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摘要农村集体建设用地使用权流转的理论和实践探索正在逐步深入,但在国家立法层面尚未得到明确,本文简要分析了目前农村集体建设用地使用权流转中存在的问题,有利的条件,并在此基础上提出了有关建议。
关键词集体建设用地 使用权 流转
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-223-01
农村集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的情况下,依法取得的集体建设用地使用权通过转让、出租、抵押、入股等方式发生转移的行为。有序推进集体建设用地使用权合理流转,不仅是促进农村建设用地节约集约使用的迫切需要,也是加速城镇化进程,实现城乡一体化发展的重要途径。
一、农村集体建设用地使用权流转存在的问题
(一)缺乏明确的法律政策支撑、制约了集体和个人参与流转的积极性
目前,广东、河南、河北、湖北等省份根据部区域情况,出台了区域内的农村集体建设用地使用权流转管理办法并付诸实施,但国家层面由于历史和现实的原因,尽管要求出台相关政策的呼声很高,却始终没有制订相应的法规政策予以明确。这种制度建设上的滞后,导致流转双方对流转实施后的权益保障信心不足。
(二)农村集体建设用地产权不明晰,行为不规范,农民权益得不到保障
产权明晰是集体建设用地使用权流转的一个基本前提,但全国范围内的农村土地所有权、使用权的等级确权工作却远未完成。产权不明必然给流转后的收益分配、权益保护带来严重隐患。同时,由于农村普遍法律意识淡薄,口头协议多,流转手续很不完善,缺乏有效的登记备案,对引发土地流转纠纷的后果认识不足,导致强制流转、违规流转、损害农民集体及个人权益的案件层出不穷。
(三)农村集体建设用地缺乏规划引导,无序流动多,导致政府调控土地市场的能力被削弱
无需的流转更多的是缘于资本的趋利性,高收益的行业成为流转的主要方向,却忽视了国家的产业政策和土地政策,导致政府难以有效控制建设用地供应总量,冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施,造成土地利用混乱,土地市场秩序受到严重干扰。
二、积极开展农村集体建设用斯使用权流转的有利条件
总体而言,中央对推进农村集体建设用地使用权流转的政策呈现出一种逐渐明朗化的趋势。2009年一号文件强调要抓紧编制乡镇土地利用规划和乡镇建设规划,为集体建设用地使用权流转提供规划层面的依据。2010年中共中央发布的《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。
十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。国土资源部出台了《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》,要求明晰农村土地产权,对需要流转的集体建设用地,要重点开展集体所有权和使用权确权登记,特别要开展集体经营性用地的认定和确权,为集体建设用地流转提供条件。
国家的相关政策为集体建设用地使用权流转指明了改革方向,也给引导和规范农村土地流转提供了有力的政策支撑。
三、关于集体建设用地使用权流转的建议
(一)国家尽快出台相应的政策,做到有法可依
农村集体建设用地流转的立法创新是一项全新的实践探索,同时也是一项系统工程,其涉及到流转土地的产权关系、流转行为的效力、流转的价格机制及流转收益的分配管理机制等诸多重要问题,这些问题的需要一整套的法规政策予以支持才能实现集体建设用地使用权的合理有序流转。
(二)建立科学完善的规划体系,加强对农村集体建设用地流转的引导和制约
应加强城乡规划的编制和衔接,加快村镇规划编制工作,合理确定村镇集体建设用地的数量、布局、范围和用途,统筹安排基础设施、公益事业和二、三产业发展用地,充分做好土地利用总体规划和村镇体系规划的衔接工作,确保两规合一,集体建设用地使用权流转中必须坚持土地用途管制,必须把符合规划作为流转的前提条件。
(三)加快农村土地所有权及使用权的确权登记,明晰产权
明晰集体土地产权关系,加快完成土地确权工作是推进集体建设用地使用权流转的重要环节。既要采取有效措施确保土地确权工作及时完成,又要认真解决遗留问题,以减少土地流转过程中产权纠纷的产生。
(四)建立健全收益分配机制
集体建设用地使用权流转中的一个关键问题是土地收益的合理分配,合理的收益分配机制才能保障流转参与方的利益,达到规范有序流转的目的。政府作为管理者和基础设施的建设投资者,可以税收等手段获取一定的土地增值收益;政府、农民集体和个人的收益分配比例应以制度的形式予以明确,便于规范各方行为和后期监管。
参考文献:
[1]中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见.2009.12.
[2]国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见.2009.
[3]王权典,农村集体建设用地使用权流转法律问题研析.华南农业大学学报.2006(1).
[4]周建春.关于农村集体非农建设用地流转的思考.国土资源科技管理.2002(5).
关键词集体建设用地 使用权 流转
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)04-223-01
农村集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的情况下,依法取得的集体建设用地使用权通过转让、出租、抵押、入股等方式发生转移的行为。有序推进集体建设用地使用权合理流转,不仅是促进农村建设用地节约集约使用的迫切需要,也是加速城镇化进程,实现城乡一体化发展的重要途径。
一、农村集体建设用地使用权流转存在的问题
(一)缺乏明确的法律政策支撑、制约了集体和个人参与流转的积极性
目前,广东、河南、河北、湖北等省份根据部区域情况,出台了区域内的农村集体建设用地使用权流转管理办法并付诸实施,但国家层面由于历史和现实的原因,尽管要求出台相关政策的呼声很高,却始终没有制订相应的法规政策予以明确。这种制度建设上的滞后,导致流转双方对流转实施后的权益保障信心不足。
(二)农村集体建设用地产权不明晰,行为不规范,农民权益得不到保障
产权明晰是集体建设用地使用权流转的一个基本前提,但全国范围内的农村土地所有权、使用权的等级确权工作却远未完成。产权不明必然给流转后的收益分配、权益保护带来严重隐患。同时,由于农村普遍法律意识淡薄,口头协议多,流转手续很不完善,缺乏有效的登记备案,对引发土地流转纠纷的后果认识不足,导致强制流转、违规流转、损害农民集体及个人权益的案件层出不穷。
(三)农村集体建设用地缺乏规划引导,无序流动多,导致政府调控土地市场的能力被削弱
无需的流转更多的是缘于资本的趋利性,高收益的行业成为流转的主要方向,却忽视了国家的产业政策和土地政策,导致政府难以有效控制建设用地供应总量,冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施,造成土地利用混乱,土地市场秩序受到严重干扰。
二、积极开展农村集体建设用斯使用权流转的有利条件
总体而言,中央对推进农村集体建设用地使用权流转的政策呈现出一种逐渐明朗化的趋势。2009年一号文件强调要抓紧编制乡镇土地利用规划和乡镇建设规划,为集体建设用地使用权流转提供规划层面的依据。2010年中共中央发布的《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。
十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。国土资源部出台了《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》,要求明晰农村土地产权,对需要流转的集体建设用地,要重点开展集体所有权和使用权确权登记,特别要开展集体经营性用地的认定和确权,为集体建设用地流转提供条件。
国家的相关政策为集体建设用地使用权流转指明了改革方向,也给引导和规范农村土地流转提供了有力的政策支撑。
三、关于集体建设用地使用权流转的建议
(一)国家尽快出台相应的政策,做到有法可依
农村集体建设用地流转的立法创新是一项全新的实践探索,同时也是一项系统工程,其涉及到流转土地的产权关系、流转行为的效力、流转的价格机制及流转收益的分配管理机制等诸多重要问题,这些问题的需要一整套的法规政策予以支持才能实现集体建设用地使用权的合理有序流转。
(二)建立科学完善的规划体系,加强对农村集体建设用地流转的引导和制约
应加强城乡规划的编制和衔接,加快村镇规划编制工作,合理确定村镇集体建设用地的数量、布局、范围和用途,统筹安排基础设施、公益事业和二、三产业发展用地,充分做好土地利用总体规划和村镇体系规划的衔接工作,确保两规合一,集体建设用地使用权流转中必须坚持土地用途管制,必须把符合规划作为流转的前提条件。
(三)加快农村土地所有权及使用权的确权登记,明晰产权
明晰集体土地产权关系,加快完成土地确权工作是推进集体建设用地使用权流转的重要环节。既要采取有效措施确保土地确权工作及时完成,又要认真解决遗留问题,以减少土地流转过程中产权纠纷的产生。
(四)建立健全收益分配机制
集体建设用地使用权流转中的一个关键问题是土地收益的合理分配,合理的收益分配机制才能保障流转参与方的利益,达到规范有序流转的目的。政府作为管理者和基础设施的建设投资者,可以税收等手段获取一定的土地增值收益;政府、农民集体和个人的收益分配比例应以制度的形式予以明确,便于规范各方行为和后期监管。
参考文献:
[1]中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见.2009.12.
[2]国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见.2009.
[3]王权典,农村集体建设用地使用权流转法律问题研析.华南农业大学学报.2006(1).
[4]周建春.关于农村集体非农建设用地流转的思考.国土资源科技管理.2002(5).