签订《土地一级开发委托协议》中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权。
2.2企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权占比，而获得土地出让金的分成权。出让金分成以何种形式回到企业，是此种模式下的制度关键点。在制度框架内各地政府一般会最大限度将收益按承诺分配给企业。相较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作尚不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
3.分享土地增值收益。土地一级开发商与政府分享土地增值收益的模式，被广为采用，保证土地出让后地价增值收益与开发企业分成。在一些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享土地出让增值收益的机制。在此情况下，土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准。待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。该模式可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值。在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观。例如，改造旧河道，变废为宝；加强景观和园林的规划建设，美化环境。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。投资公共配套设施。例如，配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。
4.二级开发联动低价拿地。土地一级开发商获取一二级联动开发收益的模式，日益盛行。在一级开发时为二级低价拿地铺垫、提高项目整体利润率。土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。为了确保一级开发企业低价甚至无偿拿到二级土地，可以通过采取与政府协商代建换置以及成本返还的方式，或参与政府的土地招拍挂出让活动。土地一级开发商成立相关房地产项目公司，参与土地出让招拍挂，获得土地进行二级开发。土地一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块；或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
三、提升城市运营商城市运营水平的途径
1.运营商要遵循正确的运营程序。首先，遵循正确的投资运营程序。例如，土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能回收。好的项目产品规划设计，结合了政府、市民等多方面认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，从而使得运营商可以通过自筹资金、合资合作投资、债券融资、股权融资、施工单位代建等多种方式，建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较为容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。其次，遵循正确的开发运营程序。城市运营通常由若干项目组成，开发程序要结合本地情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过利润较大项目的先期投产，提前收回项目投资。工程管理也是決定运营成败的关键。最后，遵循正确的商业运营程序。城市运营归根到底还是商业活动，应该进行统一的商业规划和运营管理，形成独立的运营管理机制。
2.运营商要制定可持续发展战略目标。城市可利用资源大部分是有限的，在开发和利用资源时，要做好城市资源的保护，实现资源的可持续利用。城市运营不能只顾眼前利益，尤其是对不可再生资源要有长期的使用规划，使城市走上良性循环的发展道路。
四、结语
综上，城市运营商作为一个大型的地产开发商，通过提供高质量服务管理，将有望彻底解决地产商诚信问题。随着城市化的不断发展，城市运营商将得到更大的发展空间。
参考文献：
[1]王娟. 城市经营时代房地产开发商的角色转变[J]. 商场现代化. 2008（16） .
[2]仲丛利，李晓，王廉敏. 城市运营中的三方博弈分析[J]. 山西建筑. 2012（25） .