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【摘要】土地储备融资（土储融资）对城市发展及经济建设具有重要价值。文章将针对土储融资展开论述，详细分析中小型城市土储融资管理的意义和价值，并以此为切入点，对土储融资的风险、风险防范的措施和对策进行探析，旨在进一步加强土储融资的管理，为地方政府债务融资尤其是土储融资管理者提供实例参考和理论基础。
【关键词】土地储备；土地储备融资；研究分析；中小城市
一、土储融资的形成背景及实例分析
根据国土资源部、财政部、中国人民银行在2007年颁布的《土地储备管理办法》，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
土储机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
建立现代化的城市土地储备，是针对一个城市的规划和建设、土地制度改革的创新发展模式，其基本的工作思路，是由相应的地方政府作为项目委托机构，由专门的建设部门，如土地储备中心，通过收购、征地或是置换等方式，将土地进行集中式的开发管理，政府部门根据城市的发展规划以及年度土地储备计划，通过拍卖或者是招标等方式，有计划地将土地投入至市场，以满足城市各类建设项目的开展。土储融资是一项新型的土地管理模式，对我国当前城市建设与发展具有重要意义。
这样土储机构的职能被明确，随着土地市场的不断发展，土地储备机构应对纳入储备的土地，进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，土储融资由此形成。
2007年以来，土储机构正式成立，各级地方政府的土储融资逐渐形成规模。近5年来，土储融资迅速发展成为地方政府债务结构的最主要的融资方式之一。笔者对某一中小城市2008年-2012年度市本级招拍挂出让土地合同价款及土储融资额度进行调查统计，详见下表：
从上表可以看出，近五年土地出让合同总价款呈逐年上升的趋势，土储融资额也随土地出让金收入同比例增长。尤其是2012年度，在宏观调控和市场环境整体影响下，土地出让收入略有回落，而土储融资额度却呈4倍以上增长，土储融资规模已经脱离城市发展的步伐。原因是近几年城市化进程加快、有些地方政府急功近利及地方土地财政吃紧等原因，土储融资规模呈逐年大幅增长趋势。由于土储融资偿还资金来源主要依靠未来土地出让收入偿还，一旦出现土地市场调控，地方政府将面临资金断链的巨大风险。地方政府储备融资实质是在透支未来政府财政收入。土储融资应与地方土地出让收入及经济发展相适应，使土储融资风险可控，经济健康、持续发展。
二、土储融资现状及风险分析
根据上文针对中小型城市土储融资的形成背景及实例分析，可以对土储融资的基本情况有了全面了解，下文将针对土储融资的风险和现状进行分析。我国目前阶段的土储融资发展情况不容乐观。
首先，融资的渠道较为单一，使得融资的风险较为集中。我国的中小型城市土储融资的来源主要是银行贷款以及财政拨款，银行贷款在土储融资中占较大比例。随着城市化进程的不断加快，土地储备资金需求逐渐加大，难以继续依靠政府的财政单一拨款来维持。目前主要融资渠道是银行贷款，这种信贷关系，是建立在土地为国家政府所持有的基础上，同时以地方财政进行担保，所以不会出现坏账或者是呆账等情况，而从运营的机制来进行分析，单一的融资渠道也使得融资的组合难以得到有效的分解，融资的风险过度集中，一旦宏观经济调控，土储融资面临偿还和再融资风险。
其次，融资的主体和到期偿还来源过于单一化，造成融资压力和地方性政府偿还风险不断上升，随着我国城市化建设的进程加快，各个建设项目包括城市危旧房改造等项目规模不断增加和扩大，但目前阶段的融资平台主要以政府性融资为主，地方政府土储融资压力与日俱增。新的土地储备管理办法明确规定各种类型的土储融资机构不能以任何形式，为第三方提供担保，这样直接增加了土储融资压力，增加工作风险。
最后，土储融资的能力较差。许多融资的项目是集中在城市的基础设施建设这一环节，虽然投入大量的资金和财力，但是收益较差。所以地方政府融资平台，需要承担较大风险，为了维护土储融资机构的融资能力，地方政府必须做到到期还本付息，这一现状在很大程度上直接约束土地融资的资金周转及利用能力。
三、风险的防范和控制
针对融资风险控制，笔者提出如下措施：首先需要拓宽融资渠道，地方政府需不断拓宽融资渠道，发行地方债券；积极争取国家开发银行的贷款政策，使地方的土储融资有充足的资金投入。其次应采取多种方式收购和储备土地，根据城市发展和建设需要，对土地调控的安排和规划进行功能性划分，对于近期开发的有关项目，需要保证可以产生快速的经济效益，进而促进经济可持续发展。针对长远发展项目，需加以有效控制和合理规划，减少土储融资风险，防止出现潜在的土地价值流失风险。最后，要对土储融资规模适时监管和有效控制，土储融资规模应与地方经济发展相适应。
四、结束语
综上所述，根据对中小型城市土储融资的工作现状、工作的意义和风险控制等进行全面研究，旨在进一步加强地方政府高效、健康发展，为新时期城市建设和发展奠定基础。
参考文献：
[1]汲崇哲.土储融资方式的最佳选择[J].理论界，2008（5）：66-67
[2]张步雄.降低土地储备投融资风险[J].中国土地，2009（8）：50-51
【关键词】土地储备；土地储备融资；研究分析；中小城市
一、土储融资的形成背景及实例分析
根据国土资源部、财政部、中国人民银行在2007年颁布的《土地储备管理办法》，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
土储机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
建立现代化的城市土地储备，是针对一个城市的规划和建设、土地制度改革的创新发展模式，其基本的工作思路，是由相应的地方政府作为项目委托机构，由专门的建设部门，如土地储备中心，通过收购、征地或是置换等方式，将土地进行集中式的开发管理，政府部门根据城市的发展规划以及年度土地储备计划，通过拍卖或者是招标等方式，有计划地将土地投入至市场，以满足城市各类建设项目的开展。土储融资是一项新型的土地管理模式，对我国当前城市建设与发展具有重要意义。
这样土储机构的职能被明确，随着土地市场的不断发展，土地储备机构应对纳入储备的土地，进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，土储融资由此形成。
2007年以来，土储机构正式成立，各级地方政府的土储融资逐渐形成规模。近5年来，土储融资迅速发展成为地方政府债务结构的最主要的融资方式之一。笔者对某一中小城市2008年-2012年度市本级招拍挂出让土地合同价款及土储融资额度进行调查统计，详见下表：
从上表可以看出，近五年土地出让合同总价款呈逐年上升的趋势，土储融资额也随土地出让金收入同比例增长。尤其是2012年度，在宏观调控和市场环境整体影响下，土地出让收入略有回落，而土储融资额度却呈4倍以上增长，土储融资规模已经脱离城市发展的步伐。原因是近几年城市化进程加快、有些地方政府急功近利及地方土地财政吃紧等原因，土储融资规模呈逐年大幅增长趋势。由于土储融资偿还资金来源主要依靠未来土地出让收入偿还，一旦出现土地市场调控，地方政府将面临资金断链的巨大风险。地方政府储备融资实质是在透支未来政府财政收入。土储融资应与地方土地出让收入及经济发展相适应，使土储融资风险可控，经济健康、持续发展。
二、土储融资现状及风险分析
根据上文针对中小型城市土储融资的形成背景及实例分析，可以对土储融资的基本情况有了全面了解，下文将针对土储融资的风险和现状进行分析。我国目前阶段的土储融资发展情况不容乐观。
首先，融资的渠道较为单一，使得融资的风险较为集中。我国的中小型城市土储融资的来源主要是银行贷款以及财政拨款，银行贷款在土储融资中占较大比例。随着城市化进程的不断加快，土地储备资金需求逐渐加大，难以继续依靠政府的财政单一拨款来维持。目前主要融资渠道是银行贷款，这种信贷关系，是建立在土地为国家政府所持有的基础上，同时以地方财政进行担保，所以不会出现坏账或者是呆账等情况，而从运营的机制来进行分析，单一的融资渠道也使得融资的组合难以得到有效的分解，融资的风险过度集中，一旦宏观经济调控，土储融资面临偿还和再融资风险。
其次，融资的主体和到期偿还来源过于单一化，造成融资压力和地方性政府偿还风险不断上升，随着我国城市化建设的进程加快，各个建设项目包括城市危旧房改造等项目规模不断增加和扩大，但目前阶段的融资平台主要以政府性融资为主，地方政府土储融资压力与日俱增。新的土地储备管理办法明确规定各种类型的土储融资机构不能以任何形式，为第三方提供担保，这样直接增加了土储融资压力，增加工作风险。
最后，土储融资的能力较差。许多融资的项目是集中在城市的基础设施建设这一环节，虽然投入大量的资金和财力，但是收益较差。所以地方政府融资平台，需要承担较大风险，为了维护土储融资机构的融资能力，地方政府必须做到到期还本付息，这一现状在很大程度上直接约束土地融资的资金周转及利用能力。
三、风险的防范和控制
针对融资风险控制，笔者提出如下措施：首先需要拓宽融资渠道，地方政府需不断拓宽融资渠道，发行地方债券；积极争取国家开发银行的贷款政策，使地方的土储融资有充足的资金投入。其次应采取多种方式收购和储备土地，根据城市发展和建设需要，对土地调控的安排和规划进行功能性划分，对于近期开发的有关项目，需要保证可以产生快速的经济效益，进而促进经济可持续发展。针对长远发展项目，需加以有效控制和合理规划，减少土储融资风险，防止出现潜在的土地价值流失风险。最后，要对土储融资规模适时监管和有效控制，土储融资规模应与地方经济发展相适应。
四、结束语
综上所述，根据对中小型城市土储融资的工作现状、工作的意义和风险控制等进行全面研究，旨在进一步加强地方政府高效、健康发展，为新时期城市建设和发展奠定基础。
参考文献：
[1]汲崇哲.土储融资方式的最佳选择[J].理论界，2008（5）：66-67
[2]张步雄.降低土地储备投融资风险[J].中国土地，2009（8）：50-51