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【摘 要】 随着房地产市场竞争的加剧，土地招拍挂制度的全面实施，房地产开发企业的利润空间大大压缩，因此房地产开发过程中的成本控制愈发重要。本文以房地产成本核算的内容为基础，分析了影响房地产项成本上升的因素，并指出其成本控制的内容及措施。
【关键词】 房地产企业；成本内容；成本控制
近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视。因此，房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究。房地产开发企业在发展过程中要对市场发展情况进行掌握，同时，对房产需求以及现代化房地产开发管理进行重视，应用先进的管理体系进行成本控制和管理，这样能够在保证工程质量的前提下提高企业的经济效益，同时也能保证企业的经济效益不受到影响。
一、影响房地产成本上升因素分析
1、土地出让费用增加
目前，房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈，土地价格也逐步攀升。以金融街为例，2012年金融街以34.25亿摘得北京市西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块，该地块面积为1.62万平方米，其中建设用地为1.56万平方米，最大建筑面积为11.26万平方米，折合楼面价30429元/平方米，刷新了北京商业用地的记录。土地出让费用作为房地产開发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为30%左右，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。
2、房地产建安成本普遍上升
就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为最大的成本，约占40%-50%；其次是建安成本，约占30%左右。建安费用，包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料，人工费用的增长也导制了建安成本在近两年急剧上升。
3、房地产开发企业税赋较重
房地产企业开发项目获得的利润多，上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种比较多，在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城建税和教育费附加等，在房地产持有期间，涉及房产税，城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；在房地产出租环节，涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是06年按超率累进税率征收土地增值税后，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开始重视税务筹划，力求把税收成本降至最低。
4、财务费用增加，贷款利率居高不下
改革开放以来，我国直接融资市场有了迅猛发展，但在短期仍难以改变以间接融资为主的格局，房地产业在很大程度上依赖银行的信贷支持。目前我国房地产行业属于典型的资本密集型行业，融资结构单一、间接融资比重较大。尤其是近几年，国家出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，房地产商的资金缺口、资金压力越来越大，有的上市公司每年支付银行贷款利息费用就达到上亿，融资成本非常高。通过以上原因分析，不难看出，对于房地产企业，必须加强财务费用控制，降低资金占用费，才能提高企业利润[2]。
二、 房地产开发工程的成本控制
1、成本预测
房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握，同时对同类建筑物的成本情况进行掌握，对成本进行预测，能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言，经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候，通常有两种方式，一种是在成本没有发生变化的情况下，建筑工程的价值出现了增大的情况，例如，一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的，但是，在市场环境不断变化的情况下，房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估，将住宅的数量减少，将建设的部分用作商业门店，这样对提高建筑的价值非常有利。还有就是在有限的土地面积上将建筑的层数进行增加，在对建筑结构进行设计之前要先进行市场的分析工作，在这个过程中可以将原有设计中的多层设计成为高层，将较高层数作为居住使用，在较低层进行商业广场建设，这样不但能够方便人们的生活，同时也能更好的提高房地产开发企业的效益。另外一种方式是在建筑价值不变的情况下，将成本进行降低[1]。建筑项目施工中，住宅的面积和结构布局对房屋的销售有直接的影响，在建筑设计的时候，对房屋的结构问题要进行重视。在房屋结构出现问题的时候，会导致企业的价值回收率降低的情况发生。在对建筑项目进行设计的时候要对项目施工的具体情况进行掌握，这样能够避免出现按照经验进行设计造成浪费的情况，同时，在建筑施工中对材料的使用问题也要进行重视，不能盲目的追求高档的材料，这样会出现不适合房屋本身要求的情况，房屋建筑施工中对具体的施工材料都有充分的考虑，并不是最贵的就是最好的。对材料的性能进行很好的分析，才能避免施工成本增加。
2、成本计划
在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析，这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现，同时在施工图预算上进行反映，对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中，要对施工图纸进行熟悉，同时，掌握科学的施工方法和工艺，这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。
3、成本控制
在成本计划中，对影响成本变化的因素要加强管理，然后采取必要的措施，在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制，同时对成本控制情况要进行实时反馈，这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析，同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正，在成本控制过程中可以建立成本管理责任制，这样对成本进行控制能够获得更好的效果。
【关键词】 房地产企业；成本内容；成本控制
近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视。因此，房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究。房地产开发企业在发展过程中要对市场发展情况进行掌握，同时，对房产需求以及现代化房地产开发管理进行重视，应用先进的管理体系进行成本控制和管理，这样能够在保证工程质量的前提下提高企业的经济效益，同时也能保证企业的经济效益不受到影响。
一、影响房地产成本上升因素分析
1、土地出让费用增加
目前，房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈，土地价格也逐步攀升。以金融街为例，2012年金融街以34.25亿摘得北京市西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块，该地块面积为1.62万平方米，其中建设用地为1.56万平方米，最大建筑面积为11.26万平方米，折合楼面价30429元/平方米，刷新了北京商业用地的记录。土地出让费用作为房地产開发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为30%左右，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。
2、房地产建安成本普遍上升
就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为最大的成本，约占40%-50%；其次是建安成本，约占30%左右。建安费用，包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料，人工费用的增长也导制了建安成本在近两年急剧上升。
3、房地产开发企业税赋较重
房地产企业开发项目获得的利润多，上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种比较多，在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城建税和教育费附加等，在房地产持有期间，涉及房产税，城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；在房地产出租环节，涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是06年按超率累进税率征收土地增值税后，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开始重视税务筹划，力求把税收成本降至最低。
4、财务费用增加，贷款利率居高不下
改革开放以来，我国直接融资市场有了迅猛发展，但在短期仍难以改变以间接融资为主的格局，房地产业在很大程度上依赖银行的信贷支持。目前我国房地产行业属于典型的资本密集型行业，融资结构单一、间接融资比重较大。尤其是近几年，国家出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，房地产商的资金缺口、资金压力越来越大，有的上市公司每年支付银行贷款利息费用就达到上亿，融资成本非常高。通过以上原因分析，不难看出，对于房地产企业，必须加强财务费用控制，降低资金占用费，才能提高企业利润[2]。
二、 房地产开发工程的成本控制
1、成本预测
房地产开发企业在经营过程中要对市场的物价信息情况进行掌握，同时对同类建筑物的成本情况进行掌握，对成本进行预测，能够采取成本低、效益高的施工方案。对于房地产开发企业而言，经营的目的就是为了以最低的成本获得最大的价值。在对工程的价值进行计量的时候，通常有两种方式，一种是在成本没有发生变化的情况下，建筑工程的价值出现了增大的情况，例如，一项建筑工程在进行开发的时候是以居民住宅的方式进行开发的，但是，在市场环境不断变化的情况下，房地产开发企业对建筑的商业价值进行了重新的评估，将住宅的数量减少，将建设的部分用作商业门店，这样对提高建筑的价值非常有利。还有就是在有限的土地面积上将建筑的层数进行增加，在对建筑结构进行设计之前要先进行市场的分析工作，在这个过程中可以将原有设计中的多层设计成为高层，将较高层数作为居住使用，在较低层进行商业广场建设，这样不但能够方便人们的生活，同时也能更好的提高房地产开发企业的效益。另外一种方式是在建筑价值不变的情况下，将成本进行降低[1]。建筑项目施工中，住宅的面积和结构布局对房屋的销售有直接的影响，在建筑设计的时候，对房屋的结构问题要进行重视。在房屋结构出现问题的时候，会导致企业的价值回收率降低的情况发生。在对建筑项目进行设计的时候要对项目施工的具体情况进行掌握，这样能够避免出现按照经验进行设计造成浪费的情况，同时，在建筑施工中对材料的使用问题也要进行重视，不能盲目的追求高档的材料，这样会出现不适合房屋本身要求的情况，房屋建筑施工中对具体的施工材料都有充分的考虑，并不是最贵的就是最好的。对材料的性能进行很好的分析，才能避免施工成本增加。
2、成本计划
在对成本进行预测的时候要对相关的影响因素进行分析，这样能够更好的将施工成本以货币的形式进行体现，同时在施工图预算上进行反映，对项目的施工费用、施工成本以及降低成本的措施也能进行很好的分析。在施工中，要对施工图纸进行熟悉，同时，掌握科学的施工方法和工艺，这样在对施工成本进行计划的时候能够编制更好的文件。
3、成本控制
在成本计划中，对影响成本变化的因素要加强管理，然后采取必要的措施，在施工过程中对各种支出消耗部分进行严格的控制，同时对成本控制情况要进行实时反馈，这样能够对实际成本和计划成本之间出现的差异情况进行分析，同时对出现的差异情况也能及时采取措施进行更正，在成本控制过程中可以建立成本管理责任制，这样对成本进行控制能够获得更好的效果。