论文部分内容阅读
【摘要】 城市轨道交通的建设已经成为房地产开发的主要动力。文章以上海轨道交通4号线为例，从纵横两个方面分析了轨道交通建设给沿线住宅价格带来的影响，通过回归模型分析了住宅价格与住宅距车站距离两者间的关系，并得出了相关的结论。
【关键词】 轨道交通 住宅价格 回归分析
现代社会高效的生活节奏使人们对交通的依赖日趋增强，城市轨道交通作为安全、快速、大运量的交通方式越来越受到人们的青睐。正因为如此，人们在选择居住地的时候，通常把轨道交通的便利性作为一个重要因素来考虑。从国内外大中城市房地产开发的实例上来看，城市轨道交通已成为房地产开发的新鲜元素，可以产生“一条线带活一大片”的经济效应。
一、轨道交通与房地产开发的关系
轨道交通的建设推动了沿线房地产价格的上涨，这已成为国内外不争的事实。其原因在于轨道交通改善了周边物业的可达性，极大的方便了人们的出行，并吸引各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道沿线聚集，繁荣轨道沿线的经济和文化，提高了轨道交通沿线房地产的开发强度。同时，轨道交通的建设改变了城市的空间布局，有利于城市向四周扩散，减缓中心城市的拥挤程度，使得城市布局日趋合理。
就上海范围来看，1995年通车的上海地铁1号线，造就了“莘庄奇迹”，使得其沿线的房地产价格从1991年的600元/m2上升到2001年的3400元/m2，增长了470%，年平均增长了18.9%；2000年通车的地铁2号线，使得沿线住宅的价格在一年之内从3500元/m2急速增长到5200元/m2。因此，轨道交通在房地产行业中已超出了单纯公共交通的意义，而被视为独立的因素影响着房地产的开发。
关于交通与房产价值关系的研究早在1816年出版的《孤立国》一书中就有记载，文中指出不同的农地距离中心市场的距离不同其价值也不同；1903年赫德的《城市土地价值理论》表明城市房产价值高低取决于城市轨道交通的便利性，现代学者也对城市交通与土地价值的关系作了大量的定量研究，应用的方法主要有轨道交通建设前后地价比较法、地域比较法、地价函数法三种。国内外比较有代表性的研究包括：Sheppard （1999）和Gibbonsand Machin（2003）；GrahamR.Crampton （2003）；叶霞飞等（2002）；何宁等（1998）。这些研究都表明，城市轨道交通与房地产距离的远近，对房地产的价值有着重要的影响。
本文以上海轨道交通4号线为例，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响范围，并通过建立回归模型对沿线住宅价格与住宅距车站距离两者之间的关系进行分析。
二、上海轨道交通4号线沿线住宅价格的实例分析
总投资约133亿元的上海轨道交通4号线于2005年12月31号正式运营，北起虹口区宝山路，循海伦西路向南，经周家嘴路至大连路，越江至浦东。经东方路继续向南至浦建路，越江至浦西。由东向西沿瞿溪路、零陵路至漕溪路，沿凯旋路向北，至虹桥路与明珠线并轨，全长27公里，共设26个站。4号线的建立带动了沿线房地产的开发，对沿线住宅价格产生了极大的影响，下面就以杨浦区内4号线大连路站、临平路站以及海伦路站为例分析轨道交通对沿线房地产的影响。
1、纵向分析
4号线的建设对大连路站、临平陆站及海轮路站周边的住宅价格影响甚大，在该区域内，旧区改造力度较大，截至到2005年底沿线大部分旧区已完成了改造，取而代之的是新建楼盘，同时距车站较近的次新房的价格也在逐月上涨。特别是在4号线开通日益临近的时候，沿线房屋价格也一路走高（图1为2002年到2005年该区域内住宅价格的增长情况）。
从图1可以看出临近4号线建成通车的四年内，沿线的次新房价格在逐渐上升，2005年第四季度沿线次新房交易均价与2002年第一季度相比上升了118个百分点，年平均增长率为22%，由此看出轨道交通的建设是沿线房地产价格上涨的一个重要因素。不仅如此，轨道交通对沿线周围经济发展的辐射作用也非常显著。例如，昔日比较落后的杨浦区大连路在规划建设4号线后，上实集团、宝钢地产、中海地产等知名开发商都来大连路沿线投资开发，形成了区域内比较少有的中高档楼盘聚集地。同时便利的交通决定了大连路沿线受到陆家嘴地区中央商务的辐射影响，带动了沿线向商务办公与高档住宅并举的综合性板块发展。
2、横向分析
轨道交通的建设能促进沿线住宅价格的快速上涨，但其仅在一定范围内有效，超过这个范围，轨道交通对房地产价值的影响效果将减弱。通过实地调查收集了杨浦区4号线大连路站、临平路站以及海伦路站附近各楼盘的相关数据如表1所示。
表1 杨浦区4号线沿线住宅价格与住宅距车站距离数据表
（X单位：米；y单位：元）
这里需要说明的是，在繁华的商业中心地带，住宅价格受到多种因素的综合影响，从而使轨道交通对住宅价格的影响减弱，而本文选择4号线所经过的杨浦区站点作为研究对象是因为该区域发展较中心地带缓慢，公共设施较缺乏，人口密度较低，因而轨道交通4号线的建成通车对该区域住宅价格产生的影响较强。
轨道交通对沿线住宅价值的影响随着住宅到车站距离的不同而不同，一般在距离车站较近的区域内房价较高，较远的区域房价较低。图2是杨浦区内4号线沿线各楼盘价格以及楼盘距车站距离的关系图。
图2中纵轴表示房价，横轴表示楼盘距车站的距离，在0-1000m范围内，楼盘的价格随着到车站距离的增大而减小，特别是在400-750m的范围内下降更为明显。超过1000m范围，价格随距离增大而下降的趋势不再保持。其原因在于距车站远的区域可能距商业中心较近，公共设施较为齐全，地面交通比较方便，导致楼盘价格在该区域回升。因此可以初步判断轨道交通4号线对杨浦区沿线住宅价格的影响范围大约在1000m。下面再通过回归模型来进一步分析楼盘价格与楼盘距车站距离二者之间的函数关系。
假设住宅价格为应变量y，住宅距车站的距离为自变量x，不考虑影响住宅价格的其他因素并假设在有效范围内，价格与距离之间为线性关系，设直线方程为y=a+bx。根据表1资料运用excel软件分析得到散点如图3、图4所示。
运用一元回归模型分析得出直线方程为：
当0
三、结论
通过以上分析可知，城市轨道交通改变了沿线地块的可达性，给居民出行带来了极大的方便，从而引起沿线房地产价格的上涨，其具体结论如下：
轨道交通仅在一定范围内影响着住宅价格。由图2分析可知，轨道交通4号线对沿线住宅价格的影响范围大约在1000m左右，在市中心区域以外，轨道交通对沿线住宅价格产生明显的廊道效应，即在一定范围内轨道交通沿线的房价会呈现向两侧递减的趋势，站点附近将成为住宅高度集中和房价突出的地带。但超过这一范围，住宅价格将会出现反弹的趋势。
由表1和图3中可知，在同区域的轨道交通沿线，住宅价格并非随着住宅与车站的距离逐渐增大而呈完全下降的趋势。即在研究范围内，距离车站较近的住宅的价格并非一定比距离车站较远的住宅价格要高，这与站点附近交通条件，商业繁华，公共设施等因素有关。
轨道交通对不同的房地产类型影响不同，一般来说，轨道交通对商业地产的开发最为明显，接下来时居民住宅，对公建用地的开发作用较弱。本文仅以居民住宅为例分析轨道交通对房地产价格的影响。
轨道交通对住宅价格的影响还具有时间性，一般来说，轨道交通在建成通车之前对沿线住宅的价格影响最大，随着轨道交通的建成通车，其影响逐渐减弱。
轨道交通对住宅价格的影响除了受地域空间，时间等因素的影响外，还受到土地开发程度，区域位置条件以及交通条件等的影响。一般离城市中心地带越远的区域或土地开发程度越小的地方，轨道交通的影响力越大，相反，在离中心地带越近，区域发展越成熟的地区，轨道交通建设对住宅价格的影响越小。
轨道交通的建设影响着沿线房地产的价值，但是随着时间的推移，轨道交通对房地产价值的影响会减弱。根据上海轨道交通规划建设，到2010年，上海将建成17条轨道交通线，总长度超过400公里，到那时候，几乎所有的区域内都有轨道交通经过，所有的房屋都成了“地铁房”，轨道交通对房地产价值的影响就慢慢减弱了。
【参考文献】
[1]Huang•W：The effects of transportation infrastructure on nearby property values： a review of the literature. Institute of urban and regional development，1994.
[2]Jeffery J Smith：Does public transit raise site values around its stops enough to pay for itself（where the value captured）[EB/OL]，http：//www.progress.org/gonomy，2001.
[3]赖志敏：轨道交通车站地域的集中开发[J]，城市轨道交通研究，2005（2）.
[4]郑捷奋、刘洪玉：城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J]，铁道运输与经济，2003（10）.
[5]陈振强：城市轨道交通与房地产增值的定量研究[J]，城市轨道交通研究，2006（7）.
[6]陈峰、吴奇松：轨道交通对房地产增值的定量研究[J]，城市轨道交通，2006（3）.
[7]刘贵文、彭燕：轨道交通对住宅房地产价值的影响[J]，城市问题，2007（1）.
[8]张小松：城市轨道交通开发利益影响范围研究[J]，同济大学学报，2005（8）.
[9]上海统计局：上海房地产年鉴2006[M]，中国统计出版社，2006.
[10]上海统计局：上海房地产年鉴2005[M]，中国统计出版社,2006.
【关键词】 轨道交通 住宅价格 回归分析
现代社会高效的生活节奏使人们对交通的依赖日趋增强，城市轨道交通作为安全、快速、大运量的交通方式越来越受到人们的青睐。正因为如此，人们在选择居住地的时候，通常把轨道交通的便利性作为一个重要因素来考虑。从国内外大中城市房地产开发的实例上来看，城市轨道交通已成为房地产开发的新鲜元素，可以产生“一条线带活一大片”的经济效应。
一、轨道交通与房地产开发的关系
轨道交通的建设推动了沿线房地产价格的上涨，这已成为国内外不争的事实。其原因在于轨道交通改善了周边物业的可达性，极大的方便了人们的出行，并吸引各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道沿线聚集，繁荣轨道沿线的经济和文化，提高了轨道交通沿线房地产的开发强度。同时，轨道交通的建设改变了城市的空间布局，有利于城市向四周扩散，减缓中心城市的拥挤程度，使得城市布局日趋合理。
就上海范围来看，1995年通车的上海地铁1号线，造就了“莘庄奇迹”，使得其沿线的房地产价格从1991年的600元/m2上升到2001年的3400元/m2，增长了470%，年平均增长了18.9%；2000年通车的地铁2号线，使得沿线住宅的价格在一年之内从3500元/m2急速增长到5200元/m2。因此，轨道交通在房地产行业中已超出了单纯公共交通的意义，而被视为独立的因素影响着房地产的开发。
关于交通与房产价值关系的研究早在1816年出版的《孤立国》一书中就有记载，文中指出不同的农地距离中心市场的距离不同其价值也不同；1903年赫德的《城市土地价值理论》表明城市房产价值高低取决于城市轨道交通的便利性，现代学者也对城市交通与土地价值的关系作了大量的定量研究，应用的方法主要有轨道交通建设前后地价比较法、地域比较法、地价函数法三种。国内外比较有代表性的研究包括：Sheppard （1999）和Gibbonsand Machin（2003）；GrahamR.Crampton （2003）；叶霞飞等（2002）；何宁等（1998）。这些研究都表明，城市轨道交通与房地产距离的远近，对房地产的价值有着重要的影响。
本文以上海轨道交通4号线为例，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响范围，并通过建立回归模型对沿线住宅价格与住宅距车站距离两者之间的关系进行分析。
二、上海轨道交通4号线沿线住宅价格的实例分析
总投资约133亿元的上海轨道交通4号线于2005年12月31号正式运营，北起虹口区宝山路，循海伦西路向南，经周家嘴路至大连路，越江至浦东。经东方路继续向南至浦建路，越江至浦西。由东向西沿瞿溪路、零陵路至漕溪路，沿凯旋路向北，至虹桥路与明珠线并轨，全长27公里，共设26个站。4号线的建立带动了沿线房地产的开发，对沿线住宅价格产生了极大的影响，下面就以杨浦区内4号线大连路站、临平路站以及海伦路站为例分析轨道交通对沿线房地产的影响。
1、纵向分析
4号线的建设对大连路站、临平陆站及海轮路站周边的住宅价格影响甚大，在该区域内，旧区改造力度较大，截至到2005年底沿线大部分旧区已完成了改造，取而代之的是新建楼盘，同时距车站较近的次新房的价格也在逐月上涨。特别是在4号线开通日益临近的时候，沿线房屋价格也一路走高（图1为2002年到2005年该区域内住宅价格的增长情况）。
从图1可以看出临近4号线建成通车的四年内，沿线的次新房价格在逐渐上升，2005年第四季度沿线次新房交易均价与2002年第一季度相比上升了118个百分点，年平均增长率为22%，由此看出轨道交通的建设是沿线房地产价格上涨的一个重要因素。不仅如此，轨道交通对沿线周围经济发展的辐射作用也非常显著。例如，昔日比较落后的杨浦区大连路在规划建设4号线后，上实集团、宝钢地产、中海地产等知名开发商都来大连路沿线投资开发，形成了区域内比较少有的中高档楼盘聚集地。同时便利的交通决定了大连路沿线受到陆家嘴地区中央商务的辐射影响，带动了沿线向商务办公与高档住宅并举的综合性板块发展。
2、横向分析
轨道交通的建设能促进沿线住宅价格的快速上涨，但其仅在一定范围内有效，超过这个范围，轨道交通对房地产价值的影响效果将减弱。通过实地调查收集了杨浦区4号线大连路站、临平路站以及海伦路站附近各楼盘的相关数据如表1所示。
表1 杨浦区4号线沿线住宅价格与住宅距车站距离数据表
（X单位：米；y单位：元）
这里需要说明的是，在繁华的商业中心地带，住宅价格受到多种因素的综合影响，从而使轨道交通对住宅价格的影响减弱，而本文选择4号线所经过的杨浦区站点作为研究对象是因为该区域发展较中心地带缓慢，公共设施较缺乏，人口密度较低，因而轨道交通4号线的建成通车对该区域住宅价格产生的影响较强。
轨道交通对沿线住宅价值的影响随着住宅到车站距离的不同而不同，一般在距离车站较近的区域内房价较高，较远的区域房价较低。图2是杨浦区内4号线沿线各楼盘价格以及楼盘距车站距离的关系图。
图2中纵轴表示房价，横轴表示楼盘距车站的距离，在0-1000m范围内，楼盘的价格随着到车站距离的增大而减小，特别是在400-750m的范围内下降更为明显。超过1000m范围，价格随距离增大而下降的趋势不再保持。其原因在于距车站远的区域可能距商业中心较近，公共设施较为齐全，地面交通比较方便，导致楼盘价格在该区域回升。因此可以初步判断轨道交通4号线对杨浦区沿线住宅价格的影响范围大约在1000m。下面再通过回归模型来进一步分析楼盘价格与楼盘距车站距离二者之间的函数关系。
假设住宅价格为应变量y，住宅距车站的距离为自变量x，不考虑影响住宅价格的其他因素并假设在有效范围内，价格与距离之间为线性关系，设直线方程为y=a+bx。根据表1资料运用excel软件分析得到散点如图3、图4所示。
运用一元回归模型分析得出直线方程为：
当0
三、结论
通过以上分析可知，城市轨道交通改变了沿线地块的可达性，给居民出行带来了极大的方便，从而引起沿线房地产价格的上涨，其具体结论如下：
轨道交通仅在一定范围内影响着住宅价格。由图2分析可知，轨道交通4号线对沿线住宅价格的影响范围大约在1000m左右，在市中心区域以外，轨道交通对沿线住宅价格产生明显的廊道效应，即在一定范围内轨道交通沿线的房价会呈现向两侧递减的趋势，站点附近将成为住宅高度集中和房价突出的地带。但超过这一范围，住宅价格将会出现反弹的趋势。
由表1和图3中可知，在同区域的轨道交通沿线，住宅价格并非随着住宅与车站的距离逐渐增大而呈完全下降的趋势。即在研究范围内，距离车站较近的住宅的价格并非一定比距离车站较远的住宅价格要高，这与站点附近交通条件，商业繁华，公共设施等因素有关。
轨道交通对不同的房地产类型影响不同，一般来说，轨道交通对商业地产的开发最为明显，接下来时居民住宅，对公建用地的开发作用较弱。本文仅以居民住宅为例分析轨道交通对房地产价格的影响。
轨道交通对住宅价格的影响还具有时间性，一般来说，轨道交通在建成通车之前对沿线住宅的价格影响最大，随着轨道交通的建成通车，其影响逐渐减弱。
轨道交通对住宅价格的影响除了受地域空间，时间等因素的影响外，还受到土地开发程度，区域位置条件以及交通条件等的影响。一般离城市中心地带越远的区域或土地开发程度越小的地方，轨道交通的影响力越大，相反，在离中心地带越近，区域发展越成熟的地区，轨道交通建设对住宅价格的影响越小。
轨道交通的建设影响着沿线房地产的价值，但是随着时间的推移，轨道交通对房地产价值的影响会减弱。根据上海轨道交通规划建设，到2010年，上海将建成17条轨道交通线，总长度超过400公里，到那时候，几乎所有的区域内都有轨道交通经过，所有的房屋都成了“地铁房”，轨道交通对房地产价值的影响就慢慢减弱了。
【参考文献】
[1]Huang•W：The effects of transportation infrastructure on nearby property values： a review of the literature. Institute of urban and regional development，1994.
[2]Jeffery J Smith：Does public transit raise site values around its stops enough to pay for itself（where the value captured）[EB/OL]，http：//www.progress.org/gonomy，2001.
[3]赖志敏：轨道交通车站地域的集中开发[J]，城市轨道交通研究，2005（2）.
[4]郑捷奋、刘洪玉：城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J]，铁道运输与经济，2003（10）.
[5]陈振强：城市轨道交通与房地产增值的定量研究[J]，城市轨道交通研究，2006（7）.
[6]陈峰、吴奇松：轨道交通对房地产增值的定量研究[J]，城市轨道交通，2006（3）.
[7]刘贵文、彭燕：轨道交通对住宅房地产价值的影响[J]，城市问题，2007（1）.
[8]张小松：城市轨道交通开发利益影响范围研究[J]，同济大学学报，2005（8）.
[9]上海统计局：上海房地产年鉴2006[M]，中国统计出版社，2006.
[10]上海统计局：上海房地产年鉴2005[M]，中国统计出版社,2006.