论文部分内容阅读
[摘 要]房地产开发商为了获得经济效益的最大化，对工程的各个项目环节进行成本控制十分重要。由此可见，房地产开发项目的成本控制工作贯穿于整个房地产开发项目的始末，其中前期成本控制因为会影响后续工作的成本，是整个项目顺利实施的有利保证，所以成为成本控制的基础和关键环节。本文从房地产开发项目成本控制的内涵入手，详细分析了房地产开发项目前期成本的构成及其重要性，并就控制房地产开发项目前期成本的有效途径进行了深入的探讨，以期为促进我国房地产开发行业的健康快速发展做出贡献。
[关键词]房地产开发项目 前期成本 控制 重要性 措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）42-0070-01
前言
对房地产开发项目进行成本控制是房地产开发商提高市场竞争力的有力手段，是其获得最大利润的有效途径，更是其不断壮大发展的前提。房地产开发项目前期的成本控制主要包括项目决策阶段的成本控制及项目设计阶段的成本控制等。
一、房地产开发项目前期成本构成及其重要性
1.1 项目决策阶段的成本控制
据相关领域的研究表明，科学理性的房地产开发决策方案有助于开发项目的后期运作和营销，可以使最终的项目利润增加约三分之一。由此可见，房地产开发项目决策阶段会影响整个开发项目的成败，对其进行成本控制是整个项目成本控制的关键和重点。其具体工作内容包括房地产开发项目选址和开发项目建设方案的选择。而在开发项目取得土地使用资格时主要费用为土地成本支出。土地成本支出包括征用土地所花费的补偿费用、支付给当地住户的拆迁补偿费用、支出给土地所有者（一般是国家）的土地出让费用以及土地基础设施建设费用等。另外还需要“三通一平”费用、各策划方案的可行性研究费用等其他费用。
1.2 项目设计阶段的成本控制
为了有效管理好项目设计阶段的成本，需要注意以下两方面：第一，在对房地产开发项目进行评估的基础上，对项目设计方案的成本投资进行预估。第二，通过比较各项目策划方案的预估成本，综合考虑项目开发需求进行项目设计，并在项目实施过程中严格按照设计方案对各部分的成本进行严格控制。项目设计阶段的成本主要包括项目总体规划费用和项目设计费用等，这些费用是房地产项目开发成本支出的重要一部分，作为房地产开发商费用支出的一部分直接决定了项目的总成本支出，因此对于房地产项目开发的成本控制具有很重要的现实意义。
二、控制房地产开发项目前期成本的有效途径
2.1 项目决策阶段的成本控制措施
房地产开发项目的决策阶段是有效控制开发成本的重要环节，是需要根据客观环境和市场需求而变化和调整的。通过建立健全项目决策阶段的成本控制体系，不断扩展投资决策的深度和广度，明确此阶段的成本控制目标和流程细节可以大幅提高成本控制的可行性与效果。在此阶段进行成本控制的主要手段是进行项目可行性研究和项目投资设计估算，下面将具体从这两点进行详细论述：
2.1.1项目可行性研究
房地产开发项目作为一项大型综合性的经济建设活动，一般情况下其建设周期较长，施工程序复杂，所需投入的资金较多。所以为了能理性、科学地选择出最佳项目设计方案，获得经济效益的最大化，对项目设计进行可行性研究十分必要。具体包括对市场常见的空置房进行现况调查、结合市场需求和投资成本对设计方案进行功能比较等等，为项目设计方案的决策提供依据。
2.1.2项目设计投资估算
项目设计投资估算是项目设计的重要组成部分，也是项目实施的基础，对其进行成本控制对于融资方式的选择、最佳设计方案的选择及项目的经济评价有着十分重要的作用。以科学、合理的评估策略和手段对房地产开发项目设计进行准确的投资估算是项目可行性的有力保证。据相关研究表明，项目可行性研究的深度和科学性会直接影响项目设计投资估算的准确性，所以应该首先制定出详细的项目可行性研究方案，并把项目设计投资估算的误差率控制在10%以下。
2.2 项目设计阶段的成本控制措施
房地产开发项目实施的全过程都需要以项目设计方案为依据和标准，所以项目设计阶段的成本控制是有效控制项目投资成本的关键所在。据相关调查表明，项目设计阶段对总成本的影响率可达到85%左右。下面将具体论述在此阶段进行成本控制的主要措施：
2.2.1 项目设计优化
房地产开发项目很容易受到投入资金、建设周期等客观条件的制约，所以为了能顺利完工，一般的项目设计优化仅仅是在外观上的，这样设计出来的作品往往缺乏新颖性和创造性，不利于项目的顺利运营和销售。一般情况下，项目在提升舒适性、安全性等使用性能的同时都会使得投入成本有所增加，所以为了更好地权衡成本投入和品质产出的关系，需要进行更深层的项目设计优化，即应着眼于项目品质的提升，不断提高设计水平和手段，在现有条件允许的范围内摈弃不合理成分，寻求最优的项目设计方案。简而言之，就是在保障项目应有的使用功能的前提下，不断创新以促进价值的顺利转化，获得更大的经济利益。对开发项目设计进行优化的好处在于这种策略不是在发现问题以后的补救措施，而是具有前瞻性的事前控制策略，可以最大限度地控制成本，避免不必要的人力、物力、财力支出。
举例来说，位于广东省的某一房地产开发项目需要建筑六幢高层楼房，总建筑面积约为14.8万平方米。通过对建筑的桩基、剪力墙结构、地下室外墙以及楼房柱梁等构造设计进行优化，最终设计的基础筏板厚度明显下降，共可以节约混凝土材料约591立方米，节约钢筋约52吨。按照市场均价估算，共可以节约成本不少于600万元。
2.2.2积极全面实行限额设计
大量项目开发的实践经验表明，采用投资最大限额设计法可以对现有资源进行优化配置、改善管理效率、提高设计水平和效果、获取最大的剩余价值。积极全面实行限额设计的具体措施如下：第一，为保证投资限额制定的合理性和科学性，应事先在进行项目设计可行性研究分析时加入价值工程分析，以根据最佳设计方案来制定限额资金。第二，把制定投资限额的重点放在对工程量的控制上，在项目施工过程中需要严格按照事先的项目设计方案进行，以确保实际施工投资能控制在预算范围内，并以最大可能的施工投入资金作为项目限额资金。第三，因为房地产开发项目会受到外界环境、施工条件、市场需求等因素的影响，所以在实际的施工作业中也会出现工程量或者施工设计的变更问题。所以，应充分考虑这一可变因素，将这类可变性控制在一定的合理范围内。一般情况需要经充分研究分析后，再对项目初步设计进行调整和修改。所以在制定出投资总限额后，需要预留直接费用的一半左右作为灵活使用资金，专门用来弥补限额设计中的这类问题。
小结
房地产开发项目前期的成本控制一项重要、复杂而细致的工作，是保障项目顺利实施运作和质量的前提和基础，是开发商实现经济效益最大化的有力保证，需要房地产商招商部门、设计部门、企业营销部门的共同努力和配合，采用科学的技术手段进行项目设计优化，对开发项目的各个环节进行跟踪分析，以把投资成本控制在合理的范围内。
参考文献
[1] 彭霞，房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J]，工程设计与研究，2012年02期.
[2] 余江，房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D]，重庆大学，2013年.
[3] 江剑华，房地产开发项目前期成本控制研究[J]，财经界（学术版），2014年02期.
[4] 高扬，我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J]，湖北财经高等专科学校学报，2012年01期.
[5] 盛志荣，浅谈房地产企业的异地项目成本管理[J]，中国乡镇企业会计，2013年03期.
[关键词]房地产开发项目 前期成本 控制 重要性 措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）42-0070-01
前言
对房地产开发项目进行成本控制是房地产开发商提高市场竞争力的有力手段，是其获得最大利润的有效途径，更是其不断壮大发展的前提。房地产开发项目前期的成本控制主要包括项目决策阶段的成本控制及项目设计阶段的成本控制等。
一、房地产开发项目前期成本构成及其重要性
1.1 项目决策阶段的成本控制
据相关领域的研究表明，科学理性的房地产开发决策方案有助于开发项目的后期运作和营销，可以使最终的项目利润增加约三分之一。由此可见，房地产开发项目决策阶段会影响整个开发项目的成败，对其进行成本控制是整个项目成本控制的关键和重点。其具体工作内容包括房地产开发项目选址和开发项目建设方案的选择。而在开发项目取得土地使用资格时主要费用为土地成本支出。土地成本支出包括征用土地所花费的补偿费用、支付给当地住户的拆迁补偿费用、支出给土地所有者（一般是国家）的土地出让费用以及土地基础设施建设费用等。另外还需要“三通一平”费用、各策划方案的可行性研究费用等其他费用。
1.2 项目设计阶段的成本控制
为了有效管理好项目设计阶段的成本，需要注意以下两方面：第一，在对房地产开发项目进行评估的基础上，对项目设计方案的成本投资进行预估。第二，通过比较各项目策划方案的预估成本，综合考虑项目开发需求进行项目设计，并在项目实施过程中严格按照设计方案对各部分的成本进行严格控制。项目设计阶段的成本主要包括项目总体规划费用和项目设计费用等，这些费用是房地产项目开发成本支出的重要一部分，作为房地产开发商费用支出的一部分直接决定了项目的总成本支出，因此对于房地产项目开发的成本控制具有很重要的现实意义。
二、控制房地产开发项目前期成本的有效途径
2.1 项目决策阶段的成本控制措施
房地产开发项目的决策阶段是有效控制开发成本的重要环节，是需要根据客观环境和市场需求而变化和调整的。通过建立健全项目决策阶段的成本控制体系，不断扩展投资决策的深度和广度，明确此阶段的成本控制目标和流程细节可以大幅提高成本控制的可行性与效果。在此阶段进行成本控制的主要手段是进行项目可行性研究和项目投资设计估算，下面将具体从这两点进行详细论述：
2.1.1项目可行性研究
房地产开发项目作为一项大型综合性的经济建设活动，一般情况下其建设周期较长，施工程序复杂，所需投入的资金较多。所以为了能理性、科学地选择出最佳项目设计方案，获得经济效益的最大化，对项目设计进行可行性研究十分必要。具体包括对市场常见的空置房进行现况调查、结合市场需求和投资成本对设计方案进行功能比较等等，为项目设计方案的决策提供依据。
2.1.2项目设计投资估算
项目设计投资估算是项目设计的重要组成部分，也是项目实施的基础，对其进行成本控制对于融资方式的选择、最佳设计方案的选择及项目的经济评价有着十分重要的作用。以科学、合理的评估策略和手段对房地产开发项目设计进行准确的投资估算是项目可行性的有力保证。据相关研究表明，项目可行性研究的深度和科学性会直接影响项目设计投资估算的准确性，所以应该首先制定出详细的项目可行性研究方案，并把项目设计投资估算的误差率控制在10%以下。
2.2 项目设计阶段的成本控制措施
房地产开发项目实施的全过程都需要以项目设计方案为依据和标准，所以项目设计阶段的成本控制是有效控制项目投资成本的关键所在。据相关调查表明，项目设计阶段对总成本的影响率可达到85%左右。下面将具体论述在此阶段进行成本控制的主要措施：
2.2.1 项目设计优化
房地产开发项目很容易受到投入资金、建设周期等客观条件的制约，所以为了能顺利完工，一般的项目设计优化仅仅是在外观上的，这样设计出来的作品往往缺乏新颖性和创造性，不利于项目的顺利运营和销售。一般情况下，项目在提升舒适性、安全性等使用性能的同时都会使得投入成本有所增加，所以为了更好地权衡成本投入和品质产出的关系，需要进行更深层的项目设计优化，即应着眼于项目品质的提升，不断提高设计水平和手段，在现有条件允许的范围内摈弃不合理成分，寻求最优的项目设计方案。简而言之，就是在保障项目应有的使用功能的前提下，不断创新以促进价值的顺利转化，获得更大的经济利益。对开发项目设计进行优化的好处在于这种策略不是在发现问题以后的补救措施，而是具有前瞻性的事前控制策略，可以最大限度地控制成本，避免不必要的人力、物力、财力支出。
举例来说，位于广东省的某一房地产开发项目需要建筑六幢高层楼房，总建筑面积约为14.8万平方米。通过对建筑的桩基、剪力墙结构、地下室外墙以及楼房柱梁等构造设计进行优化，最终设计的基础筏板厚度明显下降，共可以节约混凝土材料约591立方米，节约钢筋约52吨。按照市场均价估算，共可以节约成本不少于600万元。
2.2.2积极全面实行限额设计
大量项目开发的实践经验表明，采用投资最大限额设计法可以对现有资源进行优化配置、改善管理效率、提高设计水平和效果、获取最大的剩余价值。积极全面实行限额设计的具体措施如下：第一，为保证投资限额制定的合理性和科学性，应事先在进行项目设计可行性研究分析时加入价值工程分析，以根据最佳设计方案来制定限额资金。第二，把制定投资限额的重点放在对工程量的控制上，在项目施工过程中需要严格按照事先的项目设计方案进行，以确保实际施工投资能控制在预算范围内，并以最大可能的施工投入资金作为项目限额资金。第三，因为房地产开发项目会受到外界环境、施工条件、市场需求等因素的影响，所以在实际的施工作业中也会出现工程量或者施工设计的变更问题。所以，应充分考虑这一可变因素，将这类可变性控制在一定的合理范围内。一般情况需要经充分研究分析后，再对项目初步设计进行调整和修改。所以在制定出投资总限额后，需要预留直接费用的一半左右作为灵活使用资金，专门用来弥补限额设计中的这类问题。
小结
房地产开发项目前期的成本控制一项重要、复杂而细致的工作，是保障项目顺利实施运作和质量的前提和基础，是开发商实现经济效益最大化的有力保证，需要房地产商招商部门、设计部门、企业营销部门的共同努力和配合，采用科学的技术手段进行项目设计优化，对开发项目的各个环节进行跟踪分析，以把投资成本控制在合理的范围内。
参考文献
[1] 彭霞，房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J]，工程设计与研究，2012年02期.
[2] 余江，房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D]，重庆大学，2013年.
[3] 江剑华，房地产开发项目前期成本控制研究[J]，财经界（学术版），2014年02期.
[4] 高扬，我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J]，湖北财经高等专科学校学报，2012年01期.
[5] 盛志荣，浅谈房地产企业的异地项目成本管理[J]，中国乡镇企业会计，2013年03期.