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摘 要：房产租赁行业由于固定成本所占运营成本的比重较高，采用降低成本的措施来提高盈利能力的成效不大，实务中主要靠提高租赁收入来提升盈利能力。高端人才公寓的租金收入相对较低，无法与成本支出相匹配，造成盈利能力脆弱。只有通过合理确定租金收入水平、开展全面成本管理，才能保持高端人才公寓盈利能力的可持续性，更好的发挥其在引进高端人才方面的作用。
关键词：高端人才公寓 盈利能力
一、引言
为推进国家中心城市建设，成都市提出建设具有国际竞争力的人才强市战略，并把规划建设一批国际高端社区，作为吸引和集聚高端人才归蜀入蓉的重要举措。大量高端人才公寓将陆续在成都市建设并投入使用。本文结合当前成都部分地区保障房公寓的运营情况，就是提升高端人才公寓运营阶段的盈利能力作简要分析。
二、房产租赁行业盈利特征
高端人才公寓的前期运营多是租赁，不动产租赁行业由于巨大的前期投入，其盈利能力来源相对其他行业具有独特性。首先，进入租赁阶段物业项目的大量成本已经是沉淀成本了。运营期成本主要由折旧、房产税、物业服务成本与日常维修、设施设备的维保等费用构成。由于折旧、房产税与设施设备的维保费金额较大，而且相对固定，没有大幅度降低的空间，而物业服务成本又取决物业项目既定的物业服务品质，从运营期看，也是基本固定的。日常维修费比重较小，市场价格透明。对于企业盈利能力管理通用的降本增效中降本措施在物业租赁行业，效果不明显。所以尽力提升出租率，增加租赁收入是大幅度提升房产租赁行业盈利能力重要举措。
三、高端人才公寓盈利能力的特点
人才公寓是指专用于人才安居，政策性特征明显的短期租赁与周转过渡用房。高端人才公寓是为引进企业高管、机构领军人物等高级人才而建设公寓。由于拟入住对象经济条件较好，对生活品质要求高，舒适、环境优雅甚至奢华的人才公寓，才能达到吸引高端人才的目的才符合成都市人才兴蓉战略的预期。因此造价高、规格高、物业服务品质好是高端人才公寓的特点。
同类租赁市场的租金价格是与该类物业项目运营成本及平均报酬率相匹配的租金水平。由于高端人才公寓具有公租房的性质，租金需低于市场同类房屋的租赁价格才能发挥预期作用。同时，固定折旧、物业服务成本及空置房产税等固定成本却较高。所以在运营阶段，高端人才公寓又具有高昂的固定成本支出。低收入与高成本的不匹配，造成高端人才公寓在运营期间盈利能力脆弱，且不具有持续性。因此，合理规划、有效提升高端人才公寓运营阶段的盈利能力，对于更好发挥其在引进高端人才方面的作用至关重要。
四、提升高端人才公寓盈利能力的举措
囿于国有资产管理和政府采购服务的规范性要求，由行政单位直接运营高端人才公寓很难达到市场预期，因此高端人才公寓运营的最佳方式应是公司化运营，甚至是市场化公司运营。由于高端人才公寓运营公司的盈利能力比较脆弱。而常年由政府以兜底的方式补助给运营公司会造成财政资金的极大浪费，也不利于运营公司长期、健康的持续发展。因此合理规划运营公司的盈利能力，对发挥高端人才公寓的作用尤为重要。
1.做好高端人才公寓的定位、功能及盈利规划。为避免高端人才公寓陷入“亏损-品质下降-加大亏损-废弃”的恶性循环，由于亏损导致人才公寓变成“鸡肋”，应首先树立盈利观念。在项目规划的前期做细盈利能力规划工作，在开展市场调研的基础上，综合采用财政资金建设、合理定位公寓品质、合理设计公寓功能等手段合理控制成本，将成本控制放在规划、建设及运营的全过程。做到即要确保品质，又能最大限度的控制成本。在建设规划期由于设计与定位不当所造成的高成本，是无法由后期运营来弥补的。
2.合理确定租金价格水平。目前上海人才公寓的租金价格为周边租金价格的5-8折。目前由于成都市保障房租金水平大幅度低于市场价格，造成运营公司亏损严重，由于未能取得政府补助，运营公司盈利能力及发展前景堪忧。成都市新建高端人才公寓的租金要低于市场价格，但租金优惠幅度应合理，才能从根本上保障盈利能力具有可持续性。在确定租金优惠幅度时，应着眼于未来五年或者更长的运营期内，以成本支出为限，在综合考虑通胀因素与租金价格具有吸引力的基础上合理确定租金水平。使其短期内能涵盖大部分成本支出，长期看又能使高端人才公寓的运营具有可持续的盈利能力。
3.采用酬金制的物业管理。酬金制是相对的包干制一种物业管理模式，其特点是可根据全体业主的选择合理配置物业服务品质，且运营期的物业服务收支净额归全体业主而非物业公司所有。高端人才公寓的全体业主权利基本上由运营公司行使。由于运营期物业项目的收支净额归運营公司所有，运营公司可根据定位的物业服务品质对各项运营成本进行严格控制。
由于高端人才公寓的入住群体为高收入者，他们对生活品质要求较高。以高品质的物业服务换取稍微溢价的物业服务费，不会对高端人才公寓的入住群体带来重要的负面影响。因此，采用酬金制的物业管理模式，在合理控制成本的同时，甚至可以形成物业管理盈余以提升整体项目运营的盈利能力。
4.做好税收筹划，合理规划房产税与印花税支出。高端人才公寓虽然具有公租房的性质，但由于建设规格较高、入住群体收入高，存量远低于廉租房，由国家层面出台针对性的税收优惠政策的可能性不大。而短期内能要享受保障性住房免税政策需要取得四川省税务及社会保障部门的认可，具有不小的审批障碍。同时由于高端人才公寓的入住有着较严格的审批条件，在短期内达到高出租率的可能性较小。由于建设成本较高，高端人才公寓空置部分的房产税支出金额可观，所占运营成本的比重也比较高。
根据税法法规，寻找使高端人才公寓房产税最低的临界出租率。在出租率低于临界出租率时，由运营公司整体转租给物业公司，运营公司以向物业公司收到的租金扣除流转税后的金额计缴房产税，物业公司不缴房产税；当出租率高于临界出租率时，运营公司直接对入住对象出租，由运营公司根据租金收入扣除流转税的金额与空置部分分别计缴房产税。
5.做好合同规划，享受税收优惠。根据财税[2008]24号文，向个人出租住房可享受房产税税率为4%的优惠，相对于一般租赁12%的税率，优惠幅度较大。根据成都市政策，人才公寓入住需以公司为单位进行申请。建议申请时，由人才引进单位与入住人共同申请，运营公司可根据审批结果直接与入住人签订租赁合同，可大幅度节减少房产税支出。同时，又可享受全部租赁合同的印花税优惠。
参考文献：
[1]范锐平《成都国家中心城市产业发展大会上讲话》.
[2]浦东新区人才公寓的思考与展望（research 曾裕伟 张根旺 肖勤）.
关键词：高端人才公寓 盈利能力
一、引言
为推进国家中心城市建设，成都市提出建设具有国际竞争力的人才强市战略，并把规划建设一批国际高端社区，作为吸引和集聚高端人才归蜀入蓉的重要举措。大量高端人才公寓将陆续在成都市建设并投入使用。本文结合当前成都部分地区保障房公寓的运营情况，就是提升高端人才公寓运营阶段的盈利能力作简要分析。
二、房产租赁行业盈利特征
高端人才公寓的前期运营多是租赁，不动产租赁行业由于巨大的前期投入，其盈利能力来源相对其他行业具有独特性。首先，进入租赁阶段物业项目的大量成本已经是沉淀成本了。运营期成本主要由折旧、房产税、物业服务成本与日常维修、设施设备的维保等费用构成。由于折旧、房产税与设施设备的维保费金额较大，而且相对固定，没有大幅度降低的空间，而物业服务成本又取决物业项目既定的物业服务品质，从运营期看，也是基本固定的。日常维修费比重较小，市场价格透明。对于企业盈利能力管理通用的降本增效中降本措施在物业租赁行业，效果不明显。所以尽力提升出租率，增加租赁收入是大幅度提升房产租赁行业盈利能力重要举措。
三、高端人才公寓盈利能力的特点
人才公寓是指专用于人才安居，政策性特征明显的短期租赁与周转过渡用房。高端人才公寓是为引进企业高管、机构领军人物等高级人才而建设公寓。由于拟入住对象经济条件较好，对生活品质要求高，舒适、环境优雅甚至奢华的人才公寓，才能达到吸引高端人才的目的才符合成都市人才兴蓉战略的预期。因此造价高、规格高、物业服务品质好是高端人才公寓的特点。
同类租赁市场的租金价格是与该类物业项目运营成本及平均报酬率相匹配的租金水平。由于高端人才公寓具有公租房的性质，租金需低于市场同类房屋的租赁价格才能发挥预期作用。同时，固定折旧、物业服务成本及空置房产税等固定成本却较高。所以在运营阶段，高端人才公寓又具有高昂的固定成本支出。低收入与高成本的不匹配，造成高端人才公寓在运营期间盈利能力脆弱，且不具有持续性。因此，合理规划、有效提升高端人才公寓运营阶段的盈利能力，对于更好发挥其在引进高端人才方面的作用至关重要。
四、提升高端人才公寓盈利能力的举措
囿于国有资产管理和政府采购服务的规范性要求，由行政单位直接运营高端人才公寓很难达到市场预期，因此高端人才公寓运营的最佳方式应是公司化运营，甚至是市场化公司运营。由于高端人才公寓运营公司的盈利能力比较脆弱。而常年由政府以兜底的方式补助给运营公司会造成财政资金的极大浪费，也不利于运营公司长期、健康的持续发展。因此合理规划运营公司的盈利能力，对发挥高端人才公寓的作用尤为重要。
1.做好高端人才公寓的定位、功能及盈利规划。为避免高端人才公寓陷入“亏损-品质下降-加大亏损-废弃”的恶性循环，由于亏损导致人才公寓变成“鸡肋”，应首先树立盈利观念。在项目规划的前期做细盈利能力规划工作，在开展市场调研的基础上，综合采用财政资金建设、合理定位公寓品质、合理设计公寓功能等手段合理控制成本，将成本控制放在规划、建设及运营的全过程。做到即要确保品质，又能最大限度的控制成本。在建设规划期由于设计与定位不当所造成的高成本，是无法由后期运营来弥补的。
2.合理确定租金价格水平。目前上海人才公寓的租金价格为周边租金价格的5-8折。目前由于成都市保障房租金水平大幅度低于市场价格，造成运营公司亏损严重，由于未能取得政府补助，运营公司盈利能力及发展前景堪忧。成都市新建高端人才公寓的租金要低于市场价格，但租金优惠幅度应合理，才能从根本上保障盈利能力具有可持续性。在确定租金优惠幅度时，应着眼于未来五年或者更长的运营期内，以成本支出为限，在综合考虑通胀因素与租金价格具有吸引力的基础上合理确定租金水平。使其短期内能涵盖大部分成本支出，长期看又能使高端人才公寓的运营具有可持续的盈利能力。
3.采用酬金制的物业管理。酬金制是相对的包干制一种物业管理模式，其特点是可根据全体业主的选择合理配置物业服务品质，且运营期的物业服务收支净额归全体业主而非物业公司所有。高端人才公寓的全体业主权利基本上由运营公司行使。由于运营期物业项目的收支净额归運营公司所有，运营公司可根据定位的物业服务品质对各项运营成本进行严格控制。
由于高端人才公寓的入住群体为高收入者，他们对生活品质要求较高。以高品质的物业服务换取稍微溢价的物业服务费，不会对高端人才公寓的入住群体带来重要的负面影响。因此，采用酬金制的物业管理模式，在合理控制成本的同时，甚至可以形成物业管理盈余以提升整体项目运营的盈利能力。
4.做好税收筹划，合理规划房产税与印花税支出。高端人才公寓虽然具有公租房的性质，但由于建设规格较高、入住群体收入高，存量远低于廉租房，由国家层面出台针对性的税收优惠政策的可能性不大。而短期内能要享受保障性住房免税政策需要取得四川省税务及社会保障部门的认可，具有不小的审批障碍。同时由于高端人才公寓的入住有着较严格的审批条件，在短期内达到高出租率的可能性较小。由于建设成本较高，高端人才公寓空置部分的房产税支出金额可观，所占运营成本的比重也比较高。
根据税法法规，寻找使高端人才公寓房产税最低的临界出租率。在出租率低于临界出租率时，由运营公司整体转租给物业公司，运营公司以向物业公司收到的租金扣除流转税后的金额计缴房产税，物业公司不缴房产税；当出租率高于临界出租率时，运营公司直接对入住对象出租，由运营公司根据租金收入扣除流转税的金额与空置部分分别计缴房产税。
5.做好合同规划，享受税收优惠。根据财税[2008]24号文，向个人出租住房可享受房产税税率为4%的优惠，相对于一般租赁12%的税率，优惠幅度较大。根据成都市政策，人才公寓入住需以公司为单位进行申请。建议申请时，由人才引进单位与入住人共同申请，运营公司可根据审批结果直接与入住人签订租赁合同，可大幅度节减少房产税支出。同时，又可享受全部租赁合同的印花税优惠。
参考文献：
[1]范锐平《成都国家中心城市产业发展大会上讲话》.
[2]浦东新区人才公寓的思考与展望（research 曾裕伟 张根旺 肖勤）.