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新进入城市或就业市场的居民,住宅需求旺盛。如何为他们设计出适合的住宅供给制度,在快速城镇化的中国显得尤为重要
在城市化高速发展阶段,最大和最急迫的问题,乃是新进入就业市场的居民——大学毕业生、退伍军人、农民工(工厂工人、娱乐场所餐饮业服务员、物业、保安等)的住宅需求。对于这些人来讲,即使以生产者价格供应住宅,他们也消费不起。怎样将其劳动力资本转化为现实的购买力,乃是住房制度设计的关键。
把租金变为投资
对这些人群的需求,可以将产权转移分为两个阶段。
首先,将生产者价格(一般低于当前市场价值)在时间上拉长。部分居民以分期付款的方式,在10~20年之间,按月支付。这样就把原来用于在城市里租房的资金转变为投资。用人单位和政府分别补贴最基本的物业费和建设成本利息(类似新加坡的公积金制度)。
10~20年后,居民一次性补足剩余的成本。这期间,产权并不是居民的,只有当居民支付完全的生产者价格后,才能获得完整的产权。
由于居民可以获得完整的产权,这一制度等于将原来开发商和政府获得的溢价以及10~20年的土地升值(体现为消费者价格和生产者价格之间存在巨大的落差),全部无偿让渡给居民。
看上去,这同经济适用房类似,都是居民以生产者价格获得消费者价格的住宅,都是公共财政补贴特定对象。但是,由于这部分新居民没有像以前城市居民那样参与房改,也不能像现有城市居民那样通过已经购买的住宅享受资产未来的升值,因此,这个制度的本质是等于新的房改——在更大范围内实现国家新增财富的再分配。
同社会保障房不同,到达特定年限后,这部分财产可以完全上市,因此,居民有强大的参与动机,只要通过简单的制度设计,如限制户型面积,并规定所有城市家庭只能享受一套,且不得同时拥有商品住宅,就可以避免寻租。同时,由于到达一定年限后可以以市场价格出售,政府就可以将这部分资产证券化,收回成本,减少资本的沉淀。
表面上看,这个办法同导致美国金融海啸的住房次级贷款类似,实际上完全不同。最大的差异在于两者市场价格的变动趋势完全相反:次级贷款最大的问题是按照消费者价格(一般高于住宅的市场价值)证券化,一旦市场价格下跌,就会导致抵押品贬值乃至银行资产的大量减记;相反,如果按照生产者价格(一般低于当前的市场价值)估价并证券化,风险则可大大降低。中国经济同美国最大的不同,就是处在城市化高速增长阶段且储蓄率极高,只要区位合理,住房资产跌破成本价格的几率极少,未来市场的升值几率则很大,银行几乎没有风险。
将劳动力资本化
城市购房者大多有稳定预期的收入,因而可以提供完整的信用。而新进入城市的就业者,则缺少足够的信用——除了非常难以定价的劳动力,他们几乎一无所有。如果此时有人(比如政府)能够作为第三方担保,帮助这部分新就业居民的劳动力资本化,并作为定居城市的投资,则可能极大地扩大这部分居民的消费,减少居民为了购买住宅被迫进行长期高强度的储蓄。而居民信用的提高,又为社会保障、信用消费提供了基础。
信用消费的最大问题就是金融风险。住房信用消费是典型的长周期消费。巨大的投资和超长的周期,使得房地产成为天生的金融风险伴生行业。与即时消费不同,长周期消费往往会由于交易周期内市场波动带来信用的崩溃,住宅市场尤其如此。
从技术上来讲,金融风险很大程度上是由于资产公允价值的计算方法造成的。住宅市场同时存在两个价格:消费者竞争价格和生产者竞争价格。在供不应求的状态下,市场价格显示为消费者价格。在供大于求的状态下,市场价格显示为生产者价格。按照现行的会计准则,银行资产的公允价值是以资产的市场现值计算的。这样,当市场供求关系转变,资产的市场价格就会从消费者价格直接跌落到生产者价格。虽然这些资产的物理状态完全没有改变,但银行抵押资产的市值却急剧萎缩。
此时,如果消费市场主要是由信用系统贷款支持的,就会导致个人乃至整个金融系统的崩溃。消费者价格和生产者价格之间的落差越大,金融“泡沫”也就越大,一旦供求关系转换,蒸发掉的信用也就越多。由于金融系统同时为实体经济提供信用,大规模的银行减记乃至破产,会将住房市场的崩溃传递到整个经济,从而导致生产、消费、就业等一系列宏观经济问题。
目前,中国经济面临流动性过剩问题。巨大的资金寻找着一切可以保值增值的机会。在消费不足、生产过剩的经济周期里,资金不会继续向实体经济投资,而股票和证券市场也已饱和,因此资金便通过各种渠道涌入房地产,导致已严重供不应求的住宅资产价格急剧上升,消费者价格和生产者价格的落差迅速扩大。
很多学者意识到房地产市场不断积累的风险,呼吁政策制定者迅速制止资金从实体经济改道流向房地产。其实,市场比学者更清醒——如果资金不改道房地产,风险会更大。
解决流动性过剩是根本
为了防止房地产崩溃带来的金融后果,政府出台了一系列政策,以缩小消费者价格与生产者价格之间的落差,其中最有效的就是2007年提高第二套住宅的首付和按揭利率。
在房地产市场,那些套取银行贷款投机的房地产购房者和开发商,起着与国外投行类似的角色,即通过用他人的资金投资,在市场上冒险——投资成功,分得巨大收入;投资失败,损失完全由他人或社会承担。一旦价格飚涨难以为继,这些掠食者就会作鸟兽散,留下千疮百孔的经济。因此,2007年政府针对“二套房”制定的政策,大方向无疑是正确的。
为了防止金融风险,正确的房地产政策必须能够同时达到两个目的——制止风险投资通过银行系统融资和为银行的剩余资本寻找到更安全的出路。
目前房地产政策的一个主要缺陷,就是将抑制住宅市场价格的上升,作为主要的政策目标。虽然消费者价格越高,偏离生产者价格越多,供求关系转换导致暴跌的幅度就越大,但如果所有购房者没有通过信用消费,而是完全用自有资金购房,那么,无论价格怎样波动,都不会通过金融系统,导致整个经济的信用崩溃。因此,高房价并不必然导致不可控的金融风险。
实际上,2007年央行采用的针对“第二套住宅”的政策,就是要将大部分投机性的需求赶出房地产市场。事实也证明这一政策是有效的。但这并没有解决流动性过剩的问题——流动性离开“库容量”最大的房地产后,一样会导致其他经济领域过度投资的风险,经济后果甚至更为严重。
避免次贷危机的模式
对于新增城市就业人口而言,最大的问题是缺少足够的信用。如果我们按照市场的价格,随意为这部分居民提供信用贷款,就会导致类似美国次贷的问题。这一模式开始看似成功地吸收了互联网泡沫崩溃后的大量的流动性,却导致了更危险的金融海啸。
因此,我们必须设一个有别于次贷的住宅供给模式,它与次贷模式主要的不同点如下:
政府作为第三方,“替”新增城市就业人口从银行贷款并建设住宅。新增的城市人口必须通过购买才能获得产权。换句话说,银行并不直接面对居民,而是面对政府。居民通过先“按揭”后“首付”的房改模式,将原来在城里打工租房的成本,转变为城市置业投资。由于产权在政府手里,“按揭”高于市场房租,因此,政府没有任何风险。
银行按照住宅的生产者价格而不是消费者价格提供政府建设的贷款。这样,无论市场价格如何波动,政府都有足够的资金建设,而银行不会承担过度贷款的风险。即使消费者价格暴跌到生产者价格,银行也足以收回所有贷款。
同时,允许银行将作为抵押品的住宅及其土地按照消费者价格处置(相当于允许经济适用房可以按照商品房价格处置),这就进一步降低了银行的贷款风险。由于风险小、规模大、周期长,利息也应相应降低。为了解决“长存短贷”问题,可以允许再保险或证券化,并允许养老保险、社会保险等厌恶高风险的基金进入这一领域。
为了将此类住宅的供给严格限定在新增城市人口,可以规定每个城市居民只能享受一次这类购房(如没有参加过房改),限制住宅面积及建设标准(如50~60平方米一套),购买者在城市没有其他住宅等。
政府和就业者的单位,分别为新增就业者提供贴息和物业管理费。这样,可以使居民与城市政府、企业之间建立持续的交易关系,既可以减轻购房者的压力,又可以保障社会稳定和企业用工稳定,降低流动性过大带来的衍生成本。
以上政策设计可以有效防止美国式次贷危机的发生。其中最关键的一环,就是以生产者价格向城市新增就业者提供住宅,并作为银行抵押贷款的基准。同时,允许居民和银行在获得产权后,按照消费者价格在市场上处置。
特别重要的是,当居民或银行以生产者价格获得消费者价格定价的资产时,市场上资产价值大增,银行却不用增加相应的流动性,就能产生大规模吸收市场上剩余流动性的宏观经济效果。市场上消费者价格和生产者价格之间的差别越大,“房改”逆向吸收的流动性就越多,抑制通货膨胀的效果就越明显。此时,较高的住宅市场价格,反而是对宏观经济有利的因素。
(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)
在城市化高速发展阶段,最大和最急迫的问题,乃是新进入就业市场的居民——大学毕业生、退伍军人、农民工(工厂工人、娱乐场所餐饮业服务员、物业、保安等)的住宅需求。对于这些人来讲,即使以生产者价格供应住宅,他们也消费不起。怎样将其劳动力资本转化为现实的购买力,乃是住房制度设计的关键。
把租金变为投资
对这些人群的需求,可以将产权转移分为两个阶段。
首先,将生产者价格(一般低于当前市场价值)在时间上拉长。部分居民以分期付款的方式,在10~20年之间,按月支付。这样就把原来用于在城市里租房的资金转变为投资。用人单位和政府分别补贴最基本的物业费和建设成本利息(类似新加坡的公积金制度)。
10~20年后,居民一次性补足剩余的成本。这期间,产权并不是居民的,只有当居民支付完全的生产者价格后,才能获得完整的产权。
由于居民可以获得完整的产权,这一制度等于将原来开发商和政府获得的溢价以及10~20年的土地升值(体现为消费者价格和生产者价格之间存在巨大的落差),全部无偿让渡给居民。
看上去,这同经济适用房类似,都是居民以生产者价格获得消费者价格的住宅,都是公共财政补贴特定对象。但是,由于这部分新居民没有像以前城市居民那样参与房改,也不能像现有城市居民那样通过已经购买的住宅享受资产未来的升值,因此,这个制度的本质是等于新的房改——在更大范围内实现国家新增财富的再分配。
同社会保障房不同,到达特定年限后,这部分财产可以完全上市,因此,居民有强大的参与动机,只要通过简单的制度设计,如限制户型面积,并规定所有城市家庭只能享受一套,且不得同时拥有商品住宅,就可以避免寻租。同时,由于到达一定年限后可以以市场价格出售,政府就可以将这部分资产证券化,收回成本,减少资本的沉淀。
表面上看,这个办法同导致美国金融海啸的住房次级贷款类似,实际上完全不同。最大的差异在于两者市场价格的变动趋势完全相反:次级贷款最大的问题是按照消费者价格(一般高于住宅的市场价值)证券化,一旦市场价格下跌,就会导致抵押品贬值乃至银行资产的大量减记;相反,如果按照生产者价格(一般低于当前的市场价值)估价并证券化,风险则可大大降低。中国经济同美国最大的不同,就是处在城市化高速增长阶段且储蓄率极高,只要区位合理,住房资产跌破成本价格的几率极少,未来市场的升值几率则很大,银行几乎没有风险。
将劳动力资本化
城市购房者大多有稳定预期的收入,因而可以提供完整的信用。而新进入城市的就业者,则缺少足够的信用——除了非常难以定价的劳动力,他们几乎一无所有。如果此时有人(比如政府)能够作为第三方担保,帮助这部分新就业居民的劳动力资本化,并作为定居城市的投资,则可能极大地扩大这部分居民的消费,减少居民为了购买住宅被迫进行长期高强度的储蓄。而居民信用的提高,又为社会保障、信用消费提供了基础。
信用消费的最大问题就是金融风险。住房信用消费是典型的长周期消费。巨大的投资和超长的周期,使得房地产成为天生的金融风险伴生行业。与即时消费不同,长周期消费往往会由于交易周期内市场波动带来信用的崩溃,住宅市场尤其如此。
从技术上来讲,金融风险很大程度上是由于资产公允价值的计算方法造成的。住宅市场同时存在两个价格:消费者竞争价格和生产者竞争价格。在供不应求的状态下,市场价格显示为消费者价格。在供大于求的状态下,市场价格显示为生产者价格。按照现行的会计准则,银行资产的公允价值是以资产的市场现值计算的。这样,当市场供求关系转变,资产的市场价格就会从消费者价格直接跌落到生产者价格。虽然这些资产的物理状态完全没有改变,但银行抵押资产的市值却急剧萎缩。
此时,如果消费市场主要是由信用系统贷款支持的,就会导致个人乃至整个金融系统的崩溃。消费者价格和生产者价格之间的落差越大,金融“泡沫”也就越大,一旦供求关系转换,蒸发掉的信用也就越多。由于金融系统同时为实体经济提供信用,大规模的银行减记乃至破产,会将住房市场的崩溃传递到整个经济,从而导致生产、消费、就业等一系列宏观经济问题。
目前,中国经济面临流动性过剩问题。巨大的资金寻找着一切可以保值增值的机会。在消费不足、生产过剩的经济周期里,资金不会继续向实体经济投资,而股票和证券市场也已饱和,因此资金便通过各种渠道涌入房地产,导致已严重供不应求的住宅资产价格急剧上升,消费者价格和生产者价格的落差迅速扩大。
很多学者意识到房地产市场不断积累的风险,呼吁政策制定者迅速制止资金从实体经济改道流向房地产。其实,市场比学者更清醒——如果资金不改道房地产,风险会更大。
解决流动性过剩是根本
为了防止房地产崩溃带来的金融后果,政府出台了一系列政策,以缩小消费者价格与生产者价格之间的落差,其中最有效的就是2007年提高第二套住宅的首付和按揭利率。
在房地产市场,那些套取银行贷款投机的房地产购房者和开发商,起着与国外投行类似的角色,即通过用他人的资金投资,在市场上冒险——投资成功,分得巨大收入;投资失败,损失完全由他人或社会承担。一旦价格飚涨难以为继,这些掠食者就会作鸟兽散,留下千疮百孔的经济。因此,2007年政府针对“二套房”制定的政策,大方向无疑是正确的。
为了防止金融风险,正确的房地产政策必须能够同时达到两个目的——制止风险投资通过银行系统融资和为银行的剩余资本寻找到更安全的出路。
目前房地产政策的一个主要缺陷,就是将抑制住宅市场价格的上升,作为主要的政策目标。虽然消费者价格越高,偏离生产者价格越多,供求关系转换导致暴跌的幅度就越大,但如果所有购房者没有通过信用消费,而是完全用自有资金购房,那么,无论价格怎样波动,都不会通过金融系统,导致整个经济的信用崩溃。因此,高房价并不必然导致不可控的金融风险。
实际上,2007年央行采用的针对“第二套住宅”的政策,就是要将大部分投机性的需求赶出房地产市场。事实也证明这一政策是有效的。但这并没有解决流动性过剩的问题——流动性离开“库容量”最大的房地产后,一样会导致其他经济领域过度投资的风险,经济后果甚至更为严重。
避免次贷危机的模式
对于新增城市就业人口而言,最大的问题是缺少足够的信用。如果我们按照市场的价格,随意为这部分居民提供信用贷款,就会导致类似美国次贷的问题。这一模式开始看似成功地吸收了互联网泡沫崩溃后的大量的流动性,却导致了更危险的金融海啸。
因此,我们必须设一个有别于次贷的住宅供给模式,它与次贷模式主要的不同点如下:
政府作为第三方,“替”新增城市就业人口从银行贷款并建设住宅。新增的城市人口必须通过购买才能获得产权。换句话说,银行并不直接面对居民,而是面对政府。居民通过先“按揭”后“首付”的房改模式,将原来在城里打工租房的成本,转变为城市置业投资。由于产权在政府手里,“按揭”高于市场房租,因此,政府没有任何风险。
银行按照住宅的生产者价格而不是消费者价格提供政府建设的贷款。这样,无论市场价格如何波动,政府都有足够的资金建设,而银行不会承担过度贷款的风险。即使消费者价格暴跌到生产者价格,银行也足以收回所有贷款。
同时,允许银行将作为抵押品的住宅及其土地按照消费者价格处置(相当于允许经济适用房可以按照商品房价格处置),这就进一步降低了银行的贷款风险。由于风险小、规模大、周期长,利息也应相应降低。为了解决“长存短贷”问题,可以允许再保险或证券化,并允许养老保险、社会保险等厌恶高风险的基金进入这一领域。
为了将此类住宅的供给严格限定在新增城市人口,可以规定每个城市居民只能享受一次这类购房(如没有参加过房改),限制住宅面积及建设标准(如50~60平方米一套),购买者在城市没有其他住宅等。
政府和就业者的单位,分别为新增就业者提供贴息和物业管理费。这样,可以使居民与城市政府、企业之间建立持续的交易关系,既可以减轻购房者的压力,又可以保障社会稳定和企业用工稳定,降低流动性过大带来的衍生成本。
以上政策设计可以有效防止美国式次贷危机的发生。其中最关键的一环,就是以生产者价格向城市新增就业者提供住宅,并作为银行抵押贷款的基准。同时,允许居民和银行在获得产权后,按照消费者价格在市场上处置。
特别重要的是,当居民或银行以生产者价格获得消费者价格定价的资产时,市场上资产价值大增,银行却不用增加相应的流动性,就能产生大规模吸收市场上剩余流动性的宏观经济效果。市场上消费者价格和生产者价格之间的差别越大,“房改”逆向吸收的流动性就越多,抑制通货膨胀的效果就越明显。此时,较高的住宅市场价格,反而是对宏观经济有利的因素。
(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)