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【摘 要】 公共租赁住房（简称公租房）承载起了保障国民住房的重任。公租房的从无到有、积少成多将对住房保障乃至房地产市场带来深远影响。天津市的公租房建设和管理在后续管理上仍然存在一些问题亟待解决。
【关键词】 公共租赁房；后续管理；保障住房
2010年开始，公共租赁房（以下简称公租房）作为一种新型的基本保障住房正式推出，从政策界定的内容看，公租房的具体含义是：供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
重点发展公租房是国家“十二五”规划纲要明确提出的要求，也是解决现阶段中低收入居民住房保障问题的主渠道，对于保障和改善民生、解决因房价快速上涨而引发的社会矛盾意义重大。然而，公租房的建设、管理和配套服务尚处在“摸着石头过河”的试验阶段，如果只注重公租房建设投入的短期效应，而缺乏对公租房后续管理服务工作长远的考虑，必将引发一系列新的社会矛盾。
一、天津市公租房建设和管理现状
（一）制定了目标清晰、任务明确、措施有力的公租房建设规划
天津早在2008年就开始探索建设公租房。当时，保障房有三种：经济适用房、限价房和廉租房。租赁型保障房不仅种类少，且受众范围有限，只能保障最困难群众的住房需求，不能满足其他中低收入群体、大学毕业生、外来就业无房人员的租房需求。因此，天津市早于其他地区尝试通过新建、收购等方式筹集公租房。到2011年《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》出台时，天津已有房源出租。天津的公租房建设不仅起步早，并且它本身就是百姓需求的产物。
《天津市住房建设规划（2011-2015年）》中提出天津市“十二五”期间将新建保障性住房5205万平方米，包括经济适用房约7万套，总计445万平方米；限价商品房22万套，总计1845万平方米；公共租赁房15万套，总计675万平方米；小城镇还迁房2240万平方米。保障性住房建设面积约占全市各类住房建筑面积的50%左右。
（二）公租房管理的法规规章进一步健全，为做好相关工作提供了基本依据
由于公租房的建设、管理和配套服务尚处在“摸着石头过河”的试验阶段，2011年3月15日《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》颁布实施。为进一步完善本市住房保障体系，加强公共租赁住房管理，依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《天津市基本住房保障管理办法》（2012年市人民政府令第54号）等规定，结合本市实际，天津市政府制定了《天津市公共租赁住房管理办法》，并自2013年10月1日起施行。内容涉及了房源筹集、出租管理、租赁管理、监督管理等关键内容。相比试行办法，新《办法》在房源筹集、规划建设、申请准入和配租管理等方面都进行了细化，更具操作性。
（三）天津市百姓对公租房的支持度和满意度很高
天津市居民申请公租房的热情很高。这是因为作为我国最早开建公租房的城市之一，天津在公租房的规划和建设中，始终坚持以百姓需求为导向，突出公租房的公益性和社会效益。一方面，拿出大量原计划公开出让的地块，在中心城区建公租房，方便住户生活和出行，避免公租房因位置太偏太远而大量空置；另一方面，不惜财政投入，确保公租房建得起、住得舒心，对于天津在中心城区建设公租房、且不惜财力补贴公租房的做法，天津百姓尤其是受益群众交口称赞，认为政府想群众所想，急群众所急，是真正的执政为民。
二、天津市公租房后续管理中存在的问题
天津市公租房建设效果卓越，取得了一定的成就，但是，随着租户的入住，一些问题也日益凸显。
（一）公租房属地管理动力缺失
天津市现有的已建、在建或规划公共租赁住房大多位于环城四区，且被保障人在相当程度上是以市内六区旧房拆迁改造定向安置住户为主。公租房所在地政府及其相关管理部门在公租房建设过程中本已在建设用地出让等方面付出相当的机会成本，公租房建设完成之后每年还要在环境整治、治安管理等方面继续发生数额不菲的后期投入，进一步增加了社会管理难度和管理负担。因此，公租房所在地政府对于公租房社区管理会难免会存在一定抵触情绪。
（二）租金收缴困难
在天津市现有住房保障体系中，租金收缴面临的问题主要存在于公共租赁住房中的实物配租部分。一方面，公租房租金相对较高。以2013年1月天津市推出的年度首批公共租赁住房房源为例，其每月房屋租金大约介于15—25元/平方米之间，远高于廉租住房实物配租租金。另一方面，公租房总量也高于廉租住房实物配租总量。公租房租金收缴管理工作不仅关系天津市保障房制度执行的公平性和严肃性，而且还事关公租房建设资金的运作、周转与筹集。做好租金收缴管理工作对于加强天津市公租房建设意义重大。
（三）公租房住房物业服务标准不具针对性，与普通商品房物业服务标准并无差异
对于公租房物业服务标准就应当有准确的定位，而非目前的与普通商品房物业服务标准无差异。目前的公租房住户和有些社会媒体，缺乏对于物业管理行业的基本了解，只知挑剔物业服务的标准和个别问题，而忽视了住户是以超低限度的租金和物业服务费而享受了并不算低标准的物业服务这一现实。如果完全以从住户手中收取的租金和物业服务费而提供物业服务的话，再懂经营的企业也会亏损。
三、天津市公租房后续管理建议
（一）调整利益分配格局，化解属地管理难题
对于新建公租房所在地政府，仅存管理之“责”及部分管理之“权”，但无管理之“利”。在我国现实社会管理体制下，单纯依靠人口输出地（拆迁所在区）和输入地（保障房安置地）政府之间的协调很难破解其中的难题，需要上一级政府（主要是市政府方面）进行“顶层设计”，对地区间的利益分配进行必要的“再平衡”。首先，建议在新建保障房小区“街道—居委会”两级社会管理机构的人员配备上，相关政府管理部门应该给予政策倾斜。其次，在市政府统一协调和安排下，提取一定比例的土地出让金，通过财政转移方式对新建保障房所在区予以一定的经济补偿。建议从土地出让金中提取一定比例，以新建公租房面积和迁入人口为依据，按照“多建多补、少见少补、不建不补”的原则，经济补偿新建公租房所在区财政和乡镇（街道）财政。通过利益分配上的“再平衡”，将公租房社会管理“责、权、利”相互结合，将公租房建设变“要我建”为“我要建”，化解公租房建设过程中社会管理动机缺失问题。
（二）政府需要对物业管理提供财政补贴
现有保障住房不能简单通过降低物业管理收费的方法解决物业收费高的问题。因为，物业管理公司并非公益性社会组织，其自身存在生存、盈利与发展的需求。单纯通过降低物业管理费方法，很可能会使得其经营难以为继，最终将导致物业管理公司退出，反过来也会影响保障住房的后续管理。
因此，政府对物业管理公司进行适当补贴是一个较为有效的解决方法。保障住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业管理公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。同时，凡是承接保障住房项目的物业服务企业应考虑部分或全部减免相关税费，以降低物业管理公司经营成本，提高企业参与保障住房项目管理的积极性。
（三）建立跨部门、跨机构的全方位保障房租金欠缴惩戒机制
惩戒手段发挥作用涉及社会保障、机动车管理、人事管理、工商登记、银行等多个政府部门和金融机构，对于增加租金欠缴人的违规成本，提高租金收缴率，化解后续建设资金偿还风险具有重要意义。在具体执行过程中，建议各部门和机构之间相互协调，实行差别化分类管理。可依据被保障人恶意欠缴保障房租金的时间长短和情节轻重，将违规程度划分为“轻度违规、“中度违规”、“重度违规”和“特别严重违规”4个级别。不同级别的施以不同惩戒措施。
此外，可通过司法程序取消公租房享有资格，收回公租房居住权将成为制裁包括欠缴租金在内的公租房违规、违法行为的最后举措。
参考文献：
[1]方琴.基于“夹心层”住房支付能力的公共租赁住房租金定价研究[D].重庆：重庆大学，2012.
本文为天津市2013年度哲学社会科学规划课题“建立我市公租房建设和管理长效机制的政策研究”（项目编码：TJSR13-001）阶段性成果。
【关键词】 公共租赁房；后续管理；保障住房
2010年开始，公共租赁房（以下简称公租房）作为一种新型的基本保障住房正式推出，从政策界定的内容看，公租房的具体含义是：供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
重点发展公租房是国家“十二五”规划纲要明确提出的要求，也是解决现阶段中低收入居民住房保障问题的主渠道，对于保障和改善民生、解决因房价快速上涨而引发的社会矛盾意义重大。然而，公租房的建设、管理和配套服务尚处在“摸着石头过河”的试验阶段，如果只注重公租房建设投入的短期效应，而缺乏对公租房后续管理服务工作长远的考虑，必将引发一系列新的社会矛盾。
一、天津市公租房建设和管理现状
（一）制定了目标清晰、任务明确、措施有力的公租房建设规划
天津早在2008年就开始探索建设公租房。当时，保障房有三种：经济适用房、限价房和廉租房。租赁型保障房不仅种类少，且受众范围有限，只能保障最困难群众的住房需求，不能满足其他中低收入群体、大学毕业生、外来就业无房人员的租房需求。因此，天津市早于其他地区尝试通过新建、收购等方式筹集公租房。到2011年《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》出台时，天津已有房源出租。天津的公租房建设不仅起步早，并且它本身就是百姓需求的产物。
《天津市住房建设规划（2011-2015年）》中提出天津市“十二五”期间将新建保障性住房5205万平方米，包括经济适用房约7万套，总计445万平方米；限价商品房22万套，总计1845万平方米；公共租赁房15万套，总计675万平方米；小城镇还迁房2240万平方米。保障性住房建设面积约占全市各类住房建筑面积的50%左右。
（二）公租房管理的法规规章进一步健全，为做好相关工作提供了基本依据
由于公租房的建设、管理和配套服务尚处在“摸着石头过河”的试验阶段，2011年3月15日《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》颁布实施。为进一步完善本市住房保障体系，加强公共租赁住房管理，依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《天津市基本住房保障管理办法》（2012年市人民政府令第54号）等规定，结合本市实际，天津市政府制定了《天津市公共租赁住房管理办法》，并自2013年10月1日起施行。内容涉及了房源筹集、出租管理、租赁管理、监督管理等关键内容。相比试行办法，新《办法》在房源筹集、规划建设、申请准入和配租管理等方面都进行了细化，更具操作性。
（三）天津市百姓对公租房的支持度和满意度很高
天津市居民申请公租房的热情很高。这是因为作为我国最早开建公租房的城市之一，天津在公租房的规划和建设中，始终坚持以百姓需求为导向，突出公租房的公益性和社会效益。一方面，拿出大量原计划公开出让的地块，在中心城区建公租房，方便住户生活和出行，避免公租房因位置太偏太远而大量空置；另一方面，不惜财政投入，确保公租房建得起、住得舒心，对于天津在中心城区建设公租房、且不惜财力补贴公租房的做法，天津百姓尤其是受益群众交口称赞，认为政府想群众所想，急群众所急，是真正的执政为民。
二、天津市公租房后续管理中存在的问题
天津市公租房建设效果卓越，取得了一定的成就，但是，随着租户的入住，一些问题也日益凸显。
（一）公租房属地管理动力缺失
天津市现有的已建、在建或规划公共租赁住房大多位于环城四区，且被保障人在相当程度上是以市内六区旧房拆迁改造定向安置住户为主。公租房所在地政府及其相关管理部门在公租房建设过程中本已在建设用地出让等方面付出相当的机会成本，公租房建设完成之后每年还要在环境整治、治安管理等方面继续发生数额不菲的后期投入，进一步增加了社会管理难度和管理负担。因此，公租房所在地政府对于公租房社区管理会难免会存在一定抵触情绪。
（二）租金收缴困难
在天津市现有住房保障体系中，租金收缴面临的问题主要存在于公共租赁住房中的实物配租部分。一方面，公租房租金相对较高。以2013年1月天津市推出的年度首批公共租赁住房房源为例，其每月房屋租金大约介于15—25元/平方米之间，远高于廉租住房实物配租租金。另一方面，公租房总量也高于廉租住房实物配租总量。公租房租金收缴管理工作不仅关系天津市保障房制度执行的公平性和严肃性，而且还事关公租房建设资金的运作、周转与筹集。做好租金收缴管理工作对于加强天津市公租房建设意义重大。
（三）公租房住房物业服务标准不具针对性，与普通商品房物业服务标准并无差异
对于公租房物业服务标准就应当有准确的定位，而非目前的与普通商品房物业服务标准无差异。目前的公租房住户和有些社会媒体，缺乏对于物业管理行业的基本了解，只知挑剔物业服务的标准和个别问题，而忽视了住户是以超低限度的租金和物业服务费而享受了并不算低标准的物业服务这一现实。如果完全以从住户手中收取的租金和物业服务费而提供物业服务的话，再懂经营的企业也会亏损。
三、天津市公租房后续管理建议
（一）调整利益分配格局，化解属地管理难题
对于新建公租房所在地政府，仅存管理之“责”及部分管理之“权”，但无管理之“利”。在我国现实社会管理体制下，单纯依靠人口输出地（拆迁所在区）和输入地（保障房安置地）政府之间的协调很难破解其中的难题，需要上一级政府（主要是市政府方面）进行“顶层设计”，对地区间的利益分配进行必要的“再平衡”。首先，建议在新建保障房小区“街道—居委会”两级社会管理机构的人员配备上，相关政府管理部门应该给予政策倾斜。其次，在市政府统一协调和安排下，提取一定比例的土地出让金，通过财政转移方式对新建保障房所在区予以一定的经济补偿。建议从土地出让金中提取一定比例，以新建公租房面积和迁入人口为依据，按照“多建多补、少见少补、不建不补”的原则，经济补偿新建公租房所在区财政和乡镇（街道）财政。通过利益分配上的“再平衡”，将公租房社会管理“责、权、利”相互结合，将公租房建设变“要我建”为“我要建”，化解公租房建设过程中社会管理动机缺失问题。
（二）政府需要对物业管理提供财政补贴
现有保障住房不能简单通过降低物业管理收费的方法解决物业收费高的问题。因为，物业管理公司并非公益性社会组织，其自身存在生存、盈利与发展的需求。单纯通过降低物业管理费方法，很可能会使得其经营难以为继，最终将导致物业管理公司退出，反过来也会影响保障住房的后续管理。
因此，政府对物业管理公司进行适当补贴是一个较为有效的解决方法。保障住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业管理公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。同时，凡是承接保障住房项目的物业服务企业应考虑部分或全部减免相关税费，以降低物业管理公司经营成本，提高企业参与保障住房项目管理的积极性。
（三）建立跨部门、跨机构的全方位保障房租金欠缴惩戒机制
惩戒手段发挥作用涉及社会保障、机动车管理、人事管理、工商登记、银行等多个政府部门和金融机构，对于增加租金欠缴人的违规成本，提高租金收缴率，化解后续建设资金偿还风险具有重要意义。在具体执行过程中，建议各部门和机构之间相互协调，实行差别化分类管理。可依据被保障人恶意欠缴保障房租金的时间长短和情节轻重，将违规程度划分为“轻度违规、“中度违规”、“重度违规”和“特别严重违规”4个级别。不同级别的施以不同惩戒措施。
此外，可通过司法程序取消公租房享有资格，收回公租房居住权将成为制裁包括欠缴租金在内的公租房违规、违法行为的最后举措。
参考文献：
[1]方琴.基于“夹心层”住房支付能力的公共租赁住房租金定价研究[D].重庆：重庆大学，2012.
本文为天津市2013年度哲学社会科学规划课题“建立我市公租房建设和管理长效机制的政策研究”（项目编码：TJSR13-001）阶段性成果。