近年来,随着中国城镇化建设的稳步发展,城市中居民住宅的体量逐年增加,给物业服务行业带来了良好的机遇,与此同时,物业服务行业的企业数量也随之增长,行业中的竞争带来了新一轮的考验,一些服务管理较为优秀的物业企业也随之脱颖而出。但从整个物业行业的现状来看,仍有许多物业企业的服务水平无法满足业主需求,物业与业主的矛盾冲突在不断加剧,业主满意度低的问题广泛且普遍存在于整个行业之中。由于物业服务的特征偏向于无形性,是完全独立于有形产品的纯服务行业,业主对服务的感知贯穿于整个服务流程当中,既包括服务带来的体验,也包括服务人员、环境、企业形象等环节给业主的瞬时感受,物业服务不易进行有效的展示与沟通,许多物业公司依靠其自身力量很难有效提升服务水平,无法使其服务的业主满意,因此,研究出一系列更直接、更有力地能够提升业主满意度的策略是十分重要且必要的。本文为改善物业公司的服务水平,提升业主满意度,选取K物业公司及其服务的J小区为样本,针对业主满意度低的问题展开研究,并对发掘的问题提出解决策略。K公司是一家成立于2013的中小型物业公司,其服务的J小区位于辽宁省大连市旅顺口区,近几年,随着该区域的住宅小区不断建设,许多知名的物业公司入驻当地,在外来优质物业服务水平的冲击之下,J小区业主对K公司所提供的物业服务逐渐显现出不满,许多业主以拒缴物业费、要求更换物业公司等方式表达着较低的满意度,寻找有效的解决途径,提升业主满意度已是K物业公司的当务之急。本文首先阐述了研究背景并提出问题,确定了此次研究的内容和方法,对顾客感知价值理论和ACSI顾客满意度模型进行概述,为此次研究提供了相应的理论支撑。其次,对K物业公司及J小区的现状展开分析,分别说明了公司发展历程、组织架构及员工情况、小区业主现状、公司运营情况、小区信息和业主居住情况。再次,结合理论模型与实际情况设计调查问卷,对J小区业主开展问卷调查,详细调查业主满意度现状与影响业主满意度的主要因素。基于对调查结果的归纳与总结,发现J小区业主满意度较低,问题主要体现在业主期望满足度低、服务感知质量较差、服务感知价值不足、解决业主抱怨能力不足以及业主忠诚度较低五个方面。最后,针对调查发现的问题,结合问卷调查反馈的影响因素,逐一设计了改进方案,包括搭建了解业主期望的平台、制定并公开《物业服务标准》、加大安全管理力度、加强环境及卫生管理、详细公示物业费用途、举办物业开放日活动、优化业主投诉处理流程、完善业主抱怨管理机制、提供高层次的情感服务以及加强公司品牌宣传。帮助K物业公司解决业主满意度低的问题是此次研究的主要目标,通过全面提高K物业公司服务质量与管理水平,提升J小区业主满意度,从而增强K物业公司的市场竞争力,同时希望通过此次研究,为有相似业主满意度相关问题的公司起到参考作用。