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土地市场在“调控年”出现“价量齐涨”，背后原因直指饱受诟病的，地财政，地财政问题不解决，高地价及高房价的问题难以根治。
土地新政“软着陆”令土地市场在“调控年”再现“价量齐涨”，其背后直指饱受诟病的土地财政。业内人士认为地方政府以非市场化的方式低价收储土地，然后再以市场化的方式高价出让土地，居间经营，以此获得巨大的收益。土地财政的问题不解决，高地价及高房价的问题难以根治。
直指土地财政
根据百度搜索出的“土地财政”释义得知，其是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
对于土地出让金的使用范围，财政部明文规定，其支出主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、补助被征地农民社会保障、农村基础设施建设、农业土地开发、城市建设、城镇廉租住房保障以及耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护等方面。
在2010年4月，财政部首次公布了2009年全国土地出让支出情况。数据显示，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，支出总额为12327.1亿元。在支出结构上，其中用于征地和拆迁补偿、城市建设以及土地开发分别占比40.4％、27.1％和10.7％，三项合计占比总支出的78.2％。
十几年来，土地财政对促进地方经济发展、创造就业机会和提升城市化水平等功不可没。但土地财政为人诟病，不在于地方政府有多大的财政收益，而是获得这一收益的可能带来的一系列弊端让人不得不随时提高警惕。
2011年1月17日，审计署发布审计报告指出，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达基本要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。
如此巨额的资金没有按规定“取之于民用之于民”，那又会被用在何处?在审计署公布数据的当日，北京市副市长陈刚对媒体表示，北京并非土地财政。他透露，去年北京拿50％的土地建设保障房，能供应这么多土地，是因为北京实现了由区县政府主导的大面积土地一级开发。去年保障性住房建设，明补暗补300多个亿，全部来自于卖地钱，剩下的钱做了基础设施，“这个审计得很严。”目前有大量的保障房正在建设，竣工需要一到两年周期，“今年提出竣110万平方米，去年是5万平方米，越往后竣工量越大”。
但据媒体报道，地方政府一般会有三个账本，一本账给国家看，一本账给人大看，一本账留给自己。有时，为了招商引资，会返还一部分土地出让金给开发商。
此外，有专家表示，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。
土地一出让，少则几亿多则几十亿元甚至过百亿元的收入便进入地方财库，土地整理一下，就能到银行取得大量贷款，哪个多位专家认为，破解高房价，实现“居者有其屋”的梦想，首先要放弃“土地财政”。地方政府能拒绝这种“快钱”的诱惑?“要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕土地做文章更短的路径了。中房信·克而瑞北京机构分析师周浩洁说。
推高房价?
正是认识到土地资本和资产功能，越来越多的地方开始走上以“土地财政”来“经营城市及发展”的道路。
具体的“土地财政”模式是，“地方政府通过‘征地一卖地一收税收费一抵押一再征地’的滚动模式。地方政府为了在现有的土地存量上增加土地收益，首先通过压低补偿标准征地，再以拍卖等方式高价出让，赚取巨大差额。不但耕地被没收，农民被逼上楼，而且在地价与房价‘齐头并进’的同时，一步步由开发商转嫁到购房者身上。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说。
这也能解释为什么在史上最严厉调控年，房价未降反而上涨的原因。数据显示，去年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅虽比10月份缩小0.9个百分点，但环比仍上涨0.3％。“主要原因之一是地价仍然在涨，‘面粉’贵过‘面包’，‘面包’还会降吗?”范小冲说。这说明，“土地财政”模式已经“挟持”了当今最严厉房地产调控，是使房地产调控没起作用的重要影响因素之一。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“地方政府以非市场化的方式低价收储土地，然后再以市场化的方式高价出让土地，居间经营，以此获得巨大的收益。在这场土地盛宴中，地方政府是最大的受益者。”
地方政府作为“征地一卖地一收税收费一抵押一再征地”的滚动模式，不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。中房信·克而瑞北京机构分析师周浩洁说：“当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大。”
“此外，更危险的是，地方政府通过土地储备的手段拉高土地价格，再将土地向银行抵押，从而将风险转嫁至金融系统。一旦楼市泡沫破裂，后果可想而知。”中国房地产学会副会长陈国强说。
还有的专家表示，“土地财政”的收取和使用严重透支未来收益。各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益，相当于“寅吃卯粮”。
告别土地财政
破解高房价，实现“居者有其屋”的梦想，多位专家认为，其最基本的要求便是放弃“土地财政”。要改变土地财政，最彻底的做法是进行一次系统、全面的制度改革，尤其是土地所有、供应制度及分税制度等方面改革。
可惜的是，过度依赖土地财政的弊病已讨论很多年，但一直没有得到有效遏制。按照周浩沽的说法，这种依赖土地财政的方式短期内也无法改变，但“十二五”规划的建议提出来要发展现代产业体系，改造提升制造业，特别是要培育发展战略『生的新兴产业，要加快发展服务业，把加快发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点。“现代产业体系的发展有利于培植新的经济增长点，改变过度依赖房地产的格局，实现多元支撑。”
包括顾云昌在内的多位专家认为，要改变土地财政，最彻底的做法是应该从中央政府的层面再进行一次系统、全面的制度改革，尤其是土地所有和供应制度与分税制度、税收制度。
首先，要改革和完善分税制。尽管中央财政加大了转移支付力度，甚至建立县级财政的最低保障制度等，但依然不能解决问题。以增值税和所得税为例，在原有的制度下，增值税中央抽取75％，省级收走10％左右；所得税中央分去60％，省级收20％左右，地方政府所剩无几。因此，必须进一步改革并完善分税制，协调好各相关税种的收入在中央和地方之间的比例问题，在财政收入的第一次分配、税权的划分上为地方政府留好后路。
其次，单一的招拍挂制度应逐步过渡到多元化土地供应的市场形态。坚持和完善土地招拍挂出让制度，完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”土地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。
范小冲和顾云昌还特别提到必须全面开征物业税，代替土地出让金一次性缴纳的方式。“土地出让金是一种增量土地财政，而物业税是一种存量土地财政。通过增量土地财政向存量土地财政的转变，把土地收益均摊到每一年。”实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。
治病须治本，擒贼先擒王。就内因而言，专家建议必须对现行土地管理制度“动刀子”。取消其“运动员”资格，保留其“裁判员”资格。除政府之外，成立一个专门的“国有土地资产管理委员会”，专门负责组织、经营国有土地方面的工作。同时，成立国有土地公司等经济组织，由其以经营国有土地参与市场运作，并向国家财政上缴土地收益。作为市场主体，国有土地开发公司应接受政府监管，承担一定的参与宏观调控的责任。
土地新政“软着陆”令土地市场在“调控年”再现“价量齐涨”，其背后直指饱受诟病的土地财政。业内人士认为地方政府以非市场化的方式低价收储土地，然后再以市场化的方式高价出让土地，居间经营，以此获得巨大的收益。土地财政的问题不解决，高地价及高房价的问题难以根治。
直指土地财政
根据百度搜索出的“土地财政”释义得知，其是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
对于土地出让金的使用范围，财政部明文规定，其支出主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、补助被征地农民社会保障、农村基础设施建设、农业土地开发、城市建设、城镇廉租住房保障以及耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护等方面。
在2010年4月，财政部首次公布了2009年全国土地出让支出情况。数据显示，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，支出总额为12327.1亿元。在支出结构上，其中用于征地和拆迁补偿、城市建设以及土地开发分别占比40.4％、27.1％和10.7％，三项合计占比总支出的78.2％。
十几年来，土地财政对促进地方经济发展、创造就业机会和提升城市化水平等功不可没。但土地财政为人诟病，不在于地方政府有多大的财政收益，而是获得这一收益的可能带来的一系列弊端让人不得不随时提高警惕。
2011年1月17日，审计署发布审计报告指出，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达基本要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。
如此巨额的资金没有按规定“取之于民用之于民”，那又会被用在何处?在审计署公布数据的当日，北京市副市长陈刚对媒体表示，北京并非土地财政。他透露，去年北京拿50％的土地建设保障房，能供应这么多土地，是因为北京实现了由区县政府主导的大面积土地一级开发。去年保障性住房建设，明补暗补300多个亿，全部来自于卖地钱，剩下的钱做了基础设施，“这个审计得很严。”目前有大量的保障房正在建设，竣工需要一到两年周期，“今年提出竣110万平方米，去年是5万平方米，越往后竣工量越大”。
但据媒体报道，地方政府一般会有三个账本，一本账给国家看，一本账给人大看，一本账留给自己。有时，为了招商引资，会返还一部分土地出让金给开发商。
此外，有专家表示，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。
土地一出让，少则几亿多则几十亿元甚至过百亿元的收入便进入地方财库，土地整理一下，就能到银行取得大量贷款，哪个多位专家认为，破解高房价，实现“居者有其屋”的梦想，首先要放弃“土地财政”。地方政府能拒绝这种“快钱”的诱惑?“要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕土地做文章更短的路径了。中房信·克而瑞北京机构分析师周浩洁说。
推高房价?
正是认识到土地资本和资产功能，越来越多的地方开始走上以“土地财政”来“经营城市及发展”的道路。
具体的“土地财政”模式是，“地方政府通过‘征地一卖地一收税收费一抵押一再征地’的滚动模式。地方政府为了在现有的土地存量上增加土地收益，首先通过压低补偿标准征地，再以拍卖等方式高价出让，赚取巨大差额。不但耕地被没收，农民被逼上楼，而且在地价与房价‘齐头并进’的同时，一步步由开发商转嫁到购房者身上。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说。
这也能解释为什么在史上最严厉调控年，房价未降反而上涨的原因。数据显示，去年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅虽比10月份缩小0.9个百分点，但环比仍上涨0.3％。“主要原因之一是地价仍然在涨，‘面粉’贵过‘面包’，‘面包’还会降吗?”范小冲说。这说明，“土地财政”模式已经“挟持”了当今最严厉房地产调控，是使房地产调控没起作用的重要影响因素之一。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“地方政府以非市场化的方式低价收储土地，然后再以市场化的方式高价出让土地，居间经营，以此获得巨大的收益。在这场土地盛宴中，地方政府是最大的受益者。”
地方政府作为“征地一卖地一收税收费一抵押一再征地”的滚动模式，不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。中房信·克而瑞北京机构分析师周浩洁说：“当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大。”
“此外，更危险的是，地方政府通过土地储备的手段拉高土地价格，再将土地向银行抵押，从而将风险转嫁至金融系统。一旦楼市泡沫破裂，后果可想而知。”中国房地产学会副会长陈国强说。
还有的专家表示，“土地财政”的收取和使用严重透支未来收益。各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益，相当于“寅吃卯粮”。
告别土地财政
破解高房价，实现“居者有其屋”的梦想，多位专家认为，其最基本的要求便是放弃“土地财政”。要改变土地财政，最彻底的做法是进行一次系统、全面的制度改革，尤其是土地所有、供应制度及分税制度等方面改革。
可惜的是，过度依赖土地财政的弊病已讨论很多年，但一直没有得到有效遏制。按照周浩沽的说法，这种依赖土地财政的方式短期内也无法改变，但“十二五”规划的建议提出来要发展现代产业体系，改造提升制造业，特别是要培育发展战略『生的新兴产业，要加快发展服务业，把加快发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点。“现代产业体系的发展有利于培植新的经济增长点，改变过度依赖房地产的格局，实现多元支撑。”
包括顾云昌在内的多位专家认为，要改变土地财政，最彻底的做法是应该从中央政府的层面再进行一次系统、全面的制度改革，尤其是土地所有和供应制度与分税制度、税收制度。
首先，要改革和完善分税制。尽管中央财政加大了转移支付力度，甚至建立县级财政的最低保障制度等，但依然不能解决问题。以增值税和所得税为例，在原有的制度下，增值税中央抽取75％，省级收走10％左右；所得税中央分去60％，省级收20％左右，地方政府所剩无几。因此，必须进一步改革并完善分税制，协调好各相关税种的收入在中央和地方之间的比例问题，在财政收入的第一次分配、税权的划分上为地方政府留好后路。
其次，单一的招拍挂制度应逐步过渡到多元化土地供应的市场形态。坚持和完善土地招拍挂出让制度，完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”土地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。
范小冲和顾云昌还特别提到必须全面开征物业税，代替土地出让金一次性缴纳的方式。“土地出让金是一种增量土地财政，而物业税是一种存量土地财政。通过增量土地财政向存量土地财政的转变，把土地收益均摊到每一年。”实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。
治病须治本，擒贼先擒王。就内因而言，专家建议必须对现行土地管理制度“动刀子”。取消其“运动员”资格，保留其“裁判员”资格。除政府之外，成立一个专门的“国有土地资产管理委员会”，专门负责组织、经营国有土地方面的工作。同时，成立国有土地公司等经济组织，由其以经营国有土地参与市场运作，并向国家财政上缴土地收益。作为市场主体，国有土地开发公司应接受政府监管，承担一定的参与宏观调控的责任。