实行住房商品化改革二十多年以来,我国房地产市场得到了迅猛发展。随着人们对教育的重视程度越来越高,与住房配套的对口公立学校的教育质量,成为了购房者在决策时的重要决定因素。而由于优质教育资源的稀缺性,优质学区房的价格高居不下,这不仅引起了社会舆论的广泛关注,也引起了研究者的广泛思考。在发展公立教育的同时,国家对私立教育的整改和规范,也打破了大众对私立学校“混乱”的刻板印象。随着私立学校的不断发展,其在教育体制中发挥的作用越来越大。许多家长在为孩子择校时,不再局限于传统公立名校。私立学校对公立学校的影响逐渐扩大,将深刻地影响家长的择校选择,进而影响购房者对住房的需求。私立学校对公立学校的这种替代作用,对于教育资源分配格局与房地产市场都有着重要的影响。因此,研究私立学校的存在对学区房市场的影响效应是有一定理论意义和现实意义的。本文利用2018年9月至2020年8月期间的二手房成交信息的微观数据,以北京市作为研究对象,选择了北京市4个行政区的房源数据作为研究样本。在传统特征价格模型的基础上,构建描述房源周边一定范围内私立小学情况的变量,将其纳入模型作为调节变量,从而就私立学校对学区房溢价的作用效果进行了实证分析。考察私立学校的存在是否会对房地产市场产生影响,附近有私立学校的那部分学区房的溢价大小,是否因为一部分生源转移到私立学校而得到抑制。为了保证实证分析结果的有效性和可靠性,本文同时采用了更换调节变量、边界固定效应法以及倾向得分匹配进行分组回归的方式,进行了稳健性检验。此外,在基准模型分析的基础上,本文进一步从不同维度,研究了私立学校对公立学校学区房溢价影响的异质性效应。根据实证分析结果,可以得出以下结论:第一,住房溢价程度与周边是否有私立小学关系紧密,住房2公里内有私立学校对学区房溢价大小有显著抑制作用。2公里内有私立学校与2公里内没有私立学校两类住房相比,前者会产生更小的溢价。稳健性检验同样显示,私立小学可得性越高,学区房溢价越小。第二,住房2公里内私立学校的评分总和越高,表明公立学校受到私立学校的影响越大,因此产生的学区房溢价越小,即学区房溢价大小与私立学校的数量与质量呈负相关关系。由此可见,如果房源2公里内有较为优质的私立学校,或者私立学校数量众多,则会对学区房溢价产生更明显的抑制作用。第三,私立学校对学区房溢价大小的调节效果,对于不同的行政区、不同房龄、不同公立学校质量的住房均存在一定的差异。首先,对于优质教育资源充足的海淀区和西城区,私立学校能够显著降低学区房溢价;而对于优质教育资源相对稀缺的石景山区和朝阳区,公立与私立相加的供给仍不能满足对优质教育资源的需求,因此私立学校的存在对学区房溢价并没有起到抑制作用。其次,私立教育对学区房溢价的抑制作用主要体现在那些房龄较长的住房中。私立学校为家长提供了全新选择,使购房者不必再为“老破小”支付和房屋特征不匹配的价格。第三,家长对于学校的对比和选择,通常是在优质公立学校和私立学校之间做出的。因此,私立小学对学区房溢价的调节作用,只在对口学校为较为优质学校的房源中体现,那些质量低于平均水平的普通小学,受私立小学影响程度通常有限。综上,私立学校的发展不仅能够推动教育的发展,还能在一定程度上起到调节学区房价格的作用,有益于改善教育和住房的民生两大方面。推动规范私立教育办学、鼓励新建教学质量过关的私立学校,应该和其他政策一起得到有效的推行与落实,共同助力改善教育和住房的民生问题。虽然私立学校的蓬勃发展为学区房价格高居不下的民生问题提供了新的契机,但也可以看出,提高各区域优质教育资源的供给才是解决学区房问题的根本之策。本文可能存在的创新点在于:第一,本文在研究房价受到教育因素影响的情况时,同时考虑了公立学校和私立学校,这在以往的研究中是罕见的。本文在传统的特征价格模型的基础上,将刻画私立学校相关情况的变量也纳入模型之中,重点关注受到私立学校不同程度影响的公立学校,其对口学区房溢价是否表现出显著差异。第二,本文为了增强基准模型回归结果的可靠性,使用多种方法从不同角度进行了稳健性检验。